不動産投資で失敗しないために知っておきたい10個の失敗事例

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虫眼鏡とサラリーマン不動産投資は、毎月安定した家賃収入が得られて、リスクも低く、長期的に資産形成していきたい方向きの投資商品です。

しかし、不動産投資は毎月安定した家賃を稼いでくれる物件を選べば成功するのではなく、様々な原因により失敗した方も少なくありません。

今回は、様々な原因により失敗してしまった方々の失敗事例を紹介します。是非学んで頂いて、同じことを繰り返さないよう、失敗しない不動産投資をしましょう。

 

新築一棟投資法

 

目次 

1、投資対象物件選びによる失敗

2、融資による失敗

 3、確認不足による失敗

 4、コスト削減による失敗

 では、それぞれ見てみましょう。

1、投資対象物件選びによる失敗

 どの不動産タイプが投資対象として向いているのでしょう。ワンルームタイプ、ファミリータイプ、それとも一棟アパート。どのタイプが適しているかと迷っている方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産は高額なお買い物です。投資ならなおさら投資対象の選びが成功するポイントになります。

今回はその投資対象選びを間違えて失敗した経験談を紹介します。皆さんの投資対象選びに少しでもお役に立てられたらと思います。

(1)ファミリータイプにして予想外の出費で失敗したケース

 投資不動産を検討したときに、一人暮らし用のワンルームタイプにするか、ファミリータイプにするかかなり迷う方が少なくありません。

 以下は、将来的に自分でも住めるという理由でファミリータイプにして失敗した方の体験談です。

 「運用始めてみると、毎月の修繕積立金がどんどん上がって行きました。当初のシミュレーションでは、毎月収益が出ることになっていましたが、あまりにも修繕積立金が上がりますので、今では赤字です。
このまま運用するのも利益が出ないので、自分で住もうと思ったら、仕事の転勤で結局住むこともできませんでした。
修繕積立金が上がるのは知っていましたが、規模が大きい分、こんな短期間で増えていく場合があるんですね。どこまで上がるのかがとても不安です。
さんざん迷ったあげくにファミリータイプを購入したのに、投資対象として選ぶことが大事だと痛感しました。」

このケースのようにならないためにも、修繕積立金は値上げする費用であることを前提に収支シュミレーションをすることが重要といえるでしょう。

(2)新築マンションにして家賃下落により失敗したケース

 不動産投資をする際に、中古マンションにするか新築マンションにするかで迷われている方は多いのではないでしょうか。

 以下は新築マンションの場合は、高い賃料で賃貸に出しやすいとの理由で新築マンションにして失敗した方の体験談です。

 「新築との事もあり、入居者はすぐ見つかり、購入後すぐ家賃収入がありました。順調に思っていたら、最初の入居者は2年で契約更新せずに退去するので、募集をかけたら、家賃は一気に5,000円も下がりました。なぜなら、わずか築2年でももう新築ではなく、中古マンションの扱いになるので、中古マンションの家賃相場に合わせる必要があるのです。
新築マンションは、中古マンションに比べ高い購入価格に対して、その差を家賃収入で取るのはなかなか難しいですね。目の前の利益ではなく、もっと長い目で見とかないといけないことに痛感しました。」

このケースのようにならないためには、新築マンションの家賃相場を事前にきちんと理解する必要があると言えるでしょう。

2、融資による失敗

  不動産のご購入は、多くの方は金融機関から融資を受けるのではないでしょうか。

 金融機関から融資を受けることによって、本来買えない不動産が購入できるようになり、大変魅力的な話ではありますが、しかし、正しい知識がなく、また無理な返済計画により、失敗してしまう方もいらっしゃいます。

 今回は、その融資による失敗談について紹介したいと思います。

(1)自己資金「0」円の投資ローンによる失敗したケース

 自己資金「0」円から始められる不動産投資を売り文句にした不動産販売チラシを目にする方多くいらっしゃるではないでしょうか。

 以下は、その自己資金「0」円から始められる不動産投資のチラシによる失敗した方の体験談です。

 「チラシをもらってすぐに業者に話を聞きに行き、元々物件が気に入ったこともあり、話がどんどん進み、金融機関にローンの事前申請までしました。2日後に担当者から事前申請が通ったとの連絡があり、その週末に契約をしてしまいました。契約後仲介手数料などの諸経費はローンの対象外になることそのとき初めて知りました。貯金が無かったので、結局親からお金を借りて払いました。
金融機関から融資を受けるにしても、物件価格以外の費用はローンに組めず、結果的に全くの自己資金0円ではないこと勉強になりました。」

 この方のようにならないためには、魅力的な話にすぐ飛びつくのではなく、内容をきちんと確認をし、理解した上で判断するようにしましょう。

(2)短返済期間の無理な返済計画による失敗したケース

 不動産購入時融資を利用して購入される方は、できれば短期間で返済したいと思っている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 以下は、短期間の返済期間にして失敗した方の体験談です。

 「私は90%融資可能の魅力に負けて、自己資金も少しありましたので、一棟アパートを購入しました。
当初の家賃収入で返済シュミレーションをしたら、これなら15年で返済可能でしょうとのことで、15年返済の融資を組みました。1年目は滞りなく順調に返済しましたが、2年目になり購入後満室から空室が出るようになり、当初予定していた収入ができなくなりました。また、アパートの修繕も予定より多くなり、所得税、住民税なども高くなり、出費が増える一方でした。アパートからのキャッシュはほとんど残らない状態が続き、さらに資金繰りが苦しくなりました。購入してわずか3年で泣き泣き手放すことになりました。
もっと長い期間で無理の無い返済計画を立ててればよかったと深く反省しました。」

 この方のようにならないためには、返済計画をきちんとシュミレーションし、リスクなども考慮した上での返済期間の設定が大事と言えるでしょう。

3、確認不足による失敗

 不動産を購入する時に、専門知識もそうですが、確認しなければいけない事項がたくさんあります。

資料いっぱい渡されたけど、どんな事項を確認しなければいけないのかが分からない。説明を受けたけど、あまり理解していなかった。という方たくさん居るのではないでしょうか。

今回はそのような失敗をした方たちの失敗談を紹介しますので、是非読んで頂き、同じような失敗を繰り返さないようご参考になれたら幸いです。

(1)管理費・修繕積立金の滞納による失敗したケース

 管理費・修繕積立金は普通支払っている費用だと思われる方は多いでは無いでしょうか。

以下は事前確認不足により、その管理費・修繕積立金を滞納した物件を購入し失敗した方の体験談です。

 「物件購入3ヶ月後に、マンション管理会社から管理費・修繕積立金滞納金約60万を支払ってくださいとの通知が届きました。なんと、この物件の前のオーナーは転勤でずっと海外にいたので、その期間中全くお支払いしなかったです。
管理会社に交渉をしましたが、管理会社は事前に「重要事項に関わる調査報告書」を提供して、その中にマンション全体、そしてこの物件に関する管理費・修繕積立金の滞納金額も明記してあるので、知らなかったのは自分の責任だと言われました。
再度書類を見直し、確かに明確に記載がありました。仕方なく滞納金を支払うことにしました。
業者からいろんな書類を渡されたけど、そのままにしてしまい、あまり中身についてもきちんと確認しなかった失敗でしたね。」

 このケースのようにならないためには、業者から渡された資料の中身をきちんと確認することが大事と言えるでしょう。

(2)長期間賃貸の利回りを信じて失敗してしまったケース

 長期賃貸中の物件は、空室になるリスクが低い、いい物件だと思われる方は多いではないでしょうか。

 以下は長期間賃貸中の物件を購入した方の失敗した体験談です。

 「ある築18年で、表面利回りなんと8%超えの物件に出会い、立地、最寄り駅からの距離などの条件も良く、すぐに物件を購入することにしました。
物件購入1年経った頃に、当時の入居者から退去の連絡があり、すぐに新しい入居募集をかけました。管理会社から提示された募集賃料はなんと今までの賃料より1万円も下がっていました。理由を聞いたところ、前の方は長く住んでいたので、賃料は当時の相場金額でした。今は周辺に築浅マンションの競合が多く、賃料設定で差をつけないと入居者が決まらないとのことです。結局1万円安い賃料でもなかなか入居者が決まらず、当初の家賃より15,000円も安くなった所でやっと決まりました。
物件購入時、高利回りだけに目が行ってしまい、長期間の賃貸だったこと全く確認をしなかったです。もう少し冷静になり、賃貸期間もきちんと確認をすれば、このような失敗にはならなかったことに反省しました。」

このケースのようにならないためには、最新の家賃相場を確認することが重要といえるでしょう。

(3)修繕積立金の値上げにより失敗したケース

 マンションの築年数が古くなるにつれ、修繕積立金が値上げするとのことは皆さんよくご存知の事だと思いますが、しかし、その金額が一気に上げられると困る方は多くいらっしゃるではないでしょうか。

 以下は修繕積立金が値上げして失敗した方の体験談です。

 「予算の関係上で、私は築年数少し古い30年のマンションを購入しました。
築年数の割に、立地が良かったことで、賃料もとれており、利回りの高い投資物件が購入できたことに喜んでいました。
購入して半年後に、管理会社から修繕積立金が来月から値上げしますとの通知が届きました。その金額は今までのより7,000円も高くなっていて、そうするとコストが高くなり、利回りもどんと下がってしまいます。
そんなの聞いてないよと当時の仲介業者に電話をしたら、物件購入時に渡した「重要事項に関わる調査報告書」に書いてありますよと言われ、確認をしたら、確かに書いてありました。
そのときに渡された書類をすぐきちんと確認すれば、今回の失敗は防げたのかもしれないと後悔しました。」

 このケースのようにならないために、事前に確認すべきポイントを押さえることが重要といえるでしょう。

(4)相場より高価格の購入による失敗したケース

 売買価格が値下げするとの情報を見た時に、購入したいと少し衝動的になりませんでしょうか。

 以下は値下げした物件を購入し失敗した方の体験談です。

 「不動産を購入したのは、ポストに入っていた一枚のチラシがきっかけでした。
物件はターミナル駅から徒歩10分の好立地で、築10年の築浅マンションでした。「価格を下げいたしました」という書き出しに惹かれ、早速問い合わせをし、値下げしたというお得感もあり、ほとんど迷いなく、購入しました。
事情があって、物件購入わずか2年で売却することになりました。業者から提示された売却価格は、なんと購入時より20%も下がっていました。わずか2年でこんなに下がるのかと思っていたら、私が購入した金額が高かったようです。
実はそのとき物件がとても気に入ったこともあり、さらに「値下げした」という言葉に大変魅力に感じ、相場など全く知らずに購入を決めたのです。得した気持ちでいい物件が買えたと喜んでいたが、実は大損をしていました。高い勉強料でした。」

 この方のようにならないために、魅力的な言葉に惑わされずに、きちんと相場価格など情報収集をしてから購入するようにしましょう。

4、コスト削減による失敗

 投資の場合は、できるだけコストを抑えて利益を多く出したいと思う方が多いでしょう。

しかし、そのコスト削減が不適切な場合は、逆に失敗してしまうケースもあります。

今回はそのコスト削減によって、失敗してしまった経験談を紹介したいと思います。

(1)自己管理での家賃滞納で失敗したケース

 不動産を購入後、自分で管理するか賃貸管理会社に管理を任せるかで迷われる方は多いのではないでしょうか。

以下は自分で管理した際の家賃滞納により失敗した方の体験談です。

 「物件購入時もう既に3年ほど入居していた方がおり、特にトラブルもない状況でした。
投資会社の担当から、入居者との管理など、家賃代行システム是非ご利用してほしいとのお話がありましたが、今までトラブルもなく、順調でしたので、毎月家賃の5%の手数料(家賃:80,000円、管理委託費:4,320円)を節約したいという目の前の利益に負けてしまい、賃貸管理は自分ですることにしました。
物件購入6ヶ月後に、入居者からの家賃振込が遅れるようになり、それが3ヶ月程続いたあとに、振込がなくなってしまいました。お電話しても出てくれず、マンションに訪問してもずっと留守状況でした。仕方なく、賃貸管理会社に相談をし、管理契約を結び、対応してもらうことにしました。
原因としては、入居者は仕事がうまくいっておらず、鬱病になってしまったようです。結果としては、連帯保証人が滞納した家賃を払ってくれて、入居者も退去してくれました。
初めから賃貸管理をお願いしていればこんな面倒なことにならなかったと反省しました。今はきちんと賃貸管理会社に賃貸の管理を委託しています。」

このケースのようにならないためには、経費削減も大事ですが、トラブルを避けるためには、専門分野はやはり専門家にお任せしましょう。

(2)サブリース解除による失敗したケース

 空室リスクを避けるために、サブリースにするかどうか迷っている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 以下はサブリースを解約して失敗した方の体験談です。

 「私は駅から徒歩9分、築15年の中古マンションを購入しました。購入時サブリースがついていて、賃料は相場賃料の90%でした。
物件購入の時に、担当者からこの物件なら、賃貸には困らないでしょうから、サブリースではなく、普通の賃貸管理に切換えれば、管理費安くなるし、家賃も相場通りの金額になるので、収入が増えるよという話に乗ってしまい、サブリースから一般の賃貸管理契約に切換えました。
契約切換えて半年後に、入居者から退去の連絡があり、すぐに入居募集開始したのだが、賃貸の閑散期だったこともあり、かなり苦戦をし、結局次の入居者が見つかったのは、退去して4ヶ月後でした。
結局空き部屋だった4ヶ月間は家賃収入無い上に、管理費もかかってしまい、かなりの損失でした。」

このケースのようにならないために、目先の利益を追い求めるだけでなく、空室リスクなどもきちんと考慮して長い目で収支を考えることが大事といえるでしょう。

まとめ 

いかがでしょうか。

上記失敗事例を読んで失敗から学んで頂き、同じ失敗を繰り返さないようにしてもらえれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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