土地活用によるアパート経営とは?事前に知っておきたい6つのこと

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土地活用 アパート経営平成27年1月1日の相続税改正により、政府税制調査会の調査によると、相続税改正前の課税対象者は100人中4人程度から1.5倍の「6人程度」に上昇する見込みだそうです。

 その中で、相続税対策として眠っている土地を活用して、アパート経営したいと思っているも少なくないのではないでしょうか。

 そこで今回は、

  • なぜ土地活用としてアパート経営すると相続税対策になるの?
  • 相続税だけじゃない!アパート経営で節税できる税金とは?
  • 土地活用によるアパート経営のメリットとデメリット
  • 無料で利用できるアパート提案サイト
  • 駐車場による土地活用とは?

 などについて書いていきます。土地活用を検討されている方にご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、なぜアパート経営は相続税対策になるの?

2、相続税だけじゃない!アパート経営で節税できる税金とは?

3、土地活用によるアパート経営のその他のメリット

4、土地活用によるデメリット

5、無料で利用できるアパート提案サイト

6、駐車場による土地活用とは?

1、なぜアパート経営は相続税対策になるの?

 なぜ土地を持っているだけよりアパート経営をされた方が相続税対策になるのでしょうか。

実際にどのように相続税対策になるのかをイメージしてもらうため、以下にてアパート経営をされた場合の相続税計算方法について説明していきますので、参考にしてみてください。

 (1)土地の評価額

 土地は一般的には国税庁が定めた路線価に基いて、路線価の80%程度の評価額となります。

例えば、路線価の評価額が1億円の土地の場合、相続税での評価額は「1億円☓80%=8,000万円」になります。

つまり、土地のままで持っている場合、評価額の8,000万円が相続税の課税価格になります。

(2)建物の評価額

建物の評価額は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50〜60%で評価されることが多いです。

例えば、建築費用が5,000万円の建物の場合、相続税での評価額は「5,000万円☓50%=2,500万円」になります。

(3)賃貸による借家権割合で建物の評価額は更に減額

不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになります。

例えば、上記(2)の建物の評価額は更に30%控除を受けることが可能なので、評価額は「2,500万円☓70%=1,750万円」になります。

(4)アパート経営で相続した場合の相続税評価額のシミュレーション

評価価格1億円の土地とその土地を活用してアパート経営された場合の評価額をみてみましょう。

①土地だけで相続した場合

相続税の評価額:8,000万円

②アパート経営で相続した場合

  • 建物評価額:2,500万円
  • 土地評価額:8,000万円
  • 建物を建てた時の融資額:5,000万円

<計算方法>

—建物—

2,500万円☓70%=1,750万円

—評価額合計—

8,000万円+1,750万円=9,750万円

—相続額評価額—

9,750万円ー5,000万円(負債)=4,750万円

結果として、建物を建てた時に融資を受けた「5,000万円」は負債とみなされ、相続税の評価額に加算して土地だけで相続するより「3,250万円」も少なくなります。 

このように、土地をそのまま持っているより、アパート経営した方が相続税対策として有効です。

2、相続税だけじゃない!アパート経営で節税できる税金とは?

上記の通り、土地をそのまま持つより、土地を活用してアパート経営した方が相続税対策として有効と説明をしましたが、実はアパート経営により節税できるのは相続税だけではありません。

  • 所得税
  • 住民税

も節税することができます。詳しい計算方法については「アパート経営の節税に関して知っておきたい4つのこと」を参考にしてみてください。

3、土地活用によるアパート経営のその他のメリット

土地活用によるアパート経営は、上記にて紹介した節税対策として有効的以外に、

  • 毎月安定した家賃収入がもらえる

ことが大きなメリットとして挙げられます。

4、土地活用によるデメリット

以上のように、一見メリットが多いように見える土地を活用したアパート経営ですが、以下のようなデメリット(リスク)に注意しておく必要があります。

(1)一括借り上げリスク

土地活用の場合、よくあるのはハウスメーカーやアパートメーカーによる一括借り上げサービスです。

一括借り上げサービスとは、オーナーの代わりに賃貸管理を全てメーカーが行ってくれるシステムで、家賃保証されながら、入居者の管理、建物の修繕など一切手間をかけることなくアパート経営が可能となります。

 満室の時はいいですが、万が一長期間に空室が続いた場合、メーカーから賃料下げる交渉をしてきます。

 賃料減額交渉の回避策としては、

  •  家賃増減額請求権のない定期借家契約により借り上げ契約をする
  • 家賃増減額請求権を定めるにしても上下3%以内にするという特約をつける

 などが挙げられます。

(2)空室リスク

都内の土地であればいいのですが、地方に土地がある場合空室リスクを注意する必要があります。

少子化や地方人口の減少などの原因により特に地方で賃貸物件を借りる需要が少なくなっています。アパートを建てたのはいいものの、ずっと空室続きだと融資の返済ができず、場合によって土地まで取られてしまうリスクも考えられます。

ですので、アパート経営をする前に、きちんと賃貸のニーズがあるか確認するようにしましょう。

アパート経営のリスクについて詳しくは「アパート経営のリスクとは?事前に知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。

5、無料で利用できるアパート提案サイト

アパートを建てる際に、

  • 土地の形に合った建物のプランニング
  • 建築費用のコストダウン

などが大切です。

下記サイトは「無料」にてお客様のニーズや目的に合った最適な建築プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。

スマイスター 土地活用

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⇒公式サイトはこちら

 

6、駐車場による土地活用とは?

一方、多額の借金は避けたいけど、土地を活用したい方もいらっしゃるでしょう。

その場合、駐車場経営を検討してみるのはいかがでしょうか。

駐車場経営の場合、

  • 借地権・地上権など煩わしい権利関係は発生しない
  • 初期コストをおさえることができる
  • 手間をかけずに収入確保ができる
  • 限られた期間でも有効活用ができる

などのメリットがあります。

ご興味がある方は、「土地活用 駐車場経営」などのキーワードで検索して頂ければ業者を調べることができます。

まとめ

今回は土地活用によるアパート経営について書きましたがいかがでしたでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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