サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべき10のこと

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笑顔のビジネスマン最近、サラリーマンの方が不動産投資をする方が増えているそうです。本屋さんでも「サラリーマン大家の〜」などといったタイトルの本を見かけることがあるのではないでしょうか。

将来が不安視される年金代わりになることに魅力を感じる方が多いようです。

本業が忙しいサラリーマンにとっては、細かく動向をチェックしなければいけない株やFXなどの投資商品と比較して、不動産投資の場合、日頃の管理や運営などを管理会社に委託すれば、かなり手間が省かれることも人気の理由です。

また、サラリーマンは本業での安定収入が見込まれることから、不動産投資の融資が通りやすいとされています。これもサラリーマンの不動産投資が増えている理由でしょう。

今回は、サラリーマンの方が不動産投資をするメリット・デメリット、および現役サラリーマン大家さんのブログなどについて書いていきますので、これから不動産投資を検討されているサラリーマンの方の参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、不動産投資とは?

2、サラリーマンが不動産投資するメリットは?

3、不動産投資のデメリットは?

4、不動産投資に適したサラリーマン

5、サラリーマンが購入すべき物件

6、サラリーマンが不動産投資をするにあたり注意すべきこと

7、不動産購入の流れ

8、不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本は?

9、不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおくべきブログは?

10、不動産投資セミナーにて情報収集をする

1、不動産投資とは?

まず、不動産投資について知りましょう。

(1)そもそも不動産投資とは?

不動産投資とは、不動産を購入することにより利益を得ることを言います。

(2)不動産投資で利益を得る方法は?

不動産投資で利益を得る方法には以下の2つがあります。

①   インカムゲイン方式

インカムゲイン方式とは、不動産を第三者に賃貸し家賃収入で利益を得る方式を言います。

②   キャピタルゲイン方式

キャピタルゲイン方式とは、不動産が低価格の時に購入し、景気や需要により価値が上昇した際に、購入価格より高く売却し利益を得る方式と言います。

2、サラリーマンが不動産投資するメリットは?

では、サラリーマンの方が不動産投資をした場合のメリットをみてみましょう。

具体的なメリットは主に以下5つが挙げられます。

  • (1)管理の手間がかからない
  • (2)所得税・住民税が節税できる場合がある
  • (3)生命保険の代わりになる
  • (4)私的年金の確保ができる
  • (5)インフレに強い

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)管理の手間がかからない

サラリーマンの方にとっては、本来の業務があるため、FXや株式など細かく動向について確認する必要がある投資商品はなかなか難しいと言えるでしょう。

一方、不動産投資の場合、物件の管理、入居者の管理など多くの業務を管理会社に委託することができ、ほとんど管理の手間はかからないと言えます。

(2)所得税・住民税が節税できる場合がある

サラリーマンの方が不動産投資をした場合、不動産投資による「不動産所得」と本来の給与所得と損益通算することが可能です。

不動産投資に関連する費用を計上して不動産経営での年間収支が計算上で赤字になった場合は、給与収入と損益通算をし、確定申告をすることによって納めすぎた「所得税」を還付させる事が出来ます。

また、所得税の納税額をもとに算出する「住民税」も節税する事が可能です。

下記年収500万円のサラリーマンの方が不動産投資をした際のシミュレーションを見てみましょう。 

不動産投資をしていない場合

給与所得 5,000,000
所得税 528,736
住民税 250,500

不動産投資をした場合

不動産所得 -500,000
合計所得 4,500,000
所得税 333,500
住民税 235,000

節税金額

所得税(②−⑦) 195,236
住民税(③−⑧) 15,500
合計 210,736

結果としては、給与所得だけの場合、所得税は⑥「333,500円」で、住民税は⑦「235,000円」に対して、不動産投資をし、損益通算により、所得税と住民税を合計して⑩「210,736円」節税することができました。

なお、サラリーマンの方で不動産収入がある場合の確定申告の手順は「不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」に詳しく書いておりますので、参考にしてみてください。

また、不動産投資による節税効果については詳しく「不動産投資するか迷っている方が知っておくべき3つの節税効果」にて書いてありますので、ご確認ください。

(3)生命保険の代わりになる

不動産購入する際に金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済され、残されたご家族には、無借金のマンションを残すことができます。毎月安定した家賃収入も得ることができます。

このように残される家族には保険のような役割も果たせるのは、不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。

(4)私的年金の確保ができる

日本の公的年金は、財源不足により受給額減や受給年齢の引き上げなどで不安が高まる一方です。

今のうちから不動産投資を始めることによって、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができ、退職後のセカンドライフも期待できるでしょう。

(5)インフレに強い

インフレ時に現金を所有していても現金の価値が下がっていきますが、相対的に不動産の価値が上がっていきます。つまり、インフレ時には現金を持っているより不動産を購入した方が資産運用の観点からはベターです。また、家賃も上昇傾向になることから、不動産投資はインフレに強いと言えるでしょう。

3、不動産投資のデメリットは?

では、不動産投資のデメリットについても見てみましょう。

具体的にデメリットとしては以下3つが挙げられます。

  • (1)投資金額が大きい
  • (2)空室により収入減もしくはゼロ
  • (3)流動性が低い

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)投資金額が大きい

不動産のタイプやエリアなどの条件により変わりますが、500万円前後から億超えの幅広く価格設定されています。

FXや株式などに比べ、一括の投資金額は大きいと言えるでしょう。

(2)空室により収入減もしくはゼロ

ずっと入居者がいればいいですが、物件を所有している間に、空室期間が出ることも考えられます。

空室期間中は、収入がないのにもかかわらず、管理費などの諸経費がかかります。従って、空室になりにくい物件を選ぶ必要があると言えるでしょう。

(3)流動性が低い

何らかの理由により、急遽物件を売却する必要が出てくる可能性も出てくるかもしれません。

しかし、不動産の場合は金額が大きいため、すぐに買い手が見つからないなどの理由から、売却しにくい傾向があります。

ちなみに、一般的には不動産の売却期間は3ヶ月から6ヶ月がかかると言われています。

その他不動産投資のリスクについては「不動産投資において失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」で詳しく書いております。参考にしてみてください。

4、不動産投資に適したサラリーマン

下記不動産セミナーに参加したサラリーマンのアンケートをご覧頂ければ分かりますが、実際に不動産投資をしているサラリーマンの方は、年齢30〜40代で、年収700〜1,000万円の方が最も多いです。

スクリーンショット 2014-09-11 15.19.15 
出典:ネクスト

つまり、不動産投資に適したサラリーマンの条件として、

  • 仕事がある程度安定している
  • 手元に資金の余裕がある年収がある

といった点が挙げられるでしょう。

5、サラリーマンが購入すべき物件

不動産投資と言っても、不動産のタイプ、エリア、様々な条件があります。では、サラリーマンの方が購入すべき物件はどのような物件でしょうか。

大きく以下の点から見てみましょう。

  •  (1)都市部VS地方
  • (2)一棟VS区分
  • (3)新築VS中古
  • (4)ファミリータイプVSワンルームタイプ

(1)都市部VS地方

どこのエリアの物件を購入すべきかと悩まれている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

毎月安定した家賃収入を得られるため、地方と比べ、人口が多い都市部の方が賃貸に対するニーズは高いと言えるでしょう。つまり、都市部の方が空室になりにくいのです。

また、万が一売却となった場合も、都市部の物件に対する需要性が高いため、短期間での売却ができる可能性が高いと言えるでしょう。

もっとも、都市部の物件は資産価値が高いことから物件価格も高くなっている物件が多く、地方の物件より利回りは低くなることがあります。

(2)一棟VS区分

まず、売買価格は圧倒的に一棟の方が高くなります。

また、管理の面でも一棟は修繕計画や定期点検など手間がかかります。一方、区分の場合は、ほとんど管理会社にて管理してもらえるので、手間がかからないのは大きなメリットです。

本業で忙しいサラリーマンにとっては、手間のかからない区分の方が適していると言えるでしょう。

(3)新築VS中古

エリアなどにもよりますが、中古より新築の方が高くなります。一般的には、築浅の中古物件は、新築分譲時価格の7割前後で購入することができます。

また、新築物件は物件価格が高くなっている分に見合う家賃を取れるわけではないので、収益性も中古物件より低くなる事が多いようです。

この点を踏まえると、新築よりも中古を購入すべきといえるでしょう。

(4)ファミリータイプVSワンルームタイプ

部屋の面積が広いファミリータイプの売買価格はワンルームタイプより高くなる事が多いです。

しかし、賃貸に対するニーズは、ファミリーより学生、サラリーマンなどの単身者が多いので、空室になるリスクは低いと言えるでしょう。

この点を踏まえると、ファミリータイムよりもワンルームタイムを購入すべきといえるでしょう。

6、サラリーマンが不動産投資をするにあたり注意すべきこと

不動産投資は一回クリックで売買をし、利益が確定されるような手軽な投資ではありません。購入金額も高額になることから、事前に、以下のような点を注意するようにしましょう。

  • (1)管理会社に管理を丸投げしない
  • (2)実質利回りをきちんと確認する
  • (3)いい物件を探すのは大変

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)管理会社に管理を丸投げしない

上記、不動産投資は物件の管理を管理会社に委託することができ、管理の手間がかからないというメリットがあると書きましたが、しかし、丸投げはしないようにしましょう。

毎月きちんと家賃を振り込んでくれたかどうか、入居者の募集をかけた際に広告の掛け方、入居者からクレームがあったかどうかなど具体的な管理内容についても把握するようにしましょう。

(2)実質利回りをきちんと確認する

物件の収益性つまり利回りを確認するときは、販売図面に書いてある表面利回りではなく、管理費、税金など除いた実質利回りを確認するようにしましょう。

表面利回りが高くても、ランニングコストも高ければ実質利回りが低くなってしまいますので、きちんとシミュレーションして実質利回りを確認しましょう。

(3)いい物件を探すのは大変

インターネットにて投資用の不動産を検索することも可能ですが、しかし、実際にいい投資不動産はインターネットに掲載される前にもう既に取引が終わってしまったケースも多くあります。従って、自分で検索するのもいいですが、不動産投資会社で信頼できる担当者からいい物件を紹介してもらうことも大切と言えるでしょう。つまり、信頼できる担当者との関係構築が重要となります。

8、不動産購入の流れ

では、実際に投資用不動産を購入する場合の流れを見てみましょう。

大きく以下のような流れになります。

  • (1)予算決め
  • (2)物件条件を決める
  • (3)不動産投資会社を選ぶ
  • (4)現地確認
  • (5)買付提出
  • (6)重要事項の説明を受ける
  • (7)売買契約を締結(手付金を支払う)
  • (8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローン審査を受ける
  • (9)決済を行う
  • (10)賃貸管理会社を選ぶ

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)予算決め

まず、どのくらいの予算規模の投資をするのか決めましょう。もし自己資金のみで足りなければ借入れも視野に検討してみてください。

(2)物件条件を決める

不動産投資の物件選びは、自分が住みたい物件を選ぶのではなく、この物件なら借りたいという目線から選ぶ必要があります。物件を選ぶ際の条件にも優先順位を決めましょう。

(3)不動産投資会社を選ぶ

不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。不動産投資会社を選ぶ基準としては、資本金、会社規模から見て、安定性のある会社を選びましょう。

以下のサイトで厳選された不動産投資会社の資料を無料で一括で請求できます。

クオカードがもらえるなどの利用特典もありますので、不動産投資会社を探されている方は是非利用してみて下さい。

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なお、不動産投資会社について詳しく「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。

(4)現地確認

条件に合った物件がありましたら、現地まで足を運び、物件の外観、共有部分、周辺環境などについて確認するようにしましょう。

(5)買付証明書提出

現地確認をし、問題がなければ、売主に物件購入する意思があることを表すために「買付証明書」を提出します。

なお、買付証明書はあくまでも物件を購入したいという意思表示であり、必ずしもこの物件が買えると保証されるわけではありません。基本的に一番目に提出した方が優先的に売主と交渉する権利があります。

(6)重要事項の説明を受ける

無事売主と合意ができたら、不動産投資会社の宅地建物取引主任者が口頭より購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

(7)売買契約を締結(手付金を支払う)

重要事項の説明を受け、内容に関し問題なく納得ができたら、正式に売主と売買契約を締結することになります。重要事項の説明と同じ日に行います。

売買契約後に、売買価格の1割前後の手付金を支払います。

(8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローンの審査を受ける

融資を受ける方のみですが、売買契約の締結後に不動産投資ローンの審査を受けます。一般的には2〜4週間が審査期間となります。

(9)決済を行う

残りの代金を売主に支払うことにより、物件の引き渡しを受けます。

(10)賃貸管理会社を選ぶ

賃貸管理会社がいなかった場合、ご自身で賃貸管理会社を探す必要があります。賃貸管理会社を選ぶ際の基準などは、詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」にてご確認ください。

投資不動産の購入手順について、詳しく「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」にてご確認ください。

8、不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本は?

不動産投資の勉強をいたいですが、どの本を読んで勉強すればいいかを悩む方は少なくないでしょう。

最近サラリーマン向けの不動産投資をする方法について書かれた本も増えており、事前に読んでおけるとよいでしょう。

以下いくつかピックアップしますので、参考にしてみてください。 

(1)サラリーマンでも「1億円貯蓄」できる不動産投資法(経営者新書)

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サラリーマンでも「1億円貯蓄」できる不動産投資法 (経営者新書)

(2)(最新版)中古1Rマンション堅実投資法〜19年間の経験と区分所有43室のデータによる

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(最新版)中古1Rマンション堅実投資法~19年間の経験と区分所有43室のデータによる

(3)サラリーマンのための不動産投資講座

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サラリーマンのための不動産投資講座 (双眼ビジネス新書)

なお、不動産投資を勉強する本については、詳しく「不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本11選」にて紹介しておりますので、ご確認ください。

9、不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおくべきブログは?

不動産投資は「情報収集」はかなり重要と言えます。

本で勉強するのもいいですが、実際に不動産投資をやられている方たちが、自分たちが不動産投資を失敗した経験談や成功するためのノウハウなど書いてあるブログがたくさんあります。

不動産投資初心者に読んでおくべきブログは詳しく「不動産投資初心者が読んでおくべき11個のブログ」にて紹介しておりますので、確認してみてください。

10、不動産投資セミナーにて情報収集をする

不動産投資では情報収集はとても大切と言えます。従って、不動産投資を開始される前にセミナーに参加するといいでしょう。

不動産投資セミナーの選び方は詳しく「あなたの不動産投資に役に立つ不動産投資セミナー10選」にて書いておりますので、参考にしてみてください。

一方、最近では、新しい形で情報収集が出来る不動産投資情報交換会が開催されるようになりました。
 
一方的に話を聞かされることが多いセミナーと違って、情報交換会のメリットとして、
  • 参加者の全員と自由に不動産投資に関する悩みを相談したり、意見交換する事が出来る
  • 不動産投資経験者から不動産投資のアドバイスをもらう事ができる
  • 同じく不動産投資に意識が高い方々と人脈構築が出来る
  • 不動産投資セミナーでは聞けないオフレコ情報を聞く事ができる
などが挙げられます。
 
ご興味のある方は、「安定収益への近道?不動産投資情報交換会とは?」をご参照ください。
 

まとめ

今回はサラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべきことについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。
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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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