不動産を「買取」で売却する際に得する方法

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1失業、急遽転勤になったなど様々な理由によって、急いで不動産を売却することもあるでしょう。

その場合、不動産仲介会社に売却依頼するのではなく、不動産会社などの業者に「買取」してもらう方法での売却を考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、買取にて売却する場合、仲介より売却する段取りが簡単とは言え、あまり馴染みがない売却方法であるため、どこに依頼したらいいのか、買取の金額は適正であるかどうかなど分からないことも多いでしょう。

そこで今回は、不動産を買取にて売却する際に、事前に知っておくべき以下の内容について説明していきます。メディア不動産投資の教科書が徹底リサーチの上でまとめた「損しないために知っておきたいポイント」となります。

  • 買取とは?不動産を売却する方法は2種類ある!
  • 仲介にて売却と比較した買取にて売却のメリットとデメリット
  • なぜ買取の売却価格は仲介の売却価格より低い?買取の仕組みについて
  • 買取による売却の種類
  • 買取による売却する際にかかる諸費用
  • 買取で高く売却するには?市場価格を知る方法
  • 買取による売却の流れ

買取で不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。

この記事は2014年12月2日に公開したものを2016年7月18日に加筆修正しました。

 

 

目次

1、買取とは?不動産を売却する方法は2種類ある!

2、仲介による売却と比較した買取による売却のメリットとデメリット

3、なぜ買取の場合の売却価格は仲介の売却価格より低い?買取の仕組みについて

4、買取による売却の種類

5、買取による売却の際にかかる諸経費

6、買取で高く売却するには?市場価格を知る方法

7、買取による売却の流れ

8、仲介でも早く売れる方法は?

1、買取とは?不動産を売却する方法は2種類ある!

1不動産の売却について、「不動産仲介会社に売却依頼をしてチラシや情報サイトに情報を掲載して売却するもの」だとイメージをされている方が多いです。

しかし実は、不動産の売却には大きく以下の2つの売却方法があります。

(1)仲介による売却方法

不動産仲介会社に仲介してもらい、買主を探すという不動産の売却方法です。

仲介による不動産を売却する時の流れなどについて詳しくは「不動産を売りたい方必見!高額で不動産売買する方法」を参考にしてみてください。

(2)買取による売却する方法

一方、買取による不動産を売却する場合、一切広告活動を行わずに不動産会社、買取会社などの業者自体に直接売却する方法です。

2、仲介による売却と比較した買取による売却のメリットとデメリット

1不動産を売却する際に、短期間にて売却したい方の中には買取による売却を考えている方もいらっしゃいます。

以下にて、不動産会社に仲介して売却する場合と比較した買取のメリットとデメリットについて書いていきます。

買取による売却時に損しないために参考にしてみてください。

(1)買取による売却のメリット

まず、買取による売却をする場合のメリットについてみてみましょう。

具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

  • ①   短期間で売却することができる
  • ②   他人に知られることなく売却することができる
  • ③   資金計画が立てやすい
  • ④   瑕疵担保責任が免除される
  • ⑤   仲介手数料を節約することができる

では、順番にみていきましょう。

①   短期間で売却することができる

先ほどもお伝えしましたが、仲介と比較した買取での売却の最も大きなメリットは、短期間で売却できることといえるでしょう。

買取の場合、数日から数週間程度で売却金額を現金化にすることができるのに対して、仲介による売却の場合、買主の状況にもよりますが、一般的には3ヵ月前後かかると言われています。

②   他人に知られることなく売却することができる

不動産を売却する理由は様々です。中には他人に知られることなく売却したい方もいらっしゃるでしょう。

買取による売却は、不動産会社などの業者と直接に取引することができるため、広告など一切行うことなく売却することができます。そのため、他人に知られることなく売却できるのです。

③   資金計画が立てやすい

不動産の買い替えなど次の計画が決まっているものの、売却がうまくいかず困っているケースがあります。

買取による売却する場合、買い取ってくれる会社さえ決まれば、すぐに売却することができるので、次の計画に向けての資金計画は立てやすいと言えるでしょう。 

④   瑕疵担保責任が免除される

買取にて売却する場合、一般的には瑕疵担保責任は免除されることになります。つまり、売却したら、例え物件に何か欠陥があったとしても一切責任負う必要はありません。

一方、仲介にて売却した場合、売却してから1年以内に物件に何らかの欠陥が発見されたら、売主に瑕疵担保責任による修復の義務が発生します。

せっかく高い金額で売却したにもかかわらず、万が一大きな欠陥を見つけた場合、修復に多額の費用がかかり、逆に損をしてしまうこともあります。

⑤   仲介手数料がかからない

買取は直接業者に不動産を売却するので、仲介手数料は発生しないこともメリットの一つとして挙げられます。つまり、仲介手数料がかからない(節約することができる)のです。

一方、仲介の場合は、仲介をしてくれた不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払うことがほとんどです。

法律上では、仲介手数料の上限額は「成約価格☓3%+6万円(税別)」の計算式にて算出することができます。例えば、900万円のマンションを売却した場合、仲介手数料の上限額は「33万円(税別)」となります。

なお、仲介手数料は不動産会社によって値引き交渉することができる場合もありますので、詳しくは「知らないと損する?不動産売買の仲介手数料について知っておくべき10個のこと」を参考にしてみてください。

(2)買取による売却のデメリット

一方、買取による売却のデメリットはなんと言っても、仲介による売却より売却金額が低くなることです。

買取価格の仕組みについて詳しくは下記「3—(1)買取価格についての考え方」をご参考ください。

3、なぜ買取の場合の売却価格は仲介の売却価格より低い?買取の仕組みについて

1なぜ、仲介で売却した場合より、買取にて不動産を売却した方が売却価格が低くなるのでしょうか。

それは、買取価格の設定の仕組みが違うからです。

以下にて買取価格の設定の仕組みについて詳しくみてみましょう。

(1)買取価格についての考え方

一般的には、業者が物件を購入した場合、その物件をリフォームするなど付加価値をつけてから、「リノベーション・リフォーム物件」として再販することが多いです。

つまり、物件を再販した際に売れそうな価格から

  • リフォーム費用
  • (業者が金融機関から融資を受けた場合)の事務手数料
  • (売主からもらえなかった)仲介手数料分の金額
  • 粗利益

などの費用を差し引いて、買取価格を算出しています。

上記仕組みによって、仲介にて売却するより業者に買い取ってもらう方の価格が低くなってしまいます。

(2)買取価格の相場は?

一般的には、買取価格の相場は市場で売却できる価格の「60%前後」だと言われています。

例えば、市場の売却価格が1,800万円の物件であれば、買取価格は「1,080万円」前後になります。

少しでも高額で売却するにあたり知っておいた方がいいこととして、例えば人気高いエリアの物件であれば業者も買いたがるので、少し高い買取価格を交渉すべき、ということなどのことがあります。

4、買取による売却の種類

1買取業者によって多少異なりますが、買取にて売却する場合は2種類の方法があります。

以下にて説明しますので、参考にしてみてください。

(1)買取保証

買取保証とは、市場にて一定の期間を設定して売却活動をし、その期間中にご成約に至らなかった場合、事前に約束した価格にて買い取る方法です。

一般的には買取保証を対応してくれるのは不動産会社になります。

こちらの方法は、売却期間に少し余裕がある方に適していると言えるでしょう。

(2)即時買取

即時買取とは、お言葉の通りに、市場への売却活動を一切行わずに業者に買取ってもらう方法です。

こちらの方法は、すぐに不動産を売却する必要がある方に適していると言えるでしょう。

しかし、即時買取の価格は買取保証と比較して安くなる傾向がありますので、事前に認識しておきましょう

5、買取による売却の際にかかる諸経費

1買取にて不動産を売却した場合、どのような諸経費がかかるかをみてみましょう。

大きく以下のような諸経費が挙げられます。

  • 売買契約書に貼付する印紙代
  • (融資を受けた場合)抵当権抹消登記
  • (売却利益が出た場合)譲渡所得税

などです。

例えば、3,000万円で購入したマンションで、買取価格が2,000万円の場合、以下の諸経費がかかります。

  • 印紙代      :10,000円
  • 抵当権抹消登記費用:150,000円
  • 譲渡所得税    :0円
  • 合計       :160,000

一方、仲介で売却した場合、高く売却ができる分費用も高くなります。

仲介で売却した場合の諸経費について詳しくは「不動産の売却時にかかる手数料と税金まとめ」を参考にしてみてください。

なお、購入金額より売却金額の方が低い場合、一定の要件を満たせば、不動産を売却した年度の給与など他の収入と損益通算して税金が安くなるケースがあります。詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

6、買取で高く売却するには?市場価格を知る方法

前述の通り、基本的に買取にて売却する場合は仲介にて売却するより売却価格が低くなってしまいます。そんな中で少しでも高く売りたい場合は、やはり「市場価格を正確に知る」ことが大切と言えます。

不動産情報サイトから同じような条件で販売されている物件の売却価格を調べることもできますが、実際の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることができます。参考にしてみてください。

7、買取による売却の流れ

1では、実際に買取による不動産を売却する時の流れはどのようになっているのでしょうか。

大きく以下のような流れになります。

  • (1)査定の依頼をする
  • (2)買取価格を提示してもらう
  • (3)買取業者を決める
  • (4)売却スケジュールなどの打合せをする
  • (5)売買契約を締結する
  • (6)残金決済・物件引渡し

では、順番にみていきましょう。

(1)査定の依頼をする

不動産を売却する前に、査定サイトを利用して資産価値を把握しておくことが重要です。

買取の場合、買取の査定を専門とする査定サイトから査定依頼するようにしましょう。

なお、不動産会社によって査定基準が変わりますので、複数社に依頼するといいでしょう。
以下にて利用者数が多いサイトを3つピックアップしましたので、参考にしてみてください。

① 不動産買取.Com

1
http://www.fudousankaitori.com/

② 不動産買取査定.Com

1
http://www.kaitoruzo.com/

③ HouseDO

1
http://www.housedo.co.jp/

仲介による売却の査定金額も把握しておく

上記にて書きましたように、買取金額は一般的には仲介による売却の60%前後だと言われています。買取金額は適切であるかどうかを判断するには、仲介にて売却をした際の査定金額も知っておくといいでしょう。

以下のサイトから無料にて査定することができますので、利用してみてください。

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 なお、仲介にて不動産を売却する際の査定方法や流れなどについて詳しくは「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

(2)買取価格を提示してもらう

査定依頼をした不動産会社に買取査定金額を提示してもらいます。

(3)買取業者を決める

買取金額や対応の良さなどから買取業者を決めます。

(4)売却スケジュールなどの打合せをする

買取業者が決まりましたら、次は売却スケジュールなど細かい内容の打合せをします。

(5)売買契約を締結する

打合せを行った上で、買取金額に納得できたらで売買契約を締結します。

(6)残金決済・物件引渡し

売買契約の締結後、残代金をもらい、物件の引渡しを行います。

8、仲介でも早く売る方法は?

せっかく不動産を売却するなら、できるだけ高く売りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのような場合、仲介という形式を選択した上で、以下のポイントをおさえることで短期間でしかも買取より高額で売却できる可能性が高くなります。参考にしてみてください。

  • 信頼できる担当者に売却を依頼する
  • 物件に関する情報をきちんと担当者に伝える
  • 定期的に物件のメンテナンスを行う
  • 内見時出来るだけ部屋をキレイにする

などです。詳しい内容については「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」を参考にしてみてください。

まとめ

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今回は買取による不動産の売却について書きましたがいかがでしたでしょうか。買取は仲介による売却より売却価格が安くなるというデメリットはありますが、短期間にて売却することができる、人に知られることなく売却ができるなどのメリットもあります。この記事が満足いく不動産売却のための参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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