• アパート経営
  • 2018/10/2

2018年版アパート経営最前線!融資や物件価格の事情から見る参入の現実味

アパート経営がいいらしい」と漠然としたイメージをお持ちで、それなら始めてみようかとお考えですか?

アパート経営には家賃収入だけでなく相続対策などメリットが大きく、本格的な資産形成の一環としてお考えの方は多いと思います。

しかし、メリットが多いだけにアパート経営に参入した人は多く、今からやっても勝算はあるのか?という疑問や不安を同時にお持ちではないでしょうか。

そこで、これからアパート経営を始めたいとお考えの方に、今の段階で知っておくべき知識として・・・

  • 今から始めてアパート経営は本当に儲かるのか
  • 今から始めるのにあたって失敗しないアパートの選び方とは
  • アパート経営でしっかりと利益を上げるポイント
  • 失敗のもととなるアパート経営のNG項目

といった情報を順に解説していきます。

スルガ銀行、TATERUの問題が起きてからアパート経営に参入するための環境は大きく変化しています

これまで通用していた知識が通用しなくなってきているので、これからアパート経営を始めようとお考えの方は、この記事で解説する新しい情報をしっかりと押さえた上で検討していただきたいと思います。

目次

1、アパート経営に何を求めますか?

アパート経営をお考えの方にとって、目的とはなんでしょうか。アパート経営を始める3大目的を挙げてみました。 

(1)安定的な家賃収入

アパート経営を含む不動産投資に求める最大の目的は、やはり安定的な家賃収入でしょう。収入アップだけでなく老後の年金効果、万が一亡くなってしまった時の保険効果などが期待できるため、安定的な家賃収入という不労所得は大きな魅力です。

(2)相続税対策

現金資産を相続するよりも、不動産にしておくと評価額を低く抑えることができるため、相続税の課税対象額を圧縮することができます。さらにアパート経営の場合は財産が賃貸住宅になるため、入居者の権利分が差し引かれて評価減となるため、一層大きな相続税対策になります。

相続税対策としてのアパート経営に興味がおありの方は、「アパート経営は相続税対策になる?メリットの根拠と具体的シミュレーション」の詳しい解説をお読みください。

(3)レバレッジ効果を利用した資産形成

不動産投資には、レバレッジ効果と呼ばれるメリットがあります。レバレッジとは「てこ」のことで、ローンを利用することによって少ない自己資金で満額の家賃を得ることができることから、そう呼ばれています。

借入金は他人のお金ですが、それを活用してアパート経営をしても家賃収入が少なくなるわけではありません。投資効率を高めて、ゆくゆくはアパートという資産を自分のものにできるのですから、このレバレッジ効果は資産形成の大きな力となります。 

2、素朴な疑問、アパート経営は本当に儲かるのか?

不動産投資ブームによってアパート経営を始める人が多くなっていますが、そこにきてスルガ銀行やTATERUの問題など、「本当に今から始めてアパート経営は儲かるのか?」という疑問をお持ちの方は多いと思います。

ここでは、その疑問にお答えします。

(1)アパート経営を始める人が増えている

安定した家賃収入や相続対策など、冒頭でご紹介した魅力もあってアパート経営を始める人が増えています。かつてあったアパートの大家さんのイメージではなく、サラリーマン大家という言葉に象徴されるようなこれまで不動産投資に縁のなかった人の参入が多くなり、アパート経営ブームと呼べるような状況も生まれました。

アパート経営ブームと呼べるような状況は2015年頃から顕著になっています。それを裏付けるデータを、次項で見てみましょう。

(2)アパート経営を始める人が増えると供給過剰になるのでは?

2015年頃から本格的に多くなってきたアパート供給。それを裏付けるように、首都圏各地でも空室率の上昇がみられます。

出典:http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol82_Vol54residential20161028.pdf

これは、株式会社タスが調査、発表している「賃貸住宅市場レポート」から引用した首都圏のエリア別アパート空室率の推移です。2015年頃から空室率が上昇していますが、これはアパートの供給が大幅に増えたことによるものです。

「やっぱり、今からアパート経営を始めても成功は難しいか・・・」とお感じの方も多いと思います。しかし、さらによく見ると「東京市部」「埼玉県」は空室率があまり上昇しておらず、堅調に推移していることが分かります。

このデータから導かれるのは、「アパート経営の参入が増えて供給過多になっているが、エリアによっては需給バランスが良好で勝算がある」という結論です。

エリア選び、立地条件選びは不動産投資の成否に関わる重要ポイントですが、それはアパート経営であっても同じだということです。

(3)建築費の高騰がアパート経営の利益を圧迫している

次に考慮すべきことは、アパート建築費の高騰です。アパート経営ブームが加速するにつれて建築に必要な職人の人件費や材料の価格が高くなっており、それが初期費用を増大させています。

初期費用が大きくなると利回りに影響するため、後述する「新築なら7%以上」をクリアできないアパートが増えてしまったのです。

しかし、ここにきてアパートの建築費にも違った傾向が見られるようになってきています。それはスルガ銀行やTATERUの問題で起きた金融機関の融資引き締めで、その結果アパート経営に参入できる属性の人が減ってしまい、供給減が起きました。ここから先は新築アパートの供給減が続くと考えられるので、建築費の高騰も一服することが考えられます。 

(4)「儲からないアパート」が多くなっている

すでに述べてきているように、アパート経営の成否を握る大きなポイントが、立地条件です。不動産に同じものが2つはないので、高い利回りが見込める優良な土地ではどんどんアパートが開発されており、有力なエリアでは新たにアパートを建てて勝算が見込める土地が枯渇気味になってきています。

これから新規参入するとなると土地から購入するのは厳しいのではないかと見られてきましたが、融資環境の変化によって新規参入が減ると、この状況にも違う風が吹く可能性があります。

(5)築年数とキャッシュフローの関係

アパート経営ではキャッシュフローといって、最終的な手残りが重要な意味を持ちます。表面利回りは机上の数字であって、実際にアパート経営をした時に手残りがしっかりと残らないことには経営が続きませんし、アパート経営をしていても魅力に欠けるからです。

アパート経営を始めて時間が経過すると家賃収入は多くなってくるのですが、その一方で減価償却費が少なくなっていくため税金面でのメリットが薄れてキャッシュフローは低下します。

また、アパートの建物は経年劣化をしていくため年数が経つごとに家賃収入が増える一方で修繕費などのメンテナンス費は大きくなります。

築年数とキャッシュフローにはこのような関係があり、時間が経過するごとに経営環境が変化していくのがアパート経営であるというイメージを持っておいてください。

「老後の備えに最適」という宣伝文句を見ることも多いですが、仮に40歳の人がアパート経営を始めたとすると老後に差し掛かった時にはアパートも築20年となり、「老後」を迎えます。税制上、木造アパートは耐用年数が22年です。つまり22年をかけて減価償却されていき、23年目には無価値になるということです。

これを目安に考えても木造アパートは20年が経つと建てたばかりの時と同じような家賃収入やキャッシュフローを見込むことは難しいのです。

(6)スルガ銀行、TATERU問題の影響

先ほどから何度か触れてきていますが、スルガ銀行とTATERUの融資書類改ざん問題はアパート経営参入に大きな影響を与えています。特にスルガ銀行は個人投資家向けの不動産投資ローンに力を入れていたため、これによって不動産投資に参入を果たした投資家は少なくありません。この「スルガスキーム」が崩壊したことにより、アパート経営は再び高属性の人でないと参入が難しい状況になってきています。

年収や他の借り入れについても審査が厳格になり、自己資金も最低1,000万円はないと難しいと言われています。

逆に考えると、これはすでに相続などで土地がある人、または年収が高い、多額の自己資金があるといった属性の人にとってはチャンスとなります。 

(7)もはやアパート経営は儲からないのか?

ここまで解説をお読みになって、「やっぱり、今からアパート経営は勝算が薄いか」と感じた方も多いことでしょう。確かに以前ほど簡単なものではありませんが、その分高属性の方にとってはチャンスが拡大していますし、購入できる人が少なくなることで購入相場も下落気味です。

こうした状況にうまく乗ることができれば、今からでもアパート経営で成功する可能性は十分あります。その条件やポイントについては、次章以降で解説していきます。

3、失敗しないアパート物件の見極め方

今から始めるアパート経営では、物件の見極めが以前よりも重要になります。そのポイントをまとめました。

(1)新築アパートと中古アパートの違い

アパート物件には、大きく分けて新築と中古があります。それぞれ一長一短があるので、これからアパート経営を始める際にはこのどちらかを選択する必要があります。

そのメリットとデメリットを一覧にまとめました。 

メリット デメリット
新築アパート
  • 新たに建てるので自由度が高い
  • 相続税の節税効果が高い
  • 減価償却費を多く計上でき、節税効果が高い
  • メンテナンス費が少なくて済む
  • 融資審査にも有利
  • 初期投資が大きくなる
  • 初期投資が大きくなるため利回りが低下
  • 初期投資の大きさゆえに家賃が高くなり競争力が低下
中古アパート
  • 取得価格が安い
  • 取得価格が安いため利回りが向上
  • 古さゆえに空室リスクが高くなる
  • メンテナンス費が大きくなりやすい
  • 瑕疵の問題がつきまとう

いくつか見慣れない言葉が出てきたかも知れませんが、それらについてはこの章で解説していきます。

(2)表面利回りが新築なら7%以上、中古なら9%以上に絞る

前項でも解説している通り、中古アパートの方が初期投資額が少なくて済むため、アパート経営を始めてからの利回りは高くなります。それを踏まえて、アパート経営に参入する際には、それぞれ表面利回りについて新築なら7%以上の表面利回り、中古なら9%以上の表面利回りになる物件選びを目安としてください。

(3)賃貸ニーズが見込める条件が整っている

空室率は、アパート経営のリスク要因です。極端な話、空室率が100%のアパートは収入ゼロです。そればかりかアパートを維持するだけでもコストはかかるので、マイナス経営となります。

アパート経営を健全なものにするには、空室率が高くならない(=賃貸ニーズが高い)物件である必要があります。そこで考慮したいのが、以下のような条件です。

  • 人口が今後増加する見込みがある
  • 最寄り駅から10分以内
  • 周辺に既存の賃貸アパートがある
  • 若い人が多く住んでいる

1つ目の人口増加については、日本がすでに人口減少に転じていることから難しいかも知れませんが、少なくとも「人口が減りにくい」という視点でも良いでしょう。

既存の賃貸アパートが周辺にあるというのは、すでにそのエリアでアパート経営を成功させている人がいることを示しています。競争相手は多くなってしまいますが、誰も目を向けないエリアでアパート経営を始めることと比べるとリスクは低くなります。

(4)アパート物件を購入する不動産会社にもこだわりを

立地条件の次に注目したいのは、アパート物件を購入する際の不動産会社選びです。3つのポイントにまとめましたので、このポイントを基準に不動産会社を精査してみてください。

①提携金融機関が多いか

多くの場合、アパート物件を購入する際にはローンの利用が前提になります。そこで不動産会社からの紹介を受けて融資を申し込むことになるわけですが、ここで注目したいのが提携金融機関の多寡です。

数が多ければそれでいいというわけではありませんが、その中に地元の金融機関だけでなくオリックス銀行やダイヤモンドアセットファイナンスを含む金融機関が並んでいれば合格点です。両社は不動産投資向けのローン大手で金利も安いので、ここと提携していることは強みと言えます。

その逆に別の意味で有名になってしまったスルガ銀行が提携先として前面に出ているというのは、再考の余地があります。かつては融資審査が緩いことが魅力でしたが、その一方で金利は高めです。今ではその融資審査のメリットも薄れてしまっているので、金利だけ高いままでは利用価値が低いと言わざるを得ません。

②将来におけるシミュレーション、キャッシュフローを提案してくれる

アパート経営は、将来に向けての投資です。築年数が浅く集客力が高い今の状態で収支のシミュレーションをしても、それが将来も続くとは限りません。将来の収支とキャッシュフローをシミュレーションするのは不動産投資の基本なので、将来に対する言及や提案がしっかりとあるかどうかは重要なポイントです。

 ③リスクの説明が行き届いている

アパート物件を売りたいばかりに良いことばかりをアピールしたくなるのは営業マンの性かも知れませんが、都合の悪いことやリスクについての説明が中途半端なままアパート経営を始めてしまうと、後になって必ずそのことが問題となって表面化します。すでにローンを組んで入居者もいるという状況で問題が表面化してしまうと致命的な結果を招くこともあるので、リスクの説明がちゃんとできているかどうか、聞いたことに対して不利なことも含めて説明してくれるかは、アパート経営の成否に大きく関わります。

(5)中古アパートの「瑕疵」にも注意

新築では起こり得ない問題ですが、中古アパートには「瑕疵(かし)」の問題があります。瑕疵とはアパートの建物にある欠陥や不具合のことで、前の持ち主が所有していた時に発生した瑕疵が建物のどこかに潜んでいて、購入した後でそれが発覚したというケースが多々あります。

売主は売却する物件の瑕疵について責任を負う義務があり、それを瑕疵担保責任といいます。売買契約時に伝えられていなかった瑕疵が後から見つかった場合は、売主の責任でその問題を解決する義務があるのですが、ご想像の通り物件の瑕疵については揉めるケースが多く、できることなら瑕疵のない物件を購入したいところです。

買主はプロではないので内覧をしても見抜くことは難しく、瑕疵のチェックも含めて不動産会社にプロの眼力を期待したいところです。

特に「雨漏り」「シロアリ」「給排水設備の不具合」「木造構造部分の腐食」などは瑕疵の事例としてとても多いため、不動産会社にしっかりチェックしてもらいましょう。  

4、利益の出るアパート経営、6つのポイント

今から始めるアパート経営を成功に導くポイントを、6つにまとめました。この6つのポイントを押さえれば、アパート経営を成功させる確率がグッと高くなります。 

(1)アパート経営は事業であることを認識する

最初に大切なことは、アパート経営が事業であるという認識です。事業である以上、仕入れよりも売上が上回らなければ利益は残りません。この単純な図式を理解して、「いかに売上を伸ばすか」と「いかにコストを抑えるか」という意識を持つようにしてください。

REITやソーシャルレンディングといった間接的な不動産投資であればプロの運用に「乗っかる」だけで利益を狙うことができますが、アパート経営は自らが運用主体になる事業です。所有するアパートを生かすも殺すも、大家さんの判断と行動にかかっているのです。

(2)利益ではなくキャッシュフローとNOIを追求する

不動産投資で発生するのは、賃料収入です。これがそのまま利益になるのかというと、そうではありません。そこからアパート経営に要する諸費用を差し引き、さらに税金やローン返済分などを差し引いた手残りのことをキャッシュフローといいます。

アパート経営では、まず賃料収入から諸費用を差し引いたNOINet Operating Income)を算出し、そこから税金とローン返済を差し引いたキャッシュフローを算出します。

アパート経営を始める前に行うシミュレーションでは、このNOIとキャッシュフローを必ず算出するようにしてください。なぜなら、そうでないと実際の手残りがいくらになるのか、そもそも手残りがあるのかどうかが分からないからです。

キャッシュフローまでを考慮に入れたシミュレーションでプラスになる(=勝算がある)場合のみ、そのアパート経営は始めて良いという結論になります。

アパート経営のキャッシュフローについての詳細は、「不動産投資のキャッシュフローの計算方法とより好循環にする3つの方法」に解説があります。とても大切なことなので、ぜひこちらもお読みください。

(3)相続などですでに土地がある

昨今の経営環境を考えると、土地のない状態からアパート経営を始めても勝算が低いと言われています。土地の取得から始めるとその分が初期コストとなるため利回りが低下しますし、土地取得に要したコストを家賃に転嫁する必要があるため、どうしても家賃の競争力が削がれてしまいます。

あくまでもアパート経営は既存の土地などの資産を活用することが前提であるとお考えください。 

(4)3割以上の自己資金がある

少し前だと自己資金が1割程度あれば融資審査にパスできるという事例も多く見られました。中には自己資金ゼロからフルローンで始められる可能性もあったのですが、スルガ銀行やTATERUの問題が発覚してからは自己資金に対する審査基準がとても厳しくなっています。

少なくとも初期費用の3割以上、金額にして1,000万円以上は必要になるというのが2018年現在の傾向です。

これだけの自己資金が用意できない場合は融資の金利が高くなってしまい、仮に審査にパスしたとしてもキャッシュフローを悪化させる恐れがあります。

(5)いかにローン返済を抑えるか

NOIから税金とローン返済を差し引いたものが、キャッシュフローです。このキャッシュフローを少しでも多くするのがアパート経営の最終目的となるわけですが、そのためにはNOIをいかに多く残すかもポイントとなります。

税金は圧縮できる余地が少ないので、もうひとつのローン返済を工夫したいところです。キャッシュフローを改善するためにできることは、2つです。

  • 自己資金を多く用意して借入金を少なくする
  • 返済期間を長くして毎月の返済分を少なくする 

もちろん1つ目のほうが安全かつ有効なのは言うまでもありませんが、それが難しい場合は2つ目の返済期間を工夫することでキャッシュフロー改善を目指してください。

(6)成功しているアパート大家さんのノウハウを学ぶ

すでにアパート経営で成功している人というのは、これから自分が目指すべきポジションを獲得している人たちです。その人たちが何を考え、どう行動しているのか?という実情を知ることはアパート経営成功の大きな助けとなります。

アパート経営を成功させるなら読んでおくべきブログ10」では、すでにアパート経営で成功している大家さんのブログを10個ご紹介しています。赤裸々な話も多くとても参考になる情報が無料で手に入るので、ぜひ参考にしてください。 

5、こんなアパート経営は利益が出ない!アパート経営の4NGとは

最後に、こんなことをしてしまうとアパート経営に失敗してしまうという4NG項目をご紹介します。くれぐれもこんなことのないようにして、失敗を回避しましょう。

(1)最初から他人任せである

あらゆる投資について言えることですが、他人にわざわざ儲かる話を持って来てくれる人はこの世にはいません。そんなうまい話があるのであれば、自分がその儲け話に乗っかるのは間違いないからです。

不動産会社や金融機関などが持ちかけてくる話というのは、よほど信頼関係を構築している場合を除くとそれぞれの立場でポジショントークをしているのであり、投資家のためになる話である保証はありません。

赤の他人の儲け話に乗っかってうまくいったという話は、まず聞きません。アパート経営についても同様で、やたら購入を勧めてくるアパート物件があったとしてもそれが話の通りになる可能性のほうがむしろ低いでしょう。

自分で情報を収集し、自分で判断するというのは、失敗しない投資の基本です。

(2)最初から利益を追求していない

相続対策でアパート経営を始める場合、第一の目的は相続税の節税となります。アパート経営の成功を第二の目的にしている場合、成功する確率は低いでしょう。誰もが成功を第一の目的としてアパート経営に参入している中で、別の目的を重視してアパート経営に参入する人が競争力で上回るとは考えにくいからです。

相続対策が直接のキッカケであっても、アパート経営を始める以上は利益を追求してください。「相続対策のついでに儲かったらラッキー」という意識の大家さんのところには、人もお金も集まっては来ません。

(3)既存資産、自己資金が少ない

アパート経営は、あくまでも土地や自己資金といった既存の資産がある人が始めるべき不動産投資です。土地から購入して利益を出すのは至難の業ですし、そもそも儲かるアパートが売りに出されることはありません。

自己資金が少ないと融資審査に通りにくいばかりか、仮に通ったとしてもキャッシュフローを圧迫し、綱渡りの経営になってしまいます。

既存の資産が何かある、もしくは1,000万円クラスの自己資金があるという場合にのみ、「儲かるアパート経営」が現実味を帯びてきます。

(4)サブリース契約をしてしまう

入居者の有無にかかわらず家賃が保証されるサブリース契約は、オーナーにとってはリスクヘッジの手段として魅力的に映るでしょう。しかし、不動産会社の目は節穴ではありません。

自社の利益がしっかりと残るような設定で契約を持ちかけてくるので、不動産会社の言いなりになってサブリース契約をしてもキャッシュフローがプラスになる可能性は低いでしょう。

アパート「経営」という名前の通り、自ら経営することで初めて利益の可能性が生まれるのです。

まとめ

これからアパート経営を始めようかと検討している方に向けて、2018年現在のアパート経営を取り巻く環境や事業としての現実味などについて解説してきました。

さまざまなスキャンダルもあってアパート経営に参入する環境は厳しくなっているとお感じの方が多いと思いますが、それは逆にそのハードルを越えられる方にとってはチャンスでもあります。

皆さんが思い描く「アパート経営の成功」が現実のものとなるよう、投資の可否判断を含めてこの記事の情報をお役立ていただければと思います。

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