不動産売却したら確定申告が必要?損しないために知っておきたい9つのこと

Pocket

1不動産を売却することによって売却益が出た場合、売却した年度末に確定申告をする必要があることは皆さんご存知でしょう。

しかし、確定申告の仕組み、必要な書類や手続きの流れなどについて詳しく知りたい、という方もいらっしゃることでしょう。

売却によって損出が出た場合、確定申告することによって給与などの所得と損益通算して税金を安くおさえることができます。

今回は、当メディアが徹底リサーチの上で、以下のような不動産売却後の確定申告に必要な書類や申請手続きについてまとめました。ご参考になれば幸いです。

  • 確定申告とは?確定申告をしないとどうなる?
  • 不動産を売却したら必ず確定申告しなければならない?
  • 不動産売却後の確定申告は2種類ある!
  • 「譲渡所得」による確定申告
  • 「譲渡損失」による確定申告
  • 確定申告手続きの流れ
  • 確定申告が手間なら税理士に依頼するのもOK!税理士費用の相場は?
  • 税理士の探し方は?

この記事は2015年1月27日に公開したものを2016年8月18日に加筆修正しました。

 

 

目次

1、確定申告とは?確定申告をしないとどうなる?

2、不動産を売却したら必ず確定申告しなければならない?

3、不動産売却後の確定申告は2種類ある!

4、譲渡所得の確定申告

5、譲渡損失が出た場合の確定申告

6、確定申告の流れ

7、会計ソフトを利用する

8、確定申告が手間なら税理士に依頼するのもOK!税理士費用の相場は?

9、税理士の探し方は?

1、確定申告とは?確定申告をしないとどうなる?

(1)そもそも確定申告とは

1確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた全ての所得を合計し、所轄の税務署に確定申告書を提出して申告・納付する手続きを行うことです。

一般的にサラリーマンの方でしたら、給与以外の所得がなければ会社にて年末調整の手続きを行ってもらえるので確定申告する必要はありません。

しかし、給与所得の以外に収入がある場合、ご自身で確定申告をしなければなりません。

(2)確定申告をしないとどうなる?

では、確定申告をしなければいけないのにも関わらず、確定申告をしなかったらどうなるでしょう?

確定申告をしなかった場合、

  • 法定納付期限の翌日から完納の日まで

の「延滞税」がかかります。

従って、期間内に確定申告をするようにしましょう。

2、不動産を売却したら必ず確定申告しなければならない?

1不動産を売却した場合、年度末に必ず確定申告をしなければならないのでしょうか。

不動産の売却により売却益が出た場合はもちろん確定申告しなければなりません。一方、損失が出た場合、法律上では確定申告しなくてもいいのですが、場合によって確定申告することによって、税金の還付が受けられるなどのメリットがありますので、申請するようにしましょう。

つまり、売却益が出たか否かに関わらず確定申告すべきなのです。それぞれのケースについて詳しく説明していきますl。

(1)売却益がある場合

不動産を売却したことによって売却益が出た場合、税法上では「譲渡所得」と区分され、確定申告して「譲渡所得税」という税金を納めなければなりません。

(2)損失がある場合

一方、売却によって損失が出る場合もあります。その場合、税法上では確定申告する必要はありません。

しかし、要件を満たしていれば、確定申告をすることによって給与などの所得と損益通算して税金を安くおさえることができる場合もあるので、損失が出た場合も確定申告しておいた方がよいでしょう。

不動産売却で損失が出た場合に利用できる特例について詳しくは「5、譲渡損失が出た場合の確定申告」を参考にしてみてください。

(3)居住用の不動産でも確定申告が必要なの?

確定申告する必要があるのは、投資用の不動産だけだと思われている方が多いようですが、居住用の不動産も同じく確定申告を申請する必要があります。

従って、自宅を売却した場合でもきちんと手続きするようにしましょう。

3、不動産売却後の確定申告は2種類ある!

以上の通り、不動産売却後の確定申告は大きく以下の2種類があります。

  • (1)譲渡所得の確定申告
  • (2)譲渡損失が出た場合の確定申告

確定申告の種類によって、必要とする書類など確定申告の内容が異なりますので、以下にてそれぞれについて詳しく説明していきます。

4、譲渡所得の確定申告

1まず、不動産の売却で利益が出た場合の確定申告についてみてみましょう。

不動産売却で売却益が出た場合、確定申告して不動産「譲渡所得税」を納めなければなりません。

(1)そもそも譲渡所得税とは?

そもそも譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得に対してかかる税金のことを言います。

(2)確定申告に必要な書類

譲渡所得の確定申告をするには、以下の書類を用意する必要があります。

大きく以下のように分かれています。

  • ①税務署から入手する申請書類
  • ②自分で準備する書類

では、具体的にみてみましょう。

①税務署から入手する申請書類

まず、税務署から下記の申請書類を取得するようにしましょう。

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の確定申告書
  3. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

書類の記載方法については、下記の記載例を参考にしてみてください。

②自分で準備する書類

続いて、自分で準備する書類についてみてみましょう。

下記売却した不動産に関連する書類のコピーが必要になります。申請書類と一緒に提出する必要がありますので、事前に用意しておきましょう。

  • 不動産売却時の売買契約書
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書

(3)譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、簡単には以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡所得税=課税譲渡所得譲渡所得税の税率」

詳しい計算方法については「損したくない方必見!事前に知っておきたい不動産売却時にかかる3つの税金」を参考にしてみてください。

(4)マイホームの場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除の特例を受けることができます。

①特例を受けるための要件

3,000万円の特別控除の特例を受けるには、大きく以下のような要件を満たす必要があります。

  • 自分が居住していた不動産
  • 買手と売手の関係は、親子や夫婦など特別な間柄でない
  • 売却した年を遡って2年間にこの特例、もしくは譲渡損失などの特例を受けていない

など。

②必要な書類

上記「4−(2)−②自分で準備する書類」で紹介した書類と共に、売却した日から2ヶ月を経過した後に、売却した不動産の所在地の役所から、

  • 住民票除票

を受け取り、確定申告時に提出して下さい。

③計算方法

3,000万円の特別控除の特例を受ける場合、課税譲渡所得税は以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡所得税=(課税譲渡所得(長期/短期)—3,000万円)譲渡所得税の税率」

【例】

売却した不動産の課税長期譲渡所得が3,500万円の場合、3,000万円の特別控除の特例を受けると、譲渡所得税はいくらになるでしょうか。

※復興特別所得税は考慮していません。

<計算方法>

(3,500万円—3,000万円)☓20%(長期譲渡の税率)=100万円

3,000万円の特別控除の特例について詳しく国税庁の「マイホームを売ったときの特例」を参考にしてみてください。

(5)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ、軽減税率の特例を利用することができます。こちらの特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用して利用することができること覚えておきましょう。

①特例を受けるための要件

売却した不動産を居住用に所有期間は10年以上

②必要な書類

軽減税率の特例を受けるには、3,000万円の特別控除の特例を受ける際の申請書類と共に、

  • 売却した不動産の「登記事項証明書」

も提出する必要があります。

③計算方法

軽減税率の特例を利用した場合、以下の計算式にて算出することができます。

—課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合—

「譲渡所得税=課税長期譲渡所得☓10%(税率)」

—課税長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合—

「譲渡所得税=(課税長期譲渡所得−6,000万円)☓15%(税率)」

【例】

所有期間が11年の居住用不動産を売却後、3,000万円の特別控除の特例を利用した後に、課税長期譲渡所得金額が1,000万円の場合、譲渡所得税はいくらになるでしょう。

※復興特別所得税は考慮していません。

<計算方法>

1,000万円☓10%=100万円

軽減税率の特例について詳しく国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参考にしてみてください。

(6)買換えの特例

不動産を売却したあとに、改めて居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用することができます。

①特例を受けるための要件

買換えの特例を受けるには、売却した不動産と買換えした不動産にそれぞれ以下の条件を満たす必要があります。

—売却した不動産—

  • 売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上(具体的には平成17年12月31日以前に取得した不動産である)
  • 居住期間が10年以上
  • 売却価格は1億円以下

など。

—買換えした不動産—

  • 床面積が50㎡以上
  • 築年数25年以内または耐震住宅
  • 土地面積が500㎡以下
  •  前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産

など。

②必要な書類

買換えの特例を受ける場合、以下の書類が必要になります。

—申請書類—

上記「4−(2)—①申請書類」で紹介した書類と共に、買換え資産を取得した年度によって、該当する書類を選定の上提出してください。

  1. 買換(代替)資産の明細書
  2. 先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
  3. 代替資産の取得期限延長承認申請書

—自分で準備する書類—

上記「4−(2)—②自分で準備する書類」で紹介した書類と共に、

  • 旧不動産の「登記事項証明書」
  • 新不動産の売買契約書など関連書類

が必要になります。

③計算方法

続いて、買換えの特例を利用した場合の譲渡所得税の計算方法をみてみましょう。

  • 旧不動産:売却した不動産
  • 新不動産:買換えした不動産

—新不動産の購入価格>旧不動産の売却価格の場合—

譲渡がなかったものとされ、譲渡所得税は一切かかりません。

—新不動産の取得価格<旧不動産の売却価格の場合—

下記手順にて計算することができます。

  1. 「収入金額=旧不動産の売却価格—新不動産の購入価格」
  2. 「必要経費=(旧不動産の購入価格+旧不動産売却時の諸経費)☓(収入金額/旧不動産の売却価格)」
  3. 「課税長期譲渡所得金額=収入金額—必要経費」
  4. 「譲渡所得税=課税長期譲渡所得金額☓15%(税率)」

【例】

下記条件で買換えの特例を利用した場合の譲渡所得税はいくらになるでしょう。

  • 旧不動産の売却価格:4,000万円
  • 旧不動産の購入価格:3,000万円
  • 旧不動産売却時の諸経費:150万円
  • 新不動産の購入価格:3,200万円

<計算方法>

  1. 収入金額=4,000万円—3,200万円=800万円
  2. 必要経費=(3,000万円+150万円)☓(800万円/4,000万円)=630万円
  3. 課税長期譲渡所得金額=800万円—630万円=170万円
  4. 譲渡所得税=170万円☓15%=25万5,000円

④買換えの特例を受ける際の注意点

買換えの特例を受ける場合、上記「(4)3,000万円の特別控除の特例」と「(5)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」の2つの特例との併用ができないこと注意しましょう。

買換えの特例については、詳しく国税庁の「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を参考にしてみてください。

(7)まとめ

以下にて特例ごとに利用要件や、譲渡所得を申請する際に必要な書類を一覧表にまとめてみました。ご利用の際に参考にしてみてください。

スクリーンショット 2015-01-27 9.10.53

5、譲渡損失が出た場合の確定申告

1不動産を売却することによって、損失が発生することも考えられます。

そのような場合、一定の要件を満たせば、不動産を売却した年度に給与など他の所得と損益通算することができ、税金が安くなるケースがあります。

また、その年度に損失の控除がしきれなかった場合、譲渡の年の翌年以後最大3年間繰り越すことができる場合もあります。

では、具体的にみていきましょう。

(1)居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買換え不動産を取得することにより、不動産売却での損失を損益通算及び繰越控除の特例を受けることができます。

①特例を受けるための要件

特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

—売却した不動産—

  • 所有期間5年以上

—買換え不動産—

  • 床面積50㎡以上
  • 前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産
  • 取得した年の12月31日において、残り10年以上の住宅ローンがある
  •  取得した年の翌年12月31日までの間に居住見込みがある

など。

②必要な書類

譲渡損失を申請する場合、以下の書類が必要になります。

—申請書類—

  1. 確定申告書
  2. 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  3. 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

—自分で用意する書類—

■ 売却した不動産の関連書類

  1. 登記事項証明書
  2. 売買契約書
  3. 住民票の除票

など。

■ 買換えした不動産の関連書類

  1.  登記事項証明書
  2. 売買契約書
  3. 年末における住宅ローンの残高証明書
  4. 住民票

なお、繰越控除の特例が適用されるのは合計所得が3,000万円以下の年度に限りますので、ご注意下さい。

③計算方法

譲渡損失の金額は大きく以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡損失の金額=売却した不動産の購入価格—(売却した不動産購入時の諸経費+売却した不動産の売却価格)

【例】

6年前に3,000万円(諸経費120万円)で購入したマンションを、2,000万円で売却した場合の譲渡損失はいくらになるでしょう。

<計算方法>

譲渡損失=3,000万円—(120万円+2,000万円)

    =880万円居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例については、詳しく国税庁の「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき」を参考にしてみてください。

(2)特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用の不動産を売却した際に譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たすと、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用することができます。 

①特例を受けるための要件

特例を受けるには、売却した不動産は以下の要件を満たす必要があります。

  • 所有期間は5年以上
  • 売却の契約を締結前日までの段階で、残りの住宅ローンの期間は10年以上

②計算方法

譲渡損失の金額は以下の計算式にて算出することができます。

「譲渡損失の金額=売却した不動産の購入価格—(売却した不動産購入時の諸経費+売却した不動産の売却価格)

☆ 注意点 ☆

なお、ここで注意して頂きたいのは、もし不動産の売却価格が、不動産売却の前日までの住宅ローンの残高より低い場合、損益通算及び繰越控除できる譲渡損失の金額に限度額が設けられます。

その場合、下記計算式にて譲渡損失の金額を算出することができます。

「損益通算及び繰越控除可能譲渡損失の金額の限度額=住宅ローンの残高—売却した価格」

【例】

7年前に諸経費を含め、合計4,000万円で取得した不動産を2,400万円で売却し、売却の前日までの住宅ローンの残高は不動産の売却価格より高い3,000万円だった場合、損益通算及び繰越控除で受けられる譲渡損失の限度額がいくらになるでしょう。

<計算方法>

譲渡損失の限度額=3,000万円—2,400万円

        =600万円

詳しい仕組みについて国税庁の「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」を参考にしてみてください。

③必要な書類

譲渡損失を申請する場合、以下の書類が必要になります。

—申請書類—

  1. 確定申告書
  2.  居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  3. 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

なお、繰越控除の特例の適用は、合計所得が3,000万円以下の年度に限りますので、ご注意下さい。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について詳しくは国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を参考にしてみてください。

(3)まとめ

特例の違いを下記一覧表にまとめました。参考にしてみてください。

スクリーンショット 2015-01-27 9.12.14

6、確定申告の流れ

1最後に、実際に確定申告をする際の流れについてみてみましょう。

大きく以下のような流れになります。

  • ①確定申告に必要な書類を用意する
  • ②確定申告書の準備をする
  • ③確定申告書を作成する
  • ④提出書類の確認をする
  • ⑤確定申告書や関連書類を税務署に提出する

申請手続きについて詳しくは「不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」を参考にしてみてください。

なお、お仕事が忙しく、税務署にて手続きを行う時間がない方は、e-TAXより確定申告をするといいでしょう。

e-TAXより確定申告を行う時の流れについては、詳しく国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を参考にしてみてください。

7、会計ソフトを利用する

ここまで読んで頂いた方の中で、ご自身で確定申告をするのは大変だと思われている方も少なくないでしょう。

確定申告の申請書類を短時間で簡単に記載するには、「クラウド会計ソフト『freee 』」を利用してみるのはいかがでしょう。

「どうしても自分で手続きするのは面倒!」という方には大変利用しやすいソフトなので、ぜひ利用してみてください。

8、確定申告が手間なら税理士に依頼するのもOK!税理士費用の相場は?

以上の通り、確定申告する際には申請書類の記入、必要な書類の用意など手間のかかる作業が多く発生します。

従って、初めての方や時間の余裕がない方には、専門家である税理士に依頼するといいでしょう。

税理士報酬の相場は、一般的には4、5万と言われていますが、税理士によって8万円前後かかる場合もあります。

9、税理士の探し方は?

知り合いの税理士がいればいいのですが、いない場合は、インターネットにて「税理士 確定申告」などのキーワードで検索することができます。

以下のサイトより無料にて税理士事務所の見積りを取得することができます。費用を比較することも出来ますので、ぜひ利用してみてください。

税理士ドットコム

スクリーンショット 2016-09-25 11.32.04 
⇒公式サイトはこちら

 

まとめ

【HOME4U】ビッグバナー一括査定で価格を比較⇒

今回は不動産売却後の確定申告に必要な書類や利用する可能な特例などについて書きましたがいかがでしたでしょうか。売却益が出た場合はもちろんですが、売却で損をした時は確定申告をすることによって税金が安くなる場合もありますので、面倒がらずにちゃんと申告するようにしましょう。

なお、その他の不動産を売却するにあたり知っておきたいことについて詳しくは「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」をご参照下さい。

Pocket

不動産投資 一括比較

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

そのような悩みを解決してくれるのは、無料で利用できる査定サイトです。
査定サイトは、物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

  • 売主だけを担当しているので、売主目線で最短・高額で対応してくれるサイト
  • 厳しい選定基準をクリアした500社以上もの提携会社から、条件の良い査定額を提示してくれるサイト
  • 24時間対応の無料相談窓口があるので、疑問をすぐに解消できるサイト

実は、これまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
ぜひ、こちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。


もっと詳しく見る


八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


ご意見・ご感想などお聞かせください

*


*

不動産を損せず売却するなら?オススメ不動産売却査定サイト10選