• 不動産投資
  • 2017/1/31

マイナス金利とは?上手に利用して不動産投資を大成功させる方法

2016216日、スウェーデンやスイスに続き、日本も「マイナス金利」が導入されました。

 マイナス金利政策とは、簡単に言えば、今まで民間銀行が日本銀行に預けている当座預金に対して「0.1%」利息がついたものが、一部の預金に対して「0.1」とマイナス金利になり、民間銀行から日本銀行に金利を支払う仕組みになりました。

 マイナス金利の実施は、お金を預けている民間銀行に対して、「預ける余剰金があるのなら、そのお金を融資などに活用して、世の中にお金を回して欲しい」という政府からのメッセージです。

その影響で、投資信託などの金融商品の運用が難しくなった一方で、低金利融資条件の緩和によって融資がおりやすくなった不動産投資が活発化になってきました。

とはいえ、「マイナス金利だからとりあえず不動産投資をやろう」という考えでは失敗してしまいます。そもそも不動産投資を成功させるポイントをおさえておかなければなりません。例えば、「信頼できる不動産会社の信頼できる担当から良い物件を紹介してもらう」ということです。

そしてそのためには、「良い物件」の見分け方も知っていなければなりません。

逆を言えば、そのように不動産投資を成功させるポイントをおさえておければ、「マイナス金利」という今の状況は不動産投資に適しています

今回は、マイナス金利を上手に利用して不動産投資を成功させるために知っておくべき以下の知識をまとめました。 

  • 「マイナス金利」とは?マイナス金利の仕組みについて
  • マイナス金利がもたらした不動産業界への影響とは?
  • そもそも不動産投資で成功する条件とは?
  • 失敗しないために!賢くマイナス金利を活用して不動産投資をする3つの鉄則
  • マイナス金利は売却のチャンスでもある?

これから不動産投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

なお、不動産投資を始めてみたいものの、なかなか次のステップに踏み出せずに悩まれている方も少なくないでしょう。

その方々のために、『不動産投資の教科書』が無料にて個人面談をご対応しております。ご相談したい方は、「個別相談申込みフォーム」から申し込んで下さい。

1、「マイナス金利」とは?マイナス金利の仕組みについて

まずはマイナス金利の仕組みについてみてみましょう。

(1)そもそも「マイナス金利」とは?

私たちが銀行にお金を預けると、利息がつきますよね?(少ないですが・・・)つまり、タンス預金よりも銀行に預けておいた方が得なのです。

私たちがお金を預けている民間金融機関(民間の銀行など)も、実は日本銀行にお金を預けており、マイナス金利政策が実施されるまでは利息を得ていました。

これがマイナス金利の状況下では、民間金融機関としては、日本銀行に預けていると逆に金利を支払わなければならなくなります。つまり、民間金融機関は日本銀行に預金したままにしておくと損するのです。

出典:日本経済新聞

日本でも、2016216日に「マイナス金利」政策が実施されたことにより、今まで民間金融機関が日本銀行からプラスの金利をもらっていたのに対して、日本銀行に「0.1%」の金利を支払わなければいけないことになりました。

(2)マイナス金利政策の結果どうなる?

政府としては、マイナス金利政策の実施により、民間金融機関について、「日本銀行に預金しておくと損だから①企業②不動産投資する人に積極的に融資して利息を取って利益を出そう」と考えてもらうことを期待しています。

民間金融機関が積極的に融資することで、まずは企業を中心に積極的にお金が流れ、そのお金を企業が事業発展のために活用することで市場全体に流れるお金が増えるという状態になることを政府は期待しているのです。

その過程で、企業が人に投資したり、投資によりさらに利益を出して従業員に還元されることで、結果として給与水準が上がり、各家庭の収入が増えることが想定されています。

なお、マイナス金利は、我々の貯金と直接関連しているわけではありませんが、マイナス金利政策により市場に出回るお金が増えることで景気がよくなることが期待されます。

つまり、マイナス金利政策により、間接的に私達が日常生活で使えるお金が増えるのです。

(3)なぜマイナス金利政策が実施されるの?その目的とは?

マイナス金利を実施する「最終目的」としては、ズバリ「インフレ(物価上昇)」、ひいては景気回復です。 

まず、市場に出回るお金が増えることで商品・サービスに対してお金の価値が下がることで相対的にお金の価値が下がるのでインフレ(物価上昇)となります。

物価が上昇することで商品・サービスの価格が上昇するので、これにより企業の売上・利益が増え、増えた部分が従業員に給与として還元され、個人消費が活発となり、景気回復することが期待されています。

(4)金融機関の動きは?

本来、日本銀行にお金を預けてもお金が減ってしまうなら、民間の金融機関としては積極的に企業や個人に貸し出した方がよいかと思われます。

ところが、政府が考えていたほど市場にお金が出回っていないのが現状です。民間の金融機関が積極的に企業に貸し出ししていないのです。 

①メガバンク

メガバンクは、証券や投資信託などの投資商品が充実していて、日本銀行に支払う金利の部分を穴埋めができることから、無理な融資をするとかえって回収が難しくなり、業績が悪化するリスクがあるとして積極的な貸出が行われていないようです。

②地方銀行などの金融機関

一方、融資金利の収入が収益の相当部分を占めている地方銀行や信用金庫は、マイナス金利の影響を受けて積極的に融資をしている傾向があります。

(5)2017年2月現在のマイナス金利のインフレへの影響は?

先ほどお伝えした通り、地方銀行は積極的に融資している傾向があるものの、メガバンクが積極的な貸出を行っていないため、市場に十分なお金が出回っていません。 

そのため、日銀が当初掲げたインフレ率2%上昇は未だ実現できていない状況です。

2、マイナス金利による不動産業界への影響は?

では、マイナス金利の実施により、不動産業界にはどのような影響があるのでしょうか。

(1)融資を受けやすくなった

マイナス金利により、民間金融機関が積極的に融資に出すという動きの活発化が期待されています。

金融機関(特に地銀を中心に)が積極的に融資することにより、今までと比較して融資が受けやすくなりました。これは自分たちが住む家を購入する時に利用する住宅ローンに限らず、不動産投資ローンにも同じ動きが出ています。

(2)低金利により新築物件の着工数が伸びている

マイナス金利により、新築物件の着工数も急速に伸びています。

国土交通省が201612月に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」によると、首都圏の10月の新設着工住宅数は前年同月と比較して「15.6%増」の28,627戸となりました。

出典:国土交通省「建築着工統計

その内訳として、なんと持家の「5.9%増」に対して、貸家つまり投資物件は「14.7%増」となりました。

つまり、マイナス金利の影響で着工数が増えたのは投資物件なのです。

出典:土地総合情報ライブラリー「不動産市場動向マンスリーレポート」(201612月)

(3)不動産価格が上昇する

金融機関の融資が受けやすくなれば、融資を利用して不動産を購入する人が増えます。需要が増えれば、自然と不動産の価格も上昇します。

下記不動産市場動向マンスリーレポートを見て頂ければ分かりますが、不動産の価格は全体的に上昇傾向で、その中でも最も顕著に上昇しているのはマンションの価格です。

出典:国土交通省「不動産価格指数(住宅)

3、マイナス金利の状況下で不動産投資を成功させるには?

「2—(1)融資を受けやすくなった」で記載した通り、マイナス金利の影響で融資が受けやすくなりました。

だからといって安易な気持ちで不動産投資をしてはいけません。不動産投資を成功させるには、大前提として「資産価値の下がりにくい物件」を選ぶなど、おさえるべきポイントがあるのです。

ここでは、不動産投資を成功させるポイントをまとめています。これらのポイントをおさえた上でマイナス金利の恩恵を最大限活用して不動産投資を成功させて下さい。

(1)賃貸ニーズが高い(借りたい人が多く人気の)物件である

不動産投資で成功するには「物件選び」が最も重要なポイントと言っても過言ではありません。

なぜならば、立地がよくない、賃貸ニーズがない物件は、賃貸に出すにしても、将来転売にしても、借りてくれる人も買ってくれる人もつかないからです。

では、どのような物件は賃貸ニーズの高い物件と言えるのでしょうか。具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • オートロックなどセキュリティが完備している
  • 病院、ドラッグストア、コンビニなど生活環境が整っている
  • 最寄り駅から徒歩10分以内である
  • 通勤・通学に利用しやすい路線である
  • バス・トイレ別など住みやすい間取りである

など。不動産投資に適している物件の選び方について詳しくは「不動産投資の物件選び!失敗しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみて下さい。

(2)イールドギャップが「3%」以上ある

不動産投資においてのイールドギャップとは、投資物件の利回りと融資を利用する時の金利の差のことを言います。

例えば、実質利回りが5%の物件を購入する時に利用する不動産投資ローンの金利が2%の場合、イールドギャップは「5%−2%=3%」となります。

安定収益を得るためには、イールドギャップが3%以上ある物件を選びましょう。少なくとも、2%を超える物件にしましょう。もっとも、今後、変動金利が上昇する可能性があることを考慮すると、やはり3%以上の物件を選びたい所です。

なお、ここで注意して頂きたいのは、イールドギャップの計算に使われる物件の利回りは表面利回りではなく、「実質利回り」となります。

利回りの計算方法について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみて下さい。

また、イールドギャップについて詳しくは「イールドギャップとは?イールドギャップの意味と考え方について」を参考にしてみて下さい。

4、失敗しないために!賢くマイナス金利を活用して不動産投資をする3つの鉄則

上記の通り、マイナス金利政策によって融資が受けやすくなりました。

とはいえ、同じく先ほどもお伝えしたように安易な気持ちで不動産投資をすれば失敗してしまいます。

3、マイナス金利の状況下で不動産投資を成功させるには?」で記載したような良い物件の選び方をおさえておくことはもちろん、加えて「マイナス金利の状況下で不動産投資を成功させるための鉄則」も併せて知っておいて欲しいポイントです。

以下にて、マイナス金利を活用して不動産投資を成功させるために把握しておくべき3つの鉄則をまとめました。

(1)返済能力に見合っていない借り入れに注意

まず最初に注意して頂きたいのは、「金利上昇リスクを織り込む」ということです。

具体的には、マイナス金利政策の影響を受けた低金利でシミュレーションした月々の返済額を基準に、融資額を決めないようにしましょう。シミュレーションをする際には金利上昇もある程度加味したものを作り、そのシミュレーションとの関係で無理のない金額の融資を受けましょう。 

また、シミュレーションを作るにあたっては、不動産の価格が上昇しているわりに家賃相場がそれほど上がっていないことも考慮しましょう。

(2)投資に適していない物件の購入に注意

上記「1−(4)金融機関の動きは?」で記載したように、マイナス金利政策が収支に影響を及ぼしやすい地方銀行や信用金庫は、積極的に融資をしています。

つまり、今まで融資の評価が出なかった物件はマイナス金利の影響で融資が出るようになることもあります。

従って、金融機関から融資が出る物件であれば大丈夫という保証はなく、きちんと自分で投資に適している物件であるかどうかを判断する必要があります。

判断するポイントについて詳しくは「3、マイナス金利の状況下で不動産投資を成功させるには?」を参照にしてみて下さい。

(3)金利上昇に備え繰り上げ返済を忘れない

借入当初は低金利であっても、金利上昇リスクは常につきまといます。金利が上昇してしまえば、毎月の返済額も当然上がってしまいます。従って、金利が上昇して月々の返済が厳しくなる前に、余裕がある範囲で積極的に繰り上げ返済をするようにしましょう。

不動産を購入する際には、何か合った際には途中で繰り上げ返済できるよう、ある程度手持ちの現金を残しておきましょう。

5、マイナス金利は売却のチャンスでもある?

マイナス金利の影響で、融資が受けやすくなり、今が不動産投資を始めるチャンスだと思われている方が多いでしょう。

 一方、不動産の買い手が増えたということは、物件が売りやすい状況でもあります。また、ご存じの通り、安倍政権が誕生してから不動産価格はかなり上昇しました。既に購入金額より査定金額がかなり上昇しているのであれば、売却を検討してもよいでしょう。

投資物件の査定価格は、下記査定サイトにて無料で調べることができます。売却を検討している方はまず物件の市場価値を把握してみましょう。

RE-Guide投資物件サイト

⇒公式サイトはこちら

まとめ

今回はマイナス金利を活用して不動産投資をする際の注意点などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。

マイナス金利政策の実施により、低金利で融資が受けやすくなりました。だからといって安易な気持ちで不動産投資をすれば失敗します。

今回の内容をおさえた上で、マイナス金利を活用して不動産投資を成功させて下さい。

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