【チェックリスト付き】不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点

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契約書に押印不動産を購入する際には不動産売買契約書を締結する必要があります。

不動産の専門用語がたくさん並んでいて内容についてあまり理解ができなかったり、確認する際の注意点が分からないなどと不安に感じている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

万が一、不動産売買契約書を締結する際には自分に不利にならないよう事前にきちんと確認することが大切と言えます。

そこで今回は、

  • 不動産売買契約書作成の流れ
  • 不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点
  • 契約締結時の注意点

などについて書いていきますので、不動産売買契約を締結する際にご参考になれば幸いです。

 

 

目次

1、不動産売買契約書作成の流れ

2、不動産売買契約書のダウンロード

3、不動産売買契約書作成のチェックリストをダウンロード

4、不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点

5、契約締結時の注意点

1、不動産売買契約書作成の流れ

Files.Pile of document close up shot.一般的には、買主と売主の間で売買についての交渉が決まりまれば、不動産仲介業者より売買契約書作成の作業に入り、具体的に以下のような流れになります。

  • (1)売買契約書作成する業者を決める
  • (2)売買契約書を作成する
  • (3)(仲介業者が2社の場合)相手業者に確認してもらう
  • (4)売買契約書が完成する

では、順番に見ていきましょう。

(1)売買契約書を作成する業者を決める

売買契約書を作成する際、以下通り2つの場合で作成する業者が異なります。

①   不動産仲介業者が1社のみの場合

その業者が作成することになります。

②   売主側と買主側の仲介業者が別で不動産仲介業者が2社の場合

業者間の取り決めで作成する業者が決まります。

(2)売買契約書を作成する

売買契約書を作成する業者が決まったら、実際の作成作業に入ります。

①   売買契約書を作成する期間

一般的には、売主が売却に同意したおおよそ1週間後に締結することになります。従って、契約書を作成する期間は1週間前後になります。

②   売買契約書はどのように作成する?

一般的には、売買契約書は「重要事項説明書」と併行してに作成することになります。

売買契約書に記載する内容に関しては、物件の販売図面、最新版の登記簿謄本などの資料を参考に作成していきます。契約の内容によっては資料だけでは不足する場合もあります。その際は法務局、区役所、水道局など関連役所に直接確認する必要があることもあります。

(3)(仲介業者が2社の場合)相手業者に確認してもらう

仲介業者が2社の場合、売買契約書の案を作成した後に、相手業者に確認してもらいます。場合によって、修正が入る場合もあります。

なお、売買契約書に万が一記載ミスがあった場合、作成していない業者も同じく責任を負うことになります。

(4)売買契約書が完成する

最後に売買契約書の確認をした上で、最終版として完成となります。

2、不動産売買契約書のダウンロード

(1)不動産売買契約書の基本構成

ビジネスマン一般的には、不動産会社は

  • 全国宅地建物取引業保証協会
  • (財)不動産適正取引推進機構

が作成した標準契約書のフォーマットを利用しています。

一方、大手の不動産会社は自社のフォーマットを利用すること多く、多少異なる内容がありますが、基本項目は以下のようになっています。

  • ①   売買物件の表示
  • ②   売買代金、手付金等の額、支払日
  • ③   所有権の移転と引渡し
  • ④   公租公課の精算
  • ⑤   反社会的勢力排除
  • ⑥   ローン特約
  • ⑦   負担の消除
  • ⑧   付帯設備等の引渡し
  • ⑨   手付解除
  • ⑩   引渡し前の物件の滅失・毀損
  • ⑪   契約違反による解除
  • ⑫   瑕疵担保責任
  • ⑬   特約事項

上記の通り、不動産会社によって使用する売買契約書のフォーマットが多少異なります。

(2)不動産売買契約書のひな形ダウンロード

不動産売買契約書のひな形をダウンロードできるようご用意したので参考にしてみて下さい。

不動産売買契約書のひな形のダウンロードはこちら

3、不動産売買契約書作成のチェックリストをダウンロード

また、売買契約締結で失敗しないよう売買契約書のチェックリスクをダウンロードできるようにしました。

不動産売買契約を締結するためのチェックリストはこちら

4、不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点

c不動産売買契約書の雛形には、場合によってはご自身の契約に不要な内容も記載されています。物件や買主の属性によって変更となる以下の項目を注意して作成・確認するようにしましょう。

  • (1)売買物件の表示
  • (2)売買代金、手付金等の額、支払日
  • (3)所有権の移転と引渡し時期
  • (4)公租公課の精算
  • (5)ローン特約
  • (6)付帯設備等の引渡し
  • (7)手付解除
  • (8)契約違反による解除
  • (9)瑕疵担保責任

では、順番にみていきましょう。

(1)売買物件の表示

購入予定物件の情報が記載されています。

一般的には謄本などの資料を参考に記載していますので、基本的には問題ないはずですが、部屋の面積など細かい数字を注意して誤りがないかを確認しましょう。

(2)売買代金、手付金等の額、支払日

購入予定物件の売買代金、手付金などの金額と支払日の情報が記載されています。具体的な注意点は以下の通りです。

  • 売買代金に間違いがないか
  • 手付金の金額は妥当か(一般的には売買代金の1割前後が多い)
  • 解約手付の場合、いつまで解約ができるか
  • 支払う期日に間違いないか

などを確認するようにしましょう。

(3)所有権の移転と引渡し時期

所有権の移転と物件引渡しの時期が記載されています。

一般的には、決済日、つまり代金を支払う日に所有権の移転と物件の引渡しを同時に行います。

中には、決済後に引っ越し期間がほしいとのことで、決済後に引渡しをする売主もいます。買主側としては必ずしも承諾する必要はないですが、自分の引っ越し時期との兼ね合いで判断しましょう。

(4)公租公課の精算

不動産売買するタイミングで、以下のような公租公課を買主と売主で精算することが一般的です。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • マンションの管理費
  • 修繕積立金

など。物件の決済日を基準に、日割り計算で精算されることになります。

基本、売買代金と別で精算することが多いですが、合計してお支払いがしたい場合、事前に担当者に相談してみるといいでしょう。

(5)ローン特約

 不動産の購入で金融機関などから住宅ローンを借りる方が多くいらっしゃいます。

万が一、住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件にて売買契約解除することがきる「ローン特約」を売買契約に付けることが一般的です。

しかし、買主が必要な手続きを行わなかったなど買主の落ち度により住宅ローンを組めなかった場合、この特約を利用することができないことに注意しましょう。

(6)付帯設備等の引渡し

部屋中についているエアコン、照明などの付帯設備を引き継ぐ際に、トラブルを避けるにはどの設備を引き継いでどの設備を撤去するのかを明確にしておく必要があります。

契約を締結する前に、

  • 引き継ぐ付帯設備
  • 撤去される付帯設備

をきちんと確認しましょう。また、引き継ぐ付帯設備については、

  • 不具合はないか

も事前に確認する必要があります。

一般的には契約の締結と同時に、設備の状況について記載されている「物件状況確認書」が売主から買主に渡されることになります。

(7)手付解除

何らかの理由によって契約締結後に解除することも考えられます。そのため、手付解除の取り決めが記載されています。

手付けの金額は、一般的には

  • 売買代金の20%まで

の範囲で設定されることが多いです。当事者の間で同意があれば、

  • 手付解除を認めない
  • 手付解除可能な期間

などについて自由に決めることもできます。

(8)契約違反による解除

契約違反による解除とは、買主または売主のいずれかが債務不履行(契約上の義務を果たさない)となった場合、その相手方が契約を解除するときの取り決めです。

一般的には、契約違反により解除した場合の違約金(約束を破った方が相手が他に支払うお金)の金額は

  • 売買価格の20%まで

の範囲で設定されることが多いようです。

万が一のこともあるので、事前にきちんと確認するようにしましょう。

(9)瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵・欠陥などが見つけた場合に、売主が負う修理責任のことを言います。また、瑕疵により購入する目的を達成できない場合、契約を解除することができます。

一般的には、買主が

  • 瑕疵を知った時から1年以内

に賠償請求することと決められることが多いです。従って、万が一瑕疵を見つけた場合、できるだけ早く売主に賠償請求するようにしましょう。

また、中には対象物件が古いなどの理由から、瑕疵担保責任は負わないと取り決めする売主もいますので、その場合担当者と相談してみるといいでしょう。

5、契約締結時の注意点

日本不動産イニシアティブ株式会社 セミナー一般的には、買主が提示した購入条件に売主が同意した場合、その1週間後に契約締結する事が多いです。

(1)売買契約締結当日の流れ

売買契約を締結する当日には、売主、買主が集まり、不動産会社の担当者から説明を受けます。大きく以下のような流れになります。

  • ①宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
  • ②重要事項説明で問題が無ければ「売買契約書」を締結する
  • ③売買契約締結後、現金などにより売主に手付金を支払う

(2)事前に売買契約書の内容を確認する!

契約締結の日には、上記「(1)契約締結の流れ」で紹介した作業が全て行われますので、当日に売買契約書の内容を細かく確認することは難しいでしょう。

従って、契約締結の2、3日前に余裕を持って担当者から契約書をもらい、「4、不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点」を参考に、契約書の内容を確認するようにしましょう。

不明な条項が有りましたら、担当者に確認し、納得がいくまで確認するようにしましょう。

まとめ

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今回は不動産売買契約書を締結する際に、チェックすべき注意点などについて書いていきましたがいかがでしたでしょうか。不利な契約締結を回避できるよう参考にしてもらえたら嬉しいです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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