投資用不動産の購入を失敗しないために知っておくべき7つのこと

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Fun house相続税対策やインフレ対策として、投資用不動産を購入される方が増えているようです。

しかし、投資である以上投資用不動産を購入するにはメリットもあればデメリットもあります。きちんと理解した上で購入されることが大切と言えるでしょう。

そこで今回は、

  • 投資用不動産とは
  • 投資用不動産は儲かる?利回りについて
  • 投資用不動産のメリットとデメリット
  • 投資ローンを利用するには?住宅ローンとの違いについて
  • いい投資用不動産を選ぶためのポイント
  • 投資用不動産の探し方
  • いい不動産投資会社を選ぶポイント
  • 投資用不動産購入の流れ

などについて書いていきますので、投資用不動産の購入を検討されている方に参考にしていただけたら幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、投資用不動産とは
2、投資用不動産は儲かる?利回りについて
3、投資用不動産のメリットとデメリット
4、投資ローンを利用するには?住宅ローンとの違いについて
5、いい投資用不動産を選ぶためのポイント
6、投資用不動産の探し方
7、いい不動産投資会社を選ぶポイント
8、投資用不動産購入の流れ

1、投資用不動産とは

(1)そもそも投資用不動産とは?

そもそも投資用不動産とは、言葉の通り投資を目的に購入する土地、マンションなど不動産のことを言います。

(2)不動産の投資方法

不動産を投資する場合、収益を得る方法として大きく以下の2つがあります。

①   キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産が低い価格の時に購入して、景気や需要の変動により価格が上昇した際に高く売却し、その売却益を得る投資方法です。

②   インカムゲイン

インカムゲインとは、毎月安定した家賃収入による利益を得る投資方法です。

今の日本ではインカムゲインによる投資方法が主流になっています。

2、投資用不動産は儲かる?利回りについて

初心者の方だと、不動産投資は年利10%以上のリターンが普通だと思って、儲かる投資だと思われる方がいらっしゃいます。

以下にて不動産投資の利回りの相場についてみてみましょう。

不動産の築年数によって、利回りが変わってくるので分けて説明していきます。

(1)築年数が古いマンションの場合

一般的には、建築してから10年以上の少し建築年数が古いマンションの場合は、本体価格が安くなった分、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件が多く見られます。

しかし、管理費・修繕積立金などのランニングコストが高くなるため、実質利回りは「5〜6%」が多いでしょう。

(2)築浅マンションの場合

一方、建設してから10年未満の築浅マンションの場合、本体価格が高い分利回りは低くなり、表面利回りは「6〜7%」の物件が多いです。

ただ、管理費・修繕積立金などのランニングコストは築年数が古いマンションに比べ安く設定されている事が多いので、実質利回りは「4〜5%」の物件が多いようです。

なお、利回りの計算方法や利回りが高い投資用不動産の探し方など詳しい内容については「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみてください。

3、投資用不動産のメリットとデメリット

続いて、投資用不動産のメリットとデメリットについてみてみましょう。

(1)投資用不動産のメリット

まず、投資用不動産のメリットについて書いていきます。

投資用不動産は大きく以下のようなメリットが挙げられます。

  • 安定した不労所得が得られる
  • 高利回りが期待できる
  • 相続・贈与税対策として有効である
  • 生命保険の代わりになる
  • 少額自己資金から始められる
  • 節税効果がある
  • 私的年金の確保ができる

内容については、詳しく「不動産投資で迷っているあなたが知っておくべき7つのメリット」にてご参照ください。

(2)投資用不動産のデメリット

一方、投資用不動産のデメリットはどうでしょう。

具体的には以下のようなデメリットが挙げられます。

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 金利上昇リスク

など。投資用不動産のリスクについては「不動産投資において失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」にて詳しく書いてありますので、参考にしてみてください。

4、投資ローンを利用するには?住宅ローンとの違いについて

投資用の不動産を購入するにあたって融資を利用したいと考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

では、不動産投資ローンについて詳しくみてみましょう。

(1)不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

まず、不動産投資ローンは住宅ローンとの違いについてみてみましょう。

大きく以下のような違いが挙げられます。

  • 貸付の目的が違うことから、審査基準が違う
  • 住宅ローンと比較して審査が厳しい
  • 住宅ローンの金利より高く設定されている

など。

つまり、投資ローンを受けるには住宅ローンと比較して、審査基準や条件などは厳しくなっていると言えるでしょう。

(2)不動産投資ローンのメリットとデメリット

①   不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンを利用するにあたって、どんなメリットがあるでしょう。

大きく以下の2つのメリットが挙げられます。

  • レバレッジを効かせられる
  • 自分のお金が貯まるのを待つことなく不動産投資を始められる

など。

②   不動産投資ローンのデメリット

一方、現金で購入する場合と比較し、大きく以下の4つのデメリットが挙げられます。

  • 売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある
  • 空室によりローンの返済が厳しくなる
  • 万が一収入がなくなり返済ができなくなる可能性がある
  • 金利上昇により月々の返済が厳しくなる可能性がある

など。

なお、不動産投資ローンの借入金利、借入できる金融機関などその他の詳しい情報については、「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」にて書いてありますので、参考にしてみてください。

5、いい投資用不動産を選ぶためのポイント

投資用不動産は、毎月の家賃収入から収益を得ることが目的であるため、空室になりにくく収益を維持できる物件を選ぶことが大切と言えるでしょう。

具体的には以下のような点がポイントとなります。

  • (1)立地、利便性がいい
  • (2)管理・メンテナンスがきちんとされている
  • (3)時代の流れに合った設備・仕様がある
  • (4)高利回りが期待できそうな物件

など。詳しい内容については「優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと」をご参照ください。 

6、投資用不動産の探し方

投資用不動産を検索するには、インターネットにて「投資用不動産」などのキーワードを入力すれば、数多くのサイトが出てきます。

以下投資用不動産の掲載件数が多い3つのサイトをピックアップしましたので、参考にしてみてください。

(1)健美家

スクリーンショット 2014-08-29 16.58.09
http://www.kenbiya.com/

(2)楽待

スクリーンショット 2014-08-29 16.57.01 
http://www.rakumachi.jp

(3)三井不動産リアルティ 投資用不動産サイト

スクリーンショット 2014-08-29 16.59.31
http://www.rehouse.co.jp/ 

7、いい不動産投資会社を選ぶポイント

いい投資用不動産を購入するには情報収集が非常に大切だと言われています。情報収集をするためにはいい不動産会社を選んでそこから収集することがポイントとなります。

実際、いい不動産投資会社であれば、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、投資プランを提案してくれたり、その他条件のいい物件の情報を迅速に教えてくれたりします。

しかし、数多くある不動産投資会社の中で、信頼できるいい不動産投資会社をどのよう探せばいいかと悩んでいる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

信頼できる会社か否かについて、HPから判断できる情報として以下のポイントが挙げられます。

  • 資本金
  • 従業員数
  • 入居率

以下のサイトで厳選された不動産投資会社の資料を無料で一括で請求できます。

利用特典もあるので、不動産投資会社を探されている方は是非利用してみて下さい。

■ 不動産投資 一括比較


http://lp.jutapon.com/

また、上記の基準を踏まえて以下3社の不動産投資会社をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

(1)住友不動産

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http://www.sumitomo-rd.co.jp/

(2)ランドネット

スクリーンショット 2014-08-25 11.24.10
http://landnet.co.jp/

(3)株式会社シノケンハーモニー

スクリーンショット 2014-08-25 11.07.33
http://www.fudosantoushi.jp/

なお、不動産投資会社は詳しく「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。

8、投資用不動産購入の流れ

実際に、投資用不動産を購入する場合の流れはどうでしょう。

大きく以下のような流れになります。

  • (1)予算決め
  • (2)物件条件を決める
  • (3)不動産会社を選ぶ
  • (4)現地確認
  • (5)買付け証明書を提出
  • (6)不動産会社から重要事項の説明を受ける
  • (7)売買契約を締結する(手付金を支払う)
  • (8)(融資を受ける方のみ)住宅ローン審査を受ける
  • (9)決済をし、物件の引き渡し

詳しい内容については「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」をご参照ください。

まとめ

今回は投資用不動産の購入について書きましたが、いかがでしたでしょうか。きちんと不動産投資のメリット、デメリットを知った上で購入するようにしましょう。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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