• 不動産投資
  • 2019/2/28

東京オリンピック後のマンション投資市況はどうなる? FPがデータから大胆予想

いよいよ来年に迫った東京オリンピック。このビックイベントが不動産投資市況のターニングポイントになるのかは、投資家や不動産業界関係者にとって大きな関心事といえるでしょう。

不動産投資では、オリンピックのようなターニングポイントがある場合、現在の価格や利回りが今後も続くかを見極めることが大切です。そのためには投資用不動産の過去の推移を見て、価格や利回りの将来のトレンドを予想することが重要です。

そこで、この記事では物件価格、表面利回りのデータを参考に、投資人口が多いであろう区分マンションで、東京オリンピック後の市況を大胆に予想していきたいと思います。(中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役)

まず過去と現在で市況を把握する

まずは過去の利回りを分析し、その傾向から今後の利回りについて考えましょう。今回は、不動産投資の情報サイト「健美家」が発表した区分マンションの価格、表面利回りの推移の調査を参考にします。このデータから、5年前と現在(2019年)の比較をしてみましょう。

【2014年1月の全国平均】
利回り:9.91%
価格:1067万円

【2019年1月の全国平均】
利回り:7.41%(前期比-0.31ポイント)
価格:1484万円(同+3.70%)

このデータは、区分マンションの全国平均値です。ここからは5年間で利回りが低下し、物件価格が上がったことが分かります。これは、今は明らかに投資家にとって不利な状況であることを意味しています。

5年前の経済状況は、米国の金融緩和の終了し、FRB(米連邦準備理事会)は、出口戦略を模索。為替もドルが105円台と今よりも円高傾向が続いている状態でした。

こうした背景から、不動産投資自体も現在と比べて落ち着いた状況で、不動産投資の代表指数であるJ-REIT(ジェイリート)も1500前後の水準でした。現在は1800程度に上昇しており、このことから不動産投資に資金が流れ込んでいるのが分かります。

オリンピック後の資金調達は困難?

これまでのトレンドが分かったところで、東京オリンピック後の不動産投資市況を考えてみましょう。まずは資金調達についてです。

不動産市況にとって最大のインパクトは「金利」です現在の日本は歴史的な超低金利時代が続いています。私としては、マクロの視点で見ると、この状態はオリンピック後も続くと予想しています。日銀がオリンピック終了後の景気を冷やしたくないと見ているのが理由です。

また、日本は人口減少が進んでいます。人口減少は経済活動を停滞させるのです。そうなると大きく金利を上げることは、非現実的といわざるをえません。

一方で、ミクロの視点で見ると、オリンピック後も低金利が続く可能性が高いからといって個人投資家が有利に資金調達をできるかというと、必ずしもそうは限らないというのが私の考えです。

それは、かぼちゃの馬車問題に端を発した、金融機関の不動産投資に対する融資の絞り込みがあるからです。例えば、野村不動産アーバンネットが2018年5月に実施した「不動産投資に関する意識調査」によると「金融機関の融資状況に変化を感じる」と52.8%の人が回答。そして、その内の87.7%の人が「審査が厳しくなった」と答えています。

五輪後の都内区分マンション表面利回りは6~7%

では、東京オリンピック後の賃貸市場はどうなるのでしょうか。

まず、不動産はこれから「三極化」するというのが私の予想です。

第一極は東京都心部で人口動態がそれほど激しく変動せず、新たな再開発が行われるなどで街力が上がる地域です。第二極は「きちんと街の整備は行われるが、人口減少には抗えない首都圏近郊、三大都市圏近郊、札幌、仙台、福岡、広島などの地方中核都市です。そして、第三極はそれ以外の首都圏近郊で駅から徒歩10分以上かかる地域、地方の都市、街の高齢化が進む地域です。

三極化が進む中で、これから不動産投資を始めるには、第一極のエリア、つまり「これから値上がりするか、現状維持ができる地域」を選定することが絶対条件と私は考えています。

この考えに沿って、区分マンションで投資エリアを見ると、東京の場合は、JR山手線の内側エリア、それも最寄り駅から徒歩5~7分以内の物件に投資をすることが、価格下落を抑え、空室リスクも回避できると見ています。

また、第一極のエリアで投資した場合の区分マンションの表面利回りは、6~7%になると予想しています。これは現在と変わらない数字で、私としては今の表面利回りと同じ水準が続くと見ています。

その理由は「金融機関の融資姿勢」「市況の変化」の2つです

まず、金融機関の融資については、かぼちゃの馬車問題で不動産投資に対する姿勢は厳しくなりました。一方で、特に地方銀行のオーバーバンキングによる経営の厳しさは年々増しています。こうした背景から、きちんと返済してくれる信用力の高い人には、今まで通り融資することが予想されます。

次に市況の変化ですが、これには「マンション市況は底を打った」という大方の不動産業者の見方が背景にあります。その上で、今まで、特に首都圏のマンション市況はずっと上昇基調でしたが、ここに来て転換点を迎えている状況と考えています。そのため、供給自体は大きく増えることもなく、金融機関の融資姿勢も大きく変化しない状況下では、第一極のエリアについては、今までと同じ傾向が続くと予想するわけです。

投資物件のエリア選定が重要に

過去のトレンドとマクロ経済の観点から、東京オリンピック後の区分マンション市況について筆者の予想を述べてきました。不動産投資は、今後、投資物件の選択がより重要性を増し、さらに投資すべきエリアがより狭くなってくると思います。そのため、オリンピック後に投資家が勝ち馬に乗るには、エリア選定が何より重要になることは間違いありません。

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