• 不動産売却, 不動産投資
  • 2017/4/7

失敗しないマンション一棟売却のために知っておきたいポイントまとめ

一棟マンションへの投資を検討中の方にとって、最後にやってくる一棟売却について色々な疑問をお持ちではないかと思います。

その際には少しでも高く売りたい、失敗したくないともお考えだと思います。区分マンションと違って一棟マンションとなると売却価格も億単位になることも珍しくなく、わずかな違いで売却価格に大きな差が生じてしまうため、心配事は尽きません。 

そこでこの記事では、  

  • 出口戦略の重要性 
  • マンションを一棟売却する具体的な方法 
  • マンションを一棟売却するまでの流れ 
  • 売却価格を決める主な要因 
  • できるだけ高額で一棟売却をするコツ 

などについて解説していきます。 

失敗しない一棟売却、後悔しない一棟売却のため、そして一棟マンション投資を成功させるため、ぜひこの記事の情報をお役立てください。 

なお、不動産投資を始めてみたいものの、なかなか次のステップに踏み出せずに悩まれている方も少なくないでしょう。

その方々のために、『不動産投資の教科書』が無料にて個人面談をご対応しております。ご相談したい方は、「個別相談申込みフォーム」から申し込んで下さい。


1、一棟売却はマンション投資の出口戦略 

一棟売却はマンション投資の出口戦略と呼ばれています。出口戦略の意味や、一棟売却の価格が持つ重要性について解説します。 

(1)マンション投資の出口戦略とは? 

一棟もののマンション経営をしているオーナーにとって、マンションの一棟売却は「最後のひと仕事」です。一棟もののマンションとなると売買価格は億単位になることが普通なので大きな金額の取引になります。それだけに期待通りの価格で売れなかったとなるとマンション投資そのものの収支に大きな影響を及ぼします。 

仮に満室経営またはそれに近い状態の経営ができていたとしても、一棟売却に失敗してしまうと賃貸経営の利益が吹き飛んでしまう可能性もあるのです。 

それだけに、マンションオーナーにとって出口戦略である一棟売却はとても重要な意味を持ちます。 

(2)区分マンション売却との違い 

マンション投資には、一棟丸ごとに対する投資と、その中にある部屋単位の区分マンション投資の2種類があります。却時に考えられる大きな違いは、売却価格が億単位になること、また買い手が収益不動産を求めている不動産会社や投資家となり、すぐに見つからないこともあるという点です。 

区分マンションであれば売却価格は数千万円レベルであり、自己居住目的で個人が買い手となる場合もあるので流動性が高く、一棟マンションと比べると買い手を見つけやすいでしょう。 

それだけにマンションの一棟売却はしっかりと戦略立てて臨む必要性が高いのです。  

2、マンションを一棟売却する方法 

マンションを売却する方法は、「誰に売却するか」によって大きく2つの方法に分けられます。 

(1)仲介 

仲介は、不動産業者に買い手探しを依頼した上で、見つかった買い手との交渉や引き渡しの手続きなどについてサポートをしてもらう売却形態です。仲介の中でも、どの程度まで不動産業者に深く依頼するかによって、「専任」と「一般」に分類されます。 

①専任媒介 

マンションの一棟売却を希望している売主が不動産業者に専属的に買い手探しを依頼する契約です。売主は他の不動産業者に同じ物件の買い手探しを依頼することはできないので、専任媒介と呼ばれます。 

売主が他の不動産業者に重複して依頼していないことが分かっているため、不動産業者の営業努力が徒労に終わる可能性がないことから熱心に活動をしてくれることが期待できます。 

また、専任媒介契約を結んだ場合は7日以内に不動産流通機構への情報登録や2週間に1回の報告の義務があるので、早く、より確実に売却したいという場合に有効です。 

②一般媒介 

専任媒介とは違って、複数の不動産業者に依頼できる媒介契約です。売主はどの業者に依頼しても良いので自由度は高いですが、そのことに対して業者が熱心になりにくく、早めの売却を希望する場合には不向きです。「いつか買い手が見つかれば」という程度の熱意で売りに出すのであれば一般媒介なら不動産業者を変更するのも自由なので気楽に構えることができます。 

ただし、不動産の売却は情報の鮮度が命です。複数の不動産業者から物件の広告が出されて、それが続くとなると出回り物件として知られてしまい、それが長引くほど売却しにくくなるデメリットがあります。 

(2)買い取り 

仲介に対して、不動産業者が買い手となって一棟マンションを売却する方法です。一棟マンションを専門的に買い取っている不動産業者も多数あり、業者間の競争も活発です。 

買い取りのメリットは仲介と違って確実に買い手が見つかることや瑕疵担保責任がないこと、人に知られることなく売却できることなどですが、売却価格は仲介よりも低くなります。市場流通価格の60%程度とも言われているので、売却価格で妥協したくないという場合は難しいかも知れません。 

買い取りによる不動産売却についての詳しい解説は、「不動産を「買取」で売却する際に得する方法」もご参照いただければと思います。 

3、マンションを一棟売却するまでの流れと費用 

マンションの一棟売却を思い立ってから実際に引き渡し、決済となるまでの流れをまとめました。 

(1)目標売却価格を大まかに設定する 

最初に、売却したい一棟マンションにどれくらいの価値があるのかという相場観から目標売却価格を設定します。 

「RE-Guide収益不動産一括査定サイト」には収益物件を特化した不動産会社と大手不動産会社がバランスよく登録されており、450社の不動産会社から最大10社まで一括査定依頼することができます。運営11年目の老舗サイトとして査定の実績もかなり豊富です。

RE-Guide収益不動産一括査定

スクリーンショット 2016-09-21 18.15.10

(2)不動産業者に査定を依頼 

一棟売却したいマンション価格の査定を不動産業者に依頼します。この際、どの不動産業者にするべきか悩むところですが、査定依頼の段階では費用も発生せず、売りに出されることはないので、一括査定依頼サイトを利用してみて誠実な対応してくれる業者に絞り込むという方法も有効です。 

しかし、これだけでは本当に信頼できる不動産業者に出会えるかどうかは分かりません。一棟マンションは売却価格が高額になりがちなだけに、業者選びにもこだわりたいところです。「5、できるだけ高額で一棟売却をするコツ」で、より高く売却するための方法を解説しています。また、不動産売却で成功するには信頼できる仲介業者選びが重要!知っておくべき3つのポイント」の情報もご参考の上、広い視野で検討してください。 

(3)仲介の依頼 

依頼したい不動産業者が決まったら、その業者に仲介を依頼します。買い取りによって一棟売却をするのであれば仲介契約は必要ありませんが、多くの場合は仲介によって買い手を探すことになると思いますので、ここで正式に仲介の依頼をします。 

専任媒介か一般媒介かについては、「2、(1)仲介」で違いを解説していますので、その違いを踏まえた上で選択してください。売却の意思がある程度固まっているのであれば、より確実な専任媒介をおすすめします。

(4)一棟マンションの売り出し 

目標売却価格や不動産業者の査定額、さらに周辺の取引事例などを考慮しながら売り出し価格を決め、その価格で売り出しを行います。 

(5)買い手候補との交渉 

売り出しをしている一棟マンションに対して問い合わせや購入希望があったら、買い手候補との交渉を行います。購入側は少しでも安く買いたい、売却側は少しでも高く売りたいという利害関係にあるので、交渉によってその落としどころを探ります。 

価格以外にも引き渡しの条件など、トラブルを未然に防ぐために細かい部分についても交渉の俎上に上がります。

(6)物件情報開示 

交渉成立、売買契約を結ぶ段階になったら、買主にマンション物件の情報開示を行います。引き渡し後に不具合など都合の悪いことが発覚するとトラブルの原因になるため、特に問題箇所については正確に情報を開示しておきます。 

(7)売買契約の締結 

物件情報開示の結果、売買に合意をしたら売主と買主による売買契約の締結に進みます。契約によって買主は明確に購入の意思表示をすることとなり、物件価格の一部を手付金として支払うのが一般的です。 

(8)一棟マンションの引き渡し 

最後に、売買代金の決済と一棟マンションの引き渡しを行います。マンションの引き渡しによって所有権も移転するため、そのための登記申請も行います。 

(9)マンション一棟売却に要する費用 

マンション一棟売却を完了するまでの一連の流れにおいて、必要になる主な費用は、以下の通りです。 

  • 譲渡所得税(譲渡益に対する所得税) 
  • 仲介手数料(仲介によって売却した場合) 
  • 印紙税 

その他にも、融資を受けていて売却代金で一括返済をする場合は繰り上げ返済手数料が必要になります。 

これらの費用について詳細は、「不動産の売却時にかかる手数料と税金まとめで詳しく解説していますので、そちらも併せてお読みください。 

マンション一棟売却価格を決める要因 

マンションの一棟売却において、少しでも高く売るために出来ることは何でしょうか。そこで、一棟売却時に売却価格を決める主な要因を解説します。少しでも高く売るために、できることは努力を惜しまず取り組んでおたいものですより高く売るために特化した情報は、次章の「5、できるだけ高額で一棟売却をするコツ」で解説します。 

(1)稼働率 

一棟マンションは投資不動産です。購入者も投資家であり、その一棟マンションが収益を生む不動産であることが最大の関心事です。そのため、売り出し時の稼働率はマンション物件の価値に直結します。仮に売却時に入居している人が退去したとしても稼働率の高いマンションは人気が高いと推測できるため、またすぐに新たな入居者が見つかるという期待値も高くなります。 

稼働率が高い時が売り時であると言われているのもそのためで、稼働率が低下することが予測される場合は稼働率が高いうちに一棟売却を検討するのも一考です。  

(2)周辺環境 

一棟マンションにとっての周辺環境は、賃貸需要に大きく影響します。交通アクセスや周辺の教育環境、住環境などが売却価格にも影響を与えるため、将来において企業や商業施設の誘致、交通アクセスの改善など周辺環境にプラス材料がある場合は、そのプラス材料をいかした売却戦略が有効です。 

こうしたプラス材料がある場合は買い手候補からの引き合いも増えるため、より有利な交渉が可能になるでしょう。 

(3)外壁の美観 

マンションの外観は、いわば「顔」です。顔のお手入れが行き届いていないマンションは賃貸需要も低下するため、投資不動産としての魅力も低下します。定期的なメンテナンスによる美観の保持は一棟売却の成否にも大きく関わるので、修繕や補修によって美観が保たれているマンションは高値で売却できる可能性高くなります。 

(4)室内設備、セキュリティなど 

入居者にとってマンションの室内設備は住み心地や利便性、安心感に関わる部分なので、浴室乾燥や洗浄式トイレ、そしてオートロックや機械式警備などセキュリティ設備が充実しているマンションは一棟売却においてもプラス材料です。 

これ以外にも各種設備面で優位性がある場合は、売却時にその点をしっかりとアピールしましょう。 

(5)マンションの管理状態 

共有スペースや敷地内の清掃状態や美観は、そのマンションの管理状態や入居者の民度を計るバロメーターです。エントランスや共有スペースにゴミが散らかっていたり、敷地内に雑草が生えていたりと「手入れが行き届いていない」ことが伝わってしまうと、買い手の購買意欲を削ぐことになります。 

マンション一棟売却の際には小さな要素が売却価格の大きな差になってしまうので、好印象を与えられる管理状態が望ましいでしょう。  

5、できるだけ高額で一棟売却をするコツ 

(1)不動産仲介業者選びの3大ポイント 

マンション一棟売却をより高額にするには、それを仲介してくれる不動産業者というパートナーの存在が不可欠です。たくさんある不動産業者の中で高額売却をかなえてくれる業者を見つけるためのポイントを3つにまとめました。 

①マンション一棟売却に強い業者に絞り込む 

マンションの売却といっても、区分マンションの売却と一棟売却とでは買い手が異なるため、売却のノウハウもまるで違います。数ある不動産業者の中でもマンションの一棟売却に強い業者に絞り込みましょう。 

その業者が一棟売却に強いかどうかは、実績を見せてほしいと依頼すればすぐに分かります。売却価格や売却に要した期間など、それぞれの事例で詳しい説明ができれば、その業者は一棟売却に強いと判断できます。 

②一括査定サイトなどを利用して複数の業者に査定を依頼する 

一括査定サイトの利用については賛否もありますが、少ない労力で複数の業者に査定見積もりを出せる便利さは見逃せません。複数の業者に査定依頼をする意味はもちろん、「他の業者のほうが有利な査定なら、そちらに依頼する」という構図を作ることができるので、それぞれ査定を依頼した業者が少しでも高い見積価格を出してくる可能性が高くなるからです。 

自分で集められる情報は集めておく 

事前に、ある程度の相場観を把握しておくことで不動産業者による査定の結果を判断しやすくなります。その方法については、3、マンションを一棟売却するまでの流れと費用」で解説しているのでそちらをご覧ください。 

(2)不動産業者との駆け引きで注意したいこと 

長い付き合いのある不動産業者であればあまり心配はありませんが、初めてやり取りをする業者の場合はある程度の駆け引きを伴うことがあります。 

例えば、最初にかなり高額な査定結果を出して媒介契約を取り付けたものの、やはり相場より高額なので売却先が見つからず、「相場が下落しているので売り出し価格を下げてほしい」と言われ、結局その業者に依頼した意味がなくなってしまったというケースが実際にあります。 

このように期待していた通りの動きをしてもらえないと判断した場合は、不動産業者を変更することも有効な選択肢です。 

まとめ 

ここまで、マンション投資の最終章である一棟売却の重要性について解説してきました。マンション投資の出口戦略がいかに重要かお伝えできたのではないでしょうか。区分マンションと違って売買価格の規模が大きくなるため、些細なことが売却価格に大きな影響を与えかねません。戦略的な売り方や見せ方を工夫して、少しでも高値で売却して不動産投資を成功に導きたいものです。 

そのためにこの記事の情報が役立てば、幸いです。 

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

そのような悩みを解決してくれるのは、無料で利用できる査定サイトです。
査定サイトは、物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

  • 売主だけを担当しているので、売主目線で最短・高額で対応してくれるサイト
  • 厳しい選定基準をクリアした500社以上もの提携会社から、条件の良い査定額を提示してくれるサイト
  • 24時間対応の無料相談窓口があるので、疑問をすぐに解消できるサイト

実は、これまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
ぜひ、こちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。