損したくない方必見!事前に知っておきたい不動産売却時にかかる3つの税金

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5「不動産を購入する際にも税金を支払ったはずなのに売却するのにも税金がかかるの?」なんて思われているも少なくないでしょう。

購入する時の税金の種類とは異なりますが、売却する時にも税金がかかります。

もちろん支払われなければいけないのが税金ですが、中には、特例を利用するなど税金を安くおさえることができます。

そこで今回は、

  • 不動産売却時にかかる税金の種類
  • 税金を安くおさえる方法

などについて書いていきます。不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。

※この記事は2015年1月15日に公開したものを2016年7月10日に加筆修正しました。

 

 

目次

1、不動産売却時にかかる税金

2、売買契約書に貼付する印紙

3、(抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税

4、(売却益が出た場合)不動産譲渡所得税

5、特別控除を利用した場合のシミュレーション

6、不動産を売却する時にかかる諸経費

1、不動産売却時にかかる税金

1不動産を売却する時にかかる税金の種類にはどのようなものがあるでしょう?

大きく以下のような税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する印紙
  • (抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税
  • (売却益が出た場合)不動産譲渡所得税

では、順番に詳しくみていきましょう。

2、売買契約書に貼付する印紙

2不動産を売却する時に、売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。

 (1)印紙税額

 印紙税額は、売買契約書に記載された金額によって変わります。不動産の売買価格が高ければ高いほど、印紙税額も高くなります。

なお、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書の場合、軽減措置の対象となり、印紙税額は下記の表のように軽減されます。

売買金額の変更により作成される変更契約書や補充契約書なども軽減措置の対象となります。

1
出典:国税庁

(2)節税できる税金なの?

こちらの税金は節税できます。

(3)節税する方法は?

一般的には、買主と売主は1通ずつ売買契約書を所有し、それぞれの売買契約書の印紙税を負担することになっています。

しかし、売主の場合、売買契約書を原本で所有する必要がないため、売買契約書をコピーにすることによって、本来負担すべき印紙税を節約することができます。

3、(抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税

3不動産購入する時に、購入資金を銀行などの金融機関から融資を受けた場合、万が一返済ができなくなった時に備え、その対象不動産には抵当権が設定されます。

従って、売却する時に、買主が抵当権のない物件を取得できるよう、その抵当権の登記を抹消する手続きが発生します。

(1)抵当権抹消登記の免許税額

抵当権抹消登記するには、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円かかります。

土地と建物をそれぞれについてカウントすることになりますので、一戸建ての場合、土地と建物合せて「2,000円」になります。

このように土地と建物を売却しても基本的には「2,000円」ですが、注意しなければならない場合が敷地をまたいで建設されているマンションの場合です。マンションが敷地をまたいでいる場合、建物1つに土地2としてカウントされることになり、結果「3,000円」となります。なお、敷地権が何個あるかは売買契約書の「敷地権の表示」にて確認することができます。

(2)司法書士に依頼した場合は司法書士に支払う報酬

抵当権抹消登記の手続きは、売主ご自身で対応することもできます。

しかし、申請書の作成、法務局に提出するなど不慣れな作業で手間がかかります。やり方が分からない方や時間に余裕がない方は、専門家である司法書士に依頼した方がいいでしょう。

司法書士の報酬相場は1万円前後です。

4、(売却益が出た場合)不動産譲渡所得税

アパート経営 節税(1)そもそも譲渡所得税とは?

譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得に対してかかる税金のことを言います。

売却した年度末に確定申告をして税金を納めることになります。

(2)支払わなければならない税金なの?

不動産を購入した時より高く売却ができた場合、その売却益(基本的には売った金額から、買った金額と諸経費を差し引いた利益)に対してのみ譲渡所得税が課されます。

(3)譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、簡単には以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡所得税=譲渡所得①譲渡所得税の税率②」

では、それぞれの項目についてみていきましょう。

①譲渡所得

譲渡所得は、以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)」

つまり、譲渡所得は、ただ単純に売却価格から購入価格のみ差し引いて計算するではなく、購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額になります。

—購入時にかかった諸経費—

不動産購入時は、大きく以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付する印紙
  • 登録免許税
  • 登記手数料
  • 不動産取得税

など。

なお、不動産を売却する時にはもう既に購入時の諸経費を忘れた場合もあるでしょう。その場合、

  • 売却価格✕5%

として計算することができます。

売却価格が高い場合、こちらの計算方法が節税になる場合もありますので参考にしみてみ下さい。

—売却時にかかった諸経費—

一方、不動産を売却する際に以下のような諸経費が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付する印紙
  • 売却に伴う広告費

など。

不動産の購入時及び売却時にかかる諸経費については、詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を参考にしてみてください。

②譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

判断基準としては、不動産を売却した年の1月1日現在で、

  • その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうか

です。

5年を超えている場合「長期譲渡所得」といい、超えていない場合「短期譲渡所得」と言います。

税率は下記の表になっています。 

短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得のほぼ倍になることが分かります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

(4)節税できる税金なの?

こちらの税金は節税できます。

(5)節税する方法は?

譲渡所得税を節税する方法としては、購入時と売却時の諸経費を漏れなくきちんと適切に計上することで、譲渡所得の金額を低くすることができます。

また、マイホームの場合、一定の要件を満たした場合、下記のような特例を利用することができます。

①マイホームの場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した時、一定の条件を満たした場合、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から「最高3,000万円の特別控除の特例」を受けることができます。

つまり、譲渡所得が3,000万円より低い場合、この特例を利用することによって譲渡所得税は支払わなくて済むのです。

②所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ利用できる特例です。3,000万円の特別控除の特例と併用することもできます。

③買い替えの特例

不動産を売却して、その代わりに居住用の不動産を購入した場合買い替え特例を利用することができます。

なお、利用できる条件や詳しい計算方法などについて詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

(6)売却損をした場合は?

不動産を売却することによって損をしてしまう方もいらっしゃるでしょう。

売却で損失した場合、確定申告する必要はないですが、一定の要件を満たせば、特例を利用して損益通算することができ、結果として節税になるケースがあります。

売却で損をした時に利用できる特例は下記の2つがあります。

  • 居住用不動産に買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

なお、特例の利用条件や計算方法などについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」を参考してみてください。

5、特別控除を利用した場合のシミュレーション

dentakuでは、以下の条件で実際に住宅用のマンションを売却して売却益が出て、特別控除を利用した場合のシミュレーションをみてみましょう。

(1)不動産を売却した条件

  • マンションの購入価格:6,000万円
  • マンションの売却価格:7,000万円
  • 所有期間:6年間
  • マンション売却時の諸経費:350万円
  • マンション購入時の諸経費:350万円(売却価格✕5%)

(2)計算方法

譲渡所得

7,000万円−(6,000万円+350万円+350万円)−3,000万円

=−2,700万円

3,000万円の特別控除の特例を利用することによって、譲渡所得がマイナスになりましたので、譲渡所得税は「ゼロ円」になります。

6、不動産を売却する時にかかる諸経費

不動産を売却する時に、税金の他には

  • 不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」
  • (融資を受けていた場合)金融機関に支払う「一括繰り上げ返済手数料」

などの費用もかかります。

計算方法や節約する方法について詳しくは「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」を参考にしてみてください。

まとめ

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今回は不動産売却時にかかる税金について書きましたがいかがでしたでしょうか。基本的には税金は支払わなくていけない費用ですが、やり方や特例を利用することによって節約することができますので、ぜひこの記事を参考に税金を節約しましょう。

なお、実際に不動産の売却を検討されている方は「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」をご参照下さい。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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