失敗しないために!リノベーションマンションを購入する際に知っておきたい5つのこと

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日本のアパート、マンションの内装 apartment of Japan新築マンションより価格が低いのに、性能は新築以上のリノベーションマンションが人気を集めています。

しかし、リノベーションマンションのメリットやデメリット、物件選びの際の注意点を詳しく把握していない方も少なくないでしょうか。リノベーションマンションの購入で損しないためにはきちんとした知識を身に付けておく必要があります。

そこで今回は、

  • リノベーションとは?
  • 新築と比較したリノベーションマンションのメリット・デメリット
  • 新築と比較したリノベーションマンションの費用対効果の考え方
  • リノベーションマンション購入時の注意点
  • いいリノベーションマンションを探すには?

などについて書いていきます。リノベーションマンションの購入を検討される際のご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、リノベーションとは? 

2、新築と比較したリノベーションマンションのメリット・デメリット

3、新築と比較したリノベーションマンションの費用対効果の考え方

4、リノベーションマンション購入時の注意点

5、リノベーションマンションを探すには?

1、リノベーションとは?

(1)そもそもリノベーションとは

リノベーションとは、既存の建物を大規模な工事を行うことによって、建物の性能を新築時の状態よりも向上させ、価値を高めることを言います。

(2)リノベーションとリフォームの違い

一方、リフォームとは、老朽化した建物を新築時の状態に戻すことを言います。

そしてリノベーションとリフォームには、大きく以下の2つの違いが挙げられます。

  • ①工事の規模
  • ②住宅の性能

では、それぞれについてみてみましょう。

①工事の規模

まずは、工事の規模が違うというポイントが挙げられます。

リフォームでは、主に設備の変更や修繕など小規模な工事になります。例えば、

  • システムキッチンの入れ替え
  • ユニットバスの入れ替え
  • 部屋の壁紙の張り替え

など。

一方、リノベーションでは、

  • 間取りの変換
  • 水道管・排水管・冷暖房換気設備の取り換え

など大規模な工事を行います。

②住宅の性能

住宅の性能では、リフォームは新築時の性能と同等、もしくは以下になることが多いです。

一方、リノベーションでは、新築時よりも性能を上になることが一般的です。

2、新築と比較したリノベーションマンションのメリット・デメリット

続いて、新築と比較したリノベーションマンションのメリットとデメリットについてみてみましょう。

(1)リノベーションマンションのメリット

まず、リノベーションマンションのメリットについてみてみましょう。

大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • ①予算を抑えて新築同様の設備の物件を購入できる
  • ②選択肢が増える
  • ③仲介手数料を節約できる場合がある
  • ④タイミングによってはリノベーション内容の要望を出せる場合がある

では、順番にみていきましょう。

①予算を抑えて新築同様の設備の物件を購入できる

リノベーションマンションの最も大きなメリットとしては、予算を抑えて新築同様の設備の物件を購入することができる点と言えるでしょう。

物件にもよりますが、一般的には、リノベーションマンションは新築マンションの6割前後で購入できることが多いようです。

新築マンションでは3,000万円の場合、リノベーションマンションでは「1,800万円前後」で購入することが可能です。

②選択肢が増える

新築マンションより予算が安くなりますので、住みたいエリアや部屋の広さなど物件の条件に関する選択肢が広くなります。

③仲介手数料を節約できる場合がある

一般的には、中古マンションを購入する際に、不動産仲介業者に成功報酬として、仲介手数料を支払います。

しかし、リノベーションマンションの場合は、リノベーション会社が直接売主として販売するケースが多く、仲介手数料を節約することが出来ます。

事前に販売図面の「取引様態」で確認するようにしましょう。

④タイミングによってはリノベーション内容の要望を出せる場合がある

物件にもよりますが、広告を出された際にまだ工事を行っていない物件もあります。

その場合は、床の色、部屋の間取りの変更など要望を出せる場合があります。

しかし、基本的にはもうプランが決まっていますので、大きく変更することは難しいでしょう。

(2)リノベーションマンションのデメリット

一方、リノベーションマンションには以下のようなデメリットが挙げられます。

  • ①築年数の古い建物には耐震性能に不安がある場合がある
  • ②基本的な構造は変えられない
  • ③中古物件のため、担保価値が低く評価されやすい

では、順番にみていきましょう。

①築年数の古い建物には耐震性能に不安がある場合がある

室内はリノベーションにより最新の設備が出来ても、マンション本体の土台は改築が出来ておりませんので、築年数の古いマンションには耐震性能に不安がある場合があります。

従って、リノベーションマンションを選ばれる際には、内装の確認だけではなく、建築年数が1981年6月以後「新耐震基準」に満たしている建物か、にも注意するようにしましょう。

②基本的な構造は変えられない

室内をリノベーション出来ても、マンションの共用部や建物全体の配管などマンションの基本的な構造を変えることが出来ません。

従って、物件を選ぶ際にマンション全体の状況を確認しておきましょう。

③中古物件のため、担保価値が低く評価されやすい

リノベーションマンションはあくまで中古マンションなので、担保価値として低く評価されやすいです。

場合によっては、融資では費用をまかなえないことも考えられますので、住宅ローンの利用を検討されている場合、事前に担当者に確認するとよいでしょう。

3、新築と比較したリノベーションマンションの費用対効果の考え方

リノベーションマンションの価格が安いかどうかを判断するには、リノベーションされる前の状態と同じ条件の物件の市場価格を知っておくことが大切と言えます。 

(1)リノベーションされる前の市場価格を調べる方法

今行われている不動産の実際の取引価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用することでリノベーションされる前の物件と類似条件の物件について、実際に取引された価格を調べる事ができる場合があります。

(2)リノベーションマンションの価格の考え方

一般的には、リノベーションマンションは、リノベーション会社が物件を仕入れして、リノベーション工事を行った後に、リノベーション物件として販売するという大きな流れになります。

つまり、リノベーションマンションの価格は、物件の仕入れ価格に加え、

  • リノベーション費用
  • (業者が金融機関から融資を受けた場合)の事務手数料
  • (売主からもらえなかった)仲介手数料分の金額
  • 粗利益

などの費用を乗せて設定されています。15%〜20%前後の割合になっていることが多いようです。

例えば、市場価格では3,000万円の物件でしたら、リノベーションマンションとして販売される価格は「3,600万円」前後が一つの目安になるでしょう。この価格より高ければ割高、安ければ割安と判断することができます。

4、リノベーションマンション購入時の注意点

リノベーションマンションを購入された方の中には「室内が綺麗だから安心して購入したが様々な不備があった」という方もいらっしゃるようです。

そのようなことなく満足いくマンションを購入するためには、購入時に以下のような点に注意しましょう。

  • (1)資産価値が落ちにくいマンションを選ぶ
  • (2)無理のない住宅ローン設定で購入する
  • (3)ランニングコストをきちんと認識する
  • (4)アフターサービス保証制度があるか確認する

では、順番にみていきましょう。

(1)資産価値が落ちにくいマンションを選ぶ

一生住むつもりで購入したとしても、転勤、転職など生活スタイル変更によりマンションを売却することが考えられます。

売却するタイミングにもよりますが、希望価格での売却ができず、残債が残ってしまった場合は、次の住宅の購入代金の支払いとダブル出費になる可能性があります。

従って、売却のことも考えて、資産価値の落ちにくいマンションを選ぶことが大切と言えます。

資産価値の落ちにくいマンションとは、以下の3つの条件が挙げられます。

  • ①   立地がいい
  • ②   管理状況がいい
  • ③   規模の大きい物件

詳しい内容については「マンション購入時の注意点とは?失敗しないために知っておくべき3つのこと」をご参照ください。

(2)無理のない住宅ローン設定で購入する

一般的には、住宅ローンは年収の7倍まで融資受けられると言われています。

例えば、サラリーマンの方で、年収500万円の場合、フルローンで3,500万円借りられるという目安になるでしょう。

現在はかなりの低金利時代なので、返済期間中に金利上昇する可能性が十分考えられます。途中で支払いが困難とならないよう、月々返済できる上限額をきちんと認識した上で、シミュレーションし住宅ローンを設定しましょう。

以下のサイトにて、無料にて複数の金融機関に一度で審査申込が出来ますので、ぜひ利用してみてください。

住宅本舗

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http://step.jutapon.com/

(3)ランニングコストをきちんと認識する

マンションを所有すると、住宅ローンの返済の他に以下のランニングコストがかかります。

① 月ごとの出費

  • 管理費・修繕積立金
  • (車を所有する方は)駐車場

② 年ごとの出費

  • 固定資産税・都市計画税

したがって、住宅ローンのシミュレーションをする際には、返済額だけではなく以上のようなランニングコストも入れるようにしましょう。

(4)アフターサービス保証制度があるか確認する

リノベーションマンションを購入される際に、アフターサービス保証制度についてもきちんと確認するようにしましょう。

大きく以下の2つの保証があります。

  • ① リノベーション会社による保証
  • ② 設備のメーカー保証

では、それぞれについてみてみましょう。

① リノベーション会社による保証

リノベーションの工事が完了後、リノベーション会社は独自の保証基準に基づいて「保証書」を発行しています。

物件の引き渡し後に、何らかの不具合が生じた際に、保証の範囲内で適切に対応してくれます。

一般的には、

  • 給排水管は「2年」
  • 内装仕上げは「1年」

などと部位ごとに保証期間を定めております。施行上の不具合に対しては、無償で修理もしくは新品に取り替えてくれます。

② 設備のメーカー保証

リノベーションによって交換された

  • ユニットバス
  • システムキッチン
  • エアコン
  • 照明器具

などの設備や器具などについては、メーカーにより保証されます。保証期間内の故障などについてはメーカーのサービスセンターなどに連絡すれば対処してくれます。

5、リノベーションマンションを探すには?

公的な統計データはありませんが、リノベーションマンションの件数はおおよそ中古マンション件数の5〜6%前後で、割合としては多くはないと言えます。

従って、効率よくリノベーションマンションを探すには、リノベーションマンションを専門的に取り扱っているサイトから探されるといいでしょう。

以下リノベーションマンションを専門的に取り扱っているサイトを5つピックアップしましたので、参考にしてみてください。

(1)リノべる

スクリーンショット 2015-05-04 9.05.59
http://www.renoveru.jp/

(2)インテリックス

スクリーンショット 2015-05-04 9.08.15
http://www.intellex.co.jp/

(3)リノヴァ

スクリーンショット 2015-05-04 9.08.56
http://www.roiz-asset.co.jp/

(4)リビタ

スクリーンショット 2015-05-04 9.09.35
http://www.rebita.co.jp/

(5)大京穴吹不動産

スクリーンショット 2015-05-04 9.10.19
http://www.daikyo-anabuki.co.jp/

まとめ

今回はリノベーションマンションについて書きましたがいかがでしたでしょうか。リノベーションマンションの購入を検討される際のご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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