不動産の売買で売却益が出た場合の税金について

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電卓不動産の売買で売却益が出た場合、どんな税金がかかるかについて知りたい方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

また、税金を安くするための方法についても知りたい方も少なくないでしょう。

そこで今回は、

  • 不動産売却益が出た場合の税金は?譲渡所得税について
  • 譲渡所得税の計算方法について
  • 譲渡所得税を安くするには?
  • 譲渡所得税の納税方法

などについて書いていきますので、不動産の売却で売却益が出た際に参考になれば幸いです。

 

 

目次

1、不動産売却益が出た場合の税金は?譲渡所得税について

2、譲渡所得税の計算方法について

3、譲渡所得税を安くするには?

4、譲渡所得税の納税方法

1、不動産売却益が出た場合の税金は?譲渡所得税について

不動産の売却で売却益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金が課されます。

2、譲渡所得税の計算方法について

(1)譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税については、簡単には以下の計算式にて算出する事が出来ます。

「譲渡所得税=課税譲渡所得☓譲渡所得税の税率」

課税譲渡所得は以下の計算式にて算出する事が出来ます。

「課税譲渡所得=売却価格−(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)」

(2)シミュレーション

【例】

以下の条件で売却した不動産の譲渡所得税はいくらになるでしょう。

  • 譲渡資産の売却価格:4,000万円
  • 譲渡資産の購入価格:3,000万円
  • 譲渡資産購入時の諸経費:320万円
  • 譲渡資産売却時の諸経費:150万円
  • 所有期間:6年

【計算方法】

課税譲渡所得=4,000万円—(3,000万円+320万円+150万円)=530万円

譲渡所得税=530万円☓20%(長期譲渡所得税率)=106万円

詳しい計算方法については、「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。

3、譲渡所得税を安くするには?

譲渡所得税は、要件を満たす必要はありますが、以下の特例を受けることによって、安く抑える事が出来る場合があります。

  • (1)3,000万円の特別控除の特例
  • (2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
  • (3)買換えの特例

では、それぞれにみていきましょう。

(1)3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した時、一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高 3,000 万円の特別控除の特例を受けることができます。

①計算方法

以下の計算式にて算出する事ができます。

「譲渡所得税=(課税譲渡所得(長期/短期)ー3,000万円)譲渡所得税の税率」

②シミュレーション

【例】

所有期間が6年という長期課税譲渡所得が3,500万円で3,000万円の特別控除の特例を受けた場合、譲渡所得税はいくらになるでしょう。
※復興特別所得税は考慮しておりません。

<計算方法>

(3,500万円ー3,000万円)☓20%=100万円

(2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、「3,000万円の特別控除の特例」と併用して軽減税率の特例を利用する事ができます。

①計算方法

軽減税率の特例を利用した場合、以下の計算式にて計算することができます。

ー 課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合 ー

「譲渡所得税=課税長期譲渡所得☓10%(税率)」

ー 課税長期譲渡所得金額が6,000万円以上の場合 ー

「譲渡所得税=(課税長期譲渡所得ー6,000万円)☓15%(税率)」

②シミュレーション

【例】

所有期間が11年で、3,000万円の特別控除の特例を利用後、課税長期譲渡所得金額が1,000万円の場合(3,000万円の特別控除の特例を利用前の課税長期譲渡所得金額が4,000万円の場合)、譲渡所得税はいくらになるでしょう。
※復興特別所得税は考慮しておりません。

<計算方法>

(4,000万円—3,000万円)☓10%=100万円

(3)買換えの特例

不動産を売却し、代わりの居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用することができます。

①  計算方法

買換えの特例を利用した場合の譲渡所得税の計算方法をみてみましょう。

ー 買換え資産の取得価格>譲渡資産の譲渡価格 ー

この場合、譲渡がなかったものとされ、譲渡所得税は一切かかりません。

ー 買換え資産の取得価格<譲渡資産の譲渡価格 ー

下記計算式にて計算する事ができます。

  1. 「収入金額=譲渡資産の売却価格ー買換え資産価格」
  2. 「必要経費=(譲渡資産の購入価格+譲渡資産売却時の諸経費)☓(収入金額/譲譲渡資産の売却価格)」
  3. 「課税長期譲渡所得金額=収入金額ー必要経費」
  4. 「譲渡所得税=課税長期譲渡所得金額☓15%(税率)」

②シミュレーション

【例】

以下条件で買換えの特例を利用した場合の譲渡所得税はいくらになるでしょう。

  • 譲渡資産の売却価格:4,000万円
  • 譲渡資産の購入価格:3,000万円
  • 譲渡資産売却時の諸経費:150万円
  • 買換え資産価格:3,200万円

<計算方法>

  1. 収入金額=4,000万円ー3,200万円=800万円
  2. 必要経費=(3,000万円+150万円)☓(800万円/4,000万円)=630万円
  3. 課税長期譲渡所得金額=800万円ー630万円=170万円
  4. 譲渡所得税=170万円☓15%=25万5,000円

特例を利用する要件などの内容について詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

4、譲渡所得税の納税方法

譲渡所得税を納付するには、確定申告の手続きを行うことになります。

確定申告の手続きや必要書類などについて詳しくは「不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」をご参照ください。

まとめ

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今回は不動産を売却の際に売却益が出た場合の税金について書きましたが、いかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

なお、不動産売却について詳しくは「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却する方法」をご参照下さい。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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