不動産投資で融資を受けたい方必見!事前に知っておきたい7つのこと

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預金他の投資と比較した不動産投資の魅力の一つに、融資を利用により少額の自己資金から不動産投資が始められること、が挙げられるでしょう。

しかし、不動産投資で融資を受ける場合のメリットとデメリット、融資を受けやすい金融機関、金利などの詳しい内容について把握していない方も少なくないではないでしょうか。

そこで今回は、

  • 不動産投資のために融資を受ける場合と自宅購入のために融資を受ける場合の違い
  • 不動産投資で融資を利用する場合のメリットとデメリット
  • どこを利用する?不動産投資の融資を受けやすい金融機関とは?
  • 不動産投資で融資を利用する場合の金利は?
  • 頭金なしで融資受けられるの?受けられるケースとは?
  • 資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントは?
  • 融資を受ける際の流れ

などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、不動産投資のために融資を受ける場合と自宅購入のために融資を受ける場合の違いについて 

2、不動産投資で融資を利用する場合のメリットとデメリット

3、どこを利用する?不動産投資の融資を受けやすい金融機関とは?

4、不動産投資で融資を利用する場合の金利は?

5、頭金なしで融資を受けられる?受けられるケースとは?

6、資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントは?

7、融資を受ける際の流れ

1、不動産投資のために融資を受ける場合と自宅購入のために融資を受ける場合の違いについて

料金チェック不動産投資の際に受ける融資は、投資マンション、投資一棟アパートなどの投資用不動産の購入を目的としています。

よく耳にする住宅購入の際の融資とは大きく以下の3つの違いが挙げられます。

  • 金利の設定が違う(不動産投資の方が金利が高い)
  • 不動産投資融資の方が住宅ローンに比較して借り入れのための審査が厳しい
  • 貸付の目的が違うことにより、そもそも審査基準が違う

など。

2、不動産投資で融資を利用する場合のメリットとデメリット

融資を受けるのは借金をするという一見悪いイメージがありますが、実は不動産投資で融資を利用するには以下の2つのメリットがあります。

(1)不動産投資に融資を利用するメリット

まず、不動産投資に融資を利用する場合のメリットをみてみましょう。

  • ①少ない自己投資金額で高利回りを得られる
  • ②まとまった貯金ができるのを待つことなく、融資を利用して不動産投資を始められる

(2)不動産投資に融資を利用するデメリット

一方、融資を受ける場合、返済期間中に金利が上昇してしまうという大きなデメリットが考えられます。

金利上昇リスクの回避策としてもっとも効果的な方法は、「繰上げ返済」することです。

今の日本では利息が低いため、金融機関にお金を預けても増えないので、資金に余裕があれば、金利が上昇し始めたタイミングでどんどん繰り上げ返済をしていくと金利上昇リスクを回避することが出来るでしょう。

3、どこを利用する?不動産投資の融資を受けやすい金融機関とは?

Piggy bank不動産投資の融資先として、大きく以下の3つがあります。

  • (1)都市銀行
  • (2)地方銀行
  • (3)信用金庫

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)都市銀行

都市銀行の金利がもっとも低いです。

そうすると是非都市銀行から融資を受けたいところですが、都市銀行のハードルがかなり高く、自己資金は3割がないと審査してもらえない銀行もあるそうです。

物件の資産価値が高かったり、年収が高いなど属性がよくないと融資は難しいと言われています。

(2)地方銀行

都市銀行より審査基準が少し緩みます。

地域密着のサービスが前提条件となっているため、地元住民・地元物件が優遇され、その他の方だと比較的審査が厳しくなる可能性が高いです。

もっとも、地方銀行の場合、融資の担保をする物件の資産価値や属性を問われる以上に、賃貸運営による家賃収入を重視しています。従いまして、

  • ローン返済や諸経費を差し引いた実質の利益費用
  • 想定空室率

などの項目を明記した事業収支計画をきちんと作成していれば、融資を受けられる可能性が高まります。

(3)信用金庫

信用金庫も地方銀行と同じく、地域密着のサービスが前提条件となっているため、地元住民・地元物件なら優遇される可能性が高いと言われています。

しかし、信用金庫は地方銀行よりも事業性を重要視して融資を前向きに検討してくれるだと言われていますので、ぜひ申請してみるといいでしょう。

(4)不動産投資の融資を積極的に行っている銀行は?

以下不動産投資の融資を積極的に行っている4つの銀行を挙げてみましたので、参考にしてみてください。

  • スルガ銀行
  • オリックス銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • シティバンク

詳しい内容については「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照下さい。

なお、ご自身で金融機関を探されるより、不動産投資会社が業務提携している金融機関を利用するのも一つの選択肢でしょう。

業務提携をしていることから、

  • 審査を通りやすい
  • 金利の優遇

など優遇を受けられる場合もありますので、ぜひ担当者と相談してみてください。

4、不動産投資で融資を利用する場合の金利は?

不動産投資ローンを組む際には、やはり毎月の返済額に大きく影響する金利も気になるところでしょう。

住宅ローンには大きく

  • 変動金利型
  • 固定金利型

と2つの金利型から選択することが可能ですが、不動産投資ローンの場合、一般的には「変動金利型」の商品が多くなっています。

変動金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。見直しのタイミングで繰り上げ返済を検討されるといいでしょう。

5、頭金なしで融資を受けられる?受けられるケースとは?

Big 3D isolated number zero頭金なし、つまり手持ち資金なしでも不動産投資が始められるなどをウリ文句にしている不動産投資会社も少なくないでしょう。

しかし、本当に出来るのでしょうか?

(1)不動産購入時の費用

前提として、まずは不動産を購入する際の費用についてみてみましょう。

収益不動産を購入する際に、一般的には物件価格の10〜20%の自己資金が必要だと言われています。

また、物件価格の他に、

  • 不動産仲介手数料
  • 司法書士の報酬
  • 登記費用

など物件価格の8〜10%の初期費用が発生します。

例えフルローン融資を受けられたとしても基本的には諸経費は最初に現金で支払う必要があります。

(2)頭金なしで融資を受けられるケースとは?

頭金なしのフルローンを組むのはかなり厳しいのですが、以下のケースでは比較的利用しやすいので、参考にしてみてください。

  • (1)収益物件の売値と銀行の概算評価額に差がないケース
  • (2)住宅ローンを利用して融資を受けるケース
  • (3)年収が高水準のケース
  • (4)物件の想定利回りが高いケース

など。詳しい内容については「頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと」をご参照下さい。

6、資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントは?

 

POINT!上記を読み頂いてお分かり頂けたと思いますが、融資が受けやすい物件はつまり資産価値の高い物件であることです。

では、資産価値の高い物件とはどのような物件でしょう。

具体的には以下のようなポイントがあります。

  • (1)空室になりにくい物件
  • (2)立地のいい物件
  • (3)高利回りが期待出来そうな物件

など。詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照下さい。

7、融資を受ける際の流れ

最後に、実際に金融機関の融資審査を受ける際のおおまかな流れをみてみましょう。

  1. 不動産投資ローンを申し出る
  2. 必要な書類・資料を準備する
  3. 金融機関側の審査開始
  4. 金融機関から融資決定通知を受ける
  5. 金融機関にて融資の手続きをする
  6. 融資が実行

まとめ

今回は不動産投資の融資について書きましたがいかがでしたでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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