新築アパート経営したい方必見!事前に知っておきたい8つのこと

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新築アパート経営この記事お読みの方には、新築アパート経営を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 しかし、経営してみたいものの、中古アパートと比較した新築アパートのメリットやデメリット、アパート経営をする前に知っておきたいことなどについてあまり把握していない方も多いでしょう。

 新築アパート経営を成功させるには、事前にきちんとした情報を得ておくことが重要です。そこで今回は、

  • アパート経営とは
  • 中古アパート経営と比較した新築アパート経営のメリット
  • 中古アパート経営と比較した新築アパート経営のデメリット
  • 土地活用による新築アパート経営
  • アパート経営をする前に知っておきたいこと
  • 投資新築アパート物件を探すには?
  • アパート経営は節税できる?
  • 不動産所得の確定申告について

などについて書いていきます。新築アパート経営を検討されている方にご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、アパート経営とは

2、中古アパート経営と比較した新築アパート経営のメリット

3、中古アパート経営と比較した新築アパート経営のデメリット

4、土地活用による新築アパート経営

5、アパート経営をする前に知っておきたいこと

6、投資新築アパート物件を探すには?

7、アパート経営は節税となる?

8、不動産所得の確定申告について

1、アパート経営とは

アパート経営とは、アパートの所有者が各部屋を入居者に貸すことによって、毎月に賃料収入を得るという不動産投資の一種です。

2、中古アパート経営と比較した新築アパート経営のメリット

投資金額や収益などが異なるため、新築アパートにするか、中古アパートにするかで迷われている方も多くいらっしゃるでしょう。

以下にて中古アパートと比較した新築アパートのメリットを挙げてみましたので、参考にしてみてください。

(1)担保力が高い

中古アパートと比較して、新築アパートは担保力が高いとされます。そのため、融資額は頭金ゼロ円近く、いわゆるフルローンで融資を受けることができる場合が多いようです。

(2)高い家賃でも比較的入居者が決まりやすい

賃貸の場合、新築に住みたいと思っている方が多いです。

従って、同エリアの中古物件と比較して少し家賃が高くても入居者が決まりやすい傾向があります。

(3)修繕などのコストが抑えられる

一般的には、アパートは10年ごとに一回大型修繕を行う必要があると言われています。

新築アパートの場合、購入後10年間は設備の修理や建物の修繕などのメンテナンスのコストを抑えることができます。

(4)初期費用で仲介手数料の節約ができる場合がある

新築アパートの場合、不動産仲介業者ではなく、開発業者が直接販売する場合が多く、仲介手数料(物件価格の3%が相場)がかかりません。

例えば、売買価格が1億円の新築アパート物件を購入する場合、同額の中古物件を購入する場合と比較して300万円(税別)の仲介手数料を節約することができます。

3、中古アパート経営と比較した新築アパート経営のデメリット

一方、中古アパート経営と比較して新築アパート経営は以下のようなデメリットがあります。

(1)初期費用が高い

中古アパートと比較して、新築アパートの建物の評価が高いことから、中古アパートより購入価格が高くなる場合が多いです。

従って、初期費用は比較的高額となる傾向があります。

(2)利回りが低くなる

中古アパートは本体価格が安い上、家賃もほとんど変化なく安定していることから、新築アパートより利回りが高くなるケースが多いです。

東京23区の中古アパートの平均利回りが「8〜10%」に対して、新築アパートは「6.5〜7.5%」が相場になっています。

4、土地活用による新築アパート経営

平成27年の相続税法の改正により、相続税対策として土地を活用して新築アパート経営を検討される方が増えています。

一般的には、建物は固定資産税評価額(実勢価格の50〜60%)で評価され、土地は路線価の80%で評価されます。

また、投資用不動産を第三者に賃貸することによって、建物の評価額が更に30%控除され、建築費用を融資受けた場合それが負債になり、相続財産はかなり少なくすることができます。

不動産の相続税の詳しい計算については「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみてください。

以上のように相続税対策となるので、土地活用による新築アパート経営には、メリットが多いように見えますが、以下のようなリスクに注意しておく必要があります。 

  • 一括借り上げサービスのリスク
  • 空室リスク

詳しい内容や回避策については「アパート経営のリスクとは?事前に知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

また、新築アパートを建築する際に、

  • 土地の形に合った建物のプランニング
  • 建築費用のコストダウン

などが大切です。

下記サイトは「無料」にてお客様のニーズや目的に合った最適な建築プランなどを提案してくれますので、新築アパートの建築を検討している方はぜひ利用してみてください。

スマイスター 土地活用

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⇒公式サイトはこちら

 

 アパート経営で失敗しないためには、この記事の内容を含めてアパート経営についてきちんと勉強しておく必要があります。この記事をお読み頂いた上でさらに以下の方法できちんと勉強されるとよいでしょう。

  • 本を読み基礎知識を学習する
  • アパート経営経験者のブログを読み経験を参考にする
  • 新築アパート経営セミナーに参加する 

詳しい内容については「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておきたい12のこと」を参考にしてみてください。

6、投資新築アパート物件を探すには?

 投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報は更新ペースが遅く、掲載されている物件に問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

 それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

 以下にて、新築アパートの投資物件を取り扱う不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)アイケンジャパン

スクリーンショット 2016-03-04 16.20.25

⇒公式サイトはこちら

 

(2)リアライズ・アセットマネジメント

スクリーンショット 2015-11-02 13.57.30⇒公式サイトはこちら

 

7、アパート経営は節税となる?

アパート経営をすることによって、以下の3つの税金を節税できる可能性があります。

  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税

具体的な計算方法について詳しくは「アパート経営の節税に関して知っておきたい4つのこと」を参考にしてみてください。

8、不動産所得の確定申告について

アパート経営による家賃収入は、不動産所得として確定申告を行う必要があります。

不動産所得の確定申告をする際に必要な書類や流れについて詳しくは「確定申告時知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」を参考にしてみてください。

まとめ

今回は新築アパート経営について書きましたがいかがでしたでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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