不動産を高く売却するには販売図面(マイソク)が重要!必ずチェックすべき5つのポイントとは?

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スクリーンショット 2016-10-08 17.20.15不動産を高く売却するためには、買主に対する営業資料として使われる物件の販売図面(マイソク)の役割がかなり重要であることをご存知でしょうか?

一般的には、販売図面は不動産会社独自のフォーマットで作成されます。多くの方は販売図面の記載内容の重要性を理解していませんが、実は販売図面の作成に工夫次第で短期間にかつ高額に不動産を売ることができるんです。

なぜならば、販売図面が不動産の購入を検討されている方に自分の不動産に興味を持たせる最も重要な営業資料だからです。

また、「充実した販売図面を作成しているかどうか」というポイントは、営業力のある、信頼できる仲介会社を選ぶ一つの基準としても挙げられます。 そこで今回は販売図面のチェックポイントについて書いていきます。 これから売却を検討されている方、売却活動中だけどうまく進んでいない方のご参考になれば幸いです。

 

 

目次

1、そもそも販売図面(マイソク)とは?その役割は?

2、マイソクに記載されている内容

3、高く売却するために!マイソクで最もチェックすべき5つのポイント

4、最後に・・・買主の立場でチェックすることの重要性とマイソクの修正依頼の方法について

1、そもそも販売図面(マイソク)とは?その役割は?

 (1)そもそも販売図面(マイソク)とは?

マイソク

販売図面とは、不動産の面積、住所、販売価格などの情報を記載した販促図面のことを言います。

不動産用語では「マイソク」と呼びます。マイソクはもともと販売図面を作成する会社の社名だったようですが、次第に販売図面のことが「マイソク」と呼ばれるようになりました。

(2)販売図面(マイソク)の役割は?

数多く物件情報がある中で自分の物件を見てもらうために、販売図面(以下「マイソク」)はとても重要な役割を担っています。

具体的には、以下のように様々な広告手法の資料として使われています。

①チラシや店頭広告資料として(売主側にメリットがある役割)

不動産売却における最も定番な広告手法としてチラシが挙げられます。

  • 新聞の折り込み
  • ポスティング
  • 店頭の張り付け

このように様々な場面においてマイソクが使われています。

②インターネット上での物件情報資料として(売主側にメリットがある役割)

今や、不動産を売却する際の見込み客の集客の獲得方法はチラシよりも、インターネットによる集客がメインとなっています。

もちろん、マイソクはインターネット上に掲載されており、何万件にも及ぶ物件情報の中から、少しでも多くの閲覧者の目に留まるという重要な役割をしています。

③買主が融資を受ける際の打診資料になる

物件の購入を検討されている方は、事前に融資額を知るため、金融機関への打診資料としてマイソクを使う場合もあります。

物件の魅力を盛り込んだマイソクであれば、融資を受けるためのアピールがしやすくなり、買主側の融資がスムーズにいくことで、売主にとっては希望の価格で短期売却にも繋がります。

2、マイソクに記載されている内容

取引時には法令による規定が多い不動産取引ですが、宣伝広告として使われる販売図面には法的な決まりは厳しくありません。

そのため、仲介会社によって記載内容・記載方法は様々です。 以下にて具体的にマイソクに物件のどのような情報が記載されているかをみてみましょう。

(1)所在地

番地まで具体的に記載されている場合もあれば、町名だけの場合もあります。仲介会社によって記載方法は様々です。

(2)種類・登記に関する事項

建物や土地の種類、構造や広さなどの情報が記載されています。

(3)アクセス方法

最寄駅からの所要時間とそのルート、近隣の学校やスーパーまでのアクセスなどの情報が記載されています。 不動産業界では、徒歩時間は「1分=80m」を基準に計算されています。

これはやや早歩きの計算になりますので、女性の場合、販売図面に記載されている徒歩時間にプラス2、3分が一つの目安になるでしょう。

(4)間取り

各部屋の広さや向きなど物件の間取りを図解で表示してくれます。

キッチン、お風呂、寝室などの位置で、料理、洗濯、掃除など生活スタイルが想像できるので、間取りは各部屋の使いやすさを判断する重要な情報になります。

(5)設備・仕様の説明

水回りや電気、ガスの設備の種類、駐車場の有無や倉庫、付属建物の有無などの情報が記載されています。

(6)築年数

対象物件の築年数から新耐震基準対応の物件であるかどうかを判断することができます。 また、リフォーム内容、履歴などアピールとなる情報を記載される場合があります。

(7)法令上の項目

接道する道路との関係(私道負担や間口の広さ)建替えなどの場合の規制、建築できる建物の種類を示す用途地域などの情報が記載されています。

3、高く売却するために!マイソクで最もチェックすべき5つのポイント

 どんなに魅力的な物件であっても、マイソクでその魅力を伝えることができなければ、売却には繋がりません。

不動産を高額にかつ短期間に売却するために、マイソクで必ずチェックすべき5つのポイントをピックアップしました。

(1)学校の学区、近隣施設の詳細説明

物件の近くに、

  • スーパー
  • 病院
  • レストラン
  • コンビニ

など生活に必須な施設ぜひアピールするようにしましょう。

また、ただ存在することを記載するだけではなく、

  • 有名な病院がある
  • 若い世代向け物件ならスーパーよりもコンビニの種類と数
  • 家からの距離

など、より具体的な説明があるとイメージしやすく、その利便性も伝わりやすくなります。

中には、子どもを人気の学校に入学させるため、その人気学校の学区限定で探されている方も多くいらっしゃいます。人気の学校の学区の物件であれば、そちらも忘れずに大きくアピールするようにしましょう。

(2)ターゲット層に向けたアピールの内容

売却したい物件のターゲット層に合ったアピール内容がきちんと掲載されているかもチェックするようにしましょう。

ファミリー、高齢者のご夫婦、ひとり暮らしなど、住むターゲットが違えば、物件を選ぶ時の基準も異なります。

例えば、ファミリーをターゲットにした物件を売却する場合、

  • 学校の学区
  • 公園
  • 病院
  • スーパー

など一人暮らしの方ではそれほど気にならない条件が重視されます。

どんな人がどんな目的でその不動産を購入してくれるのかを考慮した内容になっているかに着目し、そのターゲットにアピールできる表現になっていることが重要です。

(3)リフォームの詳細

リフォームされた物件であれば、

  • いつリフォームしたか
  • リフォームの内容
  • こだわりの設備

など細かく情報を記載するようにしましょう。 築古なため割安感のあるリフォーム物件限定で探されている方もいらっしゃるので、リフォームの魅力をきちんとアピールできているのかをチェックしましょう。

(4)交渉可など特記事項の記載

マイソクは、売主のメッセージを購入希望者に伝えることもできます。

特記事項に

  • 入居時期の交渉可能
  • 平日も内覧対応可

など柔軟に対応することを買主に伝えることによって、成約に繋がる可能性が高くなります。

(5)写真を多く掲載する

物件についてよりイメージしやすくしてもらうためには、やはり写真が最も効果的です。

  • 物件外観
  • 部屋中
  • 周辺環境
  • 眺望

など出来るだけ写真を多く掲載するようにしましょう。

また、写真の撮り方によって、部屋を広く見えたり、眺望の景色がよく見えたりなど差が出てきます。

中には写真を専門家にお願いしている会社もありますので、その仲介会社がどのように写真撮影をしているか確認するようにしましょう。

4、最後に・・・買主の立場でチェックすることの重要性とマイソクの修正依頼の方法について

不動産について知り尽くしている売主の立場ではなく、「不動産の購入を検討している買主の立場」でマイソクを見て、

  • 物件に魅力を感じるのか
  • 内覧したいのか

などの目線でチェックすることが大切です。

もし、自分で読んでみて「買いたいな」と思えなかった場合、担当営業に修正希望を伝えましょう。その際、きちんと修正してもらえなかったり、何度修正しても満足ができなかった場合、他の仲介会社への切り替えを検討されるといいでしょう。

まとめ

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今回は「マイソク」のチェックポイントについて書きましたがいかがでしたでしょうか。

不動産を高く売却するにはマイソクは最も重要な宣伝資料です。この記事が物件の魅力を最大限にアピールできるマイソク作成のお役に立てば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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