• 不動産売却
  • 2017/2/12

家を買い替えする時の住宅ローンはどうなる?スムーズに買い替えするための全知識

今住んでいる家を売却して、新しく家を買い替え(住み替え)したいと思われている方は少なくないのではないでしょうか。

しかし、初めての買い替えで何をどのように進めたらよいのか、また、どのようなリスクがあるのか分からず不安、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不安には様々なものがあるかと思いますが、その中には、

  • 住宅ローンが残っている状態で、新たに住宅ローンを組むことができるのか
  • 「買い替えローン」というものを聞いたことがあるけど住宅ローンとどう違うのか?
  • その他買い替え時のローンについて知っておかなければならないことは何か?

などがあるでしょう。

今の家に住宅ローンが残っている場合、基本的には、そのローンを完済してから、新たに住み替える家のローンを組むのが理想です。

しかし、購入時と比較して建物価値の下落などの理由で、売却して得たキャッシュでは住宅ローンを完済できないことも考えられます。

そのような場合に利用できるのが「買い替えローン」です。

つまり、買い替えする際のローンの利用については、大きく以下の2つのケースが考えられるのです。現在の住宅ローンを完済できるかどうかを基準にすると買い替え時に利用する住宅ローンの種類が異なります。

  • 住宅ローンを完済できたケース⇛新規で「住宅ローン」を利用する
  • 住宅ローンを完済できなかったケース⇛「買い替えローン」を利用する

今回は、家を買い替えする際の住宅ローンを利用するにあたって知っておくべき知識を以下の通りまとめました。

  • 実際に家を買い替えする時の流れ
  • 住宅ローンが残っている場合の買い替えはどうなる?
  • 売却して得たお金で住宅ローンを完済できる場合
  • 売却して得たお金で住宅ローンを完済できない場合
  • 買い替えローン(住み替えローン)とは?メリットとデメリットについて
  • 買い替えローンを利用する際の注意点とは
  • 買い替え物件の決済が先になった場合は?「つなぎ融資」について

これから家の買い替えで住宅ローンについて悩まれている方に是非参考にして頂ければと思います。


目次

1、実際に家を買い替えする時の流れ

最初に、家を買い替えする時の流れを把握しておきましょう。

(1)資金計画を立てる

買い替えにおいて、

  • 先に売るか
  • 先に購うか

によって流れが異なります。

どちらを先に進めるにせよ、一括査定サイトを利用して今の家の資産価値を把握したうえで、住宅ローンの残債を確認し、資金計画を立てることが重要です。

以下では、それぞれの流れについて詳しく説明していきます。

(1)先に売却し、その後に購入する場合の流れ

資金計画を決めた上で、先に売却の手続きを進める場合の流れは以下の通りです。あくまで一例ですが、時系列で売却・購入それぞれの時系列の流れをまとめてみました。

売却の流れ 購入の流れ
1 相場を知る
2 対象マンションの査定を依頼する
3 不動産会社を選定して媒介契約を締結する
4 売却価格を決定して売却活動を開始する
5 購入希望者と交渉する 1 予算決め
6 売買契約を締結する 2 物件条件を決める
7 決済・不動産を引き渡す 3 現地確認
4 買付書提出
5 重要事項の説明を受ける
6 売買契約を締結(手付金を支払う)
7 (融資を受ける方)住宅ローンの審査を受ける
8 決済を行う
9 新居へお引っ越し

(2)先行購入する場合の流れ

一方、購入の手続きを先に進める場合の流れは以下の通りです。

あくまで一例ですが、時系列で購入・売却それぞれの時系列の流れをまとめてみました。

購入の流れ 売却の流れ
1 予算決め
2 物件条件を決める
3 現地確認 1 相場を知る
4 買付書提出 2 対象マンションの査定を依頼する
5 重要事項の説明を受ける 3 不動産会社を選定して媒介契約を締結
6 売買契約を締結(手付金を支払う) 4 売却価格を決定して売却活動を開始する
7 (融資を受ける方)住宅ローンの審査を受ける 5 購入希望者と交渉する
8 決済を行う 6 売買契約書を締結する
9 新居へお引っ越し 7 決済・不動産を引き渡す

2、住宅ローンが残っている場合の買い替えはどうなる?

家の買い替えと一言でいっても、買い替え時の事情は人それぞれです。繰り上げ返済してすでに住宅ローンを完済されている方もいれば、まだ住宅ローンが残っている方もいらっしゃいます。

では、まだ住宅ローンが残っている場合の買い替えはどうなるのでしょうか?

(1)そもそも住宅ローンが残っていても買い替えは可能?

この記事をお読みの方の中には、「住宅ローンが残っていても買い替えは可能なの?」という点が疑問の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ご安心下さい。住宅ローンが残っていても買い替えは可能です

ただ、大前提として知っておいて欲しいことがあります。

(2)買い替えの手続きを進める前に知っておきたい!家を売却する時は基本的に「抵当権抹消」する必要がある

それは、家を売却する際は、基本的にその家に抵当権がついていないことが前提条件とされます。

住宅ローンを利用して家を買われた方は、基本的に家を担保に融資を受けているので、家に「抵当権」が設定されています。つまり、その家を売却するには、住宅ローンを完済して、「抵当権抹消」する必要があるのです。

(3)買い替え時の住宅ローンはどうなる?

先ほどお伝えしたように抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。その家の売却価格で住宅ローンを完済できれば一番理想的ですが、中には家の売却価格が低く、住宅ローンを完済できないケースも考えられます。

そして完済できるか否かで、新物件を購入した際に利用することになるローンの種類が変わります。具体的には以下の通りです。

  • 完済できる場合→住宅ローン
  • 完済できない場合→買い替え(住み替え)ローン

このように利用するローンの種類が異なるので、買い替えをする前に事前に完済できそうか否かを予測しておく必要があります。では、どのように予測したらよいのでしょうか?

(4)「一括査定サイト」を利用して住宅ローンを完済できるかどうかを事前に把握する

その方法が、「一括査定サイトを利用する」というものです。

そしてその際、査定サイトによって登録されている不動産会社が異なるため、複数のサイトを利用することをオススメします。ただ、多くの不動産査定サイトがあるので、その中でどのサイトを選んだらいいのか分からない・・・という方もいらっしゃるでしょう。

不動産投資の教科書として数多くの不動産会社が登録されている下記2つのサイトをぜひ利用してみて下さい。

①HOME4U

スクリーンショット 2016-09-21 9.49.30

⇒公式サイトはこちら

②RE-Guide

⇒公式サイトはこちら

不動産査定サイトでの査定はあくまで簡易査定なので、不動産査定サイトで信頼できそうな不動産会社、担当者を見つけたら次は訪問査定をお願いするようにしましょう。訪問査定の方法も不動産会社によって異なるので複数社にお願いするとよいでしょう。

なお、信頼できる不動産会社の探し方について詳しくは「不動産業者への売却依頼方法 | 高額で売却するための全知識」の記事をご参照下さい。

3、売却して得たお金で住宅ローンを完済できる場合の買い替え手続きの流れ

この項目では、住宅ローンの残債を完済できる場合の買い替え手続きの流れについてみてみましょう。

(1)新規住宅ローンを利用する

住宅ローンの残債が少ないなど、売却費用で完済できる場合、もしくは、売却費用で足りなくても、貯金などで補って完済ができる場合、今の住宅ローンは完済により契約終了となります。

このように完済できた場合、新規で新しく住宅ローンを利用することになります。

完済できる場合、さらに手続きの内容としては、

  • 先に新規物件を購入した後で現在の物件を売却するか
  • 先に現在の物件を売却して新規物件を購入するか

という2つの選択肢があります。どちらで買い替えを進めるかを判断するにあたり参考になるよう、以下ではそれぞれのメリットとデメリットを紹介していきます。

(2)先に新規物件を購入するメリットとデメリット

まず先に、新規物件を購入するメリットとデメリットをみていきましょう。

まず、買い先行のメリットとしては、今の家の引渡し時期を気にせずにゆっくりと新しい家を探すことができます。

一方、デメリットとしては、今の住宅ローンを完済できる見込みであっても、売却価格が決まっていないことから、想定していたより高く売れず、急遽お金が必要になる可能性があるなど、資金計画に影響が出るということが挙げられます。

(3)先に現在の物件を売却するメリットとデメリット

一方、先に現在の物件を売却するメリットとデメリットは以下の通りです。

メリットとしては、住宅ローンを完済することが確定していることから、古いローンの返済額を気にせずに、気に入った家を購入することができます。

デメリットとしては、新規で購入する家がなかなか見つからなかったり、購入できたものの引渡しが遅くなる場合、仮住まいの賃料がかかるなど、余計な出費がかかる可能性があります。

4、売却して得たお金で住宅ローンを完済できない場合

一方、家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合、つまり、家の資産価値よりも住宅ローンの残債の方が高い場合はどのような手続きの進め方になるのでしょう。

上記「2、住宅ローンが残っている場合の買い替えはどうなる?」で書いたように、家を売却する時の条件として、買主への移転登記を阻む権利、つまり今の家についている抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンを完済できないということは、イコール抵当権を外すことができないことです。たとえ購入したい方がいても売ることができないことになります。

では、このような場合は買い替えできないのでしょうか?

実は家の売却金額より住宅ローンの金額が大きく住宅ローンの返済ができなくても買い替えができるよう、「買い替えローン」という制度があります。

※買い替えローンについて詳しくは「5、買い替えローン(住み替えローン)とは?メリットとデメリットについて」をご参照下さい。

なお、買い替えローンを利用するには、

今の家の売却の決済と新しく買い替えする家の決済と同じ日に手続きする必要がある

という条件が設けられており、売却と購入のタイミングを合せることが非常に重要なポイントになります。

買い替えローンを利用することを前提に、

  • 先に新物件を探しつつ、売却の活動を始める
  • 先に売却活動を始めて、売却の進捗状況に合せて新物件を探し始める

という2つの方法が考えられます。次の項目ではそれぞれの方法のメリットとデメリットを紹介していきますので、ご自身に合っている方法を見つけて下さい。

(1)先に新物件を探しつつ、売却の活動を始める

では、買い替えローンを利用する場合に、先に新物件を探すことを進める場合、先に現在の物件の売却活動を始めるのと比較してどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

①メリット

メリットとしては、余裕をもって物件を探すことができます。

②デメリット

一方でデメリットとしては、現在の物件と売却するタイミングが同じである必要があるため、せっかく気に入った物件が見つかったのに、売却が遅れてしまうと、新しい家は買えなくなるリスクがあります。

(2)先に売却活動を始めて、売却の進捗状況に合せて新物件を探し始める

一方、先に売却活動を始めて、進捗状況に合せて新物件を探す場合は、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

①メリット

新しく購入する物件が決まっていないことから、満足のできる条件で売却することができるというメリットがあります。

②デメリット

デメリットとしては、購入する物件が決まっていないことによって、今の物件の引渡し時期が決められず、せっかく購入希望者がいるにも関わらず契約が破綻になる可能性があります。

5、買い替えローン(住み替えローン)とは?メリットとデメリットについて

(1)買い替えローン(住み替えローン)とは?

買い替えローンとは、簡単に言えば、新しく買い替えする家の新しい住宅ローンに、今借りている住宅ローンの残債も加えて組むことができるローンのことを言います。

「住み替えローン」とも言います。

つまり、買い替えローンの融資金額の内訳としては

新しく買い替える家の融資額+今借りている住宅ローンの残債

となります。

(2)買い替えローンのメリットとデメリットについて

一見、既存の住宅ローンが残っていても家の買い替えができる便利な「買い替えローン」ですが、利用するには前提条件があります。また、メリット・デメリットがあるので注意が必要です。

①買い替えローンのメリット

続いて、買い替えローンのメリットとしては、住宅ローンを完済できなくても買い替えができることです。

②買い替えローンのデメリット

一方、買い替えローンを利用する場合は、以下のようなデメリットも挙げられます。

  • 通常の住宅ローンと同様に限度額があるので、既存の住宅ローンの残債金額が多い場合、予算との関係で購入できる物件が限られてしまう可能性がある
  • 家の売却と新規で購入する家の決済を同時に進めなければならないため、タイミングの調整が難しい
  • 既存の住宅ローンの残債額が上乗せされるため、今より毎月の返済額が高くなる可能性がある

満足できる買い替えするには、買い替えローンを利用するメリット・デメリットを事前にきちんと理解しておきましょう。

6、買い替えローンを利用する際の注意点とは?

次は、実際に利用する際の注意点を説明していきます。注意点としては、万が一売却がうまく行かなかった時に備え、必ず「買い替え特約」を利用するようにしましょう。

先ほどもお伝えしましたが、買い替えローンを利用するには

  • 今の家の売却決済と買い替えをする家の決済タイミングが同じ

である必要があります。

売却ができると思っていても、買主の手続きが遅れてしまったなど様々な原因によって売却のタイミングが遅れたり、売却価格が安くなることも考えられます。

当初想定していた売却予定価格で売れず、実際の売却価格がより安くなってしまったことにより、買い替えができず解約をせざるを得なくなることもあります。この場合、買い替えする家の売主に違約金を支払わなければなりません。

− 対処方法 –

万が一今の家の売却が想定通りに売却ができなかった場合に備え、「買い替え特約」を必ず利用するようにしましょう。

そもそも「買い替え特約」とは、今所有している家が決まった金額で約束した期限までに売れなかった場合、この契約は白紙に戻します」という特約のことを言います。

この特約を新居の売買契約書に記載することで、もしも家の売却がうまくいかず、買い替えができなくなった場合でも、違約金を支払わずに解約することができます。

まとめ

今回は家を買い替えする時の住宅ローンの扱いについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。

今の家の住宅ローンがある場合、売却によって完済ができるかどうかによって買い替えする家で利用する住宅ローンの種類が異なります。

これから家の買い替えをする予定の方に、この記事がご参考になれば幸いです。

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