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  • 2019/7/13

米国ジャーナリストが見る最新アメリカ不動産【vol.6】日本と真逆の「中古物件」評価

米国ジャーナリストが見る最新アメリカ不動産【vol.6】日本と真逆の「中古物件」評価

アメリカで不動産投資を行うときに知っておきたいのが、日米における中古住宅に対する考え方の違いです。

日本では古い住宅の価値は大きく下がるものですが、アメリカでは建物が日本のものに比べて丈夫に作られており耐用年数が非常に長く、中の設備を最新型に入れ替えた住宅が高く評価される傾向にあります。

このような理由でアメリカで家に投資する際には、中古物件が当然のようにオプションに入ってきます。では、中古物件を選ぶ際は何に気をつけて選べばよいのか見ていきましょう。(岩田太郎・在米ジャーナリスト)

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・なぜアメリカ不動産では中古物件が評価されるのか

米国勢調査局や全米リアルター協会の統計によると、2018年の新築住宅販売は61万5000件に対し、中古住宅販売は534万1000件と、中古物件比率が90%近くに達しています。

アメリカでは、「よい家を、手入れしながら長く使う」「中古物件市場のすそ野が広く、投資先としての価値が確立されている」ことが見て取れます。

ところが日本では逆に、新築物件比率が85%ほどを占めています。

築10年で新築の家の価値が半減し、20年も経つとさらに資産価値が下がる国に住むわれわれ日本人にとって、アメリカの中古住宅の価格の動きは非常に不思議に映るのではないでしょうか。

なぜなら、評価額や売却価格が下がるどころか、どんどん上昇してゆくからです。市場にもよりますが、20年で2倍などという物件もザラにあります。

これは、開発規制が厳しく新築住宅の供給量や在庫が相対的に少ないこと、一般的に建物が長期居住を前提にしっかりと設計されており、50年、60年経っても快適に住める家が多いこと、アメリカに「改修を常に行って、売る時の価値を上げる」文化が根付いていることなどが理由として挙げられます。

このため、中古物件であっても良好なリターンが期待できるのです。

・こんなにある米国不動産の中古住宅のメリット

大都市部は開発規制が厳しく、新築物件であれば郊外に建てるしか方法が無いような状況となっています。

逆に言うと大都市部に残っている中古物件は通勤・通学や買い物に便利な立地である可能性が高く、また富裕層が多く住む優良学区の中にあることが多く、住宅価格上昇率が高くなる可能性も大きいと言えるでしょう。

また供給量が絶対的に多く物件が見つけやすいのも魅力で、中古住宅は新築と比較してお手頃価格のものが多いのが特徴です。

新築の家はエネルギー効率に優れ、太陽発電装置や電気自動車(EV)の充電設備を備え、スマホのアプリによる自動施錠・開錠や勤務先からの冷暖房操作など最新のテクノロジーが導入されていることが多いのですが、同等の中古の家の20~30%のプレミアがついて来ます。

加えて、新築の建物はデザインや機能が画一的で個性のないものが大半ですが、中古であればキャラクターや特徴に優れる物件が豊富に見つかります。

・中古物件で気を付けるべきことは?

利点も多い中古物件ですが、やはり築年数による欠点も出てきます。具体的には、どこに気を付けるべきでしょうか。

改修やリモデリングが行き届いた物件を購入すれば、維持費や修理費は少なくて済みますが、どれだけ手入れが行き届いた家であっても、経年により手直しが必要となる場合があります。

費用も物件によって異なりますが、空調設備の更新なら5000ドル、給湯設備は4000ドル、フローリングのアップデートなら1万5000ドル、屋根の葺き替えに5000ドル、屋内のペンキ塗り替えに5000ドル、キッチンのリモデリングに2万~4万ドルを見積もっておく必要があるでしょう。

新築物件にはこうした費用はかかりませんし、5年~10年の保証がついている機能も多いため、それらを総合的に考えて中古か新築かを選べばよいでしょう。

・投資先の文化や考え方を知ろう

投資する際は、投資先の文化や考えに従うのが一番です。

アメリカの中古住宅は投資先として有望かつ豊富で、手入れするほど高く売れるという特徴があるので、以前「【vol.3】進む不動産テック」でご紹介した住宅ポータルなどで、中古物件の魅力に触れてみてはいかがでしょうか。

次回は、「こんなに魅力的なご当地不動産」のシリーズ1回目として、日本人にもなじみが深いカリフォルニア州の不動産市場を取り上げます。

住宅価格上昇率が高く、住環境に優れた同州が住宅投資に関して「黄金の州(ゴールデンステート)」である理由を探って行きましょう。

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