不動産売却時の注意点!全部把握したい10個注意点まとめ

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ペンギン不動産の売却を検討されている方の中で、やはり短期間にかつ高額に売却をしたいと考えている方は少なくないでしょう。

また、売却するにあたり、失敗したくないというお考えもあるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産売却時の注意点について書いていきますので、不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。

 

 

目次

1、不動産売却時の注意点 
2、対象不動産の相場を知る
3、査定は複数社に依頼する
4、信頼できる担当者を選ぶ
5、物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
6、売却時の費用を把握する
7、内覧時に部屋をキレイにする
8、交渉の姿勢を持つ
9、売却時に必要な書類を用意する
10、不動産売買契約書でチェックすべき注意点
11、「買取」による売却という方法もあることを知る
12、不動産売却時の流れ

1、不動産売却時の注意点

不動産を短期間にかつ高額に売却をするにあたっての注意点は以下の通りです。

  • (1)対象不動産の相場を知る
  • (2)査定は複数社に依頼する
  • (3)信頼できる担当者を選ぶ
  • (4)物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
  • (5)売却時の費用を把握する
  • (6)内覧時に部屋をキレイにする
  • (7)交渉の姿勢を持つ
  • (8)売却時に必要な書類を用意する
  • (9)不動産売買契約書でチェックすべき注意点
  • (10)「買取」による売却という方法もあることを知る

では、順番にみていきましょう。

2、対象不動産の相場を知る

不動産の売却を検討される際に、自分の不動産は今いくらで売買されているかという相場を知っておく必要があります。

実際の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

3、査定は複数社に依頼する

対象物件の相場が分かったら、実際に査定を受けてみましょう。

一般的には査定をしてもらうには、まず簡易査定サイトで簡単に受けられる簡易査定を受けてから、金額や対応などを踏まえて何社かに絞り、更にもっと正確なものを把握するために訪問査定を依頼するという流れになります。

不動産会社によって査定基準が変わりますので、複数社を依頼するといいでしょう。

以下無料で利用者数が多いオススメのサイトを3つピックアップしましたので、参考にしてみてください。

(1)HOME4U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!

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☆ポイント☆

  • 500万人利用
  • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
  • 大手不動産会社参画率1位
  • 最大6社まで一括査定依頼可

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(2)RE-Guide(旧SBI)

宅建業免許を持っている会社が運営しており、プロの目線で参加会社を厳選、高値で売りたい方にオススメ!!

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☆ポイント☆

  • 入力約60
  • 運営11年目の老舗サイト
  • 大手不動産会社/地元で実績豊富な会社など多数参加
  • 最大10社まで一括査定依頼可
  • 不動産のプロが高値で売る仕組みを追求

⇒公式サイトはこちら

 

(3)スモーラ

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マンションリサーチ株式会社が2011年に運営開始した不動産売却売却サイトです。

マンションから始め、全国500社以上の不動産仲介会社と提携しております。

こちらのサイトは売却だけではなく、買取や賃貸の査定も対応しています。

⇒公式サイトはこちら

 

  • 全国エリア

一都三県の物件を売却予定の方は、対応エリアを一都三県と限定したソニー不動産の査定サイトを利用してみてください。

ソニー不動産

売却コンサルによる徹底的なサポートがあり、本気で高値売却を目指す方にオススメ!!

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☆ポイント☆
  • 売主だけ担当
  • 専任割引最大5万円
  • 対応エリア:1都3県に特化

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なお、不動産売却時の査定方法や流れなどについては、詳しく「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

4、信頼できる担当者を選ぶ

不動産の売却を検討される際に、信頼のできる不動産会社を選ぶことはもちろん重要ですが、実は、あなたの物件をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる信頼できる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。

(1)信頼できる担当者を判断するポイント

信頼のできる担当者かどうかは以下のポイントで判断してみるといいでしょう。

  • 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
  • ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか
  • 確認事項には丁寧に対応してくれるか
  • きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか

また、不動産の売却活動中においても、購入希望者との交渉、業者との交渉、契約書の作成など色々な手続きは全て不動産会社の担当者が行うことになります。

ですので、信頼のできる担当者を選ぶことによって、物件を高額で売却するだけではなく、スムーズに売却まで進むことにも繋がります。

以上を踏まえると、信頼できる担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。

(2)チェックリストをダウンロードする

信頼できる不動産会社担当者を選ぶ際の「不動産会社担当者のチェックシート」をダウンロードし、ぜひ利用してみてください。

5、物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える

管理会社がきちんと管理を行っている、「近隣トラブルが起きたことがない」など物件に関してプラスになるような情報はもちろん、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。

この時、マイナスの情報は伝えづらいかもしれません。

しかし、きちんとマイナスの情報を伝えないと後でトラブルに繋がる可能性があります。また、信頼できる担当者を選んでおけば、その担当者がマイナス情報も悪い印象にならないように伝えてくれる可能性が高いので、情報はきちんと伝えるべきでしょう。

6、売却時の費用を把握する

不動産売却時の売却価格を決めるにあたっては、どんな費用がかかるかを事前に把握しておく必要があります。

不動産売却時に大きく以下の費用がかかります。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • (融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
  • 税金

詳しい内容については「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参照ください。

7、内覧時に部屋をキレイにする

購入希望者による内見の対応時、できるだけ部屋をキレイにすることを心がけましょう。

内見の際に、買主は現在のレイアウトを参考に、部屋の間取りの使い易さを判断することが多いので、荷物を散乱させたりすることは避けましょう。

また、設備や床など部屋中の汚れがひどいとクリーニング代がかかるという理由で購入希望者から減額交渉されることも考えられます。事前に掃除しておきましょう。

8、交渉の姿勢を持つ

不動産を売却する際に、購入希望者から

  • 売却価格
  • 入居時期

など様々な交渉が入ります。その際、もちろん大事な不動産なので安売りする必要はありませんが、自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢を持つことが大切と言えます。

もちろん、購入希望者は自分に有利になるよう交渉してきますので、その際には担当者と相談をしながら対応するといいでしょう。

9、売却時に必要な書類を用意する

不動産の売却をスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。

(1)対象不動産に関連する書類

対象不動産の種類によって必要な書類が異なりますが、具体的には以下のような書類が挙げられます。

  • 登記簿謄本
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 土地測量図・境界確認書
  • 図面や設備の仕様書など
  • 固定資産税納税通知書
  • (マンションの場合)維持費等の書類
  • (マンションの場合)マンションの規約
  • 登記済権利書
  • 建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など
  • その他の書類

など。

(2)売主ご自身に関する書類

不動産の売買契約書を締結するには、売主には以下の書類を用意する必要があります。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
  • (売却不動産の住所と違う場合)住民票(3ヶ月以内発行のもの)
  • (売買代金を振り込んでもらうための)銀行口座の通帳
  • (住宅ローンを利用の場合)ローン残高証明書

詳しい内容については「不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。

(3)チェックリストをダウンロードする

必要な書類の用意が漏れないよう、不動産売却に必要な書類のチェックリストダウンロードし、活用してみて下さい。

10、不動産売買契約書でチェックすべき注意点

買主との交渉が決まりましたら、いよいよ不動産売買契約書を締結します。

契約の内容が自分に不利にならないよう、契約書を事前にきちんと確認することが大切と言えます。不動産売買契約書のひな形には、場合によってご自身の契約に不要な内容も記載されています。物件や買主の属性によって変更となる以下の項目を注意して作成・確認するようにしましょう。

  • (1)売買物件の表示
  • (2)売買代金、手付金等の額、支払日
  • (3)所有権の移転と引渡し時期
  • (4)公租公課の精算
  • (5)ローン特約
  • (6)付帯設備等の引渡し
  • (7)手付解除
  • (8)契約違反による解除
  • (9)瑕疵担保責任

では、順番にみていきましょう。

(1)売買物件の表示

部屋の面積など細かい数字に注意して誤りがないか確認しましょう。

(2)売買代金、手付金等の額、支払日

売却予定物件の売買代金、手付金などの金額と決済日の情報が記載されています。具体的な注意点は以下の通りです。

  • 売買代金に間違いがないか
  • 手付金の金額は正しいか
  • 解約手付の場合、いつまで解約ができるか
  • 決済日に間違いないか

などを確認するようにしましょう。

(3)所有権の移転と引渡し時期

ご自身の希望の時期と合っているかどうかを確認しましょう。

(4)公租公課の精算

不動産売買するタイミングで、以下のような公租公課を買主と売主で精算することが一般的です。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  •  マンションの管理費
  •  修繕積立金

など。物件の決済日を基準に、日割り計算で精算されることになります。この点も事前に確認しておきましょう。

(5)ローン特約

買主がローン特約を利用する場合、支払の期限はご自身に影響がないかどうかを確認しましょう。

(6)付帯設備等の引渡し

引き渡し後にトラブルとならないよう、契約を締結する前に、

  • 引き継ぐ付帯設備
  • 撤去される付帯設備

を買主に伝えておきましょう。

(7)手付解除

何らかの理由によって契約締結後に解除することも考えられます。そのため、手付解除の取り決めが記載されています。売主は手付け金の倍返しで解約する事ができます。

手付けの金額は、一般的には

  • 売買代金の20%まで

の範囲で設定されることが多いです。当事者の間で同意があれば、

  • 手付解除を認めない
  • 手付解除可能な期間

などについて自由に決めることもできます。この点も事前にきちんと確認しておきましょう。

(8)契約違反による解除

契約違反による解除とは、買主または売主のいずれかが債務不履行(契約上の義務を果たさない)となった場合、その相手方が契約を解除するときの取り決めです。一般的には、契約違反により解除した場合の違約金(約束を破った方が相手が他に支払うお金)の金額は

  • 売買価格の20%まで

の範囲で設定されることが多いです。

(9)瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵・欠陥などが見つかった場合に、売主が負う修理責任のことを言います。また、瑕疵により購入する目的を達成できない場合、契約を解除することができます。

一般的には、買主が

  • 瑕疵を知った時から1年以内

に賠償請求することができると決められることが多いです。ちなみに、個人の売主の場合は負わないという設定をする事もできます。しかし、そうすることによって、売却に時間がかかってしまう場合がありますので、事前に担当者に相談してみるといいでしょう。

11、「買取」による売却という方法もあることを知る

不動産の売却を検討されている方の中で、「買取」という言葉を聞いたことがある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

「買取」とは、不動産買取り会社などの業者に直接売却する方法です。

売却に時間の余裕がない、他人に知られることなく売却をしたいという方は検討してみるのはいかがでしょう。

買取にてできるだけ不動産を高く売却する方法について詳しくは「知らないと損!不動産を「買取」売却する際に得する方法」をご参照ください。

12、不動産売却時の流れ

実際に不動産を売却する際の流れをみてみましょう。

大きくは以下のような流れになります。

  1. 相場を知る
  2. 対象物件査定を依頼する
  3. 不動産仲介業者を選定して媒介契約を締結する
  4. 売却価格を決定して売却活動開始
  5. 購入希望者と交渉する
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 決済・不動産を引き渡す

詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご参照ください。

まとめ

【HOME4U】ビッグバナー一括査定で価格を比較⇒

今回は不動産売却時の注意点をまとめさせて頂きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考にして頂けると幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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