住宅ローンの繰り上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて

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住宅ローンこれをお読みの方の中には、住宅ローンを利用して不動産を購入された方もいらっしゃるのではないでしょうか。

貯金に余裕がある方であれば、繰り上げ返済を検討されているでしょう。そんな時に気になるのが繰り上げ返済で得をするのかどうか? ということではないでしょうか。

繰り上げ返済をするにあたって、返済タイミングなどに注意しないと逆に損をしてしまう可能性があります。

そこで今回は、

  • 住宅ローン繰り上げ返済とは
  • 貯金? 繰り上げ返済?どちらがいい?
  • 住宅ローン繰り上げ返済には2種類ある!どっちが得?

などについて書いていきますので、参考にして頂けると幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、住宅ローン繰り上げ返済とは 

2、貯金? 繰り上げ返済?どちらがいい?

3、住宅ローン繰り上げ返済には2種類ある!どっちが得?

4、繰り上げ返済の方法

5、その他の繰り上げ返済の注意点は?

1、住宅ローン繰り上げ返済とは

(1)住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローン繰り上げ返済とは、文字通り住宅を買う際に金融機関から借りたローンを月々の返済額とは別にまとまった金額を繰り上げて返済をするとのことです。

(2)繰り上げ返済の効果は?

繰上げ返済には、前倒しで返済することでその分発生する利息を支払う必要がなくなるので、結果として総支払額が減るという効果があります。

2、貯金? 繰り上げ返済?どちらがいい?

(1)基本的に繰り上げ返済は早い方が総支払額が減る!

①原則は?

man standing in front of doors / Black / White原則としては、繰り上げ返済は早い方が短縮される返済期間が長く、利息の軽減効果も高いと言われています。ですので、基本的には繰り上げ返済した方がメリットが大きいです。

しかし、住宅ローン控除適用期間中に積極的に繰り上げ返済をしてしまうと、逆に受けられる控除額が少なくなるというデメリットがあります。

例えば、100万円を繰り上げ返済すると、控除率1%に対して、控除額が1万円少なくなります。

②住宅ローン税額控除

住宅ローンを借りて最長10年間住宅ローン税額控除を受けることができます。

住宅ローン税額控除は以下の計算式にて計算することができます。

「住宅ローン税額控除=住宅ローンの年末残高×1%」

例えば、住宅ローンの年末残高が2,000万円の場合、20万円の住宅ローン控除を受けることができます。

なお、住宅ローン税額控除については、詳しく国税庁の「住宅借入金等特別控除」をご参照下さい。

(2)繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済をする際に、「計画性が必要」という注意点が挙げられます。

積極的に繰上げ返済をするのはいいのですが、中には繰り上げ返済を頑張りすぎてしまう方もいらっしゃいます。

繰上げ返済をするのは、手元にある現金が少なくなるので、急な出費などが発生した場合は使えるお金がないという事態にもなりかねないです。

従って、繰上げ返済は計画的にする必要があると言えるでしょう。

(3)繰り上げ返済をするにあたってはどのくらいの貯金を確保しておくべき?

①貯金はどのくらい確保しておけばいい?

一般的には、いざというときのお金200万円程度のほか、子供の教育費なども貯金として確保しておくことが重要です。

年間に貯金できる額の半分を繰り上げ返済用の資金にし、残りの半分を貯金にし、貯金額を増やした方がいいでしょう。

②繰り上げ返済するよりも貯金してそのお金を投資に回した方がいい?

住宅ローンの繰り上げ返済をするよりも、貯金を投資商品に投資して金額を増やしたほうが有効的ではないかと考えている人もいるでしょう。しかし、今ある投資金融商品の中で、ノーリスクで住宅ローンの金利よりも高い金利が得られる固定金利商品はないでしょう。

(4)実際にシミュレーションしてみて返済計画を立てる!

計画的に繰上げ返済を利用するには、事前にシミュレーションをするといいでしょう。

以下無料で繰上げ返済シミュレーションのツールをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

■ 無料繰り上げ返済シミュレーションツール

https://www.mc-j.co.jp/

3、住宅ローン繰り上げ返済には2種類ある!どっちが得?

2住宅ローンの繰上げ返済には、大きく以下の2種類があります。

  • (1)返済期間を短縮し、利息を効果的にカットすることができる「期間短縮型」
  • (2)月々の返済額を減らし、負担を軽減することができる「返済額軽減型」

では、それぞれについて見てみましょう。また、その後にどちらの方が得かについて書いていきます。

(1)期間短縮型

①   期間短縮型とは

期間短縮型とは、手元にまとまった金額があった際に繰上げ返済をし、ローンの「返済期間を短縮」する方法です。

②   適している方

返済額を効率よく早期返済したい方に適している返済方法です。

(2)返済額軽減型

①   返済額軽減型とは

返済額軽減型とは、繰上げ返済をすることによって、返済期間は変わらず、「月々の返済額が軽減」される方法です。

②   適している方

将来に向けて、

  • 収入が減少する可能性がある
  • 教育費など月々の出費が増える可能性がある

方に適している返済方法です。

なお、夫婦別々でローンを借りている場合、一般的には、

  • 金利が高い
  • 借入期間が長い

方から繰り上げ返済をしますが、将来の金利上昇リスクを備えて、固定金利よりも先に変動金利で組まれたローンを繰り上げ返済しといた方がいいということもあります。ぜひ「2−(4)実際にシミュレーションしてみて返済計画を立てる!」で紹介した無料繰り上げ返済シミュレーションツールを利用し、事前にきちんとシミュレーションをするようにしましょう。

(3)どっちが得?

どっちの返済方法が得でしょう。

以下の条件にて、期間短縮型と返済額軽減型の繰上げ返済方法を利用した場合のシミュレーションを比較して見てみましょう。

【借入条件】

借入れ金額 4,000万円
ボーナス返済分 0円
借入れ期間 35年
金利(変動) 年2%
想定金利 10年目以後に3%になると想定
返済方式 元利均等
繰上返済時期 5年後
繰上返済金額 100万円

【期間短縮型のシミュレーション結果】

  繰上返済しなかった場合 繰上返済した場合
繰上後の毎月返済額 132,505円 132,505円
繰上返済後ボーナス月返済額 132,505円 132,505円
繰上後の年間返済額 1,590,060円 1,590,060円
総返済額 60,374,700円 59,219,250円
返済方式 元利均等 元利均等
残存返済期間 30年 28年11ヶ月

【返済額軽減型のシミュレーション結果】 

  繰上返済しなかった場合 繰上返済した場合
繰上後の毎月返済額 132,505円 128,808円
繰上返済後ボーナス月返済額 132,505円 128,808円
繰上後の年間返済額 1,590,060円 1,545,969円
総返済額 60,374,700円 59,219,380円
返済方式 元利均等 元利均等
残存返済期間 30年 30年

【結果】

5年後に返済額軽減型を利用して、100万円の繰上げ返済をすることによって、

—期間短縮型—

  • 返済期間が「1年1ヶ月」短縮
  • 総返済額は「1,155,450円」少なく

—返済額軽減型—

  • 月々の返済額が「3,697円」軽減
  • 総返済額は「1,155,320円」少なく

することができました。

なお、上記シミュレーションにてお分かりと思いますが、期間短縮型と比較し、返済額軽減型の場合もっと高い金額の繰上げ返済が効果的と言えるでしょう。

4、繰り上げ返済の方法

c次に、繰り上げ返済の方法について見てみましょう。

金融機関によって違いますが、大きく以下のような返済方法があります。

  • ①   インターネット
  • ②   テレフォンバンキング
  • ③   テレビ窓口
  • ④   窓口

5、その他の繰り上げ返済の注意点は?

注意住宅ローンの繰り上げ返済は、金利タイプ、返済金額や返済方法によって手数料がかかる場合があること注意しましょう。

繰上げ返済の手数料も金融機関によって異なりますので、返済をする前に、金融機関に確認するといいでしょう。

なお、中には自分から手続きをしなくても、住宅ローン返済口座にある残高を自動的に無料で繰上げ返済をしてくれる金融機関もありますので、うまく利用するといいでしょう。

まとめ

今回は住宅ローンの繰り上げ返済について書いていきましたがいかがでしたでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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