投資用マンションとは?投資初心者がおさえておきたい5つのこと

Pocket

ビジネスマンと虫眼鏡と答え不動産投資を考えている方でも、投資用マンションの意味や特徴を厳密に把握していない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 投資用マンションとはなんでしょう。また、実際に投資をする場合にどんなマンションを投資した方がいいでしょう。

 そこで今回は、投資用マンションとは何かについて書いていきますので、実際に投資をするための参考にしてもらえれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、投資用マンションとは?

2、投資用マンションの種類

3、中古ワンルームマンション投資について

4、不動産投資セミナーにて情報収集をする

5、いい投資用マンションを探すには

 1、投資用マンションとは?

 (1)投資用マンションとは?

そもそも投資用マンションとはなんでしょう。

投資用マンションとは、不動産投資を目的として用意されたマンションのことをいい、購入者が居住するために販売されるマンションとは区別されます。

 (2)投資用マンションの価格はどのように決まる?

 投資マンションの価格はその建物の広さ、価格、築年数、間取り、設備などによって評価されます。また、世界的な景気の影響を受けます。

 (3)投資用マンションで利益を得る方法

 利益を得る方法としては大きくは以下の2つがあります。

 ①キャピタルゲイン方式

キャピタルゲイン方式とは、投資用マンションを価格が低いときに購入し、景気や需要の変動によりその価値が上昇した際に、売却することで利益を得る方式をいいます。

 ②インカムゲイン方式

 インカムゲイン方式とは、マンションを賃貸して家賃収入で利益を得る方式のことをいいます。

 今の日本では、賃貸により家賃収入の投資方法が主流になっております。

2、投資用マンションの種類

 投資用マンションについては、規模に応じて大きく2種類に分かれています。

  •   (1)区分マンション
  •   (2)一棟マンション

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)区分マンション

区分マンションとは、投資用マンションとして一室のみ購入するタイプという事です。区分マンションの中に、一人暮らしの方用にワンルームタイプと、家族をメインとするファミリータイプがあります。価格は広さの関係上で、ワンルームマンションよりファミリータイプのマンションの方が高くなっております。また、新築か中古によっても価格も変わります。

(2)一棟マンション

 文字通り、マンション丸ごと一棟のことです。

立地、築年数にもよりますが、丸ごと一棟マンションを買い上げるにはかなりの資金が必要となります。また、インカムゲインの金額が大きくなる傾向がある一方で、マンションの管理、修繕、入居者の募集、管理などに手間がかかる可能性があります。

3、中古ワンルームマンション投資について

 実は、投資用マンションの中で初心者にとっても、既に投資をしている方にとっても、一番運営しやすいのは中古ワンルームマンションではないでしょう。なぜなら、下記にて詳しく見てみましょう。

(1)中古ワンルームマンションの5つのメリット

まず、中古ワンルームマンションをお勧めするメリットについて見てみましょう。下記メリットが挙げられます。

  1. 初期費用が安く抑えられる
  2. コストが安く、管理しやすい
  3. 高い利回りを実現しやすい
  4. 賃貸需要が高い(空室率が低い)
  5. 流動性が高い

では、それぞれについて詳しく見てみましょう。

 ①  初期費用が安く抑えられる

 ファミリータイプのマンションに比べ、ワンルームマンションの価格が安く、また、新築よりも中古マンションが安くなります。

新築の場合は、ディベロッパーつまり売主から購入することになるので、不動産業者の仲介手数料はかかりませんが、物件価格には、土地原価、建築費、広告費、ディベロッパーの利益などを載せられて設定される事に対して、中古物件は需要と供給の原理で販売価格がきまります。そのため、中古マンションは割安で購入できる可能性があります。

築年数浅い物件であっても、新築物件として分譲時の7〜8割前後の価格で購入する事が出来ます。

例えば、新築で分譲時2,000のマンションが、中古で購入すると1,400万前後で購入することが可能です。初期費用としてかなり抑えることが可能です。

 ② コストが安く、管理しやすい

 一棟マンションの場合は、入居者の管理、定期的のマンションの修繕などかなりコストや手間がかかります。

それに比べたら、区分マンションの場合は、既にマンションの管理会社が入っていますので、毎月決まった金額の管理費・修繕積立金を支払うのみです。ほとんど手間かからないです。

また、ファミリータイプの区分マンションに比べ、面積が小さいワンルームマンションを維持する時かかるコストも安く抑える事が可能です。

 ③  高い利回りを実現しやすい

 ファミリータイプの区分マンションは、立地などの影響もありますが、ワンルームマンションの倍近く価格が高くなることもあります。一方で賃料は倍以上取れるわけではありません。そのため、一概にはいえませんが、ファミリータイプに比較してワンルームの方が利回りが高くなるケースが多いです。

また、新築ワンルームマンションも物件本体価格が高くなっているため、新築時高い賃料が取れたにしても、一旦退去すると、中古物件扱いになり家賃が下がってしまいます。一方で、中古ワンルームマンションは本体価格が安く、家賃もほとんど変化なく、安定しています。従って、新築マンションより利回りが高くなるケースが多いです。

④  賃貸需要が高い(空室率が低い)

 ファミリータイプのマンションに比べ、ワンルームマンションの需要ニーズとして、学生、サラリーマン、外国人などターゲットが広いです。また、新築に比べ、中古マンションの家賃が安くなりますので、人気も集まります。

しかし、ここで注意してほしいのは、マンションの立地です。地方より東京都内をお勧めします。理由としては以下の通りです。

  • 人口集中している
  • 経済機能が集中している
  • 転入人数が一番多い
  • 外国人の登録が年々増えている
  • 大学のキャンパスが都心回帰

など。

 ⑤  流動性が高い

 以上のように、中古ワンルームマンションには①〜④のメリットがあります。現在東京都23区の新築ワンルームの供給にブレーキがかかり、ワンルームマンションの建築が規制されるようになりました。

また、一人暮らしに人気のあるエリアでは、既にワンルームマンションが建てられており、新たに建築ができる立地がかなり減少しています。

そのため、中古ワンルームマンションは人気があるのが現状で、もし売りたいと思ったときに売りやすいというメリットがあります(流動性が高い)。

 (2)中古ワンルームマンションの3つのデメリット

 上記にて中古ワンルームマンションのメリットを見てきましたが、続いてデメリットについても見てみましょう。

中古ワンルームマンションは、下記デメリットが挙げられます。

  • ①      担保力が低い
  • ②      (築年数が古い場合)耐震性や耐久性が脆いことがある
  • ③      間取りが古く感じられる可能性がある

 では、それぞれについて見てみましょう。

 ①  担保力が低い

 中古マンションは新築マンションに比べ、金融機関にとって担保力が低いとされ、融資額は大体物件評価価格の70%前後になる事が多いようです。そのため、いわゆるフルローンでの購入は難しく、ある程度の自己資金を用意する必要があります。

 ②(築年数が古い場合)耐震性や耐久性が低いことがある

築年数の古い建物は、耐震性などが脆いというイメージがあります。

もっとも、日本では1981年に「新耐震基準」が実施され、つまり1981年6月以後に建築された建物であれば、この新しい耐震基準を満たしているといえます。従って、耐久性が低いというリスクを回避するためには、1981年6月以後の物件を選ぶようにしましょう。

 ③間取りが古く感じられる可能性がある

少し古いワンルームマンションでは、「ユニット3点式」が主流だったですが、最近のマンションでは、「洗面所・お風呂別」の間取りが多くなりました。このように、時代の変化に応じて間取りが古く感じられる可能性があります。

このリスクを回避するためには、立地がいい物件を選ぶようにしましょう。

4、不動産投資セミナーにて情報収集をする

不動産投資では情報収集はとても大切と言えます。従って、不動産投資を開始される前にセミナーに参加するといいでしょう。

不動産投資セミナーの選び方は詳しく「あなたの不動産投資に役に立つ不動産投資セミナー10選」にて書いておりますので、参考にしてみてください。

一方、最近では、新しい形で情報収集が出来る不動産投資情報交換会が開催されるようになりました。
 
一方的に話を聞かされることが多いセミナーと違って、情報交換会のメリットとして、
  • 参加者の全員と自由に不動産投資に関する悩みを相談したり、意見交換する事が出来る
  • 不動産投資経験者から不動産投資のアドバイスをもらう事ができる
  • 同じく不動産投資に意識が高い方々と人脈構築が出来る
  • 不動産投資セミナーでは聞けないオフレコ情報を聞く事ができる
などが挙げられます。
 
ご興味のある方は、「安定収益への近道?不動産投資情報交換会とは?」をご参照ください。

5、いい投資用マンションを探すには

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

 (1)シノケンハーモニー(新築物件)

スクリーンショット 2016-09-25 10.08.19
⇒公式サイトはこちら

 

(2)日本不動産イニシアティブ(中古物件)

スクリーンショット 2016-09-25 10.12.27
⇒公式サイトはこちら

 

(3)東京ネットワース(新築物件)

スクリーンショット 2016-09-25 10.16.48
⇒公式サイトはこちら

 

(4)スカイコート(新築物件)

スクリーンショット 2014-08-25 10.52.17

⇒公式サイトはこちら

 

一方、住居ではなくオフィス投資にご興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。その場合ぜひボルテックスの資料請求をしてみて下さい。

スクリーンショット 2016-12-05 17.56.30

⇒公式サイトはこちら

 

 まとめ

 今回は投資マンションとはどのようなものかについて書いていきましたがいかがでしたでしょうか。投資マンションとはどのようなものかを知って頂き、安定した不動産投資を実現してもらえれば幸いです。

Pocket

不動産投資 一括比較

今だけ限定公開中!初心者が知っておくべき不動産投資の全知識(無料ダウンロード)

toushi-ebook

 

こちらは、不動産投資初心者のあなたのための教科書です。
不動産投資はとても高額な投資です。間違った知識で行えば、あなたの資産はすぐに消え失せてしまうでしょう。 そこで、私たちが普段お客様と直接やりとりする中で、必ず押さえておくべきだと痛感している内容を一冊にまとめました。

  • 基礎知識が身につくので、安心して不動産投資を始められます
  • 信頼できる不動産投資会社を見極められるようになります
  • 自分に一番合った物件を探せるようになります
  • 不動産投資をサラリーマン業と両立させるコツが分かります

この資料をダウンロードすることで、リスクを出来る限り防ぎ、効率良く投資ができるようになります。 投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。 初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方は、ぜひダウンロードしてお読みください。

次のページで目次を確認できます

八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


ご意見・ご感想などお聞かせください

*


*

不動産投資セミナー!
あなたの不動産投資に役立つセミナー9選