• 不動産投資
  • 2017/6/5

投資マンションの利回りと高収益を実現するために知っておくべきより重要な指標

マンション投資をお考えの方にとって、「利回り」は一つ重要な指標です。しかし、この利回りについて正しい読み方と使い方をご存知ですか?収益が最大の目的である投資マンションにとって利回りはその能力を示す重要な情報ですが、その正しい意味を理解しておかないと収支のシミュレーションで間違った結果が出てしまい、投資判断を見誤ってしまう恐れすらあります。

そこでこの記事では、

  • マンションの利回りについて正しい知識と計算方法
  • マンション利回りの相場
  • 高利回り物件の探し方
  • 失敗しないために利回りを疑って読み解く方法

について詳しく解説していきます。

新築一棟投資法

1、マンションの利回りを正しく理解しよう

(1)マンションの利回りとは?

マンション物件に投資をして、投資に要した金額に対してどれだけのリターン(収入)が得られるかを計算したものを利回りといいます。投資に対する利回りなので、投資利回りと表現されることもあります。

利回りという言葉は、マンション投資だけでなく広く投資用語として使われており、投資したお金に対して1年間でどれだけの収入が見込めるかを測る尺度として広く用いられています。

単純に利回りが高いほど投資妙味が高いということになり、利回りが低いということはその逆です。

(2)利回りは優良マンション物件を見つける物差し

売りに出されている収益物件には、必ず利回りの表示があります。投資金額に対する1年間のリターンがどれだけあるかという比率を示す数値なので、〇〇%といったようにパーセンテージで表記されます。

単純比較として、利回りが高い収益マンションは投資効率が高く、高いリターンが期待できるということになります。しかし、収益マンションを売りたい側の心理としては「利回りに高い数字を表記すれば投資家に売れやすい」という思惑が働くため、利回りだけでマンション投資をするのはオススメしません。

その理由は後述しますが、「不動産投資の教科書」としては、本当に投資する価値のある収益マンション物件を見極めるためにこそ利回り表示があるべきだと考えます。そこで、表示されている利回りを斜め読みすることで本当に投資価値のある収益マンションを見極める方法も解説したいと思います。

(3)3つあるマンション利回り

一口に「マンション利回り」といっても、そこには3つの種類があります。それぞれ計算方法や用途が異なるので、1つずつ解説します。

①表面利回りとは?

最終的な投資判断にはあまり用いられない数値ですが、マンションの表面利回りとは単純に年間の家賃収入を購入価格で割って求められます。計算式にすると、以下の通りです。

年間の家賃収入 ÷ 購入費用 × 100 = 表面利回り

それでは、実際に計算してみましょう。

10部屋ある一棟もののマンションで、それぞれの家賃が5万円とします。このマンションが満室になったとして得られる月間の家賃が50万円、それを年間にすると12をかけて600万円です。

このマンションを購入するのに8,000万円の費用がかかったとすると、計算式は以下の通りになります。

600万円 ÷ 8,000万円 × 100 = 7.5%

この投資マンションの表面利回りは、7.5%です。

しかし、この表面利回りはあくまでも机上の計算でしかありません。なぜなら、賃貸マンション経営にはランニングコストが付き物だからです。それを考慮しないことには正確な利回りが得られないので、そのためにあるのが次項で解説する実質利回りです。

②実質利回りとは?

表面利回りにランニングコストという概念を加味した数値を、実質利回りと言います。実際のマンション経営ではランニングコストが避けられないので、より正確な利回り表示だと言えるでしょう。実際に手元に残るお金をベースに計算しているので、「手取り利回り」と呼ばれることもあります。

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

(年間の家賃収入 - ランニングコスト) ÷ 購入価格 × 100 = 実質利回り

ここでいうランニングコストとは、どういう費用のことを指すのでしょうか。主に以下のような費用が賃貸マンション経営に必要なランニングコストです。 

  • 管理、集金代行料金
  • 修繕積立金
  • 税金
  • 火災保険料

それでは、この計算式をもとに前項の例で今度は実質利回りを計算してみましょう。この場合、年間のランニングコストを200万円とします。他の条件は前項と同じとして計算をすると、以下のようになります。 

600万円 - 200万円) ÷ 8,000万円 × 100 = 5%

前項では7.5%という表面利回りが求められていたので、実質利回りとの差を見ると2.5%はランニングコストとして利益から差し引かれていることが分かります。 

③想定利回りとは?

表面利回りでも、実質利回りでもなく、マンション利回りには想定利回りという指標もあります。これは名前の通り「想定」される利回りであり、過去の実績や現在の利回りではないという意味です。

例えば、現在空室になっている収益マンションは利回りを計算することができないので、その物件に想定されている家賃で利回りを計算したものが想定利回りです。あくまでも想定なのでランニングコストは計算に入っておらず、「満室になった場合の表面利回り」という解釈で問題ないでしょう。

(4)なぜ、3つの「マンション利回り」があるのか

表面利回りと実質利回り、そして想定利回り。なぜマンションの利回りを表記するのに3つも指標があるのでしょうか。そこには、売主の思惑と3つある利回り表示の用途の違いがあります。

先ほどの計算結果を見ると、表面利回りの方が実質利回りよりも高い数値になるのは明らかです。しかも、その物件が空室であったり売主自身が居住しているような場合は表面利回りすら計算できないので、希望的観測で想定利回りを表示することになります。

売主の思惑としては利回りをできるだけ高く表示して魅力ある投資マンションであるように見せたいので、3つある「利回り」を使い分けている部分があります。

表面利回りと実質利回りの使い分けについては、築浅のマンションであればその差が少なく、築古になるにつれてランニングコストが大きくなるので数値の開きが大きくなります。つまり、投資マンションの収益力を測るには「築年数と利回り表示の内訳の関係」を見極める必要があるのです。 

2、マンション利回りの相場と正しい見方と高利回り物件の探し方

(1)条件別、マンション利回りの平均相場

築年数や立地条件などによって、マンション利回りには大まかな相場があります。その平均相場から見て高いか安いかという物差しを持った上で、物件情報を見るとその物件の立ち位置が分かります。 

マンションの立地と築年数別利回りの相場

 

築浅(10年未満)

築古(10年以上)

都心、駅近

67%

810%

郊外

78%

912% 

この一覧表はあくまでも平均相場の目安であり、地域や各々の物件によって相場は異なることもありますが、それぞれの数値の関係性(築浅の方が築古よりも利回りが低い、都心よりも郊外の方が利回りが高い)をつかむのに役立つと思います。

(2)利回りが高い=優良物件?

ここでひとつの疑問が生まれます。築浅や都心など、不動産としての条件が有利な物件は利回りが低く、そうでない物件の方が利回りが高いという事実です。そうであれば郊外で築古の物件に投資をした方が儲かるのではないか?と考えたくなります。

これは利回りの計算方法に答えがあります。利回りが高いというのは家賃収入が高いのではなく「物件価格が安い」場合がほとんどです。分母が少なければ利回りは高くなります。

利回りが高い→物件価格が安い→何か安い理由がある、という思考パターンで高利回り物件を精査する必要があります。高利回り物件を精査する視点の持ち方については、「4、物件選びで失敗しないためのマンション利回り斜め読み術」で解説します。

(3)こんな高利回り物件はオイシイ

投資効率を高めるには、やはり高利回りの物件に投資をすることが早道です。前述のように利回りが高いということは物件価格が安い場合が多いですが、安さには何らかの理由があることを踏まえつつその中でも投資対象として魅力的な高利回り物件とは、以下のような物件です。 

  • 売主が早く売却したがっている物件
  • 空室になりがちな原因を抱えている物件
  • 値付けを間違っている物件

この3パターンの物件については高利回りでありながら安定的な賃貸経営が見込めるのでオススメです。これらの3パターンについて詳しくは、「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」の「8、  高利回りの物件の探し方」も併せてお読みください。

(4)高利回り物件の探し方

膨大な数の物件が流通している不動産市場において、魅力的な高利回り物件を探すのは至難の業です。それならポータルサイトを使えば条件によって絞り込めるので手っ取り早いのではないかと思いたいところですが、ポータルサイトには情報の鮮度や販売業者の見極めが難しいなどのデメリットがあるため、「不動産投資の教科書」としては自らが売主となっている投資物件サイトからの物件探しをオススメしています。

3、マンション利回りと不動産投資の現実

(1)マンション利回りはどこまで信用できるか

収益マンションの物件情報に必ず表示されている利回りですが、そもそもこの利回りとして表示されている数字をどの程度信用して良いものなのでしょうか。というのも、利回り表示には表面利回りや実質利回りなどさまざまな解釈があり、果たしてそこに表示されている「利回り」は参考になるものなのかどうかが判然としないこともあります。

少々強引ではありますが、マンションの物件情報に表示されている利回りの数値は、あくまでも参考数値という位置づけで良いと思います。表面利回りで大まかな物件の収益力を把握して、実質利回りでどれくらい稼ぎだしてくれるのかをシミュレーションするというのが正しい見方ですが、それでも参考の域を出ないものであることを念頭に置いておきましょう。

(2)利回り通りにならないと言われる理由

なぜ投資マンションの収益が表示されている利回り通りにならないと言われるのでしょうか。そこには色々な理由がありますが、総合すると「未来のことは誰にも分からない」というのが実際のところです。現在は満室になっていて稼働率の高い一棟マンションを購入したとしても、その状態がいつまで続くかは全く分かりません。

逆に空室状態のマンションを購入後、リフォームすると入居者が続々と決まり、稼働率が劇的に改善する可能性もあります。実質利回りはこれまでの実績であり未来のものではなく、想定利回りは未来を想定していますがあくまでも想定の範囲内のものであるという認識が妥当です。

(3)利回りだけでは投資判断は禁物?キャッシュフローROIの関係

表面利回りが実際の投資判断において目安程度の位置づけであるのはすでに解説しましたが、それでは実質利回りで不動産経営の全貌が見えるかというと、実はそうではありません。

企業経営の世界でよく登場するキャッシュフローの考え方を不動産経営にも投影しないと、いざ経営を始めた後で「こんなはずではなかった」という事態にもなりかねません。

そこで実質利回りと合せて参考にしたいのが「キャッシュフローROI」です。キャッシュフローとは手元に残っている現金のことで、ROIとは投資利益率です。不動産経営においてのキャッシュフローとは家賃収入から経費や税金を差し引いた手残りのことで、ROIは実質利回りからさらに空室やローン返済コストが加味されるため、より実際の不動産経営に即した指標であることが分かります。実質利回りが7%程度ある物件であっても、空室分やローン金利の返済を加味するとキャッシュフローROI2%程度になってしまうことも少なくありません。この利回りのギャップが、いざ不動産経営を始めてから「こんなはずではなかった」の原因になってしまうのです。

(4)キャッシュフローROIを踏まえた上で考慮したいCCR(回収率)

実質利回りと合せて参考にしたいキャッシュフローROIを前項で解説しましたが、ここで不動産投資に適したもうひとつの指標にも注目したいと思います。それはCCR(自己資金回収率)です。

計算式は「利益÷自己資金」で求められるのですが、この数値の意味は「何年で投資金を回収できるのか」という点にあります。キャッシュフローROIではローン返済コストが加味されているので、CCRが高い(=回収率が高い=ローン返済が早期に終了する)ことは手残りを多くすることにつながります。

実質利回りよりもキャッシュフローROI、そしてキャッシュフローROIを改善するためにCCRの向上という構図を知っておくと、より正確に投資判断をすることができるでしょう。

(5)投資リターンに多大な影響を及ぼす税金についても知っておこう

不動産投資は事業なので、事業で利益を出すということは税金が発生します。しかも、不動産は持っているだけで、課税されるものもあります。これらの税金もれっきとしたコストなので、キャッシュフローROIがプラスであってもそこからのコストとして認識しておく必要があります。

おおむね不動産投資に伴って発生する税金は、以下の通りです。

  • 不動産取得税(取得時に課税)
  • 固定資産税(持っていることで課税)
  • 所得税、法人税(収入に対する課税)

これらに加えて、出口戦略としての売却時にも発生する税金がありますので、詳しくは「不動産投資において知っておくべき8つの税金と節税方法」を併せてお読みいただければと思います。

(6)マイナスだらけの不動産投資には意味がない?

キャッシュフローROIを重視する不動産経営では実際の利回りが数パーセントになってしまうこと、さらにそこから税金が発生することなど、マンション投資にはそんなにメリットがないとお感じかも知れません。

マンション投資をはじめとする不動産投資には、「収支がプラスになる」という以外にもたくさんのメリットがあるため、そうした別の角度からのメリットも総合的に判断する必要があるでしょう。 

  • 生命保険、年金効果
  • 節税効果
  • レバレッジ効果(少ない資金で大きな投資)
  • 資産形成
  • インフレ対策
  • 相続対策

これだけもメリットは計り知れないので、どんな方に該当するメリットなのか?どの程度のメリットがあるのか?といった詳細は、「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由 」で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

4、物件選びで失敗しないためのマンション利回り斜め読み術4選

表示されている利回りを鵜呑みにしてしまうのはマンション投資に失敗することにつながりやすく、利回りに対するシビアな目線を持つことはとても重要です。そこで、表示されている利回りを疑ってかかる視点を持つために「斜め読み術」を解説します。

(1)表示利回りは満室を想定していないか?

収益マンションの物件情報で表示されている利回りが満室を想定している場合、その利回りは最大値です。わずかでも空室が発生すると利回りは下がるので、それ以上が一方でそれ以下は大いにあり得ることを認識しましょう。

一棟マンションの場合、利回りが8%と表示されているとしても空室率が50%なら単純計算で利回りが半減してしまいます。新築以外の既存入居者がいるマンション物件の場合、現在の状況や今後の見込みについてしっかりと販売業者に確認しましょう。 

(2)現在空室のマンションになぜ利回りがある?

現在空室になっている区分マンションでも、物件情報には利回りの表示があります。空室なのにどうして利回りの計算ができるのか不思議に思われるかも知れませんが、それは想定利回りです。過去の実績や現在募集している家賃条件で入居した場合を想定しているので、やはり「絵に描いた餅」であることは否めません。

空室状態のマンション物件を検討している時は、これまでの実績がどうだったのか、なぜ空室になっているのかといった理由、想定利回りの根拠を確認することが必須です。

(3)ランニングコストが収益を食いつぶさないか?

表面利回りと実質利回りの違いについて解説しましたが、この計算式から言えるのは「ランニングコストが高いと利回りが低下する」という事実です。いくら表面利回りが高いマンション物件であってもランニングコストが利益を食いつぶしてしまいます。

築浅物件であればあまり問題にならないかも知れませんが、10年を超える築年数の物件ではランニングコストや次の大規模修繕はいつ頃に予定されているのかといった情報に目を光らせましょう。 

(4)家賃相場は妥当か?

理論上は、空室であっても家賃を高くすれば想定利回りを高くすることができます。しかし、相場よりも家賃が高い物件は不人気になってしまうので想定利回りはいつまでも「想定」のままです。

また、長期入居者がいる物件の場合、新築で家賃が高かった頃に入居をしてその条件のまま入居し続けているケースがあります。その場合、入居者が退去した後で次の入居者を募集する際に、前までの家賃を設定するのは難しくなります。つまり、いくら実績から算出された実質利回りが高いという場合であっても実際の家賃相場より高い家賃で計算されている可能性があるのです。

設定されている家賃が相場からかけ離れていないかどうか、これも重要なチェックポイントです。

まとめ

利回りという名目で物件情報に表示されている数字は1つですが、その数字にこれだけの意味と背景があることを解説してきました。単純に利回りの数字だけを見て物件選びをするのは「木を見て森を見ず」であることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

だからと言って利回りは全く参考にならないということではなく、物件の収益力を推し量る重要な情報です。利回りが持つ正しい意味と正しい見方を知って、優良マンション物件を探すのにお役立てください。

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