• 不動産購入
  • 2017/4/13

住宅ローンと年齢の関係についての真実!住宅ローンの上限年齢は何歳?

住宅ローンの年齢制限について、「いったい何歳まで申し込めるのだろう?」という疑問をお持ちですか?仮に申し込めたとしても、年齢と住宅ローン審査との関係についても気になることは多いのではないでしょうか。

住宅ローンは個人が利用する借り入れとしては最も規模の大きなものだけに、金融機関の審査もそれだけ厳格になります。それゆえに申し込みをする人の年齢も深く関わっているおり、年齢制限や審査との関りは避けられません。

そこでこの記事では、 

  • 住宅ローンと年齢の関係
  • 住宅ローン借り換えと年齢の関係
  • 年齢に対する金融機関の本音
  • 年齢が高い人のための攻略ポイント

 など、さまざまな角度から解説したいと思います。 

1、住宅ローンと年齢の関係

(1)住宅ローンの年齢制限とは?

住宅ローンは個人が長期にわたって返済をすることが前提のローンなので、その審査は慎重に行われます。自動車ローンや学費ローンなどであれば金額は数百万円規模ですが、不動産を購入するための住宅ローンとなると少なくとも桁がもう1つ多くなるので、その分だけ審査が厳格になると考えて良いでしょう。

そのため住宅ローンには、申し込みができる年齢に一定の制限が設けられています。未成年者は申し込みができないので20歳以上であることは当然なのですが、その一方で上限も設けられています。

その根拠については、次項で解説します。

(2)住宅ローンに年齢制限がある根拠とは?

一般的な住宅ローンは返済期間が最長で35年と設定されています。仮に45歳で住宅ローンを借り入れたとすると完済が35年後の80歳となります。さすがに80歳まで住宅ローンの返済を続けるというのは自営業者など定年のない職業であっても現実味に乏しいと感じるのではないでしょうか。その点から、すでに45歳は住宅ローンを借り入れる年齢としてはかなり「高め」と判断されることがお分かりかと思います。

もうひとつ、多くの住宅ローンを利用するにあたって団体信用生命保険(※)への加入が必須となっています。この団体信用生命保険が「80歳までに完済」を条件としているため、そこから35年前となると、この生命保険が設けている条件から見ても45歳が住宅ローンの実質的な上限年齢の目安となります。

※団体信用生命保険…住宅ローンのために設けられた生命保険のことで、返済当事者が万が一亡くなった場合には生命保険でローンの残債が完済されるという仕組みです。

(3)若い人にとっての住宅ローン

若い人にとっての住宅ローンは、まだ収入がそれほど高くなくてもマイホームを購入する手段として有効です。20代で住宅ローンを借り入れた人の35年後を考えると、25歳で借り入れたとしても完済が60歳なので現役世代のうちに完済できる見通しも立ちやすくなります。

そのメリットをいかすために若いうちから住宅ローンの利用を検討する人も多いのですが、おおむねどの金融機関も住宅ローン審査において年齢の下限を20歳としています。そのため、実質上は20歳を超えてから具体的に検討するということになるでしょう。

(4)年齢が高い人にとっての住宅ローン

前項の若い人よりも、むしろ年齢が高い人の方が住宅ローンと年齢との関係に敏感にならざるを得ないでしょう。理由は住宅ローン完済見込みとなる年齢があまり高いと、その時期まで安定した収入があるかどうかが読みづらくなるため完済への不安が残るからです。そのことは審査にも影響するので、年齢が高くなるほど住宅ローン審査に通るのが難しくなっていきます。

また、「1−(2)住宅ローンに年齢制限がある根拠とは?」でも解説したように団体信用生命保険が「80歳までに完済」を条件としているため、金融機関も80歳までに完済できることを実質上の年齢制限としています。そこから住宅ローンの最長返済年数である35年をさかのぼると45歳が上限ということになりますが、これは月々の返済額やボーナス返済などを絡めたり、ローンの返済年数を少なくすることでさらに高い年齢でも住宅ローン借り入れが可能になるので、「45歳を超えたら年齢制限オーバーで100%アウト」というわけではありません。

(5)住宅ローンに通りやすい年齢とは?

住宅ローン申し込み時の年齢について上限と下限について解説しましたが、それでは「審査に通りやすい年齢」というものはあるのでしょうか。これについては金融機関も審査内容を明らかにしていないため、明確なデータはありません。

一般的な認識として、住宅ローンの審査で通りやすい人というのは以下のような人物像です。 

  • 一定の年数以上継続して定職に就いており、安定した収入がある
  • 完済時の年齢がそれほど高齢にならない
  • 心身ともに健康である
  • 過去に借金問題を起こしたことがない(あってもかなり昔である) 

一言で言い換えると、「完済までの返済能力がちゃんと見込める人」であるということです。あとはその優先順位ですが、それについてはやはり「年齢」「勤続年数」「健康状態」などが重視されているようです。この根拠については、「3−(1)金融機関は住宅ローン審査で年齢を重視している」で興味深いデータを交えて解説します。

こうした事情を考慮すると、一定以上の勤続年数を持っている人が多く、年齢的にそれほど高齢ではなく、なおかつ健康状態が良好な人が多い年齢層となると「30代前半」というのが最も審査に通りやすいと見込まれるボリュームゾーンとなります。

ただしこれはあくまでも一般論であり、申込者それぞれの収入や購入する住宅の担保価値なども総合的に審査されるので、あくまでも目安としてお考え下さい。

2、住宅ローンの借り換えにも年齢制限がある

(1)住宅ローン借り換えと年齢の関係

住宅ローン借り換えを検討している人にとって、必ず共通しているのは「すでに住宅ローンを借り入れており、返済途中の人」という点です。住宅ローンの借り入れをしたばかりの人ではない限り、総じて借り換えを検討する人は住宅ローンを初めて借り入れる人よりも年齢が若干高めになるでしょう。

そのため最初の住宅ローン借り入れ時よりも上限年齢に対して敏感になり、いったい何歳までなら借り換えが可能なのかということに関心を持っている方は多いと思います。全体的に最初の住宅ローンよりも検討をする人の年齢層が高いため、その分だけ審査は厳しくなることをまずは押さえておいてください。

(2)住宅ローンの借り換え、50代の壁とは?

住宅ローン借り換えには、「50代の壁」があると言われています。40代では比較的審査に通りやすかったものが、50代になると急に審査に通りにくくなる傾向が見られることから言われているものですが、この場合審査基準を変化させた要素が年齢であると考えるのが妥当でしょう。

実際に住宅ローンを借り換えて金利コストを安くしたいと考える人というのは、ある程度住宅ローンの返済を続けてきた人です。その当時の金利条件が高いので、その後の金利低下のメリットを享受するために借り換えを検討する人がほとんどです。こうした事情を考えると金利条件がまだ現在より高かった時期に住宅ローンを組んだ人が多く、必然的に年齢は40代以上、50代などの人が中心になります。

この年代の人たちがボリュームゾーンになることから、「50代の壁」が強く意識されているのです。 

3、年齢に対する金融機関の考え方

(1)金融機関は住宅ローン審査で年齢を重視している

住宅ローンの審査をする当事者である金融機関は、申込者の年齢についてどう考えているのでしょうか。そのことが如実に表れている国土交通省のデータがあります。これは国土交通省が集計、発表している「民間住宅ローンの実態に関する調査」というデータで、住宅ローンの動向について多岐にわたって詳細に調査をした結果がまとめられています。

この調査結果には「融資を行う際に考慮する項目」というページがあり、その内容は以下の通りです。


出典:民間住宅ローンの実態に関する調査 

ランキング1位、つまり金融機関が最も重視しているのが「完済時年齢」です。その他にも3位に「借入時年齢」「勤続年数」など、申込者の年齢に関りの深いものが軒並み上位に入っていると言って良いでしょう。

この調査は国内の銀行や信用金庫、生命保険会社など住宅ローン貸し付けを行っている業者のうち1,400社以上から回答を得ているので、この調査結果の信憑性はとても高く「金融機関の本音」を代弁したものと言えます。 

(2)完済時年齢が高くなると審査に通りにくくなる理由

金融機関が完済時年齢を非常に重視しているのは、「完済時年齢が高いとリスクが高くなる」からです。人間は年齢が高くなると健康リスクが高まり、病気などで返済期間中に死亡するリスクも高くなります。

ただし、最近は「健康状態」を審査時に重視する傾向が強くなっているので、単に年齢だけで誰でも同じ基準で審査をするというわけではなくなってきています。年齢が若い人であっても健康状態が悪ければ、同じ年齢で健康状態が良好な人よりも審査が厳しくなります。 

4、年齢が高い人の住宅ローン審査攻略ポイント3つ

(1)攻略ポイント① できれば早く住宅ローンを申し込む

勤務先や収入、健康状態などは外部的な要因ですが、年齢だけはその人固有のもので変えることはできません。しかもその年齢が住宅ローン審査で重視されているとなると、一番の攻略ポイントは「少しでも早く申し込む」ことに尽きます。特に30代から40代、40代から50代など節目の年齢に差し掛かっている方は、初めての住宅ローン・借り換えのどちらであってもその大台を超える前に申し込むことをオススメします。もちろん属性によって借入れできる融資額が異なりますので、年齢と属性と合せて融資額を決められること認識しておきましょう

(2)攻略ポイント② 完済時の年齢が低くなるように調整する

借入時年齢は変えることはできませんが、完済時年齢は工夫によって変えることができます。その方法は大きく分けて、以下の3つです。

  • 月々の返済額を多くして返済期間を短くする
  • 物件価格を低めに抑えてローン総額を低めに抑え、返済期間を短くする
  • 自己資金を多くして住宅ローン借入額を減らす

これらの方法でローン期間を短くすることで、仮に50代や60代であっても完済できる人であると見なされれば住宅ローンの審査に通ります。金融機関が年齢を重視しているのは返済能力の有無を判断するためなのであって、返済能力があると判断できれば問題はないのです。

(3)攻略ポイント③ 担保評価の高い物件を選ぶ

3—(1)金融機関は住宅ローン審査で年齢を重視している」でご紹介した国土交通省のデータでは住宅ローン審査における金融機関の本音が如実に表れていますが、この中で重視するポイントとして上位に挙がっている「担保評価」についても攻略の余地があります。

その住宅が中古物件として売りに出された時に高値で売れるかどうかによって

担保評価が高くなるので、担保としての価値が高い住宅であれば金融機関にとってのリスクが低くなり審査に通りやすくなります。年齢や勤務年数、収入など申込者本人の属性とは別の部分で攻略できるポイントなので、以下の点を考慮して物件を選びたいものです。

  • 人気エリア、人気の学区にある
  • 駅から近い
  • スーパーやコンビニなどが近くにある
  • 公園や公共施設が周辺にあり環境が良い
  • 治安の良い地域である
  • 建物の耐震性能が優れている

他にもさまざまなポイントがありますが、その物件を自分が中古で購入する時にどれだけ「買いたい」と思えるかという視点を持ってみるのも良いでしょう。

まとめ

住宅ローンと年齢の関係について、特に年齢の上限を気にされている方に必要な情報を中心に解説をしてきましたが。現在お持ちの不安は解消されましたでしょうか?

年齢が高くなるごとに住宅ローン審査が厳しくなるのは事実ですが、金融機関は返済能力を知るための判断基準にしているだけで「年齢が高い=不可」というルールを設けているわけではありません。

年齢制限が気になる方は、この記事で解説している攻略ポイントを参考に、少しでも有利な条件を整えて住宅ローン審査に臨んでください。

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