不動産を購入するなら一戸建て? マンション? メリット・デメリットについて

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住宅の購入を考える夫婦

子供が産まれたなど家族が増えたタイミングで、部屋の広さや子育てのしやすさなどに重視して、一戸建ての購入を検討される方は少なくないのではないでしょうか。

そのような方の中には、「一戸建てよりマンションの方がいいのではないか?」「購入より賃貸の方がいいのではないか?」などとお悩みの方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、

  • マンションと比較した一戸建て住宅のメリット・デメリット
  • 賃貸と比較した一戸建てを購入するメリット・デメリット
  • 一戸建て住宅の種類
  • 一戸建て住宅の探す方法
  • 一戸建て住宅選ぶ際のポイント
  • 一戸建て住宅購入の流れ

などについて書いていきますので、これから一戸建ての購入を検討されている方に参考にしていただけたら幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、マンションと比較した一戸建て住宅のメリット・デメリット

2、賃貸と比較した一戸建てを購入するメリット・デメリット

3、一戸建て住宅の種類

4、 一戸建て住宅の探す方法

5、一戸建て住宅選ぶ際のポイント

6、一戸建て住宅購入の流れ

7、無料にできる住宅ローンの事前審査を利用する

1、マンションと比較した一戸建て住宅のメリット・デメリット

homerupe自宅の購入を検討される際に、マンションか一戸建てで悩まれる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

では、マンションと比較した一戸建てのメリットとデメリットについて見てみましょう。

(1)一戸建てのメリット

まず、マンションと比較して、一戸建てのメリットについて見てみましょう。

具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

  • ①   建物も土地も自分の資産になる
  • ②   建築年数が古くなったら、リフォーム・建て替えなどが自由にできる
  • ③   敷地内に駐車場のスペースを設けられるので駐車代が節約できる
  • ④   管理費、修繕積立金などの諸経費がかからない
  • ⑤   独立しているため、プライバシーの面では優れている
  • ⑥   庭など自分の敷地内のスペースを活用することができる

では、順番に見て行きましょう。

①   建物も土地も自分の資産になる

マンションの場合、基本的に建物が資産となります。敷地の割合で土地の持ち分はありますが、自由に使いことができないため、ほとんどないのと等しいと言えるでしょう。

一方、戸建ての場合、建物はもちろん、土地も全て自分の資産になります。例え、建物が建築年数の経過で価値がなくなっても、土地の価値は残ります。

この点はマンションと比較して最も大きなメリットと言えるでしょう。

②   建築年数が古くなったら、リフォーム・建て替えなどが自由にできる

マンションの場合、建築年数が古くになった際、リフォームにしても、修繕にしても所有者全員の同意がないと実施することができないです。

一戸建ての場合、所有者は自分だけになりますので、リフォームでも建て替えでも自由にすることができます。

例えば、将来二世帯住宅に建て替えたりなど生活スタイルの変更にも柔軟に対応することができます。

③   敷地内に駐車場のスペースを設けられるので駐車代が節約できる

車を持っている場合、マンションの駐車場を利用すると、毎月駐車代がかかります。

例えば都内のマンションの場合、月駐車代だけでも3万円前後かかる場合が多いため、年間駐車代だけで36万円前後の出費になります。

これに対して一戸建ての場合、基本敷地内に駐車スペースが設けてありますので、マンションに住むより駐車代を節約することができます。

④   管理費、修繕積立金などの諸経費がかからない

マンションの場合、建物を管理してくれる管理会社に、建物のリフォームや修繕のために、月々管理費と修繕積立金の支払いが必要となります。

管理形態などにもよりますが、一般的には、管理費と修繕積立金を合わせたら2〜3万円場合が多いです。

これに対して一戸建ての場合、全て所有者の責任になりますので、管理費や修繕積立金などの諸経費はかかりません。

⑤   独立しているため、プライバシーの面で優れている

一戸建てはマンションと違って独立しているため、よりプライバシーが守られます。また、たとえ子供が騒いても、上や下の階の方に気にすることなく自由に遊ばせることができる点も魅力です。

⑥   庭など自分の敷地内のスペースを活用することができる

マンションにも庭やバルコニーはありますが、共有スペースであるため、自由に使うことができないケースも少なくありません。

これに対して一戸建ての場合、庭や敷地内にあるスペースであれば、自分の好きなように使うことができます。友だちを呼んでバーベキューを楽しんだり、プールを作ったり存分楽しむことができます。

(2)一戸建てのデメリット

続いて、マンションと比較して、一戸建てのデメリットも見てみましょう。

大きく以下のようなデメリットが挙げられます。

  • ①   同じ立地条件でも物件価格が高くなる傾向がある
  • ②   冷暖房などの光熱費がかかる場合がある
  • ③   最寄り駅から離れている場合が多い
  • ④   修繕やリフォームなどの計画は自分で立てる必要がある
  • ⑤   放火、空き巣などのセキュリティの面を意識する必要がある
  • ⑥   高齢になると暮らしにくくなる場合がある

では、順番にみていきましょう。

①   同じ立地条件でも物件価格が高くなる傾向がある

一概には言えませんが、同様の立地条件であっても、マンションと比べ一戸建ては土地の持ち分が多いため、物件の価格が高くなる傾向があります。

②   冷暖房などの光熱費がかかる場合がある

マンションと比べ、一戸建ては階数が分かれているため、冷暖房などの光熱費がかかる場合があります。

③   最寄り駅から離れている場合が多い

一般的には、駅の周辺は商業地域となっていることが多く、商業施設やマンションが多く建てられます。

一方、一戸建ては少し駅から離れた閑静の住宅街に建てられる傾向があります。

従って、最寄り駅から利便性はマンションの方が優れていると言えます

④   修繕やリフォームなどの計画は自分で立てる必要がある

マンションのように管理会社から修繕などの計画を立ててくれる人がいないので、修繕やリフォームをする場合、自分で計画をしなければなりません。

⑤   放火、空き巣などのセキュリティの面を意識する必要がある

一戸建ては、セコムなどのセキュリティを設置することもできますが、独立しているため、長期的に家を空けたりする場合、マンションと比べ空き巣や放火など防犯の面でより注意する必要があります。

⑥   高齢になると暮らしにくくなる場合がある

高齢になりますと、階段を登るのがつらくなり、一戸建てでは暮らしにくくなる場合があります。

2、賃貸と比較した一戸建てを購入するメリット・デメリット

Deciding Whether To Buy Or Rent住宅の購入を検討される際に、賃貸にするか、購入するかを迷われる方も少なくないでしょう。

持ち家にも賃貸にもそれぞれのメリットとデメリットがあります。

以下、賃貸と比較した一戸建てを購入するメリット・デメリットについてみてみましょう。

(1)賃貸と比較して一戸建てを購入するメリット

まず、購入することのメリットについて見てみましょう。

大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • ①   資産形成することができる
  • ②   リフォームや改築が自由にできる
  • ③   賃貸により家賃収入を得ることができる

では、順番にみていきましょう。

①   資産形成することができる

一戸建てを購入した際に住宅ローンを利用した場合、賃貸と同じく毎月の支払いはありますが、賃貸の場合はいつまでも他人の資産であるに対して、持ち家は住宅ローンの支払いが終われば自分の資産になります。この点は賃貸と比べて最も大きなメリットと言えるでしょう。

②   リフォームや改築が自由にできる

一戸建ての場合、子供が産まれた、親と同居になったなど生活のスタイル変更によってリフォームの必要性が出てきた場合、自由に改築をすることができます。

一方、賃貸の場合、家を借りているだけなので、生活スタイルが変わってもリフォームという手段を採ることはできません。

③   状況の変化に応じて物件を賃貸することで家賃収入を得ることができる

持ち家の場合、転勤など何らかの事情によってその家に住めなくなったとしても、賃貸として出すことができますので、毎月家賃収入を得ることができるというメリットが挙げられます。

(2)賃貸と比較して一戸建てを購入するデメリット

続いて、購入するデメリットについても見てみましょう。

具体的には以下のようなデメリットが挙げられます。

  • ①   環境変化があった場合、臨機応変に対応することが難しい
  • ②   ランニングコストがかかる

では、それぞれについてみてみましょう。

①   環境変化があった場合、臨機応変に対応することが難しい

転職、失業など様々な理由によって生活に大きな変化が合った場合、住居が賃貸であれば解約して引っ越すことで臨機応変に住居費を減らすことができます。

これに対して持ち家の場合は、タイミングによってなかなか売却ができなかったり、売却はできるが希望通りの金額で売れないという場合になかなか住居費を減らせない場合があります。

以上の点で、持ち家の場合は賃貸の場合に比較してデメリットとなるといえるでしょう。

②   ランニングコストがかかる

賃貸と比較して、持ち家の方がより高額のランニングコストがかかると言えるでしょう。

例えば持ち家の場合、

【ランニングコスト】

  • 住宅ローンの返済
  • 固定資産税・都市計画税などの税金
  • メンテナンス費用

などの費用はかかります。

一方、賃貸の場合、

【ランニングコスト】

  • 家賃
  • 契約更新料

のみです。

持ち家か賃貸の判断にあたっては、ランニングコストの総額と内訳を事前にきちんとシミュレーションしておく必要があるでしょう。

3、一戸建て住宅の種類

注文住宅 予算一戸建てと言ってもいくつか種類があります。大きくは以下の3種類があります。

  • (1)完成した状態で売却される「建売住宅」
  • (2)「建築条件付き土地」を購入し、指定した建設会社に依頼して建てる住宅
  • (3)土地だけ購入して自由に建築することができる「注文住宅」

では、それぞれについて見てみましょう

(1)完成した状態で売却される「建売住宅」

完成した状態で売却される「建売住宅」とは、不動産会社等が家を建築して、土地と合せて販売する住宅のことをいいます。

売買形態としては、

  • 建築主が直接売主として売買する場合
  • 仲介会社を通して売買する場合

の2パターンがあります。売主の場合は仲介手数料がかからないので、事前に売買形態を確認するといいでしょう。

①   メリット

では、建売住宅にはどんなメリットがあるでしょう。

具体的には、

  • 建築件数が多いため、建築費用が安く抑えられる
  • 土地と建物をまとめて住宅ローンの申請ができる
  • 土地と建物の価格が明記されていることから予算の計画が立てやすい
  • 間取り・デザインを直接確認することができる

などのメリットが挙げられます。

②   デメリット

一方、建売住宅のデメリットとしては、既に間取りやデザイン、色合いが決まっていることから、変更することができないことです。

(2)「建築条件付き土地」を購入し、指定した建設会社に依頼して建てる住宅

続いて、「建築条件付き土地」を購入し、指定した建設会社より建てる住宅についてみてみましょう。

建築条件付き土地とは、一定の期間内に指定の建設会社と工事請契約を締結することを条件に土地を先に購入する方法です。

①   メリット

大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • 間取り、色合いなどをある程度選択することができる
  • 建設会社が決まっていることから、建設会社を探す手間が省ける
  • 決まっている建築プランを利用することによって、建築費用を抑えることができる場合がある

②   デメリット

一方、デメリットはどうでしょう。以下の通りです。

  • 融資を利用する場合、申請期間の制限など融資の手続きの手間がかかる
  • 家を建てる期間の制限がある
  • 建設会社を自由に選ぶことができない

など。

(3)土地だけ購入して自由に建築することができる「注文住宅」

一戸建ての中で、もっとも自由に建築することができるのが注文住宅の特徴です。

①   メリット

では、注文住宅のメリットをみてみましょう。

  • デザイン、間取りなどを自由に決めることができる
  • 建築会社を自由に選ぶことができる
  • 建築期間などの制限を受けることはない

など。

②   デメリット

一方、注文住宅は以下のようなデメリットが挙げられます。

  • デザインなどにこだわりができる分、部材など細かい点まで全て確認する必要がある
  • 建築プランが決めるには打合せの回数が多く、時間がかかることが多い
  • こだわりができる分、予算がオーバーしやすくなる
  • 融資を受ける場合の手続きが複雑になる

など。

4、 一戸建て住宅の探す方法

インターネットにて「一戸建て」などのキーワードを入力すれば、一戸建て物件を検索することができます。

以下物件数が多い3つのサイトをピックアップしましたので、参考にしてみてください。

(1)at home

スクリーンショット 2014-11-27 11.16.47
http://www.athome.co.jp/

(2)SUMMO

スクリーンショット 2014-11-27 11.17.59
http://suumo.jp/

(3)HOME’S

スクリーンショット 2014-11-27 11.19.10
http://www.homes.co.jp/

5、一戸建て住宅選ぶ際のポイント

POINT!では、実際に一戸建てを選ぶ際にどんなポイントがあるでしょう。

大きく土地と建物に分けて書いていきます。

(1)土地について

まず、土地のチェックポイントについて見てみましょう。

具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。

  • ①   地盤の強度
  • ②   敷地と道路の接道状況
  • ③   土地の用途地域
  • ④   将来の都市計画

では、順番に見て行きましょう。

①   地盤の強度

地震や大雨などの災害時に被害を最小限に抑えるため、地盤の強度はしっかり確認するようにしましょう。

今は更地であっても、昔は沼地や水田など地盤が弱かったり、低地、傾斜面を造成して作られた土地などの場合、担当者に地盤調査・補強工事について確認するようにしておくとよいでしょう。

例えば、世田谷区の場合は多摩川があるため、浸水しやすいエリアが多くあり、区役所にて浸水マップなどの情報が公表されています。自分で調べることが難しい場合、区役所にて問合せをしてみるといいでしょう。

②   敷地と道路の接道状況

敷地と道路に接道する部分の方向の向きが土地の価格に大きく影響します。

一般的には、南向きが一番日当たりよく、いい土地だと言われています。しかし、一戸建てはマンションと違って、プランニングにはある程度自由に設計することができることによって、窓を大きくして日当たりを良くしたり、リビングを2階にしたりなどの工夫ができます。

従って、北向きだから一概に日当たりが悪いというわけではなく、実際に建物に入って日当たりの確認をしてみるといいでしょう。

③   土地の用途地域

国や自治体では、無秩序な開発を抑制して計画的な街づくりをするため、様々な制限を設けています。

周辺の建物や街並みは、住み心地に大きく影響しますので、土地の用途地域は知っておきたいところでしょう。

一戸建てが最も建築しやすいのは「第一種低層住居専用地域」という用途地域になっており、高さなどの建築制限が厳しく、基本一戸建てが集中している地域です。

なお、用途地域については詳しく国土交通省の「みんなで進めるまちづくりの話」をご参照ください。

④   将来の都市計画

将来的に道路の拡張や新設など区画整理の予定がある地域では、立退きに追われるなど住環境が大きく変わってしまう可能性も考えられます。

こういった都市計画があるかどうかは事前に区役所の「都市計画課」にて確認することができます。

(2)建物のチェックポイント

続いて、建物のチェックポイントについてみてみましょう

  • ①    建物の建築基準
  • ②    建築工法
  • ③    地震に強い基礎
  • ④    水道・ガス・電気などのインフラ関係
  • ⑤     建物の建て付け

では、具体的にみていきましょう。

①   建物の建築基準

一戸建てを探した時に、「建ぺい率」と「容積率」などの言葉を見たことがある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。地域によってこれらの基準が異なるので、チェックしておきましょう。

しかし、詳しく理解されている方は少ないと思われますので、説明していきます。

【建ぺい率】

建ぺい率とは、簡単に言うと「その土地にはどれほど建物に使えるか」のことを言います。

例えば、100㎡の土地に建ぺい率50%の場合、建物に使える土地面積としては「100㎡☓50%=50㎡」になります。

建ぺい率を知っておくことはその敷地に建てることが可能な最大建築面積を把握する上で重要です。

【容積率】

一方、容積率とはなんでしょう。

容積率とは、「その時に建設ができる建物の延床面積」のことを言います。

例えば、100㎡の土地に容積率100%の場合、建設できる建物の延床面積は「100㎡☓100%=100㎡」になります。

なお、こちらの延床面積は建物全体の合計面積になりますので、2階建ての場合、1階と2階の延床面積を合計面積して100㎡ということになります。

従って、建ぺい率と容積率の基準によって、同じ大きさの土地でも建物の延床面積が変わります。

一般的には、2階建ての一戸建てでは、「建ぺい率:50%、容積率:100%」の場合、もっとも効率よく土地を利用することができると言われています。

②   建築工法

一戸建てには、大きく以下の2つの建築工法があります。

【在来工法】

スクリーンショット 2014-11-27 11.25.41

まず、在来工法について書いていきます。

在来工法とは、昔から日本にあった伝統的な工法として、柱や梁を組んで家の骨組みを造る手法を使っています。

—メリット−

在来工法のメリットとしては、

・  敷地の形態に合せて比較的に自由に設計することができる

・  将来生活スタイル変更により増改築する自由度が高い

—デメリット−

一方、デメリットとしては、施工者の技術の熟練度によって建築日数が大きく左右されるということです。

【2☓4工法】

スクリーンショット 2014-11-27 11.28.03

では、2☓4工法とはなんでしょう。

2☓4工法とは、欧米で発達した工法として、2☓4インチの断面をもつ角材とベニヤ板でパネルを作り、このパネルを床や壁にして家を作り上げる方法のことを言います。

—メリット−

2☓4工法のメリットとしては、

  • 規格化されている部材を使用することにより品質のバラつきが出にくい
  • 在来工法より耐震性や遮音性が優れている

など。

—デメリット−

一方デメリットとしては、

  • 将来の生活スタイルが変更になっても間取り変更やリフォームなどの対応ができない可能性が高い
  • 窓など開口部を大きくすることができない

など。

③   地震に強い基礎

一戸建てはマンションと比べ、最も気になるのは地震に対する強さではないでしょうか。

実は一戸建ての場合、建築工法の違いによって地震に対する強さの差はさほどでなくて、最も大きく左右されるのは地盤の強さです。従って、基礎が重要と言えるでしょう。

一戸建ての基礎は大きく以下の2種類があります。

【ベタ基礎】

スクリーンショット 2014-11-27 11.29.52

ベタ基礎とは、床下全体を鉄筋コンクリートで固める工法です。

面で支えているために建物がふぞろいに沈む事態を防ぐことができることから、軟弱地盤の土地でよく使われる基礎工法です。

従って、ベタ基礎工法が使われた場合、地盤が弱いという可能性が高いため、きちんと確認するといいでしょう。

【布基礎】

スクリーンショット 2014-11-27 11.30.42

一方、布基礎とは、建物の外周や主要な耐力壁に沿って、逆T字型に鉄筋コンクリートで縁取りをする工法です。

建物の重さを分散して地盤に伝えることができるのが特徴です。

④   水道・ガス・電気などのインフラ関係

場合によって、水道工事は別途費用が取られたり、プロパンガスしか利用できないなど予算やランニングコストが高くなることも考えられます。

水道・ガス・電気などのインフラ関係も事前にきちんと確認しておくようにしましょう。

⑤   建物の建て付け

建物を見に行った際に、建物の建て付けについて以下の点を注意しながら確認するようにしましょう。

  • ドアや窓、収納扉などの開口部の開け閉め
  • 部屋の広さや使い勝手
  • 基礎にひび割れがないか
  • 水漏れがあるかどうか
  • 設計書や仕様書などの書類通りに建てているかどうか

など。

6、一戸建て住宅購入の流れ

インフォメーションデザインでは、実際に一戸建てを購入する場合の流れはどうでしょう。

購入する一戸建ての種類によって多少異なりますが、大きく以下のような流れになります。

  • (1)予算決め
  • (2)物件条件を決める
  • (3)不動産会社を選ぶ
  • (4)現地確認
  • (5)買付け証明書を提出
  • (6)不動産会社から重要事項の説明を受ける
  • (7)売買契約を締結する(手付金を支払う)
  • (8)(融資を受ける方のみ)住宅ローン審査を受ける
  • (9)決済を行う

なお、詳細の内容については、詳しく「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべきの理由」をご参照ください。

7、無料にできる住宅ローンの事前審査を利用する

golden yen symbol住宅を購入する際に、住宅ローンの利用を検討されている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

希望の物件がスムーズに購入が出来るよう、事前に住宅ローンの審査を受けておくといいでしょう。

以下のサイトにて、無料にて複数の金融機関に一度で審査申込が出来ますので、ぜひ利用してみてください。

住宅本舗

スクリーンショット 2015-04-03 18.41.46
http://step.jutapon.com/

一方、「自営業」や「派遣・契約社員」、「転職したばかり」で収入が不安定な方でも、利用可能な住宅ローンをピックアップしましたので、参考にしてみてください。

イオン銀行住宅ローン

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http://www.aeonbank.co.jp/

まとめ

今回は一戸建てのメリットとデメリットについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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