• 不動産投資
  • 2017/6/16

土地への投資で収益を最大化する投資商品と自分に合った具体的な方法

土地からの不動産投資に関心をお持ちですか?土地は最も基本となる不動産として古くからさまざまな投資が行われてきましたが、今も収益を生む資産としての価値は変わりません。

すでにお持ちの土地をどのように活用するかという投資や、土地を購入することから始める投資まで、土地があればその可能性は大きく広がります。「不動産投資の教科書」では、数ある土地投資の選択肢として賃貸経営、駐車場経営、そして有望な環境ビジネスとして太陽光発電所経営にスポットを当ててみました。

それぞれの投資が持つ特徴やメリット・デメリット、そして実際にその投資を始めるための方法まで解説していますので、土地への投資をお考えの方はぜひ最後までお読みください。

1、こんなにある、土地投資の選択肢

すでに土地をお持ちの方、もしくはこれから土地を仕入れて始める不動産投資には、実に多くの選択肢があります。その中でも主なものをピックアップすると、

  • 賃貸経営
  • 駐車場経営
  • 太陽光発電

などが考えられます。

これらは全て土地があることで可能になる不動産投資ですが、その中身には大きな違いがあります。それぞれの投資における概要を最初に解説したいと思います。

(1)賃貸経営

土地の上にマンションやアパートなどを建てて賃貸経営をするという、最もポピュラーな投資です。駅から近い土地や住宅地の土地など、賃貸住宅にすることで人気が得られそうな立地条件であれば安定的な収入や資産形成という意味でメリットがあります。

マンションやアパート経営を前提とした土地投資については、「2、マンション、アパート経営で土地活用」で詳しく解説します。 

(2)駐車場経営

土地を駐車場にするのも、ポピュラーな不動産投資です。建物を建てるよりもはるかに低コストで不動産経営ができるのが大きなメリットで、最近では月ぎめだけでなくコインパーキングの形で駐車場経営をすることも多くなりました。人が集まる施設の近くや駅の近く、商店街の近くなどにある土地の場合は有効な投資となる可能性が高いでしょう。

駐車場経営という形での土地投資については特有の事情もあるので、「3、駐車場経営の現実味」で詳しく解説します。

(3)太陽光発電所

山間部の遊休地や休耕地などの有効活用法として注目を集めているのが太陽光発電所です。郊外の休耕地や山の斜面などに太陽光パネルが設置されている風景を見ることが多くなりましたが、それだけ投資妙味があるということでしょう。

環境ビジネスという側面もあるため将来性や有望性に対する期待値も高い太陽光発電ですが、実際のところはどうなのでしょうか。「4、有望な環境ビジネス?太陽光発電所」で解説します。

(4)立地条件によって大きく異なる土地の用途

アパートやマンション、駐車場、太陽光発電など、それぞれの用途によって土地への投資手法は大きく異なります。アパートやマンションであれば住宅地での投資がメインになりますが、太陽光発電所となると少しでも土地の価格が安くて広大な敷地を用意できる郊外や山間部がメインとなります。

文字通り不動産は動かすことができない資産なので、土地への投資はその目的を明確にした上でどんな投資をするのかという戦略を立てるのが基本です。 

2、マンション、アパート経営で土地活用

(1)土地への投資で定番と言えば賃貸経営

土地を購入してマンションやアパートを建てて賃貸経営をするというスタイルは、今始まったことではなく土地活用の定番です。すでに土地を所有している人(資産家など)にとっての定番だったものが、今では土地の仕入れから賃貸経営を始める人も増えています。

土地を持っているだけで収益を生むには貸地借地しか選択肢がありませんが、そこに賃貸物件を建てると一気に収益力が高くなります。

(2)土地付き中古物件にはないメリット

賃貸経営をするのであれば、既存のマンションやアパートを購入する方法もあります。土地付きの投資物件は無数に流通しており、中古物件なのである程度の収益力を読みやすいというメリットもあります。

それに対して、土地を仕入れて賃貸経営を始めるとなるとプロセスが異なりますが、そこには中古物件にはないメリットもあります。

主なメリットとして、

  • 新築物件は集客力が高い
  • 融資の審査に通りやすい
  • 新築なので自分の思いを物件づくりに反映できる
  • 売却時にも築浅の可能性が高く出口戦略を描きやすい

といったものが考えられます。

特に集客力や融資審査に関するメリットは現実的なもので、土地仕入れからの投資ならではです。 

(3)戸建住宅の賃貸経営という選択肢も

土地に投資をして活用する選択肢には、マンションやアパートといった集合住宅だけでなく戸建住宅という選択肢もあります。マンションやアパートを建てにくいような形状の土地や狭い土地の場合は戸建住宅を建てて賃貸経営を行うことも有効です。

戸建住宅による賃貸経営には戸建住宅特有のメリットや事情もあるので、詳しくは「戸建賃貸とは?土地の有効活用にもう一つの選択肢」をご参照ください。

(4)土地への投資から賃貸経営を始めるまでの大まかな流れ

土地の仕入れから賃貸経営を始めるまでの流れを時系列にまとめると、大まかに以下のようになります。

  • 土地投資の目的を決める
  • 目的に応じた土地探し
  • 賃貸経営の収支シミュレーション
  • 建築会社探し
  • 工事の発注と融資の申し込み
  • 賃貸管理会社を探す

土地の仕入れから始めるため最初に土地を探すプロセスがありますが、3つ目以降の流れについてはすでに土地を所有している人が賃貸住宅を建てて賃貸経営を行う流れと同じです。先ほどご紹介した「戸建賃貸とは?土地の有効活用にもう一つの選択肢」の記事に「6、実際に戸建賃貸を始めるには」という項目があり、そこでは3つ目以降のプロセスについて詳しく解説しています。

それでは、最初に行うべき土地探しについてはどうするべきでしょうか。最も手っ取り早いのは、ネット上に掲載されている物件情報から目的に合った土地を探す方法です。「効率よく不動産情報を調べるため知っておきたいオススメ不動産サイト20」では自社で取り扱っている物件を掲載しているサイトと、複数の不動産業者からの情報を掲載しているポータルサイトをご紹介しています。

ネットで探すのは無料で手軽なので、まずはそこから検索をしてみて気になる物件があったら問い合わせを出してみましょう。具体的な購入のプロセスに進むと、その不動産業者は単に物件の購入だけでなく賃貸経営のパートナーという存在になります。その意味合いも含めて対応や提案などを見極めて付き合いたい業者を選んでください。

次項では、土地にアパートを新築して賃貸経営をするまでの流れをより深く実践的に解説します。

(5)実際にアパートを建てて収益を上げるまで

土地を購入して、そこにアパートを新築、そこから家賃収入を得るまでには、具体的にどんなことをするべきなのでしょうか。その流れを、前項よりもより実践的に解説します。

①土地の収益性をチェックする

同じ広さの土地だから同じ規模の建物を建てることができる、というわけにはいかないのが不動産です。土地には住宅地や商業地、住宅地の中でも低層の建物しか建てられないなど、さまざまな分類や制約があります。

そこで、土地の収益性をチェックする上で以下のポイントを意識しましょう。

  • 土地の用途
  • 自治体の条例などによる制約
  • 建蔽率、容積率
  • 面している道路の広さ

いずれも制約が緩いほど自由に建物を建てることができますので、収益性の高い土地ということになります。

建蔽率とはその土地に建物の面積が占める比率のことで、容積率とは複数階にわたる床面積の総和が土地の面積に占める比率のことです。いずれも数値が高ければ土地に対して部屋数をたくさん取れる建物を新築できるため、収益性が高いと判断できます。

②土地の収益性を算出、判断する方法

土地の価格は、坪単位で表示されます。坪単価が100万円で100坪の土地であれば、単純計算で土地の価格は1億円です。坪単価を容積率で割ると、その土地が持っている収益性を考慮した価格を算出することができます。不動産業界ではこの価格を「1種単価」と呼び、アパート経営など不動産投資の収益性を評価するのに用いられています。

計算式は、以下の通りです。

土地価格 ÷ 面積坪数 ÷ 容積率 = 1種単価

前半の割り算は坪単価を計算するためのものなので、坪単価が分かっている場合は、

坪単価 ÷ 容積率 = 1種単価

という数式で算出可能です。

この1種単価が高いかどうかを土地選びの物差しとすることで、投資をする土地選びの精度が格段に向上します。 

④アパートを新築する際にオススメの構造

アパートを建てる場合、構造として主に考えられるのは鉄骨、RC、そして木造です。木造は戸建住宅でよく用いられていることからもお分かりのように、低層アパートの場合によく採用されます。

その一方で高層アパートになると強度の関係から鉄骨やRCなどがありますが、それぞれ土地の広さや形状、建物の階数などによって使い分けるのが妥当です。その関連性を一覧にすると、以下のようになります。

なお、「RC」とは「鉄筋コンクリート」のことです。

構造 メリット コスト 適した建物
木造 安い 安い 23階建てまで
短工期
RC 高層建築が可能 高い 高層マンションも可能
強度、快適性
鉄骨 高層建築が可能 高い あらゆる建物に対応
高い強度

これらのマトリックスを総合すると、低層アパートであればコストを安くするという意味で木造を、容積率が高く45階以上の建物を建てられる場合はRCや鉄骨を検討するのが妥当と言えます。

⑤土地活用という視点から適切な建築費、建築会社を見極める方法

今どきの建築会社はどこも同じレベルの技術やノウハウを蓄積しているので、どこに頼んでもだいたい同じと考えている方は多いのですが、実際にはそうではありません。最も異なるのが、建築費です。

建築費は土地の購入と併せて不動産投資の仕入れに該当する部分なので、その仕入れ原価が高いと家賃設定に転嫁せざるを得ず、それが理由で空室率が高くなるリスクがあります。建築費にもシビアになり、しっかりとした比較検討が重要です。

複数の建築会社に一括見積をできるサービスがあるので、まずはこうしたサービスを利用して建築会社との接点を持ってみてください。そこから建築会社の対応が見えてくるので、以下のようなポイントを見極めながら選ぶと長く付き合えるパートナーに出会える可能性も高くなります。

  • しつこい営業活動がない
    ⇛ノルマがきつく、受注ありきになっている業者は避けるべき
  • 竣工時だけでなく将来にわたる提案がある
    ⇛アパート経営は建ててからが重要
  • 見積もりが妙に安い
    ⇛後で追加費用が発生する可能性大
  • 契約を急かされる
    ⇛考える時間を与えてくれないのは、都合の悪いことがあるから?

一括見積サイトとして、「不動産投資の教科書」では以下のサイトをオススメします。

持ち家計画 

家づくりの総合ポータルサイト【持ち家計画】

⑦土地探しからアパート経営までをサポートしてくれる不動産会社

初心者またはこれまで不動産投資の経験がないという方にとって、土地探しの段階から自分でやるとなると不安が付きまといます。特に不動産投資の場合は取引額が大きくなるため、失敗は許されません。

そこで土地探しからアパート経営までのトータルサポートを行っている不動産会社をご紹介したいと思います。これら以外にももちろん同業の会社は無数にありますが、「不動産投資の教科書」が初心者の方にオススメするとなると、以下の3社となります。

(1)アイケンジャパン

スクリーンショット 2016-03-04 16.20.25

公式サイトはこちら

(2)スマートライフ

公式サイトはこちら

(3)MDI

スクリーンショット 2016-07-08 14.17.24

公式サイトはこちら

3、駐車場経営の現実味

土地活用の手段として古くからよく用いられてきたのが、駐車場経営です。かつては月ぎめ駐車場経営がほとんどでしたが、今ではコインパーキングという形での駐車場経営も身近になり、土地投資の選択肢として初心者の方にも現実味を帯びてきています。

土地に投資をして駐車場経営をすることで得られるメリットはどんなものでしょうか、事業としての現実味に迫ってみたいと思います。

(1)駐車場経営のメリット

立体駐車場などの建屋を建てない限り、駐車場経営は更地のままでも始められるイメージがあるので手軽な土地活用法として土地を所有している人から人気を集めてきました。

手軽さはもちろんですが、土地の用途が変わったとしてもすぐに対応できるため柔軟性という意味では賃貸経営よりもメリットがあります。その他にもいくつかメリットがあるので、以下に挙げてみました。

  • 平面駐車場の場合、建築コストがほとんどなく手軽に始められる
  • 建物を建てづらい狭さや形の土地であっても経営可能
  • 思い立ったらすぐに始められて、いつでもやめることができる
  • 専門の管理会社に委託すれば、ほとんど何もしなくても収入が得られる

全体的に「低コスト、手軽、柔軟」というメリットが並んでいるので、これらのメリットは初心者向きと言えます。

(2)駐車場経営のデメリット

駐車場経営のメリットがある一方で、デメリットもあります。一般的に考えられるデメリットとして、以下のポイントは押さえておく必要があるでしょう。

  • 賃貸住宅にあるような節税メリットがない
  • 賃貸経営ほどの収入は見込めない
  • 立地条件による「当たりはずれ」が大きい

賃貸経営と比べると手軽である一方で期待できる収入やメリットも少ないという印象です。やはり手軽で低リスクであるということは、それだけリターンも少ないと考えるべきでしょう。

(3)土地に投資をして駐車場経営を始めるまでの流れ

土地に投資(=土地を購入)してから駐車場経営を始めるまでの大まかな流れを解説します。ここでは立体駐車場などといった本格的なものではなく、初心者向きの平面駐車場経営を対象とします。

①土地選び

立地条件が収支に大きく影響を及ぼす駐車場経営だけに、投資をする土地を選ぶ作業はとても重要です。あまり土地勘のない場所よりも、ご自身が住んでいる街や勤め先の近くなど、ある程度駐車場の相場や需要を把握しやすい場所から選ぶことをおススメします。

月ぎめ駐車場にする場合、毎月の駐車料金設定は集客に大きく影響するので入念な調査が必要です。とは言え月ぎめ駐車場の現地に出されている看板に料金が記載されているとは限りません。そこで、全国の月ぎめ駐車場が掲載されているサイトを使って調べてみましょう。

■CarParking

https://carparking.jp/

■駐マップ

http://chumap.jp/

これらのサイトは、実際に駐車場経営を始めた時には集客ツールとして利用できるので、ぜひ活用してみて下さい。

②月ぎめか、コインパーキングか

駐車場経営は大きく月ぎめとコインパーキングに分類されるので、このどちらを選択するかを決めます。土地によって適した経営方針が異なるので、土地の条件に合わせて最適な選択をしてください。

月ぎめ・・・基本的に住宅地。大規模な団地やマンションなどが近隣にあると集客力にプラス。

コインパーキング・・・商業施設の近くやオフィス街、駅前など。人の往来が多く短時間の利用が見込める場所が基本。

③駐車場の設営

月ぎめ駐車場であれば、アスファルトを敷いて線を引くだけで駐車場は完成します。

コインパーキングとして経営する場合は、専門の代行業者に依頼をして駐車場設営をします。以下の業者は大手なので知名度も高いですが、この他にも地場のコインパーキング業者もあります。

■パーク24

http://www.times24.co.jp/lp/li01002.html

■三井のリパーク

https://www.repark.jp/index.html

④営業開始

月ぎめ駐車場の場合は先ほどご紹介した検索サイトに掲載をしたり、地元の不動産業者に客付け依頼をするなどの方法で集客をします。

コインパーキングの場合は特に集客の必要はないので、機器類の設営が完了すれば営業開始となります。 

4、有望な環境ビジネス?太陽光発電所

郊外や山間などの広い土地に太陽光パネルが敷き詰められている風景を見ることが多くなりました。これは太陽光発電による収入を目的とした土地投資の一種で、将来性のある環境ビジネスとして注目を集めています。

土地への投資で太陽光発電ビジネスを展開することの将来性や現実味はどうなのでしょうか。

(1)太陽光発電所のビジネスモデル

太陽光発電の収入源は、売電による収益です。電力会社の送電網と接続(系統連系といいます)をすることによって太陽光パネルからの電力を供給し、その量に応じて電力会社から対価が支払われます。

戸建住宅の屋根に設置する家庭用の太陽光発電は自家消費した電力の余りを買い取ってもらう形ですが、野立てと呼ばれる専業の太陽光発電所は発電した全量が買い取られるため、発電すればするほど収入が増える仕組みになっています。

1kWhあたりの買取価格が設定されており、2017年現在では21円となっています。

最初に1,000万円クラスの投資が必要になりますが、以後は自然から降り注ぐエネルギーによって収益を稼ぎ出してくれるのが太陽光発電の魅力です。

(2)太陽光発電所の経営を始める方法

すでに山間部や休耕地などの土地を持っている方の場合は、その土地に太陽光発電システムを設置して電力会社への系統連系を申請するという一連の流れを専門の業者に依頼することになります。

太陽光発電システムの施工業者は無数にあるので、お住まいの地域で活動をしている業者に見積もり依頼をするのが早道です。なお、農地を太陽光発電所にする場合は農地転用の手続きが必要なので、その手続きも含めて専門の業者に依頼をします。

最近ではゼロから土地に太陽光発電所を設置するのではなく、既存の太陽光発電所が流通する市場があります。土地から投資をして太陽光発電システムの設置を自ら手配するとなると時間と手間がかかりますが、すでに系統連系まで完了している土地付きの太陽光発電所を購入するのもひとつの方法です。

①メガ発

https://mega-hatsu.com/

②とくとくファーム

https://www.solarfarm.jp/

なお、太陽光発電投資について詳しくは「太陽光発電投資とは?太陽光発電投資を成功させるために知っておきたい10個のこと」を参考にしてみて下さい。

まとめ

土地への投資というと賃貸住宅というイメージが強いかも知れませんが、他にも有望な選択肢があることをご理解いただけたと思います。実際に始めるとなるとそれぞれの専門業者の力を借りることになりますが、専門の業者を活用することによって初心者でも低リスクで参入できるので、投資へのハードルは下がっていると言えます。

古くから揺るぎのない資産として見なされてきた土地を、有望な投資対象として活用できるようにこの記事の情報をお役立ていただければ幸いです。

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