不動産価値が落ちにくい物件を選ぶために知っておきたい5つのこと

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住宅イメージ一生住むつもりで購入した不動産でも、転勤や転職など生活スタイルの変更により売却をしなければならないことがあります。その際に、なかなか売却ができなかったり、安い金額でのたたき売りなどの事態にならないためには、資産価値が落ちにくい不動産を購入することが大切と言えます。

そこで今回は、

  • 不動産の資産価値の計算方法
  • 日本不動産全体の価値の今後の予測
  • どのような不動産が資産価値落ちにくい?資産価値の落ちにくい不動産を選ぶ際のポイント
  • どっちの資産価値が落ちにくい?一戸建てそれともマンション
  • 不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておくべきこと

などについて書いていきます。参考にして頂けると幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、不動産価値の計算方法 

2、日本不動産全体の価値の今後の予測

3、どのような不動産が資産価値落ちにくい?資産価値の落ちにくい不動産を選ぶ際のポイント

4、どっちの資産価値が落ちにくい?一戸建てそれともマンション 

5、不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておくべきこと

1、不動産価値の計算方法

dentakuまず、不動産を購入する前に、その不動産の価値を知っておきましょう。

不動産の価値を算出するには、大きく以下の2つの算出方法があります。

  • (1)主に居住用不動産の価値を算出する「積算価格」
  • (2)主に投資用不動産の価値を算出する「収益価格」

それぞれについて詳しくみていきましょう。

(1)主に居住用不動産の価値を算出する「積算価格」について

①   そもそも積算価格とは?

そもそも積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、両方の価値を合わせた評価額のことを言います。原価法とも呼びます。

②   積算価格の計算方法

以下にて、土地と建物に分けて計算方法を書いていきます。

—土地の積算価格の計算方法—

まず、土地の計算方法をみていきしょう。

土地の評価は、主に以下の4つの価格いずれかを前提として、土地の形状、接道などの要因を事情補正しながら、評価をします。

  • 国税庁の「相続税評価額路線価」
  • 市町村の「固定資産税路線価」
  • 国土交通省の「公示価格」
  • 都道府県の「基準地価」

これらの価格については資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調べることができますので、利用してみてください。

例えば、路線価が40万円/㎡の整形地、土地面積が100㎡の土地の積算価格は「4,000万円」になります。

—建物の積算価格の計算方法—

一方、建物の場合は、再度新築した場合の価格を前提に、その価格に残価率(価値が0になるまでの年数に対して新築から経過した年数の割合を掛け合わせたもの)を掛け合わせることで算出されます。

建物の積算価格は下記の計算式にて計算することができます。

「建物の積算価格=再調達価額☓延床面積☓残価率(残耐用年数÷耐用年数)」

建物の構造によって、再調達価額と耐用年数が決められています。

例えば、木造で、建築年数11年で、延床面積が200㎡の建物の積算価格はいくらになるでしょう。

積算価格=15万円(木造の再調達価額)☓200㎡☓(11÷22(木造の耐用年数))

    =1,500万円

積算価格の計算方法については、詳しく「積算価格とは?積算価格の計算方法について」にてご参照ください。

(2)主に投資用不動産の価値を算出する「収益価格」

続いて、収益価格についてみてみましょう。

①   収益価格とは?

そもそも収益価格とは、以下の2つの価値を合計したものを言います。

  • 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益
  • 現在価値を総合して算出する不動産の価値

②   収益価格の算出方法

収益価格の計算方法は以下の2つの方法があります。

—直接還元法—

直接還元法は以下の計算式にて計算することができます。

「対象不動産の収益価格=一年間の純利益÷還元利回り」

例えば、年間家賃収入180万円、諸経費は35万円、還元利回りが5%の物件の収益価格はいくらになるでしょうか。

収益価格=(180万円—35万円)÷5%

    =2,900万円

—DCF法—

一方、DCF法は直接還元法より予測の精度が高いと言われていますが、計算が複雑になっています。ご自身で計算するより、不動産会社の担当者に相談してみるといいでしょう。

収益価格については、詳しく「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」にて書いてありますので、参考にしてみてください。

2、日本不動産全体の価値の今後の予測

(1)日本全国の不動産の価格の推移

下記国土交通省が11月に発表した最新の全国の不動産価格のグラフをご覧頂ければ分かりますが、住宅総合や更地・建物付土地と比較し、マンションは継続して価格が上昇していることがわかります。

スクリーンショット 2014-12-12 17.51.11 
出典:国土交通省

直近の不動産取引金額の相場については国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて確認することができますので、利用してみてください。

(2)今後の不動産価格の予測は?

不動産価格の今後の動向を正確に予測することはなかなか難しいと言えます。

もっとも、以下のような事情を踏まえると今後さらに上昇傾向となることが推測されます。

  • 2020年の東京オリンピック
  • 相続税対策
  • 外国人が注目している
  • アベノミクスに伴うさらなる金融緩和によるインフレ

詳しい内容については「まだ買い時?不動産の価格の推移と今後の予測について」をご参考ください。

3、どのような不動産が資産価値落ちにくい?資産価値の落ちにくい不動産を選ぶ際のポイント

POINT!上記「1、不動産の資産価値の計算方法」にて紹介した積算価格でその不動産の資産価値を知った上で、以下のポイントをおさえて資産価値の落ちにくい不動産を選びましょう。

具体的なポイントとしては以下の通りです。

  • (1)最寄り駅からの距離
  • (2)住みたい街ランキングから選ぶ
  • (3)分譲会社ブランドから選ぶ
  • (4)周辺賃貸物件の相場を調べる

では、順番にみていきましょう。

(1)最寄り駅からの距離

不動産の利便性はかなり重視されるポイントの一つとして挙げられます。

一般的には最寄り駅から徒歩10分を判断基準にしているようです。下記のグラフをご覧に頂ければ分かりますが、駅から徒歩10分まででしたら、物件の資産価値が下がりにくいと言えるでしょう。

スクリーンショット 2014-12-11 15.28.08
出典:東京カンティ

(2)住みたい街ランキングから選ぶ

住みたい街ランキングで上位の街であれば、住居ニーズが高いと言えるでしょう。将来物件が売却となった場合でも短期間にて売却することができる可能性が高いと言えるでしょう。

SUMMOが発表した2014年の住みたい街ランキングの総合では、

  • 1位 吉祥寺
  • 2位 恵比寿
  • 3位 池袋

となっています。他にはシングル、ファミリー、男女別、沿線別のランキングも発表していますので、購入する物件のタイプに合わせて参考にしてみてください。

(3)分譲会社ブランドから選ぶ

大手分譲会社が分譲された物件は、ブランド力があるのときちんとした管理から、資産価値が落ちにくいと言われています。

マンションも一戸建ても数多く分譲している以下の3つの大手分譲会社をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

①   東急不動産

スクリーンショット 2014-12-13 20.40.58
http://www.tokyu-land.co.jp/

②   野村不動産

スクリーンショット 2014-12-13 20.42.28
http://www.nomura-re.co.jp/

③   三菱地所レジデンス

スクリーンショット 2014-12-13 20.43.32
http://www.mec-r.com/

(4)周辺賃貸物件の賃料相場を調べる

購入予定物件の周辺に似た条件の物件の賃料を調べてみましょう。住居ニーズが高い物件でしたら、賃料も高く出ています。

将来賃貸に出す可能性も考えられますので、事前に賃貸が高く取れる物件を購入することも大切と言えるでしょう。

イエカレ+より無料にて家賃査定をすることが可能ですので、ぜひ利用してみてください。

なお、より正確に査定して頂くためには、4社以上の申請をオススメします。

4、どっちの資産価値が落ちにくい?一戸建てそれともマンション 

住宅の購入を考える夫婦一戸建てとマンションのどっちの資産価値が落ちにくいでしょう。

結論から言うと、一戸建てとマンションに対する住居ニーズが違うことから一概には言えません。

一般的には、子供の育て環境などを重視する場合は一戸建てを選ばれる方が多く、駅から近いなどの利便性を重視される方はマンションを選ばれる方が多いようです。

以下、一戸建てとマンションを選ぶ際のポイントを分けて書きますので、参考にしてみてください。

(1)一戸建ての場合

一般的には、一戸建ての建物は建築年数が20年を経過するとほとんど評価されなくなると言われています。従って、一戸建てを選ばれる際に、土地の資産価値を重視して選ぶといいでしょう。

上記「1—(2)—①土地の積算価格の計算方法」にて紹介したように、土地の積算価格価格を計算してみましょう。

また、マンションと違って、一戸建ては一般的には駅の近くにはかなり物件数が少ないことから、立地の面では最寄り駅から徒歩15分前後が一つの目安になります。

一戸建て物件を選ぶ際のポイントなどについて詳しく「不動産を購入するなら一戸建て?マンション?メリット・デメリットについて」をご参照ください。

(2)マンションの場合

マンションの場合、以下のような条件を満たすマンションは一戸建てと違って土地の評価よりも、資産価値が落ちにくいと言えます。

  • ①   最寄り駅から徒歩10分以内など立地がいい
  • ②   日頃からきちんと掃除されているなど管理状況がいい
  • ③   分譲個数が100戸以上など規模の大きい物件

マンション購入時の注意点などについては、詳しく「マンション購入時の注意点とは?失敗しないために知っておくべき4つのこと」にてご参照ください。

5、不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておくべきこと

c築年数が経っていても資産価値があまり落ちない物件とは、管理が行き届いた物件です。新築時ほぼ同じ資産価値の物件であっても、その後の管理状況によって、中古物件としての資産価値が大きく違ってきます。

従って、不動産価値を維持するために持ち主は以下の点に気をつけましょう。

  • ガス、水道など定期的に物件のメンテナンスを行う
  • 共有部の掃除などをきちんと管理してくれる管理会社を選ぶ

まとめ

今回は不動産の資産価値につて書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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