譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと

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dentaku不動産の売却によって売却益が出た場合、「譲渡所得税」という税金を納付する必要があります。

しかし、譲渡所得税の計算方法や、税金を安くするため利用することができる特例などについて、詳しくご理解されていない方も少なくないでしょう。

そこで今回は、

  • 譲渡所得税とは
  • 譲渡所得税の計算方法
  • 譲渡所得税を安くするために利用できる特例とは?
  • 確定申告にて納税する方法
  • 売却で損失が出た場合は?

などについて書いていきますので、譲渡所得税を納付する際に参考にして頂けると幸いです。

 

 

目次

1、譲渡所得税とは

2、譲渡所得税の計算方法

3、譲渡所得税を安くするために利用できる特例とは?

4、確定申告にて納税する方法

5、売却で損失が出た場合は?

1、譲渡所得税とは

そもそも譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得(利益)に対してかかる税金のことを言います。

2、譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、簡単には以下の計算式にて算出する事ができます。

「譲渡所得税=課税譲渡所得 ☓ 譲渡所得税の税率」

なお、課税譲渡所得は以下の計算式にて算出する事ができます。

「課税譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)」

詳しい計算方法については、「不動産売却時にかかる3つの税金」にて書いてありますので、参考にしてみてください。

3、譲渡所得税を安くするために利用できる特例とは?

譲渡所得税を安くするためには、大きく以下の3つの特例を利用する方法があります。

  • (1)3,000万円の特別控除の特例
  • (2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
  • (3)買換えの特例

では、それぞれについてみていきましょう。

(1)3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した時、一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高 3,000 万円の特別控除の特例を受けることができます。

① 特例を受けるための要件

3,000 万円の特別控除の特例を受けるには、大きく以下のような要件を満たす必要があります。

  • 自分が居住していた不動産であること
  • 買手と売手の関係は、親子や夫婦など特別な間柄でない
  • 売却した年を遡って 2 年間にこの特例、もしくは譲渡損失などの特例を受けていない

など。

②計算方法

3,000万円の特別控除の特例を受ける場合、課税譲渡所得税は以下の計算式にて算出する事ができます。

「譲渡所得税=(課税譲渡所得(長期/短期)ー3,000万円)☓譲渡所得税の税率」

【例】

所有期間が6年という長期課税譲渡所得が3,500万円で3,000万円の特別控除の特例を受けた場合、譲渡所得税はいくらになるでしょう。

※復興特別所得税は考慮してません。

<計算方法>

(3,500万円ー3,000万円)☓20%=100万円

3,000万円の特別控除の特例について詳しく、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」をご参照ください。

(2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、「3,000万円の特別控除の特例」と併用して軽減税率の特例を利用する事ができます。

①特例を受けるための要件

売却した居住用不動産の所有期間は 10 年以上であること

②計算方法

軽減税率の特例を利用した場合、以下の計算式にて計算することができます。

ー課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合ー

「譲渡所得税=課税長期譲渡所得☓10%(税率)」

ー課税長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合ー

「譲渡所得税=(課税長期譲渡所得ー6,000万円)☓15%(税率)」

【例】

所有期間が11年で、3,000万円の特別控除の特例を利用後、課税長期譲渡所得金額が1,000万円の場合(3,000万円の特別控除の特例を利用前の課税長期譲渡所得金額が4,000万円の場合)、譲渡所得税はいくらになるでしょう。

※復興特別所得税は考慮してません。

<計算方法>

(4,000万円—3,000万円)☓10%=100万円

軽減税率の特例については、詳しく国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご参照ください。

(3)買換えの特例

不動産を売却し、代わりの居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用することができます。

① 特例を受けるための要件

買換えの特例を受けるには、売却した不動産と買換えした不動産にそれぞれ以下の条件を満たす必要があります。

ー譲渡資産(売却した不動産)ー

  • 売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上居住した不動産である(具体的には平成15年12月31日以前に取得した不動産であること)
  • 居住用の期間が10年以上である
  • 売却価格は1億円以下である

ー買換え資産(買換えした不動産)ー

  • 床面積が50㎡以上である
  • 築年数25年以内または耐震住宅である
  • 土地面積が500㎡以下である
  • 前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産である
  • 一定の期間内に居住用である

②計算方法

上記特例の適用要件を満たしましたら、買換えの特例を利用した場合の譲渡所得税の計算方法をみてみましょう。

ー買換え資産の取得価格>譲渡資産の譲渡価格ー

譲渡がなかったものとされ、譲渡所得税は一切かかりません。

ー買換え資産の取得価格<譲渡資産の譲渡価格ー

下記計算式にて計算する事ができます。

  1. 「収入金額=譲渡資産の売却価格ー買換え資産価格」
  2. 「必要経費=(譲渡資産の購入価格+譲渡資産売却時の諸経費)☓(収入金額/譲譲渡資産の売却価格)」
  3. 「課税長期譲渡所得金額=収入金額ー必要経費」
  4. 「譲渡所得税=課税長期譲渡所得金額☓15%(税率)」

【例】

以下条件で買換えの特例を利用した場合の譲渡所得税はいくらになるでしょう。

  • 譲渡資産の売却価格:4,000万円
  • 譲渡資産の購入価格:3,000万円
  • 譲渡資産売却時の諸経費:150万円
  • 買換え資産価格:3,200万円

<計算方法>

  1. 収入金額=4,000万円ー3,200万円=800万円
  2. 必要経費=(3,000万円+150万円)☓(800万円/4,000万円)=630万円
  3. 課税長期譲渡所得金額=800万円ー630万円=170万円
  4. 譲渡所得税=170万円☓15%=25万5,000円

③買換えの特例を受ける際の注意点

買換えの特例を受ける場合、上記「(1)3,000万円の特別控除の特例」と「(2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」の特例との併用ができないことに注意しましょう。

4、確定申告にて納税する方法

譲渡所得税の納付は、確定申告の手続きを行うことになります。

確定申告の手続きの方法などについては、詳しく「サラリーマン必見!確定申告するとトクする13のケース」にて書いてありますので、ご参照ください。

5、売却で損失が出た場合は?

不動産売却することによって、損失をしてしまうことも考えられます。

不動産の売却で損失が出た場合、一定の要件を満たせば、大きく以下の2つの特例を利用することができます。

  • (1)居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • (2)特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例を利用することによって、以下のメリットが挙げられます。

  • 不動産を売却した年度の給与など他の所得と損益通算することで支払う税金が安くなる
  • 売却年度に損失の控除がしきれなかった場合、譲渡の年の翌年以後最大3年間繰り越すことができる場合がある。これにより、翌年以降に支払う税金が安くなる可能性がある

利用するために必要な書類などについては、詳しく「不動産売却したら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい8つのこと」をご参照ください。

まとめ

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今回は譲渡所得税を安くする方法について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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