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  • 2019/7/30

米国ジャーナリストが見る最新アメリカ不動産【vol.7】魅力的なエリア(1)カリフォルニア州

米国ジャーナリストが見る最新アメリカ不動産【vol.7】魅力的なエリアは?

アメリカへの不動産投資で多くの日本人がまず思い浮かべるイメージは、青い空から降り注ぐ太陽の光に向かってそびえるパームツリーの並木と温暖な気候に映えるエキゾチックな住宅が立ち並ぶカリフォルニア州かもしれません。

すばらしい環境だけでなく、カリフォルニア州における住宅価格上昇率は高く、経済発展や住環境の面でも優れており、同州が住宅投資に関して「黄金の州(ゴールデンステート)」とされる所以(ゆえん)です。

予算は少々はりますが、投資物件として高いリターンが狙えるカリフォルニアの家選びの魅力や注意点について見ていきましょう。

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・カリフォルニア州は世界第5位の経済大国

カリフォルニア州の物件は常に需要が高く、リスク管理が容易であること、また物件価格の上昇が早いため売りたいときにすぐ売れるという理想の条件を満たすものが多くあります。

その理由としてまずはカリフォルニア州を1つの国としてみた場合、国内総生産(GDP)は世界第5位27000億ドル(2017年)に達し、これは英国に次ぐ規模となっていることが挙げられます。

人口も約4000万人(米国勢調査局調べ、2018年)と毎年数十万人単位で増えていて、全米一の規模を誇る農業をはじめ、精密機械工業、石油工業、航空機や船舶などの製造業、映画などの娯楽、軍需産業からシリコンバレーで知られるハイテク集積まで、産業構成もバランスがとれているのが特徴でしょう。

また米『フォーチュン』誌が毎年発表する国際企業番付「フォーチュン500」に入っている企業の1割以上、54社が同州に拠点を構えており雇用も底堅く、豊富で質の高い労働力が州の経済を支えています。

加えて、名門校のスタンフォード大学、カリフォルニア大学バークレー校・ロサンゼルス校、カリフォルニア工科大学(CIT)などが高度な人材を輩出し、こうした優良大学に子弟を入学させたい裕福層の家族の流入が続いています。

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・住宅市場も堅調

こうしたことから住宅市場は堅調で、20197月現在の戸建て住宅の中間売却価格は約55万ドル(米Zillow調べ))と全米平均の28万ドルよりかなり高めになっています。

前年比の平均上昇率は2018年の3.5%から減速しているものの1.7%と堅調で、地域によっては10%近く伸びているところもあります。

住宅需要も旺盛なため、売却時の在庫日数の中間値は15日、約2週間で売れてしまいます。

住宅価格が上昇する中で賃貸市場にも強く、家賃は上がる一方です。投資先の物件を賃貸物件にすることにもうまみがあるとも言えるでしょう。

さらに住宅にかかる固定資産税の税率が低く、日本語を話す不動産エージェントも多いカリフォルニア州の物件は日本においての米国不動産投資に適しているのです。

・カリフォルニア州でのおすすめの地域は?

ではカリフォルニア州内のどの市場が投資に適しているのでしょうか?

過去の住宅価格上昇は将来の値上がりを保証するものではなく、何らかの理由による下落のリスクさえありますが、それを念頭に有望とされる地域をいくつか挙げてみましょう。

サンフランシスコから北へ約140kmに位置する州都サクラメント市は人口流入が続く中雇用が良好であるにもかかわらず、住宅価格はお手頃で高くなりすぎていない段階です。

雇用先としても州政府、連邦政府出先、郡政府、市政府、教育機関をはじめ、大手工場や高等教育機関も集積しています。

それでいて周辺の自然はまだ豊富に残っているため、子育て世代にも人気となっています。

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(カリフォルニア州内の住宅市場別の価格上昇率、平均価格など。出典: Local Market Monitor

また、サンフランシスコ市を中心とするベイエリアにおいて最も魅力的なのは、「イーストベイ」と呼ばれる一帯に位置するヴァレーホ市やフェアフィールド市でしょう。

賃貸物件としての投資であれば、市場規模の大きいロサンゼルス市、サンノゼ市、バークスフィールド市、サンディエゴ市などが良いでしょう。その他にもより規模の小さいモデスト市、フレズノ市、レディング市なども穴場と言えるかもしれません。

治安もよく、日本人居住者に人気のエリアであれば、学区としての魅力も高いロサンゼルスのサウスベイエリアに位置するトーランス、ガーデナ、マンハッタンビーチ、ロングビーチなどもよいでしょう。ロサンゼルス市のダウンタウン・ルネサンス復興事業により、住環境が改善しているのもポイントです。。

また治安の良さと教育レベルの高さが知られるアーバイン市や、コスタメサ市を抱えるオレンジ郡も「投資の定番」と言えましょう。商業施設やレストランも豊富で、人気の場所です。

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・魅力いっぱいのカリフォルニア州の外せないリスクとは?

このように魅力いっぱいで、不動産投資先としても望ましい条件を満たすカリフォルニア州ですが、リスクも存在します。

賃貸物件投資の場合、うなぎ上りの家賃上昇を抑えるための家賃統制法が繰り返し州議会で議論されています。部分的であった場合でも可決されると投資計画は見直しを迫られるでしょう。

このような規制強化のリスクに加え、地震や森林火災、地球温暖化による自然災害多発のリスクも織り込むべきですし、住宅価格の過剰評価や下落のリスクも考えておくとよいかも知れません。

次回は、「こんなに魅力的なご当地不動産」のシリーズ2回目として、経済発展が著しく、お手頃物件がたくさん見つかるテキサス州を見て行きましょう。

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