事前に知っておきたい!マンション投資のリスクまとめ

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riskアパートなどと比較して初期費用が安く抑えられるなどのメリットから、ワンルーム物件を中心にマンションへの投資を始める方が増えています。

しかし、マンション投資を成功するには、事前にリスク・デメリットについてきちんと把握しておくことが大切です。

そこで今回は、

  • マンション投資とは
  • マンション投資のリスクは?
  • マンション投資のメリットは?

などについて書いていきますので、マンション投資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、マンション投資とは

2、マンション投資の主要なリスクは?

3、空室リスク

4、家賃下落リスク

5、金利上昇リスク

6、流動性リスク

7、その他のリスク

8、マンション投資のメリットは?

1、マンション投資とは

そもそもマンション投資とは、マンションを購入して、その部屋を第三者に賃貸をし、家賃収入を得たり、購入時と売却時の差額で利益を得る不動産投資の一種です。

家賃水準は景気に左右されにくく比較的安定していることから、投資対象として注目されています。

2、マンション投資の主要なリスクは?

では次はいよいよマンション投資のリスクについて説明していきます。

投資である以上リスクはつきものです。具体的に、マンション投資の主要なリスクには大きく以下のようなものがあります。

  • (1)空室リスク
  • (2)家賃下落リスク
  • (3)金利上昇リスク
  • (4)流動性リスク
  • (5)その他リスク

では、具体的にみていきましょう。

3、空室リスク

マンションを購入したものの、入居者が入らず家賃収入が得られないという空室リスクが考えられます。

そのため、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。以下のような物件が空室になりにくいと言えます。

  • (1)利便性のいい物件
  • (2)賃貸需要がある場所の物件
  • (3)管理・メンテナンスがきちんとされている物件
  • (4)時代の流れに合った設備・仕様がある

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)利便性のいい物件

賃貸物件は、利便性が大切です。利便性について以下のようなポイントでチェックしてみるといいでしょう。

①交通の面

交通の面では、

  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 利用する路線がターミナル駅に出やすい

など。

②周辺環境の面

周辺環境の面では、

  • コンビニが近くにある
  • 飲食店が多い

など、日常生活の利便性のポイントをチェックしましょう。

また、ファミリー向けの物件であれば、公園や病院などの公共施設が近くになることも重要視されています。

(2)賃貸需要がある場所の物件

賃貸需要がある場所としては、地方よりは東京都内をお勧めします。理由としては以下の通りです。

  • 人口集中している
  • 経済機能が集中している
  • 転入人数が一番多い
  • 外国人の登録が年々増えている
  • 大学のキャンパスが都心回帰

など。

(3)管理・メンテナンスがきちんとされている物件

物件の管理・メンテナンスがきちんとされていることも大切と言えます。

以下のようなポイントで判断してみるとよいでしょう。

  • 管理人は常駐なのかなどの管理状態
  • 共有部分の状態
  • 修繕計画がきちんとある
  • 定期点検を行っている

など。

(4)時代の流れに合った設備・仕様がある

住居系の物件では、賃貸として選ぶ際に、部屋の間取り、広さや設備なども重視されます。

最近では、セキュリティに対するニーズが高まり、オートロックや防犯カメラが設置されているかどうかもチェックするようにしましょう。

なお、詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。

4、家賃下落リスク

マンションの家賃は、

  • 建物の経年劣化
  • 需要の低下

などの原因によって下落するリスクが考えられます。

家賃下落を止めることはできないですが、下記のような物件であれば、需要が高いことから、賃料は下がりにくいと言われています。

  • 立地条件・利便性がいい
  • 人気のある間取り

など。

5、金利上昇リスク

不動産を購入した際に、融資を受けて購入される方が多いのではないでしょうか。

現在はかなり低金利時代と言われていますが、今後ローンを返済している間に金利が上昇するリスクは十分に考えられます。

金利上昇の回避策としては、「繰上げ返済」が最も効果的な方法として挙げられます。

余裕な資金があれば、どんどん繰上げ返済をするようにしましょう。

なお、不動産投資ローンの金利や融資の手続きなどについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。

6、流動性リスク

急遽お金が必要となり不動産を売却することも考えられます。

しかし、不動産の売却期間は、一般的には3ヶ月〜6ヶ月がかかると言われており、すぐに売却することが難しいという流動性リスクがあります。 

従って、流動性リスクを回避するために、不動産を購入する際に以下のような特徴がある物件を選ぶとよいでしょう。

  • 空室率の低い物件
  • きちんと管理された物件
  • 他の物件と差別化ができる物件

など。

7、その他のリスク

上記で書いたリスクの他に、火災、地震、入居者が自殺するなど想定外のリスクも考えられます。

その他の知っておくべきリスクについて詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」を参考にしてみてください。

8、マンション投資のメリットは?

上記にてマンション投資のデメリットを書きましたが、続いてマンション投資のメリットをみてみましょう。

マンション投資には以下のようなメリットが挙げられます。

  • 実物資産投資の強み
  • 生命保険の代わりに
  • 私的年金になる
  • 相続・贈与税対策として有効
  • 借入れにより少ない自己資金で始められる

など。詳しい内容については「マンションオーナーになるために知っておきたい10個のこと」をご参照ください。

まとめ

今回はマンション投資のリスクについて書いていきましたがいかがでしたでしょうか。マンション投資を検討される際のご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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