不動産鑑定とは?不動産の鑑定評価について知っておきたい6つのこと

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インテリビジネスマン不動産の売却や相続などをする際に、不動産の正確の価値を知るために、不動産の鑑定評価を考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、不動産の鑑定の流れや不動産の鑑定を依頼する際の費用などについて詳しくない方も少なくないでしょう。

そこで今回は、

  • 不動産鑑定とは
  • 不動産鑑定評価の方式
  • 不動産鑑定価格形成の要因
  • 不動産鑑定の費用は?
  • 不動産鑑定の流れ
  • 無料で利用できる簡易査定サイト

などについて書いてありますので、不動産鑑定を検討される際のご参考になれば幸いです。

もし、この記事をお読みの方の中に「数多い不動産売却査定サイトがある中でどのサイトを利用したらいいのだろう」と悩まれている方がいらっしゃいましたら、以下の「不動産を損せずに売却するなら?オススメ不動産売却査定サイト10選」の記事をご参照下さい。

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目次

1、不動産鑑定とは

2、不動産鑑定評価の方式

3、不動産鑑定価格形成に影響する要因

4、不動産鑑定の費用は?

5、不動産鑑定の流れ

6、無料で利用できる簡易査定サイト

1、不動産鑑定とは

(1)不動産鑑定とは?

そもそも不動産鑑定とは、不動産鑑定士が地域分析や個別分析などをし、その不動産の最も適用した鑑定評価手法で鑑定した内容に対し、専門的な判断を加味して、不動産鑑定評価額を決定することを言います。

(2)どんな場合にお役に立つ?

一般的には、不動産の鑑定評価は以下の場合に使われています。

  • 不動産の売買
  • 不動産による財産分与
  • 不動産の相続
  • 不動産の贈与

など。

(3)不動産の鑑定評価をすることができる者は?

不動産の鑑定評価ができるのは、「不動産鑑定士」という国家資格を取得した専門家のみとなります。

2、不動産鑑定評価の方式

不動産鑑定評価をする際、大きく以下の3つの鑑定方法が使われています。

  • (1)取引事例比較法
  • (2)収益還元法
  • (3)原価法

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら、他の取引事例の価格をベースに、

  • 市場全体の動向
  • 取引の時期

などを踏まえて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する方法です。

不動産の査定価格を算出するにあたり、最も基本的な査定方法として使われています。

(2)収益還元法

①収益還元法とは

収益還元法とは対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)し、査定価格を算出する方法です。

投資不動産の査定価格の算出において多く使われている方法です。

②収益評価の計算方法

収益価格を算出するには、以下の2つの方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF方法

では、それぞれについてみてみましょう。

ー 直接還元法 ー

直接還元法は、通常1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を求める方法です。

以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」

例えば、以下の条件の物件の収益価格を計算してみましょう。

【物件情報】

  • 家賃:180万円/年
  • 諸経費:35万円/年
  • 還元利回り:5%

収益価格=(180万円−35万円)÷5%=2,900万円

ー DCF方法 ー

DCFは、「Discounted Cash—Flow」の略で、以下の2つの価値の合計を求める方法です。

  • 対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの
  • 所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したもの

直接還元法より予測の精度は高いと言われていますが、計算が複雑になっています。

DCF法については、詳しく国土交通省の「不動産評価基準」の第7章をご参照ください。

なお、収益評価価格について詳しく「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。

(3)原価法

①原価法とは

原価法とは、対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに、建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われている方法です。

②原価法の計算方法

原価法は以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産価格=再調達原価−減価修正」

建物の構造によって単価や法定耐用年数が異なりますが、例えば、以下の条件の建物の価格を算出してみましょう。

  • 構造:木造
  • 建築年数:11年
  • 延べ床面積:200㎡

【計算】

15万円×200㎡×(11÷22)=1,500万円

原価法の計算方法について詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。

なお、不動産鑑定評価の方式について詳しくは「不動産の売却に備えて知っておきたい3つの査定方法について」をご参照ください。

3、不動産鑑定価格形成に影響する要因

上記で紹介した不動産鑑定評価の方式で不動産鑑定評価をする際に、以下の3つの要因も考慮し、最終的に価格が算出されます。

  • (1)一般的要因
  • (2)地域要因
  • (3)個別的要因

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因のことを言います。

例えば、

  • 対象不動産の地理の位置関係
  • 建築様式等の状態
  • 税負担の状態
  • 土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態

など。

(2)地域要因

地域要因とは、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因を言います。

大きく以下のような地域が挙げられます。

  • 宅地地域
  • 商業地域
  • 工業地域
  • 農地地域
  • 林地地域

など。なお、地域転換された場合、転換前の地域の地域要因を重視し評価されます。

(3)個別的要因

個別的要因とは、その不動産に個別性が生じさせ、その価格を個別的に形成する要因を言います。

土地と建物で別々にみてみましょう。

①土地の場合

土地の場合は以下のような個別的要因が挙げられます。

  • 地盤
  • 接道状況
  • 交通施設との距離
  • 隣接不動産等周囲の状態
  • 情報通信基盤の利用
  • 埋蔵文化財の有無
  • 土壌汚染の有無

など。

②建物の場合

建物には以下のような個別的要因が挙げられます。

  • 建築年数
  • 面積、高さ、構造など
  • 設計、設備などの機能性
  • 耐震性
  • 維持管理の状態

など。

4、不動産鑑定の費用は?

不動産鑑定を不動産鑑定士に依頼する場合の費用は気になるところでしょう。

一般的には、対象不動産の広さや鑑定の目的によって課金制度も異なりますので、一概には言えませんが、10万〜15万からが相場となります。

5、不動産鑑定の流れ

では、実際に不動産鑑定をするにあたっては大きく以下のような流れとなります。

  • (1)不動産鑑定事務所に事前相談をする
  • (2)不動産鑑定事務所を選定する
  • (3)不動産鑑定の申込みをする
  • (4)対象不動産を確認する
  • (5)対象不動産の資料を収集する
  • (6)鑑定評価作業を行う
  • (7)不動産鑑定評価書の納品

では、順番にみていきましょう。

(1)不動産鑑定事務所に事前相談をする

不動産鑑定を依頼する前に数社の不動産鑑定事務所に相談し、

  • 鑑定の流れ
  • 費用

などについて比較してみるといいでしょう。

初回は無料で相談してもらえる事務所が多いので、ぜひ利用してみてください。

なお、不動産鑑定事務所を探される際に、インターネットにて「不動産鑑定」などのキーワードにて検索する事が出来ます。

(2)不動産鑑定事務所を選定する

不動産鑑定事務所を選ぶ際に、以下のようなポイントで選ぶといいでしょう。

  • 不動産鑑定の実務経験は豊富か
  • お客様の状況によって適切な提案ができているか
  • 聞く耳を持たずに不動産鑑定を薦めているか
  • 不動産鑑定評価の報酬は妥当であるか

など。

これらの基準を踏まえて以下にて3つのサイトをピックアップしましたので、参考にしてみてください。

①(社)日本不動産鑑定協会

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www.fudousan-kanteishi.or.jp

②東京都不動産鑑定士協会

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http://www.tokyo-kanteishi.or.jp/index/

③フィンテックグローバル鑑定(株)

スクリーンショット 2015-04-13 13.59.22
http://www.fg-k.com/

(3)不動産鑑定を申込みする

上記のポイントで不動産鑑定事務所が決まりましたら、委託契約を結び、正式に鑑定を依頼します。

(4)対象不動産を確認する

対象不動産を現地調査し、法務局や市区町村などの官公庁にて不動産に関してさらに細かく調査を行います。

(5)対象不動産の資料を収集する

上記調査によって収集した資料を整理します。

大きく以下の3つの種類に整理をします。

①確認資料

登記簿謄本、公図実測図、位置略図など

②要因資料

一般資料、地域資料、個別資料など

③事例資料

取引事例、賃貸事例など

(6)鑑定評価作業を行う

資料が揃いましたら、不動産鑑定をする目的に合せて、上記「2、不動産鑑定評価の方式」で紹介した鑑定方式を選定し、鑑定作業を行います。

大きな作業の流れは以下のようになっておりますので、参考にしてみてください。

不動産鑑定評価の手順
出典:日本不動産研究所

(7)不動産鑑定評価書を受け取る

鑑定を行った不動産鑑定士から不動産鑑定評価書の説明を受け、問題が無ければ不動産鑑定書を受け取ります。

6、無料で利用できる簡易査定サイト

不動産鑑定するには、不動産のより正確な価値を調べてもらうことができるメリットがある反面、費用が高く、日数もかかるというデメリットも挙げられます。

(1)全国地価マップ

土地に関しては、国土交通省が毎年不動産鑑定士より鑑定を行い、その結果を「全国地価マップ」から調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)無料にて利用できる簡易査定サイト

無料にて利用できる不動産の簡易査定サイトにて不動産の価値を調べる事もできます。

以下にて利用者数が多い3つのサイトをピックアップしました。短時間で無料にて査定金額がわかるので、ぜひ利用してみてください。

① HOME4U

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②スモーラ

近隣の物件の相場を確認することが可能なので、周辺の物件相場も把握したい方にオススメ!!

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  • 全国エリア

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③イエイ

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ソニー不動産

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なお、不動産査定の種類や査定価格の仕組みなどについては、詳しく「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」にて確認してみてください。

まとめ

【HOME4U】ビッグバナー一括査定で価格を比較⇒

今回は不動産の鑑定評価について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


皆様からのコメント

  1. 廣田伸二 さんは書きました:

    熊本の震災マンションです。構造上に問題は有りませんが、共有部分の壁の亀裂、外壁のタイルの亀裂と剥落等が生じております。震災前後における価値の損失を雑損控除出来ますが、鑑定評価の費用がどの程度に
    なるのかを知りたくお尋ねしました。
    11階建、共同住宅1棟、総戸数32戸、建築面積398㎡、延べ床面積2,706㎡
    また、1棟の共有部の損失額が分かったら、持ち分に応じて個人の損失額を割り出すという方法でよろしいのでしょうか。
    よろしくお願い申し上げます。

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