マンション購入時の注意点とは?失敗しないために知っておくべき3つのこと

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タワーマンション近年、低金利政策や充実した税制優遇などの実施よってマイホームの購入を検討される方が増えているようです。

 しかし、マンション購入にあたってはいくつか注意点があります。ものの失敗しないマンション購入のためにはきちんとリスクを認識しておくことが重要です。

 そこで今回は、

  • マンション購入する際の注意点
  • 持ち家VS賃貸

などについて書いていきます。これからマンション購入を検討されている方に参考にして頂けたら幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、マンション購入時の注意点とは?

2、いいマンションを探すには?

3、持ち家VS賃貸

1、マンション購入時の注意点とは?

c新築でも中古マンションでも、いいマンションを購入ができるよう購入時の注意点を見てみましょう。

大きく以下の4つの注意点が挙げられます。

  • (1)資産価値の落ちにくいマンションを購入する
  • (2)無理のない住宅ローン設定で購入する
  • (3)ランニングコストをきちんと認識する
  • (4)低収入で購入できるマンションを避ける

では、具体的に見ていきましょう。

(1)資産価値の落ちにくいマンションを購入する

一生住むつもりで購入したとしても、転勤、転職など生活スタイル変更によりマンションを売却することが考えられます。

売却するタイミングにもよりますが、希望価格での売却ができず、残債が残ってしまった場合は、次の住宅とダブル出費になる可能性があります。

従って、売却のことも考えて、資産価値の落ちにくいマンションを選ぶことが大切と言えます。

では、資産価値の落ちにくいマンションとはどんなマンションでしょう。

以下の3つの条件が挙げられます。

  • ①   立地がいい
  • ②   管理状況がいい
  • ③   規模の大きい物件

では、順番に見ていきましょう。

①   立地がいい

立地のいい物件は、売却にしても賃貸にしても用途変更に対応しやすいと言えます。

立地を決める際に、

  • 駅から徒歩10分以内
  • 人気のあるエリア

などから選ぶといいでしょう。

ちなみに、みんなが選んだ「住みたい街ランキング」2014年度版が発表されていますので、人気のあるエリアを参考にしてみていかがでしょう。

②   管理状況がいい

価値の高いマンションを維持するには日頃の管理が大切と言われています。

築年数が同じマンションでも、ほとんど手入れされていないマンションと比べ、共有部の掃除、エレベーターなどの設備の定期点検をきちんとしているマンションの方の価値が圧倒的に高くなります。

③   規模の大きい物件

規模の大きいタワーマンションなどは共有部分が充実しており、商業施設を併設している場合も多いので、人気が高く評価も高いです。

また、修繕積立金も規模が大きい物件では一人一人の負担が少なくなり、途中から修繕一時金を徴収されることも少ないと言われています。

例えば、以下のような規模の大きいマンションを参考にしてみてください。

・  ワールドシティタワーズ

http://www.sumitomo-latour.jp/

・  クラッシィハウス芝浦

http://www.classy-club.com/

・  パークホームズ豊洲ザレジデンス

http://www.31sumai.com/

(2)無理のない住宅ローン設定で購入する

一般的には、住宅ローンは年収の7倍まで融資受けられると言われています。

例えば、サラリーマンの方で、年収500万円の場合、フルローンで3,500万円借りられるという目安になるでしょう。

しかし、借入限度ギリギリで変えるマンションを選ぶべきではなく、もう少し余裕ある価格のマンションにするべきでしょう。

なぜなら、現在はかなりの低金利時代ですが、返済期間中に金利上昇する可能性が十分考えられますので、途中で支払いが困難とならないよう、月々返済できる上限額をきちんと認識した上で、シミュレーションし住宅ローンを設定しましょう。

以下のサイトにて、無料にて複数の金融機関に一度で審査申込が出来ますので、ぜひ利用してみてください。

住宅本舗

スクリーンショット 2015-04-03 18.41.46
http://step.jutapon.com/

一方、「自営業」や「派遣・契約社員」、「転職したばかり」で収入が不安定な方でも、利用可能な住宅ローンをピックアップしましたので、参考にしてみてください。

イオン銀行住宅ローン

スクリーンショット 2015-06-08 18.31.50
http://www.aeonbank.co.jp/

(3)ランニングコストをきちんと認識する

マンションを所有すると、住宅ローンの返済の他には、

■  毎月

  • 管理費・修繕積立金
  • (車を所有する方は)駐車場

■  毎年

  • 固定資産税・都市計画税

などのランニングコストがかかります。したがって、住宅ローンのシミュレーションをする際に、毎月の出費には返済額だけではなくランニングコストも入れて返済額を決めるといいでしょう。

(4)低収入で購入できるマンションを避けるべき

低収入でも購入ができるマンションに住む方々には、年収が低く職業が不安定な方がいることが考えられます。

マンションは運命共同体です。つまり、あなたが問題なく返済をしていくことができても、他の部屋の人が返済困難となって破綻した場合、マンションの資産価値に影響が出る可能性が高いです。

また、売却がうまくいかず、破綻期間中に管理費や修繕積立金が滞納してしまうと、マンション全体の管理や先々の修繕にも影響が出る可能性があります 。

したがって、低収入でも購入ができるマンションはきちんと検討すべきだと言えるでしょう。

2、いいマンションを探すには?

以上のマンション購入時の注意点を踏まえて、予算、エリアなどの条件を決めてマンションを選ぶようにしましょう。

探し方としては、インターネットで「マンション 購入」というキーワードを検索することができます。

以下物件数が多い3つのサイトをピックアップしましたので、参考にしてみてください。

(1)SUUMO

スクリーンショット 2014-09-24 15.24.24
http://suumo.jp/

(2)三井のリハウス

スクリーンショット 2014-09-24 15.25.39
http://www.rehouse.co.jp/

(3)HOME’S

スクリーンショット 2014-09-24 15.26.34
http://www.homes.co.jp/

3、持ち家VS賃貸

Deciding Whether To Buy Or Rent持ち家にも賃貸にもそれぞれのメリットとデメリットがあります。また人の考え方も違いますので、持ち家派と賃貸派の主張は、いつも平行線を辿りばか

りで、なかなか決着がつけられないのです。

今回は持ち家と賃貸について以下の3つの面で比較してみましょう。

  • (1)資産形成
  • (2)ランニングコスト
  • (3)環境変化時の対応

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)資産形成

持ち家は住宅ローンの返済、賃貸は家賃ということでそれぞれ毎月の支出があります。

しかし、同じ支出でも大きな違いは、持ち家の場合は住宅ローンの支払が終われば完全に自分の資産になるに対し、賃貸の場合いつまで支払っても他人の資産です。

資産形成という面ではもっとも大きな違いと言えるでしょう。

(2)ランニングコスト

持ち家も賃貸もランニングコストがかかります。

持ち家は、毎月、住宅ローンの返済の他に管理費・修繕積立金、車を持っている方は駐車場の費用もかかります。また、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。

一方、賃貸の場合は、家賃と2年ごと契約更新時の更新料以外ではほとんどランニングコストはかかりません。

持ち家か賃貸の判断にあたっては、ランニングコストの総額と内訳に注意する必要があるでしょう。

(3)環境変化時の対応

転職、失業など様々な理由により生活スタイルに変更があった場合、持ち家より賃貸の方が柔軟に対応できると言えるでしょう。

持ち家の場合は、タイミングにもよりますが、売却するには希望通りの金額で売却が出来なかったり、賃貸に出すのにもすぐに出せない場合が考えられます。

また、売却はできたが、借金が残ってしまい、次の住宅との支出が重なる可能性があります。

一方、賃貸の場合は引っ越ししなければならなった段階で、今の賃貸物件を解約してもっと安い物件を探したりなど新たに物件を探せばいいのです。

その意味で、賃貸の方が持ち家の場合に比較してリスクが低いといえるでしょう。

まとめ

今回はマンション購入時の注意点について書きましたが、いかがでしたでしょうか。マンション購入を検討する際にご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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