• 不動産売却
  • 2016/10/14

2020年問題 | 不動産を最も高額で売却するなら「今」?

この記事をお読みの方の中で、「2020年問題」という言葉を聞いたことがあり、具体的にどういうことなのか知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。

2020年問題とは、東京オリンピックが開催する2020年を機に、今まで高騰したマンションの価格が一気に下落するのではないか、という問題です。 

また、そのように2020年までは不動産の価格は上がり続けるという見方もある一方で、ブラジルオリンピックと同様にオリンピック前に価格が下がるという見解もあり、今後の価格の動向を見極めるのは難しいのが現状です。

そのような状況の中、不動産の売却を検討しているものの、価格の動向が分からず、売却のタイミングを悩まれている方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、

  • 東京の不動産市場の現状
  • 不動産市場が抱えているリスク
  • 高く売却したいなら「今」?不動産を売却するタイミング

などについて書いていきます。これから不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。

1、オリンピックまで東京の不動産価格が上昇すると言われる3つの理由 

アベノミクスの効果により、不動産の価格は2013年の後半から上昇し続けてきました。 

今後も不動産価格が上昇すると言われています。その理由として、東京オリンピックの開催が注目を集めていますが、オリンピックの他に以下のような理由も挙げられます。

(1)外国人投資家の爆買い

東京オリンピック開催決定によって、日本国内の投資家だけではなく、海外の投資家からもかなり注目されるようになりました。

(2)相続税・贈与税などの節税対策として 

平成27年1月1日に実施された相続税の改正により、非課税額が減少し、事実上の増税となりました。

その中で、相続税の課税額がそのまま評価される現金等と比較して、路線価で評価される不動産は、相続税の課税価格の評価がかなり低くなることから相続税対策となります。そのため相続税・贈与税対策として不動産を購入される方も増えました。

なお、不動産を相続した場合の相続税の仕組みや計算方法などについて詳しくは「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみて下さい。

(3)金融緩和により個人投資家が増えた

金融緩和により、サラリーマンにとってこれまでハードルが高かった不動産投資ローンは、低金利で融資を受けられるようになりました。

そのため不動産の価格は高いものの、この低金利融資を利用して購入している方が多いようです。

実際、2016年初頭に発表された日銀のマイナス金利政策の影響を受けて、メガバンクの長期ローン金利も0.3~0.5%と低金利の状態が続いています。

なお、不動産投資ローンについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」を参考にしてみて下さい。

2、2020年にマンションの価格が下落すると言われる要因は?

先ほどは2020年まで不動産価格が上昇する理由を挙げていきました。

一方で、2020年の東京オリンピック開催後にマンションの価格が下落すると言われている要因はなんでしょうか。

大きく以下のような要因が挙げられます。

(1)売却物件が一気に増えて価格が下落する可能性がある 

今の不動産市場はどんどん価格が上昇しているので、引き続きオリンピックまで価格が上昇するのではないかと考え、売却を検討しているものの、様子見している方も少なくないでしょう。 

同じように考えている方は多くいらっしゃいます。

そうすると2020年前後で売却物件が一気に増える可能性があり、不動産価格も一気に下がる可能性があります。

従って、不動産の売却を考えているのであれば、「今」売却する方が低リスクと言えます。今売ってキャッシュフローを確保することによって、暴落後に今よりランク上のマンションを買い直すのが賢い戦略ではないでしょうか。

(2)過剰な新築建設 

地価の上昇、オリンピックの建設ラッシュの影響による建築資材の価格アップ、また人手不足による人件費の高騰から、新築不動産の価格も上昇しています。 

しかし、右肩上がりで上昇し続けている中古マンションの価格と比較して、国土交通省が9月5日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」によると、首都圏の7月の新築マンションの平均価格は前年同月より「5%」下落したことが分かります。

1出典:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート

過剰な新築建設により、既に新築マンションの価格に影響が出ています。オリンピックをきっかけにさらに下落すると言われています。 

(3)外国人住人とのトラブルにより不動産の資産価値が下がる可能性がある 

東京オリンピックの開催決定後、オリンピックの競技場や選手村となる湾岸エリアを中心に、多くの外国人が東京の不動産を購入しました。

そして既に多くのマンションで、騒音やゴミ出しなどの問題による外国人住人のトラブルが発生しています。

また、休暇する際のホテル代わりでマンションを購入した富裕層の方も多くいます。日本に滞在する期間が短いため、管理費や積立修繕費を滞納しているという問題も多く発生しています。

積立修繕費の回収ができないと、本来やるべき点検や設備の交換などのマンションの修繕を計画通りに行うことができず、建物自体の資産価値が落ちてしまう可能性があります。

(4)住民の高齢化によりマンションの管理が機能していない 

日本は高齢化社会が深刻化しているので、当然マンションの住民の高齢化も進んでいます。今の日本の全国で、なんと「約2割」のマンション世帯主が「70歳以上」だそうです。

国土交通省が平成25年に発表した「マンション総合調査」では、もう既に「3ヶ月以上の管理費が滞納している」と答えた管理組合の数は、全国で「約4割」に上ります。

このように、世帯主の高齢化により、管理組合が機能しなくなるので、管理が不十分となり、マンションの資産価値も下落するでしょう。 

3、高く売却するには!「2020年問題」を踏まえた売却計画とは? 

ここまで読んで頂いた方には、マンションの価格は、2020年が一つのターニングポイントとなることをご理解頂けたではないでしょうか。しかも、そのタイミングは早まる可能性があります。 

従って、高く売却するには、価格が高騰している「今」、できるだけ早い段階で検討を進めるとよいでしょう。ここでは高く売却するためのポイントを紹介していきます。 

(1)不産売却査定サイトを活用する

不動産売却査定サイトには、厳しい審査をクリアした信頼できる仲介会社のみが登録されています。

そして高く売却するには信頼できる仲介会社に依頼することが重要です。

査定サイトを利用することで、不動産の資産価値がすぐに簡単に分かるのと同時に、信頼できる仲介会社と出会うこともできます。査定サイトを利用することは不動産をより高額で売却するために必須と言えるでしょう。

また、査定サイトによって、提携している仲介会社が異なるため、複数の査定サイトを利用することもまた重要です。

以下では不動産投資の教科書でも実績がある5つの査定サイトを紹介します。サイトの説明を参考にしてご自身に合ったサイトを選んでみて下さい。

・すまいValue

東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。

大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

公式サイトはこちら

・HOME 4 U

登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。


公式サイトはこちら

・REDS(レッズ)

売却仲介手数料がすべて割引または無料で売却できる「REDS(レッズ)というサービスがあります。

運営元は、東証一部上場ヒノキヤグループの子会社である株式会社不動産流通システムが担っており、企業としても安心・信頼を置けます。

納得できる買い手を待てるため、希望額で売却しやすい、専門的な契約ややりとりはREDS(レッズ)のコーディネーターが担当するなどメリットが大きいです。

このようなサイトを利用することで少しでもより高く売るチャンスを手にすることができるでしょう。

ReaRie(リアリエ)

「リアリエ」は信頼のパナソニックが運営するサービスです。

年間12,000戸の新築販売実績、年間36,600件のリフォーム施工実績のあるパナソニックグループの関連会社が連携して、お客様の大切な物件を責任と安心を持ってリフォームプラン付き売却での提案をしてくれることで、早期の売却を実現してくれます。

公式サイトはこちら

・イエカレ(不動産売却)

不動産を最高価格で売却するをうたっているサイト。土地活用にも強いので、土地だけを売りたい場合もシミュレーションしてみると良いかも知れません。

(2)新築より中古マンションの売却を優先する

新築と比較して、資産価値が落ちやすい中古マンションの売却を優先するといいでしょう。

特に、今は中古マンションの価格が高騰していることもあり、このタイミングでの売却は最も高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

まとめ

今回は「2020年問題」について書きましたがいかがでしたでしょうか。オリンピック開催決定の影響で不動産価格が高騰しているものの、2020年前後で下落する可能性が大きいといえます。そう考えるといまは絶好の売却のタイミングかもしれません。今回の記事がこれから不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト5選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

無料査定サイトは物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを5つ紹介しています。

  • 提携会社・利用者数共にダントツのサイト
  • 仲介件数のトップ3を占める大手の不動産会社に唯一査定依頼が出来るサイト
  • 早く売りたいなら?リフォーム付プランを提案してくれるサイト
  • 唯一電話相談をフリーダイヤルで出来るサイト
  • 売却手数料が無料になるサイト

これまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
ぜひこちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。