売れにくいマンションの特徴とは?早期に高額で売却するための5つの対策

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売れにくいマンションこの記事をお読みの方の中には、

「もしかしたら自分のマンションは売れにくいのでは・・・どうしたら早期かつ高額で売却できるだろう・・・」

と思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

売れにくいマンションの場合、売却に出される前にきちんとマンションについて認識し、売れる対策を講じることが大切です。

そこで今回は、当メディアにて

  • 売れにくいマンションの特徴
  • 出来る限り早く高額で売却するための5つの対策

などについてまとめました。これからマンションの売却で心配されている方にご参考になれば幸いです。

 

 

目次

1、売れにくいマンションの特徴は?

2、売れにくいマンションを出来る限り早く高額で売却するための5つの対策

3、余裕を持って早めに売却に出す

4、「まずは」一般媒介契約を締結する

5、マイソク(販売図面)のチェックポイントをおさえる

6、相場より売却価格を少し安めに設定して短期間売却を狙う

7、どうしても早く売却したい!多少安くてもいい、という場合には「買取」にて売却する方法も

1、売れにくいマンションの特徴は?

売れにくいマンションとはどのようなマンションでしょうか。

売れにくいマンションには以下のような特徴が挙げられます。ご自身のマンションは該当しているかどうかを確認してみて下さい。 

  • (1)築年数が古い
  • (2)規模が大きい
  • (3)立地が悪い
  • (4)周辺環境が良くない

では、それぞれについてみてみましょう。それぞれの項目で簡単な対策についても紹介しています。出来るだけ早期かつ高額で売却するための方法については「2、売れにくいマンションを出来る限り早く高額で売却するための5つの対策」をご参照下さい。

(1)「築年数が古い」マンション

まず、「築年数が古い」ことは売れにくいマンションの一つの特徴として挙げられます。

築年数が古いマンションは、マンション自体の価格は安くなりますが、

  • ① 設備が老朽化のため使い勝手が悪い
  • ② 管理費や修繕積立金の金額が高い

などのデメリットがあります。

その場合、

  • リフォームしやすい(物件が安いので安くおさえた分リフォームに費用をかけられる)

という提案をすることでマイナス面を寧ろプラスに伝えることで売れやすくなります。また、「管理費や修繕積立金が高い分きちんと対応してもらえるので資産価値が維持できる」など、管理費や修繕積立金の金額が高い理由をきちんと説明する必要があります。

(2)数百戸もあるような「大規模」なマンション

数百戸もあるような大規模なマンションの場合、他の部屋と売却に出されるタイミングが被ってしまうリスクが大きいです。他の部屋と同時に売りに出すと、どちらが先に売れるかは値段勝負となってしまうため、価格を下げなければ売れにくくなってしまいます。

つまり、マンションの購入の決め手となる

  • 築年数
  • 立地
  • 周辺環境

などの条件が同じであるため、価格勝負となってしまうのです。

また、同時に複数の部屋が売りに出されることによって、このマンションは何か問題でもあるのではないかと買主を不安にさせてしまう可能性もあります。

従って、大規模なマンションを売却する場合、少し余裕を持って、早めに売りに出す必要があります。

(3)「立地が悪い」マンション

あなたも経験があることでしょう。マンションを借りる際、最も重視するポイントの一つに立地があるのではないでしょうか。

一般的には最寄り駅から徒歩10分以内が一つの目安となるため、最寄り駅から歩いて10分以上かかる場合売れにくくなります。

売るためには、

  • バス便の本数が多い
  • マンションの周辺にスーパーがある

などをアピールしてあまり不便でないことを伝えましょう。

(4)「周辺環境が良くない」マンション

高速道路や線路、工場などが近くにあったり、夜になると治安が悪かったりなど周辺環境が良くないとマンションも売れにくくなります。

そのような場所では多少価格を下げることはやむを得ないでしょう。その上で、

  • 窓は二重サッシになっている
  • オートロックがついてる
  • 防犯カメラがある

などのポイントがあればアピールしましょう。

2、売れにくいマンションを出来る限り早く高額で売却するための5つの対策

では、売れにくいマンションはどうしたら早く高額で売れるようになるでしょうか。

以下にて対策をまとめてみましたので、ご自身の条件に合わせて参考にしてみて下さい。

  • 余裕を持って早めに売却に出す
  • 「まずは」一般媒介契約を締結する
  • マイソク(販売図面)のチェックポイントをおさえる
  • 相場より売却価格を少し安めに設定して短期間売却を狙う
  • 買取にて売却する

では、それぞれについてみてみましょう。

3、余裕を持って早めに売却に出す

まず最初に挙げられるのは、余裕を持って早めに売却に出す、ということです。

一般的にはマンションの売却活動を開始してから実際に売却されるまでは3ヶ月前後かかると言われています。売れにくいマンションの場合もっとかかると思っていいでしょう。

例えば、2ヶ月後に住み替えしなければならない、という状況だと、希望価格で買主を探す余裕がないので、多少ディスカウントせざるを得ません。

従って、マンションの売却で損しないためには、売却しなければならないタイミングまで時間的余裕を持ちましょう。

また、少しでも高く売却するには、複数の査定サイトを利用して、マンションの資産価値をきちんと把握することも大切です。

以下にて当メディアが特にオススメする査定サイト3つをピックアップしました。ご自身の条件に合わせて選んでみて下さい。

① 1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

ソニー不動産

公式サイトはこちら

 

② 査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」

スクリーンショット 2016-09-21 9.49.30

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③ 近隣物件の相場を調べることができる「オウチーノ」

スクリーンショット 2016-10-28 12.37.10

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4、「まずは」一般媒介契約を締結する

不動産の売却を不動産仲介会社に依頼する場合、締結する媒介契約の種類には大きく

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

の3種類があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に物件を紹介してもらうことができるので、多くの人に自分のマンションをアプローチできるというメリットがあります。しかしその反面、不動産仲介会社としては他に複数の不動産仲介会社があることで、他社で取り扱って売れてしまう可能性があるので、その物件の売却に積極的に取り組んでくれないというデメリットがあります。

とはいえ、数多くある仲介会社から自分の条件に合った会社を選ぶのもなかなか難しいもの。まずは一般媒介契約を締結して、それぞれの広告手法、営業マンのスキルを確認してから、1社に絞って「専任媒介契約」などに切り替えるといいでしょう。

なお、一般媒介契約の活用方法について詳しくは「一般媒介契約 | 不動産を高く売却したい方が知っておくべき3つのこと」を参考にしてみて下さい。

5、マイソク(販売図面)のチェックポイントをおさえる

マンションを売却する際に、様々な広告手法の営業資料としてマイソクが使われています。

一般的にはマイソクは不動産会社の独自のフォーマットで作成され、マンションの

  • 所在地
  • 登記に関する事項
  • アクセス方法
  • 間取り

などの情報が記載されています。

しかし、宣伝資料であるため、マイソクの記載内容や記載方法について特に法的な決まりがありません。従って、自分のマンションの魅力がきちんと伝えられているかどうかはご自身でチェックする必要があります。

具体的には、

・イメージしやすくするため、マンションの外観から部屋の中、バルコニーからの眺望まで可能な限り多くの写真が掲載されているか

  • 「平日内覧可能」「条件面の交渉可能」など柔軟に対応ができること記載されているかどうか
  • ファミリー向け、単身者向けなどターゲット層に向けた必要な情報を掲載されているかどうか
  • リフォームされたことがある場合、リフォーム内容などについて詳しく記載されているかどうか
  • スーパーや公園などどんな近隣施設があるのか、マンションからのアクセス方法など詳細な説明が記載されているかどうか

など、買主の目線からこのマイソクを見たら「買いたい」と思える内容になっているかどうかをチェックすることが重要です。あまり魅力的に感じない場合、担当者に修正を依頼しましょう。

なお、マイソクの記載内容やチェックポイントの詳しい内容については「不動産を高く売却するには販売図面(マイソク)が重要!必ずチェックすべき5つのポイントとは?」を参考にしてみて下さい。

6、相場より売却価格を少し安めに設定して短期間売却を狙う

同じような条件のマンションより価格を少し安く設定するだけで、問合せが増え、売却しやすくなります。

様子を見ながら価格を少しずつ下げていくのもいいですが、売却期間が長いことで売り残り物件扱いとされ、大きく値引き交渉される可能性が高くなります。従って、最初から少し低めに設定して短期間での売却を狙う方が効率的と言えるでしょう。

7、どうしても早く売却したい!多少安くてもいい、という場合には「買取」にて売却する方法も

不動産の売却方法は不動産仲介会社を通じて買主を探して売却する方法だけではありません。不動産会社や買取業者などの業者に直接に「買取」してもらう売却方法もあります。

買取価格は相場価格より低くなりますが、

  • 短期間にて売却ができる
  • 仲介手数料がかからない
  • 瑕疵担保責任は免責される

などのメリットもあります。

多少相場価格より低くても、短期間にて売却したい方は「買取」を検討してみて下さい。

なお、買取の仕組みや高く買い取ってもらう方法について詳しくは「不動産を「買取」で売却する際に得する方法」を参考にしてみて下さい。

まとめ

今回は売れにくいマンションの特徴と、出来る限り短期間かつ高額で売却する方法について書きましたがいかがでしたでしょうか。

実は不動産業界では「売れないマンションはない」と言っているそうです。つまり、どんな物件でも興味を持ってくれる人がいるので、短期間にかつ高く売却ができるかどうかはあなたの努力次第です。

この記事を参考に、一人でも多くの方が満足いくマンション売却をしてもらえたら幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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