• 不動産投資
  • 2017/3/27

大手?地元密着型?間違いのない賃貸管理会社の選び方・見極め方

アパートなどこれから賃貸経営をお考えの方にとって、賃貸物件の管理を誰に任せるかというのは大きな問題です。

なぜなら、賃貸管理会社選びがそのまま賃貸経営の成否に関わると言われているほど、その役割が大きくなっているからです。

そこで、賃貸管理会社選びを失敗しないために、賃貸管理会社についての概要や基本的な知識や、良い賃貸管理会社効率的な選び方をまとめました。

賃貸経営を成功させるために欠かせない大切なパートナーを選ぶため、ぜひこの記事をお役立てください。

1、賃貸経営のパートナー、賃貸管理会社は何をしてくれる会社?

(1)賃貸管理会社とは

賃貸経営には、実にたくさんの業務があります。

入居者の募集から家賃の回収賃貸物件の維持管理、トラブルが起きた時の対処など、細かいものを含めるとその業務は種類も多いため、賃貸物件オーナー自ら全ての業務に対応することはとても大変です。

そんな業務全般を賃貸物件オーナーに代わって一手に引き受けてくれるのが賃貸管理会社なのです。

今どきの賃貸経営ではオーナー自らが管理を行うことの方が少なく、手数料を支払って賃貸管理会社に管理全般を任せるのが基本的なスタイルとなっています。

よって、賃貸管理会社はオーナーにとって重要なビジネスパートナーと言えるでしょう。

(2)賃貸管理会社の役割と主な仕事

賃貸管理会社はオーナーと入居者の間に介在する形で業務を行い、それぞれの利益を調整しながら賃貸経営を支援する役割を担っています。

賃貸管理会社の業界団体である公益財団法人日本賃貸住宅管理協会は、賃貸管理会社の業務を以下のように定義しています。

(3)2種類ある賃貸管理会社の契約形態

オーナーと賃貸管理会社で交わされる契約形態には、大きく分けて2つの種類があります。

1つは「管理代行契約」で、もう1つは「サブリース契約」です。

賃貸管理会社の業務範囲によって契約の内容が異なるので、それぞれ解説します。

①管理代行契約とは?

管理代行契約は、またの名を「集金代行契約」とも呼ばれます。

その名の通り、入居者からの家賃回収と賃貸物件の維持・管理を行う契約を言います。

回収した家賃はオーナーに支払われ、オーナーから賃貸管理会社には管理代行の手数料を支払います。

前項の業務内容一覧では、緑色の枠に含まれているのが管理代行契約による業務内容です。

②サブリース契約とは?

管理代行契約の場合、賃貸契約はオーナーと入居者で直接交わされます。

賃貸管理業者はオーナーから管理業務を委託されるという構図ですが、このサブリース契約は賃貸管理会社が契約主体となって賃貸物件を借り上げる契約形態です。

「家賃保証」という名称でサービスを提供している業者もあるように、この契約形態はオーナーにとって空室の有無に関係なく一括借り上げによる家賃が得られるのが最大のメリットです。

前項の業務内容一覧では、緑色の枠にある業務に加えて「賃料収入保証」の項目を追加したのがサブリース契約です。

(4)管理会社と仲介会社の違い

最近では賃貸管理会社が入居者募集業務を代行するケースが多いので棲み分けが難しくなっていますが、「管理会社」と「仲介会社」の業務内容には大きな違いがあるのでご説明しましょう。

仲介会社とは入居者の募集を主に行う業者のことで、不動産会社や賃貸専門会社などがこれにあたります。

「入居者を募集する」という仕事に特化した会社が仲介会社ということになります。

一方の管理会社(賃貸管理会社)は基本的に、入居後の業務を担当します。

家賃の回収や賃貸物件の維持・管理、トラブルやクレーム対応などが主な業務で、その対価としてオーナーから管理手数料が支払われます。

(5)ランキングで見る大手賃貸管理会社

賃貸管理会社は全国にたくさんありますが、その中には大手と呼ばれるような業者もあります。

賃貸管理会社は「管理戸数」という分かりやすいデータで規模をランク付けすることができるので、毎年そのランキングが発表されています。

賃貸オーナーからの関心も高いので、ランキングの上位にどんな大手賃貸管理会社があるのか、その勢力図を見てみましょう。

データは2016年版の管理戸数ランキングで、全国賃貸住宅新聞(※)の調査結果によるものです。

1位 大東建託グループ 92万3,624戸
2位 積水ハウスグループ 56万5,471戸
3位 レオパレス21 56万4,948戸
4位 大和リビング 46万2,997戸
5位 スターツグループ 43万7,153戸
6位 エイブル 24万3,153戸
7位 東建コーポレーション 20万605戸
8位 ハウスメイトグループ 19万6,125戸
9位 ミニテック 18万4,352戸
10位 学生情報センター 8万8,000戸

全国賃貸住宅新聞のデータによると、903社の賃貸管理会社が掲載されています。

ランキング上位に登場するほどの「大手」だけでなく、少なくとも903社の賃貸管理会社があることになります。

ランキング上位に上がっている大半の会社を見ていただくと、ほとんどの方が「聞いたことはある」という印象を持たれるかと思います。

不動産管理の専門会社やハウスメーカーの関連会社、賃貸仲介の大手など、やはり賃貸住宅の取り扱いに強い会社が並んでいる印象です。

ただしこれらの大手管理会社に共通している特徴として、自社物件が多く含まれている点に留意しておく必要があります。

他社でアパートを購入した人が大手管理会社に管理を依頼した結果として管理戸数が多くなっているわけではないので、管理戸数だけで比較をしてしまわないように注意しましょう。

その点を踏まえて、こうしたランキングなどで管理戸数を知ることの意義は、

  • 管理戸数が多い = ノウハウがある、多くのオーナーに信頼され選ばれている

と言えそうだという点です。

多くの賃貸オーナーが賃貸管理会社のランキングを気にしているのも、管理戸数で信頼度を計りたいという気持ちがあるからでしょう。

しかし、賃貸管理会社を選び際のポイントは会社の管理戸数や規模だけではありません。

動かない資産と書いて不動産だからこそ考慮したいポイントもあるので、次章の「2、賃貸管理会社選びのポイント」で詳しく解説していきましょう。

2、賃貸管理会社の選び方のポイント

(1)賃貸経営の成否を握る、賃貸管理会社

大家さん自身が所有している物件を自分で管理していた時代とは違い、現在の賃貸住宅経営は高度化・専門化しています。

それに伴い、かつてよく見られた、大家さんが自分の所有するアパートを掃除しているような光景を見ることはほとんどなくなりました。

賃貸管理会社の業務範囲はどんどん広がり、今では賃貸経営に欠かせない存在となりました。

よって、賃貸経営の成否は賃貸管理会社がその鍵を握っていると言っても過言ではないのです。

たとえ賃貸経営成功間違いなしと言えるような優良物件であっても、賃貸管理会社選びを間違うと「うまくいくものまで失敗する」という事さえありますので、賃貸管理会社を選ぶ際に見るべきポイントをしっかりと踏まえ、長く付き合える会社を見つけたいものです。

(2)「良い賃貸管理会社」とは

では、「良い賃貸管理会社」とは、どんな会社のことを言うのでしょうか。それを端的な言葉にすると、

トラブルにも対処してくれて安定的な賃貸経営をサポートしてくれる会社」となります。

そして賃貸オーナー側から見て最も重視したいことは、

「面倒なことを一切引き受けてくれて、確実に利益を上げてくれる」

ことでしょう。

そんな賃貸管理会社を見分けるには、管理会社の規模や実績などを複数者比較することや実際に管理している物件の管理状態を見ることなどが挙げられます。

また比較する際、地域に合った入居者を獲得するためのプランをどれだけ提案してくれるかも大きなポイントとなりそうです。

(3)大手の賃貸管理会社ってどう?

1、-(4)ランキングで見る大手賃貸管理会社」では管理戸数で上位10位までの大手賃貸管理会社ランキングをご紹介しましたが、実際のところ大手の賃貸管理会社の実力のほどはどうなのでしょう?

大手賃貸管理会社のメリットとデメリットを列挙してみましょう。

①大手管理会社のメリット

大手管理会社のメリットは、何と言っても知名度の高さです。

特にランキング上位の会社名を見ると、超大手と言われるようなハウスメーカーや不動産業者の関連会社なので、その意味でも知名度が高く、それゆえの安心感は大きいでしょう。

知名度の高さは入居者募集時にも威力を発揮するので、空室リスクの低減という意味でも大手の管理会社を志向する賃貸オーナーは少なくないでしょう。

また、大手管理会社はブランドイメージを損ねることがないよう、一定以上の管理サービスを提供してくれそうです。

②大手管理会社のデメリット

知名度やスケールメリットが武器の大手管理会社ですが、その一方で規模が大きさゆえのデメリットもあります。

管理サービスの質はある程度期待できるものの、それ以上のことは期待できない一面があります。

人と人との信頼関係というより会社同士の契約に基づいて仕事をこなすというイメージなので、きめ細かい対応や意外な提案をしてくれるといった期待以上のサービスは難しいでしょう。

会社の規模が大きいため、対応についても事務的であったりスピード感に物足りなさを感じるという賃貸オーナーの声もあります。

また、会社の規模が大きいため人事異動があります。

ある程度信頼関係ができた担当者だとしても一定年数を過ぎると異動で別の担当者に代わるため、継続的な信頼関係を構築するのは難しいかも知れません。

もうひとつ、そもそも大手管理会社に管理を委託できるかどうかの問題もあります。

ランキング上位にあるような大手管理会社は自社物件の管理を行っているケースが多いため、

大手ディベロッパーで物件を新築 = そのまま関連の管理会社に委託

というように賃貸物件の新築と管理がセットになっていると考えるのが一般的です。

他社物件の管理だけを大手管理会社に委託するという形はあまり見られません。

(4)地域密着型の賃貸管理会社ってどう?

不動産業界には全国展開をしている大手と、地域に密着した中小業者があります。

不動産はその名の通り動かない資産なので、地域に密着することで大手にはできないきめ細かなサービスや情報力を発揮して競争力を持っている地域密着型の賃貸管理会社もたくさんあります。

大手に負けじと地域ならではのサービスで頑張っている賃貸管理会社のメリットも見逃せません。

①地域密着型管理会社のメリット

地域密着型の賃貸管理会社の大半が、不動産業を営むかたわら賃貸管理サービスを提供しています。

そのため地域の不動産事情に精通していることが多く、入居者募集時には大手にない情報力を発揮し提案してくれるのが大きな魅力です。

また、会社の規模がそれほど大きくないことと、不動産業に精通している担当者が多く対応が早いので、そのスピード感に魅力を感じている賃貸オーナーは多くいます。

加えて、地域に密着している管理会社はその地域で悪い噂が立つことが会社の存亡に関わるため、誠意のある対応が期待できるでしょう。

期待以上の提案や対応をしてくれることもあるので、その地域で長い付き合いができるパートナーを求めている賃貸オーナーにとっては非常に魅力的と言えます。

新築物件の場合はそのまま売主に管理を委託する場合が多いですが、中古物件の場合はこうした地域密着型の賃貸管理会社に委託するというケースが多く見られます。

②地域密着型管理会社のデメリット

地域密着型の賃貸管理会社は、信頼できる会社が見つかれば一生ものの付き合いになるかも知れませんが、大手とは違って会社によって考え方やサービスの質、対応能力の差があるため、「当たりはずれ」があるということを認識しておく必要がありそうです。

また、中小企業全体の傾向として人手不足が慢性化しているので、管理会社によって人手不足が原因で対応が遅れがちになることもあります。

(5)賃貸管理会社の選び方の4大ポイント

賃貸管理会社を選ぶ上で「ここは見ておくべき」というチェックポイントを4つにまとめました。

この4つのポイントをチェックし納得できると判断できる賃貸管理会社を選びましょう。

①集客力

賃貸経営は入居者というお客さんあっての事業です。

空室があると、その期間がそのまま賃貸経営のマイナスになるため、空室リスクは賃貸経営の大敵です。

家賃は入ってこない、税金やローンの支払いはある、さらに空室状態を放置すると物件が劣化するので適切な管理を要するなど、賃貸オーナーにとって空室はデメリットしかありません。

それを踏まえて、集客力(=空室を埋める能力)は賃貸管理会社選びの最も大切なポイントと言えるでしょう。

賃貸管理会社は「入居率」と「平均空室期間」という数値を公表しているので、まずはしっかり実績データをチェックしましょう。

ただし、賃貸管理会社も顧客獲得のために不利な情報をあまり公表したがらないこともありますので、営業担当者に入居率と平均空室期間の算出方法や定義について確認してみることをおすすめします。

②トラブル対応力

賃貸オーナーが管理会社に大きく期待することの1つに「トラブルに対する対処」があります。

賃貸物件そのものの不具合や入居者同士のトラブルなど挙げるとキリがありませんが、それを一手に引き受けてくれることは賃貸管理会社に委託する大きなメリットであると言えるでしょう。

そのメリットがしっかりと形になっているのかどうかを判断する基準として、トラブル対応のコールセンターを設置するなどしているかや、管理物件にトラブルが発生した時、どのように対処しているかなど、過去の事例なども含め営業担当者に聞くなどして確認しておきたいものです。

賃貸物件のトラブルは火事のようなもので、最初はボヤでも放っておくと大火災になってしまいます。

そのため、トラブル対応の迅速さも判断材料になります。

③賃貸管理会社の経営状態

意外に見落とされがちですが、「賃貸管理会社の経営状態」はとても重要なポイントです。

入居者から支払われた家賃は一度賃貸管理会社に入り、そこから賃貸オーナーに振り込まれます。

大切な収入源である家賃を一度預けることになるので、賃貸管理会社の経営状態や財務状況は信用度に直結するのです。

仮に経営状態が悪化している賃貸管理会社に委託をしていると、回収した家賃の振り込みが遅れたり、最悪の場合はその家賃を握ったまま倒産というリスクも考えられます。

営業担当者に確認する方法もありますが、信用調査会社など第三者による情報を見るなどの方法も有効です。

信用調査会社を利用すると有料なので、ネット検索で「その賃貸管理会社名+評判」などのキーワード検索をするのもひとつの方法です。

ただしネット情報は恣意的なものや信憑性が低いものも多いので、この場合は支払いの遅れなど客観的な事実に絞って情報収集をすると良いでしょう。

④コストパフォーマンス

賃貸管理サービスは目に見えない商品なので、それに付ける値段もまちまちです。

検討している賃貸管理会社から提示されている見積もりが妥当なのかどうかを知るために、複数の管理会社から見積もりを取りましょう。

そこから見えてくる適正価格を基準に、必要としているサービスに強そうな管理会社を選ぶのが最も安全です。

注意したいのは、「妙に安い管理会社」です。

相場よりもかなり安い価格を提示することで顧客獲得につなげようとする管理会社もありますが、安いには必ず理由があります。

その理由が明確でないのであれば、その賃貸管理会社は選ばない方が得策です。

(6)実際の物件を見て分かること

賃貸管理会社の仕事ぶりは、その管理会社が実際に管理を行っている物件を見るのが最も確実です。

集合住宅では共有部分にその物件の管理状態や雰囲気がよく表れるので、以下のような点をチェックしてみると様々なことが分かります。

①共有スペースにたくさんの私物が置かれている

共有スペースは本来、個人の物を置いてはいけないため、私物が共有スペースに置かれている場合は、入居者同士のトラブルに発展するリスクが放置されています。

管理会社が入居者に対して注意を促していない可能性が高く、管理状態が悪いと判断できます。

②1階の郵便ポストが投げ込みチラシだらけ

集合住宅の郵便ポストには、どれだけ禁止の貼り紙をしても投げ込みチラシが入れられます。

床がチラシで散らかったままになっていたり、空室のポストがチラシでいっぱいになっているのは、管理会社が定期的に見回りや清掃をしていない証拠かもしれません。

③建物の汚れ、建物周りのゴミや雑草

建物の中は入居者の目に触れる部分なので管理が行き届いていても、建物の外側が汚いということもあります。

入居者にとって気にならないことであっても、賃貸オーナーにとっては大切な資産の管理が行き届いていないと感じるでしょう。

そのせいで資産価値が低下する可能性も大いにありますから建物の外側にも注目してみましょう。

上に挙げた3つのポイントは、賃貸管理会社による管理状態だけでなく、入居者の質や民度も推し量ることができます。

それにより、その賃貸管理会社がどんな賃貸オーナーを顧客としているかも想像がつくので、実際の管理物件を見ることには大きな意義があります。

3、オススメしたい賃貸管理会社10選

(1)東京エリア3選

まずは東京エリアにオススメしたい賃貸管理会社を3社ご紹介します。

①MDI

https://www.mdi.co.jp/

入居率「99.36%」を誇る賃貸管理会社です。管理物件数や管理ノウハウが豊富です。

②株式会社アパートナー

http://www.apartner.co.jp/

24時間365日安心サポートなど、入居者の満足度が高くなる(結果として入居率が高くなる)サービスを数多く提供している賃貸管理会社です。

③株式会社ハウステーションプロパティマネジメント

http://www.chintaisenmon.jp/kanri/

池袋・新宿・港区を中心に管理実績が豊富な地元密着型の賃貸管理会社です。

(2)その他エリア7選

続いて東京以外のエリアのオススメ賃貸管理会社をご紹介します。

①千葉エリア

ユナイテッド不動産株式会社

http://www.unitedestate.co.jp/

夜間・休日のトラブルにも迅速に対応できる体制がある賃貸管理会社です。会計事務所・法律事務所とも連携しているので、様々なトラブルに対処可能です。

②神奈川エリア

横濱コーポレーション株式会社

http://yokohamacorp.jp/

管理戸数「1,402戸」、入居率「96.2%」と圧倒的な管理実績を誇る賃貸管理会社です。

③埼玉エリア

武蔵コーポレーション

https://form.musashi-corporation.com/

担当者のレベルが高いとオーナーから高く評価されている賃貸管理会社です。

④愛知(名古屋)

株式会社ユニホー

https://www.uniho.co.jp/

一般管理、一括借上、建物管理と、管理システムについて3つの選択肢がある賃貸管理会社です。

⑤大阪

株式会社ケイ・エヌコミュニティー

http://kncommu.com/

大手から地域密着型の老舗仲介会社まで幅広いネットワークがある賃貸管理会社です。

⑥福岡エリア

三和エステート株式会社

https://www.sanwa-estate.com/

自社独自の適正家賃を分析するBRAINZを活用し、オーナーに最適な提案をしてくれる賃貸管理会社です。

⑦北海道エリア

アール・ホーム 有限会社エム・アール・シー

http://mrc.sc/

リフォームのノウハウを活用することで、コストを最小限におさえ、結果として高い入居率を誇っている賃貸管理会社です。

まとめ

賃貸経営をしていく上で、賃貸管理会社の役割はとても大きくなっています。

賃貸経営の成否にも大きく関わることはこの記事でも解説しましたが、それだけに賃貸管理会社選びはとても重要です。

賃貸経営をより安全で確実なものにするために、その大切なパートナーである賃貸管理会社選びに、そしてその後の良好な関係づくりにこの記事の情報をお役立てください。

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