住み替えのタイミングはいつがいい?損しないために事前におさえておくべき5つのこと

Pocket

住み替え タイミング住み替えしたいけどタイミングはいつがいいんだろう・・・

この記事をお読みの方の中にはそのように、お考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。具体的には、

  • 子どもが生まれて家族が増えたからもっと広いマンションに住み替えたい
  • 仕事の関係でもっと職場に近い場所に住み替えたい

などの理由で住み替えを検討されているのであれば是非この記事をお読み下さい。今回の記事では、住み替えをするにあたって気になることの一つである「タイミング」について説明していきます。

住み替えの期限が決まっていない場合、住み替えのタイミングは私どもにも寄せられる売却に関する質問の中でよくあるものの一つです。

そこで今回は、私どものクライアント様の体験を踏まえて、

  • 住み替えのタイミングはいつがいい?
  • 住み替えのタイミングで今所有している不動産を高く売却するための3つのポイントとは?
  • 住み替えで損しないための注意点
  • 2020年問題を踏まえて!住み替えのタイミングは正に「今」?

などについて書いていきます。住み替えのタイミングで悩まれている方のご参考になれば幸いです。 

 

 

目次

1、住み替えのタイミングはいつがいい?

2、住み替えのタイミングで今所有している不動産を高く売却するための3つのポイントとは?

3、どっちが先?売却と購入のタイミング

4、住み替えで損をしないための注意点

5、2020年問題を踏まえて!住み替えのタイミングは正に「今」?

1、住み替えのタイミングはいつがいい?

住み替えをしたいものの、住み替えのタイミングでお悩みの方もいらっしゃるでしょう。

「購入してまだそれほど期間が経っていない場合」は、一般的には売却してもローンが残る可能性が高いのであまりオススメではありません。

では、いつがタイミングとして適しているでしょうか。

以下では住み替えするタイミングを決めるために参考にしたいポイントを挙げてみました。住み替えのタイミングを決めるにあたって参考にしてみて下さい。

(1)住宅ローン控除が受けられる上限の「購入後10年間」以降に

自宅の購入で住宅ローンを利用した場合、10年間を上限に「住宅ローン控除制度」を利用することができます。

そもそも「住宅ローン控除制度」とは、購入後10年の間、毎年年末にローンの残債の金額の「1%」に相当する金額が所得税から控除される国の優遇政策です。支払う税金が安くなるのです。そして所得税で控除しきれない場合は、更に住民税から13万6,500円を限度として控除を受けることができます。

このように、住宅ローンを利用している10年間は、「住宅ローン控除制度」により実際に支払っている税金が少なくなるのです。

ですから、住宅を売るタイミングを決めるにあたっては、「住宅ローン控除制度」の恩恵を最大限享受できる購入後10年間以降を一つの目安としましょう。

なお、不動産を購入した年度によって、以下の通り控除を受けられる限度額が異なります。

  • 平成25年4月1日から平成26年3月31日まで・・・・・最大200万円(20万円×10年間)
  • 平成26年4月〜平成31年6月・・・・・最大400万円(40万円×10年間)

例えば、平成26年6月から住宅ローンを利用した場合、10年間で最大「400万円」もの控除額を受けることができます。

なお、住み替えにより新しく購入した住宅についてもまた、10年間住宅ローン控除制度を利用することができます。

住宅ローン控除制度の仕組みなどについて詳しくは国税庁の「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」を参考にしてみて下さい。

(2)譲渡損失の繰越控除が受けられる「平成29年末まで」に

不動産の売却で損失が出ることもあるでしょう。その場合、一定の条件を満たせば、確定申告をすることで譲渡の年の翌年以後3年以内に繰越控除を受けることができます。

例えば、4,000万円で買ったマンションを3,000万円でしか売却ができなかった場合、税金などの諸経費を考慮せずに簡単に計算すると、「1,000万円」の譲渡損失が発生します。この1,000万円分の損失は、確定申告をして最長3年間を繰り越して、譲渡損失の控除を受けることができます。

仮に給与所得が500万円の場合、1,000万円分の控除を2年間受けることができます。その結果、2年間の所得が「0円」扱いとなるので、確定申告して支払っていた所得税の還付を受けることができます。所得税・住民税の支払い額が安くなるのです。

売却損した場合の譲渡損失の繰越控除について詳しくは国税庁の「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」を参考にしてみて下さい。

なお、譲渡損失の繰越控除特例が受けられるのは「平成29年末まで」となっているため、今の不動産について売却時に損失が発生する可能性がある場合、平成29年末までに住み替えするというのが一つのタイミングとなります。

今所有している不動産の資産価値を知るには、無料で手軽に利用できる査定サイトを利用してみて下さい。査定サイトについては「2−(1)無料で利用できる査定サイトを活用する」を参照にしてみて下さい。

(3)大規模な修繕の前に

マンションの場合、建物の資産価値を高く維持するため、一般的には10〜15年程度のインターバルで配管を交換したり、外壁を変えたりなど大規模な修繕が計画されています。

管理会社がきちんと修繕の資金計画を立てているのであれば、修繕費が足りなくなるということはないですが、中には計画より費用がかかる場合があります。例えば、修繕する前に修繕積立金の金額が引き上げられたり、修繕の一時金を徴収されるケースです。

そのように修繕積立金が引き上げられることによる損失を避けるため、大規模な修繕が行われる前に住み替えを検討する一つタイミングと言えるでしょう。

なお、修繕計画については、管理規約にて記載されているので、マンションを購入する前にきちんと確認するようにしましょう。もちろん、修繕計画が変更される場合もありますので、管理組合の議事録も忘れずに確認するようにしましょう。

(4)大規模なマンションの住み替えは早めに

今住んでいるマンションが数百戸もあるような大規模な建物の場合、2020年のオリンピックに向けて不動産価格の下落が懸念される昨今、住み替えのタイミングは早めがオススメです。

というのは、大規模なマンションの場合、売却する時期が重なる部屋がある可能性が高く、小規模マンションと比較して、同マンション内で競合物件となるリスクが高いからです。

近隣の物件ならともかく、同じマンションとなると、比較される条件も

  • 部屋の広さ
  • 部屋の向き
  • 部屋がある階数

などと絞られてしまいますので、選択肢が多くなると自然と値段勝負となります。オリンピックに向けて不動産価格の下落が懸念される現代では高額での売却がより一層難しくなるのです。

従って、そのような規模が大きいマンションの場合、余裕を持って早めに売却に出されるといいでしょう。

2、住み替えのタイミングで今所有している不動産を高く売却するための3つのポイントとは?

いざ不動産を売却することを決心された場合、せっかく売却するのですから、できるだけ高く売りたいところでしょう。以下にて不動産を高く売却するポイントを挙げてみました。参考にしてみて下さい。

(1)無料で利用できる査定サイトを活用する

不動産を高く売却するには、手軽に無料で利用できる査定サイトを用することが最も効果的です。

店舗物件やビルに強いなど仲介会社によって、得意とする物件のタイプが異なることから、査定サイトを利用した上で大手から地域密着型の仲介会社までバランスよく査定依頼をするといいでしょう。

また、査定サイトによって提携している仲介会社が異なるため、複数の査定サイトを使うようにしましょう。そうするとことで、より高額に売却できる可能性が高まります。

以下にて「700名以上の方が満足いく査定サイトを見つけたという実績がある当メディア」が厳選した3つの査定サイトをご紹介します。ぜひ利用してみて下さい。

①ソニー不動産

ソニー不動産

公式サイトはこちら

 

② HOME4U

スクリーンショット 2016-09-21 9.49.30

公式サイトはこちら

 

③ オウチーノ

スクリーンショット 2016-10-28 12.37.10

公式サイトはこちら

 

(2)信頼できる不動産会社・担当者を選ぶ

高額かつ短期間にて不動産を売却するには、あなたの物件のマイナスになるポイントまできちんと理解して、責任持って売却してくれる信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。 

査定サイトに登録されている不動産会社は、査定サイトの厳しい審査をクリアしているので、基本信頼できる会社と言ってもいいでしょう。

また、住み替えの場合は売却と購入のタイミングによってキャッシュフローに大きな影響を及ぼします。タイミングの調整が重要ですので、できれば買い替えのノウハウがある担当者を選ぶことも大切と言えるでしょう。

さらに、担当者を選ぶ際には実際に担当者とコミュニケーションを取り、以下のようなポイントを満たしているかをチェックしましょう。

  • 住み替えのスケジュールをきちんと提案してくれるか
  • 住み替えローンの説明がきちんとできているか
  • 専門知識を分かりやすく説明してくれるか
  • 確認事項のレスポンスが早いか

など。信頼できる営業マンなのかどうかを判断する「チェックシート」を添付しましたので、ぜひ利用してみて下さい。

3、どっちが先?売却と購入のタイミング

住み替えをする際、

  • ①現在所有している不動産を先に売却した方がよいか
  • ②住み替えの不動産を先に購入した方がいいか

と、売却と購入のタイミングで悩まれている方も少なくないでしょう。

①については現在所有している物件を先に売却することで、売却価格が確定していることから資金計画が立てやすいなどのメリットがある一方、仮住まいが必要になり、引っ越しの手間や家賃がかかるなどのデメリットがあります。

一方、②については、ゆっくりと満足のできる売却ができるというメリットがありますが、購入資金を事前に準備する必要があるなどのデメリットがあります。

それぞれのメリットとデメリットを把握した上で、ご自身の条件に合わせて検討するといいでしょう。詳しい内容については「住み替え時にマンションを高くスムーズに売却するために知っておきたい3つのこと」を参考にしてみて下さい。

4、住み替えで損をしないための注意点

上記の通り、住み替えはただの売却や購入より注意すべき事項が多く、ハードルが高いと言えます。

従って、住み替えで損しないためには、以下の注意点を事前に把握しておくようにしましょう。

  • 売却と住み替えがタイミングよくできなかった場合に備えて、引っ越しや仮住まいなどの費用を事前に把握する
  • 既存の住宅ローンの残債額を事前に把握し、買い替えローンを計画的に利用する
  • 万が一買い替えローンの審査が通らなかった時に備えて、「買い替え特約」は必ず利用する

詳しい内容については「失敗しないために!マンションの買い替えについて知っておきたい6つのこと」を参考にしてみて下さい。

5、2020年問題を踏まえて!住み替えのタイミングは正に「今」?

東京五輪が開催される2020年を機に、マンションの価格が「今」より一気に下落する「2020年問題」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。

今後の価格の動向を明確に見極めるのは難しいですが、以下のような点を踏まえるとマンション価格の高騰という観点からも、「今」が不動産売却のタイミングと言えるでしょう。

  • 2020年前後で売り出す物件が集中する可能性がある
  • マンション建設ラッシュにより、供給が需要より大幅に上回る可能性がある
  • 生活習慣が違う外国人住人とのトラブルによりマンション自体の資産価値が下がる可能性がある

など。また、暴落前に売却することで、暴落後に今よりランク上の不動産を買い直してより一層の利益を得ることも可能となります。

2020年問題について詳しくは「2020年問題 | 不動産を最も高額で売却するなら「今」?」を参考にしてみて下さい。

まとめ

【HOME4U】ビッグバナー一括査定で価格を比較⇒

今回は住み替えのタイミングについて説明してきましたがいかがでしたでしょうか。

日本には自宅を購入するにあたり様々な優遇制度があります。そのような優遇制度や不動産価格の動向を踏まえて住み替えのタイミングを決めるとよいでしょう。

今回の記事が、住み替えのタイミングで悩まれている方のご参考になれば幸いです。

Pocket

不動産投資 一括比較

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

そのような悩みを解決してくれるのは、無料で利用できる査定サイトです。
査定サイトは、物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

  • 売主だけを担当しているので、売主目線で最短・高額で対応してくれるサイト
  • 厳しい選定基準をクリアした500社以上もの提携会社から、条件の良い査定額を提示してくれるサイト
  • 24時間対応の無料相談窓口があるので、疑問をすぐに解消できるサイト

実は、これまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
ぜひ、こちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。


もっと詳しく見る


八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


ご意見・ご感想などお聞かせください

*


*

不動産を損せず売却するなら?オススメ不動産売却査定サイト10選