• 不動産投資
  • 2017/6/7

賃貸マンションオーナーになる方法、資金を用意する方法、収支のリアルシミュレーション

賃貸マンションのオーナーになって収入を増やしたい、老後や万が一の事態に備えたい、不労所得を得たい、といった願望をお持ちですか?自分も始めようと思っているものの賃貸マンションオーナーになるために何から始めれば良いのか疑問をお感じですか?

賃貸マンションオーナーは手間かからないことから不動産投資として人気を集めていますが、いざ始めるとなると知っておかなければならないこと、失敗しないために心得ておくべきことがたくさんあります。

この記事では賃貸マンションオーナーになりたい!とお考えの方のために、

  • 賃貸マンション経営のメリットとリスク
  • 賃貸マンションオーナーになる方法
  • 賃貸マンションオーナーの収支シミュレーション 

といった情報を解説します。

特に賃貸マンションオーナーになるために避けて通れない資金の考え方や調達方法について詳しく解説していますので、資金面に不安をお持ちの方にこそ最後までお読みいただきたいと思います。今回の内容は月間40万人が訪問する不動産投資の教科書が徹底リサーチの上でまとめた内容となりますので、お読み頂くことできっとあなたは賃貸マンションオーナーに近づけることでしょう。

1、賃貸マンションオーナーの魅力とリスク

(1)賃貸マンションオーナーが所有する物件は2種類

賃貸マンションオーナーが所有・経営しているのは文字通りマンション物件ですが、そこには2つの種類があります。ひとつはマンションを建物ごと所有する一棟マンションオーナー、もうひとつはマンションの中にある部屋を1戸単位で所有する区分マンションオーナーです。

所有するマンション物件の種類は異なっても、それぞれ所有しているマンションの入居者からの家賃収入によって賃貸経営をすることは同じです。

(2)賃貸マンションオーナーになるメリット

賃貸マンションのオーナーになると、主に以下のようなメリットがあります。

  • 保険効果…一家の稼ぎ頭が亡くなっても家賃収入が続く
  • 年金効果…定年、リタイア後も家賃収入が続く
  • インフレ対策…貨幣価値が下がっても現物資産の相対価値が上がる
  • レバレッジ効果…ローンを利用すれば少額の自己資金でも満額の家賃収入が得られる
  • 節税効果…賃貸住宅にしていると固定資産税、都市計画税、相続税などに節税効果がある
  • 値上がり益…不動産市況の変化により購入物件を手放す時に値上がりして利益が発生する可能性がある

この中でも特に、定期的な家賃収入が入るという保険効果や年金効果に関心をお持ちの方が多いと思います。

(3)賃貸マンション経営の主なリスク

賃貸マンション経営にはたくさんのメリットがありますが、その一方で不動産経営に付きまとうリスクもあります。時系列でみると、賃貸マンションオーナーを取り巻くリスクは購入時、所有時、売却時にそれぞれ分けて考える必要があります。

購入時のリスクとして考えられるのは、相場よりも高い価格で買ってしまった、買った物件に後から欠陥や不具合が見つかった、といったように買い物自体を間違えてしまった場合です。

次に、所有時のリスクについても考えてみましょう。賃貸マンションが健全な状態で保たれて、そこに入居者がいて安定的な家賃収入が入ることがオーナーにとって理想的な状態であって、そうならない要因がリスクとなります。

空室や家賃滞納、家賃相場の下落といった経営上のリスクや、火災、天災、さらに管理会社の倒産など、オーナーにとってどうしようもない角度からのリスクなどもあります。

最後の売却時にも「思っていた価格で売れない」という出口戦略上のリスクが考えられるので、賃貸マンションのオーナーになるということはこれらのリスクを踏まえた上での投資というスタンスが求められます。

しかし、不動産投資の場合事前にリスクを把握することによって、回避策を立てることでリスクを最小限におさえることができます。その回避策について「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」にて詳しく解説しています。

(4)リスクがあっても賃貸マンションオーナーにはメリットが多い

前項のリスク解説を見た方の中には、「こんなにリスクだらけなのか」と思われた方もおられるでしょう。全て賃貸マンションだけに言えることではなく不動産投資全般に言えることですが、実は賃貸マンションオーナーになることには家賃収入以外のメリットもあります。

特に注目したいのは、今後の景気変動によって日本経済がインフレになった時のヘッジ効果です。「(2)賃貸マンションオーナーになるメリット」でインフレ対策について触れましたが、インフレになると貨幣の価値が下がって現物資産の価値が相対的に高くなるため、賃貸マンションという現物資産が景気変動に強い資産として手元にあることが大きなメリットとなります。

また、相続時積算課税制度を活用することで賃貸マンションのオーナーには相続の節税になります。相続時精算課税についての詳細は、「相続時精算課税を相続対策、節税に活用したい方に必要な情報まとめ」で詳しく解説しています。

このように、賃貸マンションという現物資産を持っておくことは資産形成や資産防衛という意味でも大いに意義があるのです。

2、賃貸マンションオーナーになる方法

(1)賃貸マンションオーナーになるためにやること

賃貸マンション経営を始めるには、入居者に入居してもらう投資物件が必要です。投資物件の選定とパートナーとなる不動産会社選びを行い、ローン審査にパスして融資を受け、購入した賃貸マンションの客付けや物件の管理を行うという流れになります。

それでは、この一連の流れについて具体的にやるべきことを順に見ていきましょう。

(2)投資物件を探す

最初に、賃貸マンション経営をするためのマンション物件を探します。ここでまず決めるべきことは、一棟マンションなのか区分マンションなのかという選択です。一棟マンションとなると価格が億単位になることも珍しくないので、初心者の方は区分マンションから始めるのが現実的でしょう。

実際に売買されている投資物件を探す前に、ターゲットにしている地区で最近売買されたマンション物件の取引実績から相場観を掴んでおくことをオススメします。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサービスを使うと、日本全国の不動産取引実績から類似物件の取引価格を見ることができます。

こちらで大まかな相場観を掴んだ後で、ポータルサイトで売りに出されている物件の情報を見てみましょう。

ホームズ不動産投資」には、区分マンションや一棟マンションというカテゴリーがあるので、実際にどんな物件が売りに出ているのかを見ることができます。全て無料で利用できるので、活用することをオススメします。

こうしたサービスを使って大まかな相場観や実際に売りに出ている物件の情報を勉強した上で、ここから先が実際の投資物件探しです。

(3)パートナーとなる不動産会社を選ぶ6つのポイント

前項でご紹介したポータルサイトで気に入った物件が見つかれば、そこに一括問い合わせを出すことができます。すぐに不動産業者から連絡があるので、そこでは以下のようなポイントを念頭に置いて不動産業者を見極めてみてください。

実際に物件を購入する際には不動産業者との関りを持つことになります。また、不動産業者は賃貸マンションオーナーとなった後の賃貸経営においてもパートナーとなる存在なので、長く付き合える業者を選ぶ必要があります。単に物件選びをするだけでなく物件選びを通じて不動産業者選びをしているという意識を持ってください。

  • 不動産投資についての説明が分かりやすい
  • 物件の現在だけでなく、未来の見通しを含めてシミュレーションをしてくれる
  • 対象物件の良いところだけでなく不具合など悪い点についての説明もしっかりしている
  • 物件を売ろうとする営業のトーンが高くなく、納得した上で買ってくださいというスタンスである
  • 賃貸マンション経営に精通している
  • それぞれの物件におけるセールスポイントをしっかりと説明できる(賃貸経営時の集客力に影響するため)

気に入った物件を取り扱っている不動産業者が上記のようなポイントに合致しているのであれば、その先の商談に進んでみても良いのではないかと思います。

なお、「不動産投資の教科書」ではポータルサイト以外にも、不動産投資に精通した不動産業者として以下のオススメ業者をご紹介します。こちらも含めてパートナー選びの参考にしてください。

(1)プロパティエージェント(新築物件)

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(2)Renosy(中古物件)

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(3)株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)


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(4)不動産投資ローンの審査を申し込み、審査を受ける

投資マンションの購入を自己資金で用意できるのであれば関係ありませんが、おそらくほとんどの場合は自己資金に融資を足してマンションを購入することになるかと思います。

その際には必ず、融資の可否を判断するための審査があります。賃貸マンションオーナーになるためにはこの最初の関門をクリアしなければなりません。自分で住む不動産を購入する際には住宅ローンが利用できますが、賃貸マンション購入の場合は事業性ローンとして不動産投資ローンを利用することになります。

主要な銀行や政府系の金融機関などが設けている商品に融資を申し込み、審査にパスすれば晴れて対象の賃貸マンションを手に入れることができます。 

①不動産投資ローンを提供している主な金融機関

住宅ローンと違って事業性のローンなので、住宅ローンで上位にランキングされているような金融機関とは若干勢力図が異なり、事業性ローンに強みを持つ業者が多く並びます。

以下のような金融機関が提供しているのが、不動産投資ローンです。以下にて不動産投資ローンを積極的に行っている金融機関をピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

■住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の投資用不動産購入のため「不動産担保ローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要

  • 融資金額:300万円〜1億円
  • 融資期間:最長25年
  • 融資金利:変動金利
  • 連帯保証人:原則不要
  • 審査回答期間:1日程度
  • 団体信用生命保険料:なし
  • 対象エリア:制限あり

なお、商品の詳しい説明は「不動産担保ローン商品概要説明書」にてご確認ください。

■オリックス銀行

オリックス銀行の投資用不動産購入のため「不動産投資ローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要

  • 融資金額:1,000万円以上2億円以内
  • 融資期間:1年以上35年以内(1ヶ月単位)
  • 融資金利:変動金利・固定金利
  • 連帯保証人:原則として、お借入対象不動産の共有者となります
  • 対象エリア:制限あり

なお、商品の詳しい説明は「不動産投資ローン商品説明書」にてご確認ください。

 

■東京スター銀行

東京スター銀行では、不動産投資ローンとして「スター不動産担保のローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要

  • 融資金額:100万円〜1億円
  • 融資期間:1年以上20年以内
  • 融資金利:変動金利
  • 連帯保証人:原則不要
  • 審査回答期間:最短5日
  • 団体信用生命保険料:なし
  • 対象エリア:制限あり

商品の詳しい説明について「スター不動産担保のローン」を参考にしてみてください。

■日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は政府系金融機関で「不動産投資ローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要

  • 融資金額:4,800万円まで
  • 融資期間
    女性:最大15年
    男性:最大15年(〜29歳、55歳〜)
    男性:最大10年(30〜54歳)
  • 融資金利:固定金利
  • 連帯保証人:原則不要
  • 審査回答期間:7〜10日
  • 対象エリア:全国支店があるエリア

商品の詳しい説明は「融資制度」を参考にしてみてください。

②ローン審査で重視されるポイント

不動産投資ローンにおいて、審査で大きなポイントとなるのは「自己資金」と「物件の収益性」です。この2つが健全であることが最も低リスクであると判断されるので、ローン審査に通りやすくなります。

例えば、3,000万円クラスの区分マンション物件で融資を受ける場合、「自己資金300万円」がひとつの目安になります。簡単に言い換えると、物件価格の1割です。次に収益物件の利回りがどれだけあるのかが重視され、実質利回りが高いと判断されれば審査にプラス要因となります。

この他には「年収」「属性」という部分がローン審査で重視されます。年収はおおむね「500万円以上」がひとつの目安となっており、属性は官公庁や大企業などに勤務している人が最も高く(勤務先が潰れにくいため)、勤務先が安定している(=収入が安定している)ことがプラスに働きます。

(5)賃貸管理会社を決める

賃貸マンションオーナーとなるための最後のステップは、賃貸管理会社の選定です。マンションの管理は今や素人が自力で行うことが難しく、個人で賃貸マンションオーナーとなった方も例外ではありません。家賃の5%程度で管理を委託することができるので、安心して任せられる賃貸管理会社を選びます。

マンション物件を購入した時に関わった不動産業者のグループに管理会社がある場合や、管理会社を紹介してくれる場合もありますので、そういったツテは使った方が無難でしょう。

そういったツテが無いという場合は、「大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方」に賃貸管理会社の選び方を解説していますので、そちらを参考にたくさんある管理会社から任せられる一社を見極めてください。

3、賃貸マンションオーナーの収入をシミュレーション

(1)賃貸マンションから得られる3つの収入

賃貸マンション経営をしているオーナーにとっての収入源は、おおむね3種類です。1つは入居者からの家賃収入で、もう1つはマンション物件を手放す時の売却益です。売却益については出口戦略に関わるもので一度だけのものですが、家賃収入は入居者がいる限り毎月続くものです。

年収に換算するには毎月の家賃収入に12を掛けるだけでOKですが、入居時には敷金や礼金という名目で家賃以外に発生する3つ目の収入もあります。

家賃15万円の区分マンションオーナーとなり、そこに入居時の敷金・礼金が5ヶ月分と設定したとします。このマンションに入居者が新たに見つかった場合、初年度の年収は以下のようになります。

15万円 × 12ヶ月 + 15万円 × 5ヶ月分 = 255万円

2年目以降に同じ入居者が入り続けている場合は家賃収入のみになるので、年収は180万円です。

ただしこれは賃貸マンションを維持するためのコストを考慮していないので、手取り年収を求めるにはここからコストを差し引いて計算をします。

(2)賃貸マンション経営に必要なコスト

賃貸マンション経営には、その物件を維持・経営していくためのコストが必要です。具体的には、以下のようなものが賃貸マンションの維持費です。

  • ローン返済(ローンを利用した場合)
  • 修繕、メンテナンス費
  • 管理手数料

ローン返済については、ランニングコスト(維持費)ではなくイニシャルコスト(初期費用)です。それをローンによって分割払いにしているだけですが、月々の支払いという形で実際にお金を支払う必要があるので、賃貸マンション経営にあたって毎月必要になるお金として見積もっておきたいところです。

3,000万円の区分マンションを購入した場合、それを金利3%、自己資金300万円で残りの2,700万円を25年ローンにすると年間支払い額は1134,000円となります。

年間の修繕積立やメンテナンスは概算で20万円とします。管理手数料は家賃の5%として実際に計算をしてみましょう。すべて年額ベースで計算をしています。

180万円 × 0.95 - 113万円4,000円 - 20万円 = 37万6,000円

税金を考慮していませんが、この賃貸マンションオーナーの年間手取り収入は約38万円です。月額にすると約31,000円になります。「たったそれだけ?」と思われるかも知れませんが、自己資金の300万円から毎年30万円以上の利回りが得られる運用方法があるかというと、レバレッジ効果がもたらす賃貸マンションの投資妙味がお分かりいただけると思います。

しかも、繰り上げ返済をすればさらにローン返済分は軽くなっていきますし、完済後はマンション物件が自分のものとなるため資産形成をしながらローン返済のない高利回り物件のオーナーになることができます。

(3)結局のところ、賃貸マンションオーナーはオイシイ?

ここまで賃貸マンションオーナーの収入と支出のシミュレーションをしてきましたが、ここから結論を導いてみたいと思います。この収入モデルは入居者がいることを前提としており、空室になっている期間は家賃収入ゼロです。

よって、「空室率をいかに下げるかを管理すれば賃貸マンションオーナーはオイシイ」と結論づけることができます。ローンを利用すれば少ない資金で高利回りの運用が可能ですし、ローン完済後は現物資産が残ります。それを元手に次の物件に投資をして大口経営者になっていくマンションオーナーも少なくないので、集客力のある物件選びさえうまく機能していれば賃貸マンション経営は有望なビジネスであると言って良いでしょう。

まとめ

今の時代、賃貸マンションオーナーになって、不動産投資のメリットを享受することができます。既存の資産がない人であっても、今では情報力を駆使することで立派なマンションオーナーになることができるので、この記事ではそのための情報を余すところなく解説しました。

「賃貸マンションのオーナーに憧れるけれど、お金がない自分には無理」・・・そう思っている方にこそ役立つ情報なので、憧れのマンションオーナーを夢で終わらせないよう、この記事の情報をお役立てください。

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