アパート経営は家賃収入のためだけではなく相続対策などで興味を持つ方も多いのではないでしょうか。
しかしスルガ銀行、TATERUの問題が起きてからアパート経営に参入するための環境は大きく変化しています。
これまで通用していた知識が通用しなくなってきているので、2019年にアパート経営を始めるための心構えを理解して行きましょう。
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・儲からないアパートが増えている？
昨今、建築費用の高騰などで物件の値段も上がり傾向にあります。
また高い利回りが見込める優良な土地ではどんどんアパートが開発されており、有力なエリアでは新たにアパートを建てて勝算が見込める土地が枯渇気味になってきています。
また、スルガ銀行とTATERUの融資書類改ざん問題はアパート経営参入に大きな影響を与えています。
特にスルガ銀行は個人投資家向けの不動産投資ローンに力を入れていたため、これによって不動産投資に参入を果たした投資家も少なくないでしょう。
しかしこの「スルガスキーム」が崩壊したことにより、アパート経営は再び高属性の人でないと参入が難しい状況になって来る可能性もあります。
ただ、アパート経営の参入が増えて供給過多になってはいるものの、エリアによっては需給バランスが良好で勝算があるとも言えるでしょう。
またすでに相続などで土地がある人、または年収が高い、多額の自己資金があるといった属性の人にとってはチャンスとなります。
不動産にまつわる様々な状況にうまく乗ることができれば、これからでもアパート経営で成功する可能性は十分あります。
>>アパート経営でまさかの大失敗「上場企業の欠陥物件」だった最悪なケースとは？
・今後アパート経営を成功させるポイントは？
アパート経営は事業とも言えるので、仕入れよりも売上が上回らなければ利益は残りません。
この単純な図式を理解して、「いかに売上を伸ばすか」と「いかにコストを抑えるか」という意識を日常でも持つようにすると良いでしょう。
REITやソーシャルレンディングといった間接的な不動産投資であればプロの運用に乗っかるだけで利益を狙うことができますが、アパート経営は自らが運用主体になる事業です。
所有するアパートを生かすも殺すも、大家さんの判断と行動にかかっているのです。
また、少し前だと自己資金が1割程度あれば融資審査にパスできるという事例も多く見られました。
中には自己資金ゼロからフルローンで始められる可能性もあったのですが、スルガ銀行やTATERUの問題が発覚してからは自己資金に対する審査基準が厳しくなっています。
今後融資が受けられるとしたら少なくとも初期費用の3割以上、金額にして1,000万円以上は必要になる可能性があります。
これだけの自己資金が用意できない場合は融資の金利が高くなってしまい、仮に審査にパスしたとしてもキャッシュフローを悪化させる恐れがあることは頭に入れておきましょう。
・アパート経営になにを求めるかを明確に
アパート経営を始めるきっかけは大体3つあります。
その中でも安定的な収入や不労所得を得る目的で始めるかたは多いでしょう。
また相続税対策として、不動産であれば評価額を低く抑えることができるため、課税対象額を圧縮することができます。
さらにアパート経営の場合は財産が賃貸住宅になるため、入居者の権利分が差し引かれて評価減となり大きな相続税対策にもなります。
不動産投資にはレバレッジがあり、ローンを利用することによって少ない自己資金で満額の家賃を得ることができますから、自分にとって何を重視してアパート経営を始めるかは考えておくと良いでしょう。
・大事なのはどの状況下でもチャンスと受け止めること
これからアパート経営を始めようかと検討している方に向けて、現在のアパート経営を取り巻く環境や事業としての現実味などについて解説してきました。
不動産にまつわる様々なニュースもありますが、人によってはチャンスに出来ることもあります。
皆さんが思い描く「アパート経営の成功」が現実のものとなるように。
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