• 不動産投資
  • 2017/6/21

アパート経営に必要な資金と最高の条件でローンを利用して不動産投資を成功させる方法

アパート経営を始めて大家さんになりたいと思っている方にとって、

資金はいったいどれくらい必要なのか」

「そのうち自己資金はどれくらい用意するべきか」

「そして融資を受けるにはどうすれば良いのか」

…といった多くの疑問がおありだと思います。

すでに土地をお持ちの方ではなく、土地なしから始めようと思っている方にとって土地の購入も含めたアパート経営の資金づくりは何から始めれば良いのか分からないことだらけではないでしょうか。

そこでこの記事では、

  • アパート経営と資金の関係(どれくらい必要か?)
  • ローンを利用するための攻略法

というアパート経営の2大ポイントについて解説します。

今すぐできることから始めたい!とお考えの方に必要な情報を中心にまとめていますので、ぜひご一読ください。この記事もメディア不動産投資の教科書が徹底リサーチした内容となりますので、アパート経営の資金について知りたい方のお役に立てることでしょう。 


1、アパート経営と資金の関係

(1)アパート経営を始める2通りの方法

アパート経営を始めるには、2つの方法があります。ここではすでに相続などで取得した土地があるというケースではなく、土地なしの状態からアパート経営を始めることを想定していますので、考えられる始め方は2通りです。

  • 土地を買って、そこにアパートを建てる
  • 既存のアパート物件を土地と建物ごと買う

前者の場合は新築なので、土地+建築費用がアパート経営に必要な資金となります。後者の場合はアパート物件の購入費用がアパート経営に必要な初期費用です。

(2)アパート経営の資金はいくら必要か

アパート経営に必要な資金の大半は、経営するアパートを準備するための費用です。アパートは構造別に3つの種類がありますが、新築する場合の平均的な坪単価は以下の通りです。

  • 木造:50万円前後
  • 鉄骨造:5080万円
  • RC造:70100万円

RC造とは鉄筋コンクリートのことで、3つの中では最も頑丈な建物になりますが、その分建築費用の坪単価は高くなります。4戸から6戸程度のアパートがよく見られる規模ですが、その程度の戸数だと2階建ての木造建築になることが多く、木造の坪単価で計算すると良いでしょう。

例えば、70坪の敷地面積がある土地に対してアパートを2階建ての木造アパートを建てるとします(容積率が200%以上あるとして)。土地の建ぺい率が80%とすると建物の床面積は、

70坪 × 0.8 × 2階 = 112

となります。

床面積112坪の木造アパートの建築坪単価が50万円とすると 

112坪 × 50万円 = 5,600万円

となります。この土地の購入費用が3,000万円だと仮定すると、アパート経営に必要な資金は「70坪で建ぺい率80%の土地に2階建て木造アパートを新築すると、坪単価50万円として5,600万円が建築費用、3,000万円が土地購入費用」となり、合計して「8,600万円」という計算結果になりました。

次にもう1つの方法、既存の収益アパートを購入する場合には資金がどれくらい必要なのかも見てみましょう。既存のアパート物件は、ポータルサイトで売りに出ている物件情報を参考するといいでしょう。「ホームズ不動産投資」の「売りアパート」を参考にしてみて下さい。

(3)アパート経営の資金が足りない場合は

アパート経営を始めるにあたって自己資金だけで全額を用意することが難しく、融資を活用される方が多いのではないでしょうか。

アパート経営は自分が住むわけではなく収益が目的の不動産投資なので、この場合は事業性ローンであるアパートローンを利用することになります。アパートローンという名称は特に決まりがあるわけではなく、「アパートの新築や購入に利用できる不動産投資ローン」という意味です。金融機関によって呼び方は異なります、その中身はほぼ同じです。

(4)アパート経営の資金計画の立て方

自己資金とローン借り入れ分を足してアパート経営を始めるのに必要な資金を用意する場合、大切なのは資金計画です。資金計画を立てるにあたって大きく下記2つのポイントを注意して頂きたいです。

  • 自己資金は物件価格の1以上が目安
  • 実質利回りは自己資金を10で回収できることが目安

では、それぞれについて詳しく説明していきます。

①自己資金は物件価格の1割が目安

自己資金が多ければ多いほど、ローン返済が軽くなるばかりか審査にも通りやすくなるので、自己資金は多ければ多いほど理想的です。とはいえ、中には自己資金が少ない方もいらっしゃいます。その場合「自己資金は1割」が一つの目安になります。

5,000万円の物件であれば500万円、3,000万円の物件であれば300万円といった具合に、1割の自己資金を出来る限り用意されるといいでしょう。

②自己資金を10年で回収できる利回りを目指そう

自己資金は、現金です。他の事業と同じくアパート経営でもキャッシュフローは重要なので、現金である自己資金を10年以内に回収できることを目指すのが利回りの目安です。理由はいくつかありますが、最も大きな理由としては「10年後にも今の家賃水準を維持することが難しい」ことです。

家賃収入が減ってくる一方でローン返済は続いているので、資金ショートをしないためにも自己資金の早期回収が深く関わってきます。

例えば、アパートの物件価格が5,000万円で、この物件を購入する際の自己資金が500万円とします。家賃5万円の部屋が4戸あるアパートを想定してみます。

4戸すべてに入居者があるとすると年間の家賃収入は、

5万円 × 4戸 × 12ヶ月 = 240万円

となります。

表面ではこの家賃収入が10年続くとなると累計で2,400万円に達するので、10年以内の回収という意味では合格ラインですが、月々のローンへの返済や税金の支払いなど実質上の手取り金額が少なくなりますので、きちんとシミュレーションするようにしましょう。

2、アパート経営の資金を調達するアパートローン攻略法

(1)アパートローンの概要

アパートローンとは、事業目的(つまりアパート経営)で購入するアパートの購入資金に利用できる融資商品のことです。アパートに用途を限定しているわけではないのでいわゆる不動産投資ローンのことですが、金融機関によっては「アパートローン」という名称を用いていることもあり、また不動産業界でもアパート経営のために利用するローンのことをアパートローンと呼んでいます。

自己居住目的で借り入れをする住宅ローンとの違いは審査基準、金利や返済期間です。住宅ローンはマイホーム購入を支援する意味合いも込められているので金利が低く、また返済期間が最長35年なので長いのですが、アパートローンは金利が住宅ローンよりも12%ほど高く、返済期間も最長で25年程度と短めに設定されている金融機関が多いです。

(2)アパートローンの金利相場

アパートローンとして利用できる融資商品の金利相場について見てみると、地方銀行でおおむね2%台、政府系金融機関である日本政策金融公庫が1%台という相場になっています。20175月現在の金利相場ですが、長くこの水準が続いています。

大手メガバンクにも同様の融資商品がありますが、大手メガバンクは大口の融資に力を入れていることや審査基準が他の金融機関に比べると圧倒的に厳格なので、その場合不動産投資会社の提携ローンを活用することがオススメします。。 

(3)申し込むなら対象物件の地銀が狙い目

前項で大手メガバンクの融資には現実味が乏しいと述べましたが、その一方で狙い目なのが地方銀行(地銀)です。地方銀行は文字通り、それぞれの地方に密着して銀行業を営んでいるので、その地域で行われる事業や投資に対する融資には積極的です。そもそも地方銀行はそれぞれの地方経済を活性化する使命を帯びているため、その地方銀行が営業エリアとしている場所での事業であればアパート経営ももちろん含まれます。

不動産投資を実際に行う前にできることとして、融資の申し込みを考えている銀行に口座を開き、自己資金として貯えているお金を定期預金などで預けておくなど取引実績を作っておくのも有効です。

しかし、地銀はエリアを限定されていることが多く、購入検討されている物件が活用できない場合もあること事前に認識しておきましょう

地域に密着した金融機関としては信用金庫も考えられますが、信用金庫は商工自営の人たちや地場産業の支援などに主な存在意義があるため、不動産投資にはあまり積極的ではないと言われています。ただ、信用金庫は支店や担当者ごとの考え方が大きく異なるなど属人的な部分も大きいので、親の代やその前の代から地元に住んでいる人や、コネクションがあるという人であれば有望な選択肢になります。 

(4)アパートローンに積極的な金融機関3

アパートローンはどんな融資商品なのかをより具体的に掴んでいただくために、アパートローン融資に積極的な金融機関を3つご紹介します。いずれも金融機関としての性格が異なるところを敢えて3つ選びました。 

①オリックス銀行「不動産投資ローン」

http://www.orixbank.co.jp/

ベンチャー系銀行としてさまざまな融資商品をラインナップしている中で、不動産投資への融資にも積極的です。 

②スルガ銀行「ドリームライフアセット」

https://www.surugabank.co.jp/

静岡県の地方銀行でありながら不動産投資向けの融資に積極的で、一部を除いて静岡県以外の全国各地で利用可能です。

③JA「アパートローン」

http://www.ja-hainan.or.jp/

あらかじめ土地を購入しておくなど既存の土地を持っていることが条件ですが金利や年収条件などでかなり利用しやすい設定になっています。 

(4)アパートローン申し込みに必要な書類

金融機関によって多少の違いはありますが、アパートローンを申し込む際の必要書類はおおむね共通しています。

大きく「本人の属性書類」と「物件の資料」に分けられます。本人の属性書類とは本人であることの証明や本人の返済能力を証明するための書類で、物件の資料については担保として設定するため、その所在や価値を証明するための書類です。

それでは、順に見ていきましょう。まずは、本人の属性書類です。

  • 本人確認書類(免許証、健康保険証など)
  • 収入証明書類(確定申告書または源泉徴収票の3期分)
  • 家族構成、職務経歴書
  • 保有資産の一覧

ここまでが本人の属性書類としてよく求められるものです。注目したいのは所得証明で、3期分というところがミソです。直近1回分の収入証明ではなく、ここ最近の収入が安定的にあるのかどうかを知るために3期分を求めているところに金融機関の慎重さが表われています。

次に、物件の資料として以下のような書類が求められます。

  • 返済計画書、事業計画書
  • 登記簿
  • 公図、建築図面
  • レントロール

一番下のレントロールとは、「賃貸不動産の賃貸借条件一覧表」のことです。物件の詳細情報や家賃、保証金(敷金)などの条件が一覧表示されている書類で、アパートなど賃貸物件の評価に用いられることの多い書類です。

(5)アパートローン審査に通りやすくする3つのポイント

住宅ローンと違い、アパートローンなど不動産投資ローンは事業性ローンのため本人の属性(つまり返済能力)だけでなく事業の有望性や事業に対する本気度なども審査の対象となります。

それを踏まえて、審査に通りやすくするためのポイントとして以下の3つを意識してください。

①自己資金をできるだけ多めに

自己資金だけではアパートを購入する費用が足りないので融資を利用するということは、ごく当たり前に行われていることです。しかし、自己資金がゼロなのと数百万円あるのとでは審査の行く末は大きく変わります。言うまでもなく自己資金が多い方が審査には圧倒的に有利です。

1ー(4)アパート経営の資金計画の立て方」では物件価格に対して1割程度の自己資金が目安であると述べました。金融機関によってその半分程度でも審査で不利にならないこともあるようですが、それでも自己資金ゼロではないことは同じです。

自己資金が多いということはローン借入額がその分少なくなるというだけでなく、自己資金が多いと事業に対する本気度が伝わることのほうが審査には大きく影響します。金融機関の立場になって考えてみると、融資とはお互いの信頼関係で成り立っています。アパート経営を始めたいが資金が全くないという人と、数百万円を貯めた上でアパート経営を始めて収入アップと資産形成を目指したいという人とでは、事業に対する本気度の伝わり方がまるで違います。もし失敗した時には自己資金を失うことになるので、融資を申し込んでいる本人も背水の陣で臨んでいることが分かります。

金融機関は物件の収益性や担保価値だけでなく、申込者の本気度も見ているのです。

②収益性の高い物件を選ぶ

不動産投資の目的は、不動産から得られる収益です。金融機関としても融資した不動産で収益を上げてもらわないことには返済能力に悪影響なので、収益性の高い物件のほうが審査には有利に働きます。

収益性の高さは利回りで計ることができます。利回りにはいくつかの種類があり、それぞれの利回りの正しい見方を知ることによってより物件の収益性を正確に読み取ることができるようになるので、詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」もご一読ください。アパート経営だけでなく不動産投資全般の話ですが、参考になると思います。

③資産価値が低くなりにくい物件を選ぶ

賃貸不動産の家賃は新築時が一番高く、やがて徐々に下がっていきます。理由は物件そのものの老朽化や見た目の古さ、住宅設備が時代遅れなものになってしまっていることなど、建物としての「老化」と言っても良いような要素です。

もちろんアパートも例外ではなく、新築時よりも集客力が落ちることは避けられません。それに伴って収益物件としての資産価値も低下してしまいますが、それを最低限に食い止めることはできます。

将来的にも安定した需要が見込める立地条件(大学が近い、駅から近い、周辺環境が良いなど)であったり、適切なメンテナンスを行っていること、住宅設備を時代に合ったものにしていることなどの努力で資産価値を保つことは可能です。

こうした物件は担保価値も高いため、アパート経営において魅力的なだけでなく金融機関としても融資を実行しやすい物件です。一棟売りアパートの選び方を「保存版!一棟売りアパート経営で成功するための全知識と物件選びパーフェクトマニュアル」の「5、一棟売りアパート選びの7大ポイント」で詳しく解説していますので、ぜひそちらの情報も物件選びの参考にしてください。

(6)アパートローン審査に落ちる意外な理由にご注意

本人の属性やアパート物件の価値に申し分がないのに、なぜかローン審査に落ちてしまうことがあります。この場合は、本人属性の意外な理由にも目を向けてみてください。 

  • 過去に消費者金融で滞納をしたことがある
  • 過去にクレジットカードやマイカーローンなどで滞納したことがある
  • 過去に消費者金融を利用したことがある、現在利用している

すべて過去の借り入れに関するものなので、本人属性の問題です。審査に深刻な影響を及ぼす順に並べました。消費者金融での滞納は最も悪影響で、しかも3つ目では利用の有無だけで審査に影響があることが分かります。

もし現在アパート経営を検討中で、ローンの利用を予定している方の中で消費者金融の借り入れがある場合は、完済をしてからの申し込みをオススメします。消費者金融の借り入れがあるからといって返済能力を疑われるわけではありませんが、自己資金の調達元が借り入れではないかと思われてしまうのは否めないからです。

もうひとつ、政府系金融機関である日本政策金融公庫を利用してアパート経営の資金を調達しようとしたものの、審査に落ちた場合は以下の項目に心当たりがないか確認してみてください。

  • 税金の滞納
  • 電気料金、水道料金、ガス料金などの未払い

民間の金融機関が利用している信用調査機関を参照しているわけではないので本人属性からの影響は少ないのですが、政府が運営している金融機関ということもあって国民の義務として払うべきものを支払っていないことは審査に致命的な悪影響となります。上記の項目に心当たりがある場合はほぼ100%審査に通らないと考えておいたほうが良いでしょう。

まとめ

アパート経営を始めるためにほとんどの方が利用することになる融資を中心に、アパート経営を始めるための資金についての考え方や調達方法をレクチャーしてきました。

いかがでしたか?具体的な資金面のノウハウが分かると、さらにアパート経営を現実的に考えられるようになりましたでしょうか?

自己資金と融資の審査がアパート経営を始める際の最大の関門と言っても良いくらい重要なので、ぜひこの記事の情報を参考にアパート大家さんへの道筋をつけていただければ幸いです。

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