• 不動産購入
  • 2018/11/2

年収600万円だと住宅ローン借入額の安全圏は?3,000万円借りても大丈夫かも検証

年収が600万円、ここから住宅ローンを組んでマイホームの購入をお考えですか?

年収600万円というと標準的なサラリーマンの年収よりも高いので、マイホームを購入することにも十分現実味があります。この記事を今お読みになっている方も、そのことを強く意識されているのではないでしょうか。

しかし、実際に住宅ローンを組むとなると数千万円クラスの借金をすることになります。そのことに躊躇して、「本当に返済していけるのか?」という不安があるのは当然だと思います。

今お持ちの疑問を整理すると・・・

  • 年収600万円で借りる住宅ローンはいくらまでが安全なのか?
  • そもそも年収600万円で住宅ローンを借りて良いものなのか?
  • 万が一返済困難になったらどうなる?
  • 今のシミュレーションでは安全だと判断できても、本当に大丈夫?
  • 購入して住宅ローンを借りてから「こんなはずではなかった」は絶対に避けたい

という感じではないでしょうか。

どれもリアルな疑問ばかりで、ここまでお考えの方はマイホームの購入をかなり前向きに検討されていることと思います。そこまで前向きに考えているだけに、住宅ローンを組んだ後の生活が気になってしまうものです。

そこで、「不動産投資の教科書」では「年収600万円の人にとっての住宅ローン」をテーマに、その安全性の検証や、いくらまでなら安全なのかといったシミュレーションを現実に即した形で行ってみたいと思います。



目次

1、年収600万円で住宅ローン、どこまで借りられる?

年収600万円の人が借りられるローンの上限金額はいくらなのか?その答えを導き出す前に、まずは前提となる知識を整理しておきましょう。

(1)住宅ローンで最悪なのは、返済不能になること

住宅ローンを組んでも大丈夫かとお考えの方にとって最大の懸念は、いざ返済が始まったもののそれが返済不能に陥ってしまうことです。返済不能になってから取るべき道はいくつかありますが、マイホームを手放すことは避けられません。それだけではなく、ローンだけが残ってしまうこともあります。

こうなってしまうと夢のマイホームどころか地獄の一丁目となってしまうので、特に年収600万円という微妙なラインにいる方は不安を感じてしまうことでしょう。

この記事ではその最悪の事態を避けることを第一目的としていますので、どうぞ安心して読み進めてください。

(2)なぜ「年収600万円」の住宅ローンを意識する必要があるのか

ところで、なぜ「年収600万円」という数字が出てきているのかという点についても疑問をお感じではないでしょうか。500万円や700万円ではなく、なぜ年収600万円なのでしょうか。

その根拠は、分譲住宅を購入する人の平均年収です。こちらは、国土交通省がまとめた「平成28年度住宅市場動向調査」です。

 

出典:http://www.mlit.go.jp/common/001178016.pdf

これは「世帯年収」という項目に記載されているデータで、一番上の注文住宅から始まって中古マンションのところまで、分譲マンションを除いたカテゴリーすべてが平均世帯年収600万円台です。分譲マンションのところには「億ション」に象徴されるような高額物件が含まれているため平均年収も高めですが、他のカテゴリーではすべてマイホームを購入する人たちがどの年収層なのかを如実に物語っています。

つまり、年収600万円クラスの多くの人がすでにマイホーム購入に踏み切っているということです。

(3)年収600万円からの住宅ローン借り入れは十分可能

前項のデータが示している通り、年収が600万円以上ある人はすでに多くの人がマイホームを購入した(=住宅ローン審査に通った)という事実があります。

ここから言えることは、年収が600万円ある人は十分マイホームを購入しても良い人だということですが、だからといってしっかりとシミュレーションをしておかないと「こんなはずでは・・・」となってしまう恐れがあります。

そうならないためにも、この記事では現実に即したシミュレーションにこだわりたいと思います。

2、年収600万円の人の経済状況を丸裸にすると

年収600万円の人というのは、どんな経済状況でどんな生活をしている人なのでしょうか。まずは年収600万円の人がどんな人なのかを定義しておきたいと思います。

(1)年収600万円は「成功者の年収」である

ほとんどのサラリーマンが年収300万円クラスの人になる、という本がベストセラーになったことからも分かるように、標準的なサラリーマンの年収は300万円台を中心としたゾーンであるのが現実です。

こちらは厚生労働省の「平成28年国民生活基礎調査」で発表されている、所得分布の図です。

 

出典:https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa16/dl/16.pdf

平均所得金額は545万円となっているものの、最も多く分布しているのが100万円から400万円までのゾーンです。400万円台も2桁の分布比率になっています。ここからも、600万円を下回る人たちが大多数ということがわかります。

つまり、年収600万円の人というのは平均値よりも年収が高く、「成功者」であると言って良いでしょう。成功者である以上、マイホーム購入が現実味を帯びてくるのは当然と言えます。

(2)年収600万円の人の手取り収入

年収が600万円というのは、あくまでも額面です。ここから税金や社会保障費などを差し引くと、どれくらいが手取りとして残るのでしょうか。こうしたコストは2割を見積もるのが一般的なので、約8割が手取り年収になると考えます。そうなると手取り年収が480万円、月額にして40万円です。

しかしこれにはボーナスも含まれているため、ボーナスを差し引くと月収ベースでは30万円くらいと見ておくべきでしょう。

年収600万円という数字だけを見ると「高い」と感じますが、手取り月収30万円となると、意外に庶民的な数字だと感じてきますね。

(3)平均的な生活費を差し引くと

手取り月収が30万円の人が独身だったとすると、ある程度の余裕は見込めるでしょう。しかし、既婚者で子供がいるとなると話は変わってきます。この記事をお読みの方が既婚者でお子さんがいるとしたら、そのことがリアルに感じられるのではないでしょうか。

生活費を差し引くと、住居費として確保できるのは10万円あるかないか、というのが本音ではないかと思います。

(4)住宅ローン返済額が家賃と同レベルであれば生活は変わらない?

家賃を支払ってきたのだから、それと同じ金額を住宅ローン返済に回せば今まで生活は変わらない・・・というのは、よく言われていることです。これって本当にそうなのでしょうか?

確かに理論上はそうなのですが、それは「今」の話です。家賃を支払うとしても同じですが、結婚をして子供ができてといったように家庭を築いていくと家計事情はどんどん変わっていきます。

マイホームの購入をお考えの方は、おそらく大半が既婚者でお子さんがおありだと思います。そんな現役世代の方々は、お子さんが大きくなるにつれてこれからどんどん物入りになっていく時期と重なります。

家賃を支払っていくにしても、住宅ローンを返済していくにしても、今と同じ状況が続くとは限らないことを考慮に入れることが重要です。

そうなると、年収600万円あっても住宅ローンを借りてマイホームを購入するのは無謀なのでしょうか?その答えを次章以降で紐解いていきましょう。

3、年収600万円で3,000万円の住宅ローンは安全か

年収の5倍までが住宅ローンの安全圏という定説があります。その定説の通りだとすると、3,000万円までの借り入れなら安全ということになりますが、実際はどうなのでしょうか。

(1)住宅ローンは年収の5倍までという目安

住宅ローンの安全圏は年収の5倍までという定説は、長らく常識的に取り扱われてきました。実際に不動産取引の現場でも物件の物色や、不動産会社が提案をしたりする際にも、この目安が用いられています。

この目安に、特段の根拠があるわけではありません。先ほどから「基準」ではなく「目安」と表現しているのも、そのためです。

この目安にしたがって、年収600万円から3,000万円の住宅ローンが安全かどうかを検証してみます。

(2)フラット35では年収比35%までが基準

フラット35では、年収に対して借入額の上限基準が設けられています。それによると、

  • 年収400万円未満 → 30%以下
  • 年収400万円以上 → 35%以下

となっています。つまり、年収600万円の人は年収の35%にあたる年間210万円までの返済額であれば住宅ローンの申し込みができることになります。

【参考】フラット35ご利用条件

https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html

(3)手取り月収から計算した返済可能額

さて、前章で年収600万円の額面収入がある方は手取りがおおよそ480万円くらい、そこからボーナス分を差し引くと手取り月収は30万円くらいになると述べました。この30万円を基準にフラット35の返済額上限の35%をかけると、

30万円 × 35% = 12万2,500円

となります。

フラット35の基準を手取りベースに当てはめてみると、年収600万円の人の毎月の住宅ローン返済額上限は122,500円であるという結果になりました。

この122,500円という返済額を確保できるとして、そこから借り入れ可能額を逆算してみましょう。

ここでは住宅ローン返済シミュレーターを使います。

借入可能額の試算(返済額より算出)

https://www.hownes.com/loan/sim/borrowing_repay.asp

金利を1.4%、月額返済額を12.2万円(少数点以下は1桁までしか入力できない)、ボーナス返済はゼロ、年収は480万円と入力して試算しました。

その結果が、こちらです。

借り入れ可能額は4,048万円で、返済負担率は30.5%です。3,000万円を大幅にクリアしていますし、フラット35で定められている返済負担率を大きく下回っているので、きわめて安全だという結果になりました。

これをそのまま額面通り受け取って良いのか?その気になるその部分について検証を進めていきましょう。

(4)机上の計算と現実の違いを知っておこう

先ほどの計算では、年収600万円の人は4,000万円クラスの住宅ローンを組んでも大丈夫という結果になりました。このシミュレーションだけだとGoサインを出しても良い気がしますが、そこはもう少し慎重になりましょう。

机上の計算と現実とのギャップが考慮されていないので、次章以降でより現実に即した「未来」をシミュレーションしていきます。

4、年収600万円から3,000万円の住宅ローンを借りた人の未来

前章のシミュレーションでは、年収600万円から3,000万円の住宅ローンを借りても安全だという結果になりました。本当にそうなのかどうか、実際に借りた人の未来を想像してみましょう。

(1)手取り月収から12万円前後が返済分となる

年収600万円の人の手取り月収は30万円くらいだと述べてきていますので、その想定で住宅ローンの返済が始まったら、毎月12万円前後が返済分となります。

つまり、30万円から12万円を差し引いた18万円でやり繰りしていくことになります。

これを多いと感じるか少ないと感じるかは人それぞれだと思いますが、筆者は「思ったより少ない」という印象を持ちました。

(2)今後、収入がどれだけアップするか

夫婦と子供が2人という世帯を想定すると、住宅ローン返済後の18万円で家族4人が生活をして教育費などを出していくとなると、やはり物足りない感は否めません。

そうなると夫の収入増がどれだけ見込めるか、それに加えて妻が働きに出ることによってどれだけ収入を上積みできるかがポイントになります。

机上の計算では楽々セーフという感じでしたが、実際の生活をイメージするとそれと全く風景になることが分かりますね。年収600万円から3,000万円の住宅ローンを利用すると、今後の収入上積みを前提にしないと立ち行かなくなる可能性が高いということです。

(3)今後、支出がどれだけ増えるか

収入が増えるかどうかは今後の活躍次第ですが、支出のほうは無条件に増えていきます。子供が大きくなるにつれて教育費や食費が増大していくことは明らかで、このことを考慮に入れておかなければ行き詰る可能性が高くなってきます。

こちらは、総務省の「平成26年全国消費実態調査」に記載されている支出比率の推移です。

 

出典:https://www.stat.go.jp/data/zensho/2014/pdf/gaiyo3.pdf

左にあるステージが下に進むごとに年齢が高くなっていき、子供も大きくなっていくことを示しています。最後の第5ステージは子供が独立した後のステージなので、注目するべきは第4ステージまでです。単純に消費支出が27万円から徐々に増えて第4ステージでは44万円になっています。

そして内訳を見ても、やはり想像通り教育費が飛躍的に増大して第4ステージ(子供が大学生というステージ)では最も高いウェイトを占めるようになります。

実際にこれだけの消費が発生していることを踏まえて、支出は間違いなく増えていくことを想定しておく必要があるでしょう。

(4)想定より収入が増えず、支出が増えるとパンクする

前項の支出が増えていくデータをご覧になり、「そんなに増えるのか」とお感じになった方は多いと思います。住宅ローンを組むのにあたって、この事実を知っているか知らないかは大きな違いです。

特に第4ステージの頃をイメージしておかないと、パンクする可能性が極めて高くなります。ここでいう「パンク」とは、お金が足りず住宅ローンの返済が困難になる事態のことです。

(5)パンクするとどうなる?

住宅ローンの返済が困難になると、そこから先のストーリーにはいくつかの選択肢があります。任意売却といって不動産会社などに自宅を売却してローンの残債を返済する方法(それでもローンが残る場合もあります)、または自己破産や任意整理、個人再生を含む法的な債務整理です。

これらの選択肢のどれを選択しても、かなり高い確率でマイホームを手放すことになります。

住宅ローンがパンクしそうな時は、できるだけ早めに何らかの対応を取ることが重要です。実際に滞納が始まってからだと任意整理や個人再生といった自宅を手放さなくて済む選択肢が取りにくくなります。

5、結論:年収600万円から安全に借りられる住宅ローンの金額は?

シミュレーションの結果では楽々セーフという結果になったのに、実際の生活を想像してみると年収600万円から3,000万円の住宅ローンは苦しそうだという矛盾した結果になりました。

それでは、年収600万円から安全に借りられる住宅ローンの上限はいくらなのか?その結論を導いていきたいと思います。

(1)フラット35でシミュレーションをしてみよう

多くの住宅ローン利用者がお世話になるフラット35を想定して、そのシミュレーターを使ってより現実に即したシミュレーションをしてみましょう。

年収から借入可能額を計算(住宅金融支援機構)

https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

年収には480万円(手取りベース)、融資金利には1.4%、返済期間は35年、返済方法は元利均等、そして他の借入金のところに敢えて4万円を入れます。この4万円は修繕費積立を含むリスク管理の分だとお考えください。

これらの数値を入力して、シミュレーションした結果が「3,318万円」となりました。先ほどのシミュレーション結果よりも少なくなったのは、リスク管理分として4万円の余裕を持たせたからです。

(2)机上の計算に8掛けをして現実味のある金額を算出

次に、先ほどの3,318万円という数字に対して、さらに収入の伸び悩みや予想外の出費増などマイナス要因を考慮します。マイナス要因は1つではなく複合的なものなので、ここでは概算で2割程度の振れ幅があると想定します。

先ほどの3,318万円という上限金額に、80%を掛けると2,6544,000円となりました。

修繕積立や収入の伸び悩みなど、かなりリアルな予測を加味した結果、年収600万円の人が借りられる住宅ローンの安全圏上限は約2,654万円となりました。

(3)最も怖いのは甘い予測

現実に即したシミュレーションでは、今後考えられるマイナス要因を含めて、かなり慎重に算出をしました。その結果、3,000万円に満たない金額が上限となってしまいましたが、返済不能に陥ることを考えたら石橋を叩いて渡るのは正しい思考です。

ネット上にあるシミュレーターの多くは、金融機関など住宅ローンを販売している側が提供しています。つまり、「これならいけそうだ」と思ってもらわなければならないわけで、楽々セーフという結果が出やすいように作られています。

基準となる年収にしても、手取り年収を入力するようには書かれていません。これだけでも結果に大きな差が生じるので、シミュレーターの使い方にも注意が必要であることを忘れないでください。

人間はついつい願望に引っ張られて甘い予測、甘い判断をしがちですが、他ならぬ多額の借金に関わることですから、甘い考えこそ一番怖いものだと肝に銘じておいてください。

(4)もっといい物件を検討したい場合は

年収が600万円もあるのに、住宅ローンを利用できるのは2,600万円あまりだと物足りないとお感じの方も多いと思います。その場合は、頭金を多くしてもっと高い物件に手が届くようにするのがセオリーです。

そのための貯金術は以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ頭金を増やしてワンランク上の物件を目指してください。くれぐれも住宅ローン借入額を増やして物件のランクを上げようとしないようにしてくださいね。

  • 誰でもできる「10年間で貯金1,000万円計画」、その具体的な方法と貯金の増やし方

https://fudousan-kyokasho.com/savings-ten-million-18424

  • 500万円、1,000万円の貯金をしたい方へ|貯金のコツ7選と成功事例5

https://fudousan-kyokasho.com/savings-tip-18820

まとめ

年収600万円から住宅ローンを利用するとなると、いくらまでが安全なのか?というテーマに基づき、3,000万円という目安の金額についての安全性の検証から実際に安全圏の借入額シミュレーションなどを行ってきました。

おそらくここまでリスクを加味したシミュレーションは中々ないと思いますので、住宅ローン返済で困るような事態は絶対に避けたいとお考えの方は、この記事のシミュレーション結果に基づくマイホーム購入計画を立ててください。

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