• 不動産投資
  • 2017/1/23

日本政策金融公庫の不動産投資ローンを徹底的に活用するための全知識

この記事をお読みの方の中には、「日本政策金融公庫」の不動産投資ローンの利用を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

日銀の金融緩和により、不動産投資ローンを積極的に取り扱い始めた金融機関も増えました。

不動産投資ローンを選ぶ際に、

  • 金利
  • 融資できる期間
  • 融資限度額

など様々な条件から、ご自身にとって最も有利な金融機関を選び、最大限のレバレッジを効かせて利用することが重要です。

そのような場合にオススメなのが「日本政策金融公庫」の不動産投資ローンです。

今回は、以下のように日本政策金融公庫の不動産投資ローンを利用する際に知っておくべき内容をまとめました。今回の内容をお読み頂くことで日本政策金融公庫から有利な条件で融資を受けることができ、不動産投資を成功させることが可能となります。

  • 日本政策金融公庫はどんな機関?その仕組みについて
  • 日本政策金融公庫の特徴とは?民間の銀行との違いは?
  • 融資を受ける敷居は低い?日本政策金融公庫の融資条件の特徴とは?
  • 日本政策金融公庫の不動産投資ローンの内容とは?
  • 日本政策金融公庫を利用する際の3つの注意点とは?
  • 実際に融資を受ける場合の流れについて
  • 融資を無事通過するには?注意しておくべきポイントとは?

今回の内容がこれから日本政策金融公庫での融資を検討されている方のご参考になれば幸いです。

なお、不動産投資を始めてみたいものの、なかなか次のステップに踏み出せずに悩まれている方も少なくないでしょう。

その方々のために、「不動産投資の教科書」が無料にて個人面談をご対応しております。ご相談したい方は、「個別相談申込みフォーム」から申し込んで下さい。

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目次

1、日本政策金融公庫はどんな機関?その仕組みについて

まず、日本政策金融公庫の仕組みについてみてみましょう。

(1)日本政策金融公庫とは?

日本政策金融公庫は、2008年に

  • 国民生活金融公庫
  • 農林漁業金融公庫
  • 中小企業金融公庫

3つの金融公庫が統合され、日本政府100%出資の政府系金融機関です。略して「日本公庫」と呼ばれることもあります。

個人や中小事業主の支援・融資を積極的に行うことを目的としています。

(2)実施している融資の種類

上記で書いたように、日本政策金融公庫は「国民生活金融公庫」、「農林漁業金融公庫」、「中小企業金融公庫」3つの金融公庫が統合されたことから、

  • 国民生活事業
  • 農林水産事業
  • 中小企業事業

と大きく3つの分野別に支援融資を行っています。

不動産投資ローンは、「国民生活事業」に分野されます。

2、日本政策金融公庫の特徴とは?民間の銀行との違いは?

日本政策金融公庫は、個人や中小規模の事業の支援を目的としていることから、民間の銀行だと融資が難しい法人等に対しても、

  • 代表の資質
  • 売上状況
  • 資産の状況
  • 今後の事業の見通し

などの状況を審査して「返済できる」と判断した場合、融資期間は短いですが、固定の低金利で融資を受けることができます。

また、民間の銀行と比較して大きく以下のような特徴が挙げられます。

  • 全国エリアで融資を受けることができる
  • 固定金利のみ
  • 1.8%〜金利が低い
  • 女性、若者、高齢者に優遇設置ある
  • 保証人は必要ない

より比較しやすいように一覧表にまとめました。参考にしてみて下さい。

日本政策金融公庫 銀行(都銀・地銀など)
対象エリア 全国 各支店のエリア、または限定された地域
融資限度額 4800万円 1億から3億
借入期間 最長20年
平均10年
最長35年
耐用年数残
固定金利 1.16%~2.25% 3%から3.5%
変動金利 なし 2.5~3%
優遇措置 女性、若者、高齢者 制度的にはなし
返済方法 元金均等返済
元利均等返済
元金均等返済
元利均等返済
繰上返済 違約金などなし 原則不可又は違約金
保証人 基本的に無 1名の第三者
担保 2000万円まで基本的になし 担保設定必ず
団信 任意加入 金利+0.3%

201612月現在

3、日本政策金融公庫の不動産投資ローンが適している物件は?

下記「4−(2)融資の担保となる物件がある」にて詳しく書きますが、日本政策金融公庫の物件の評価価格は、売買価格の30%〜50%程度が一つの目安になっています。

そのため、物件を購入するには売買価格の50%〜70%を自己資金で出す必要があります。従って、日本政策金融公庫の不動産投資ローンは、

  • 低価格で高利回りな築古木造物件
  • 低価格の区分マンション

などの物件に適していると言えるでしょう。

4、前提として知っておきたい!日本政策金融公庫から融資を受けるための条件とは?

では、日本政策金融公庫で不動産投資ローンの融資を受けるには、どのような条件が必要でしょうか。

以下にて融資条件をまとめましたので、参考にしてみて下さい。

(1)「不動産投資」ではなく、「不動産賃貸事業」であること

不動産投資ローンは「国民生活事業」に含まれています。つまり、自分の収入を増やすための「投資」ではなく、国民生活のために行う「不動産賃貸事業」であれば融資を受けることができます。

そのため、融資の面談を受ける際にも「投資」という言葉を使わないように注意する必要があります。

(2)融資の担保となる物件があること

2つ目の融資条件としては、担保物件があることです。

日本政策金融公庫は独自の評価基準を設けており、評価価格が売買価格の半額を超えることはほとんどありません。東京の物件でも、売買価格の30%から50%程度が一つの目安になっています。

例えば、売買価格が2,000万円の物件を融資申請して、評価価格が売買金額の50%となった場合、融資額は「1,000万円」になります。

つまり、残りの「1,000万円」はご自身で用意する必要があるのです。自己資金がない方には日本政策金融公庫のローンを利用した不動産投資は厳しいでしょう。

なお、日本政策金融公庫の場合は、リフォーム費用を借入れすることも可能です。リフォームする内容とその費用対効果を根拠づけることができれば、本体の評価価格と併せて融資を受けられます。

中古物件を購入して、リフォームを検討されている方は併せて融資の申請をされるといいでしょう。

(3)税金や公共料金の未納がないこと

日本政策金融公庫は政府系金融機関であるため、融資を受けるには税金や公共料金の未払いがないことが基本的な条件となります。

過去に支払いの漏れがあった場合、審査がおりない可能性が高くなるのです。

5、融資の手続きを進める前におさえておきたい!日本政策金融公庫を利用する際の3つの注意点とは?

日本政策金融公庫は政府系金融機関であるが故に、経営形態は民間の銀行と異なります。スムーズに利用するため、以下の点に注意しておきましょう。

(1)返済シミュレーションをきちんとする

日本政策金融公庫の金利は低いというメリットがある一方、融資期間は民間の銀行と比較してかなり短いというデメリットもあります。

一般的に不動産投資する際には収支計画をシミュレーションしますが、日本政策金融公庫を利用する場合にはより徹底して返済シミュレーションをしておく必要があります。

例えば、35歳の男性が2,000万円の投資物件を購入する際に、以下の条件で融資を受けた場合のシミュレーションをしてみました。

①シミュレーションの条件

  • 借入金額:1,000万円
  • 金利:1.5
  • 融資期間:10

②月々の返済額

上記借入れ条件でシミュレーションをした場合、月々の返済額はなんど「89,541円」と9万円近くの金額になります。

つまり、この物件を購入するには、1,000万円の自己資金を出した上に、家賃が9万円以下の物件だと、毎月の家賃収入は「赤字」になります。

このような場合、融資を利用するメリットが極めて小さくなります。

詳しくは日本政策金融公庫のシミュレーションツールを利用してみて下さい。

(2)融資限度額内でも一度の融資は1物件のみ

日本政策金融公庫の融資限度額は4,800万円です。たとえ、1物件でこの限度額までいかなくても複数の物件の同時購入は認められていません

つまり、賃貸経営を一定の期間行ってから、次の物件への融資相談を受けるようになっています。

(3)不動産業者による融資金の代理受領はできない

不動産業者が買主に代わって融資金を受取ることを代理受領と言います。

民間の銀行では不動産業者による代理受領は可能ですが、日本政策金融公庫では認められていません。

従って、決済当日のお金の流れは以下の通りとなります。

  • 日本政策金融公庫から買主の口座へ融資金を送金
  • 買主が着金確認をする
  • 買主の口座から不動産業者の口座へ送金

また、この融資金を利用して不動産を購入したことの証明として、領収書を提出する義務も課せられています。

6、融資を受けやすくするためのポイントは?

日本政策金融公庫の融資審査する時は、物件評価や名義人の属性を重視するのと同時に、個人の人間性と事業の将来性もかなり重要視されます。

従って、融資の申請資料を準備する際は人間性や事業の将来性が伝わるようなものを意識することが重要です。

以下にてより融資を受けやすくするためのポイントをまとめましたので、参考にしてみて下さい。

(1)事業計画書は必ず自分で作る

融資申請の書類の中に、事業計画書を提出する必要があります。事業計画書には融資を受けて、事業の見通しがきちんと立てていて、計画的に返済できるなどの内容を記載する必要があります。

事業計画書には、

  • 経営者の経歴
  • 見込み家賃収入
  • 経費
  • 空室対策
  • 修繕に備えるための積み立てシミュレーション

など、事業としての見通しがきちんと立っていることが伝わるようなものにしましょう。

しかし、初めて作る方はなかなかうまく作れない方も多いので、その時は相談する際に担当者からアドバイスをもらうようにしましょう。

中にはうまく作れないために不動産会社などのプロに頼む方もいらっしゃいます。そうすると、自分で作ってないために、シミュレーションの数字に対する理解が不十分となってしまい、面談の時に自分で作ってないことをバレてしまう可能性があります。

従って、多少簡単なモノでもいいので、創業計画書は必ず自分で作ることが重要です。

なお、日本政策金融公庫のサイトから「創業計画書」をダウンロードすることができます。

(2)融資に関連する資料はできるだけ多く用意する

後ほど「8−(3)融資審査に必要な書類を提出する」にまとめておりますが、以下のような資料を揃えておくと安定した収益が見込める物件であると伝えやすくなります。

  • 近隣環境の写真
  • リフォームイメージのイラスト

(3)担当者との相談時のアドバイスをきちんとおさえる

一番最初の相談の際に、日本政策金融公庫の担当者から融資の可否に関する大事なアドバイスをもらえるケースがあります。

例えば、

  • 借入申込書
  • 事業計画書

の書き方について担当者から丁寧に説明してもらえることがあります。アドバイスされた点は全て書類に反映するようにしましょう。

また、分からないことがあれば全部聞くようにすることも重要です。

(4)融資の目的が「不動産投資」であることを決して言わない!

個人の事業主には積極的に融資してくれる日本政策金融公庫ですが、「投資」資金は融資の対象外となっています。

ですので、面談の時に融資の目的を聞かれた際に

  • 不動産投資して早期リタリアをしたい
  • 家賃という不労所得を得たい

などと言わないようにしましょう。

(5)一方で正直に答えることも重要!

先ほどの話と一見矛盾しますが、面談のポイントとして、融資目的以外については担当者からの質問に対してはウソをつかないようにしましょう。

なぜならば、担当者は融資のプロです。あなたが話した内容について、真実なのかきちんと裏を取って審査するのでウソをついてもすぐバレてしまい、マイナスにしからないからです。

7、日本政策金融公庫の不動産投資ローンの内容とより有利な条件で借り入れする引き出す方法

この項目では、融資限度額など日本政策金融公庫の不動産投資ローンの内容とより有利な条件で借り入れするための方法について説明していきます。

(1)融資限度額について

①一般的な融資限度額

融資限度額は最大で「4800万円」です。

なお、その他の制度と併用することによって、もっと融資を受けられるケースもあります。

②より有利な条件を引き出せるケース

日本政策金融公庫で融資を受けるには担保が必須条件になります。つまり、担保評価が高ければ融資額も高くなります。

従って、融資を受けたい物件と併せて、既に所有していて担保価値がある物件も担保に出すことでより高額の融資を受けることが可能となります。

(2)融資期間について

①一般的な融資期間

融資期間に関しては、「79歳」までに完済することが前提条件になっています。そして借り入れできる最長期間としては「20年」と決められており、民間の銀行と比較して短めになっています。

日本政策金融公庫は融資期間を決める時の基準として

  • 物件の評価額
  • 名義人の属性

を重視しています。

一般的には「融資受けられる期間=法定耐用年数−物件の築年数」という計算式で算出されます。

ただ、日本政策金融公庫の融資期間は最長20年間となっているため、20年を超えることはありません。

また、一般的には、融資期間は10、もしくは15がほとんどのようです。つまり、20年という融資条件はなかなかおりません。

②より有利な条件を引き出せるケース

では、より融資期間を長くなるのはどのようなケースでしょうか。

融資期間が長くなるのは融資を受ける者が以下のような優遇対象者となることです。

  • 女性
  • 29歳までの若者(男性)
  • 55歳以上の高齢者(男性)

では、それぞれについて詳しくみていきましょう。

  • 女性の場合

女性の場合年齢を問わず基本的には融資できる最長期間は「15」となっています。場合によっては20年まで融資期間を延長できる場合もあります。

  • 29歳まで/55歳以上)の男性の場合

29歳までの若者と55歳以上の高齢者の男性の場合、融資できる最長期間は「15」となっています。

  • 3054歳)の男性の場合

最後に3054歳の男性の場合、融資できる最長期間は「10」までとなっています。

つまり、日本政策金融公庫の融資期間は、女性、若者、高齢者に有利な内容になっています。

なお、上記で書いた融資期間はあくまでも最長期間となっていて、担保物件の評価額や個人の属性などによって期間が短くなる可能性もあるので注意しましょう。

(3)金利について

日本政策金融公庫は「固定金利」のみとなっています。

一般的な金利について国民生活事業で担保を提供する融資を希望される場合、平成29116日現在の最新情報では、基準利率

  • 1.162.25

となっています。

なお、具体的な金利は物件の評価価格によって決まります。

②より有利な条件を引き出せるケース

日本政策金融公庫は、融資期間と同様に

  • 女性
  • 29歳までの若者(男性)
  • 55歳以上の高齢者(男性)

に対して、一般的な金利から

  • —0.4

としています。融資期間だけでなく金利に関しても女性、若者、高齢者に有利な内容になっています。例えば、一般金利が1.5%の場合、女性、若者、高齢者であれば優遇金利「1.1%」で融資を受けることができます。

(4)保証人、団体信用生命保険について

日本政策金融公庫の場合、基本的には2,000万円までの融資であれば、保証人なしで融資を受けることができます。もっとも、事業内容によっては親族、第三者を保証人とすることが求められる場合があります。

なお、団体信用生命保険への加入は任意です。

8、日本政策金融公庫から実際に融資を受ける流れについて

最後に、実際に融資を受ける場合の流れについてみてみましょう。

(1)申込みする前に「相談」のアポイントを取る

融資の手続きをする前に、まず日本政策金融公庫の担当者に相談のアポイントを取ります。

申込書の記載方法や事業計画書の作り方など、分からないことを相談の時に教えてもらうようにしましょう。

インターネットより予約をすることができますので、利用してみて下さい。

(2)借入申込書を提出する

担当者と相談しながら、その場で借入申込書を記載します。用紙はその場でもらえますが、事前に目を通したい方は、インターネットよりダウンロードすることができます。記入例はこちらを参考にしてみて下さい。

(3)融資審査に必要な書類を提出する

相談のあとに、融資の審査に必要な以下の関連書類を提出しましょう。以下の通りです。

①物件に関連する書類

  • 登記簿謄本
  • 販売図面
  • 固定資産税評価証明
  • 公図
  • 建築図面
  • 家賃表
  • 物件を取得する際に関わる費用概算表
  • (投資物件としての特徴などを記載する)物件概要書
  • キャッシュフロー試算表
  • (一棟の場合)建築に関連する書類一式
  • 物件がある周辺地図
  • 建物の図面や写真

など。

②自分の収入に関連する書類

  • 源泉徴収票もしくは確定申告書の写し過去3年分
  • (投資物件を既に所有している場合)賃貸借契約書
  • (法人をお持ちの場合)会社の決算書コピーなど。

③借入れに関連する書類

  • 借入れの返済予定表

④本人確認に関連する書類

  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 身分証明書コピー
  • 課税証明書
  • 納税証明書
  • 住民票(直近3ヶ月以内)
  • (医者、FPなど融資に有利な資格がある場合)資格証明書

など。必要な書類のチェックリストを添付しますので、活用してみて下さい。

なお、物件によって必要な書類が異なりますので、不備のないよう、相談の時に担当者に確認するようにしましょう。

(3)面談を受ける

上記提出した書類の他に、面談の時に

  • 事業計画書
  • 通帳コピー

も忘れずに持参しましょう。

(4)日本政策金融公庫による融資審査が開始する

書類に不備がなければ、面談後に融資審査がスタートします。

(5)融資決定の通知が届く

無事融資の審査が通ったら、融資決定の通知が届きます。

  • 融資額
  • 金利
  • 融資期間

などの融資条件も記載されています。

(6)「金銭消費貸借契約」など関連契約を締結する

融資を受けるに必要な手続きを行います。具体的には以下のような契約を締結する必要があります。

  • 金銭消費貸借契約
  • 抵当権設定契約
  • 団体信用生命保険(任意)

(7)融資実行

手続きが終われば、融資が実行されます。

人によって多少異なりますが、スムーズに融資の審査が進んだ、申込みから融資実行まで大体1ヶ月前後かかります。

まとめ

今回は日本政策金融公庫の不動産投資ローンについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。
民間の銀行と比較して、日本政策金融公庫は融資のハードルが低いとされています。ただ、融資が受けられる期間はかなり短くなっているため、物件によっては適していないケースもあります。

従って、きちんと収支計画をシミュレーションして日本政策金融公庫の融資が自分にとってベストな選択肢であるかどうかを判断する必要があります。

この記事がこれから日本政策金融公庫の不動産投資ローンを検討されている方のご参考になれば幸いです。

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