優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと

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Building「収益物件」を聞いたことある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、具体的にどんな収益物件があるのか、いい収益物件の選び方についてあまり詳しく知らない方も多くいらっしゃると思います。

 そこで今回は、

  • 収益物件とは?
  • 収益物件の選び方
  • 収益物件の探し方

などについて書いていきますので、これから収益物件の購入を考えている方に参考にして頂けたら幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、収益物件とは?

2、いい収益物件を選ぶためのポイント

3、収益物件を探すには?

4、いい不動産投資会社を選ぶポイント

1、収益物件とは?

(1)そもそも収益物件とはなんでしょう?

収益物件とは、家賃収入から収益を得る目的で購入した不動産のことを言います。収益不動産とも言います。

(2)収益物件の種類は?

収益物件には様々な種類があります。大きく以下3種類挙げられます。

  • ①   住居系
  • ②   事務所系
  • ③   テナント系

では、それぞれについて見てみましょう。

①   住居系

マンションやアパートのことを言います。

手ごろの価格からの購入が可能で、物件数も豊富です。初心者の方は住居系の収益物件から購入される方が多いようです。

②   事務所系

主にオフィスビルのことを言います。

借り手は個人ではなく法人であることが住居系との大きな違いです。法人は賃貸期間が長い場合が多いので、長期に渡って安定した収益が期待できるでしょう。

③   テナント系

主に店舗や倉庫のことを言います。

飲食店、コンビニエンスストアなどの店舗は、その店舗を所有しているわけではなく、基本的に不動産オーナーから店舗を賃貸し営業されています。

万が一テナントが閉店などをしてしまった場合、次のテナントが決まるまでに時間がかかる場合があります。

(3)利回りの相場

では、東京都心部の収益物件の利回り相場はどうでしょう。

収益物件の物件価格上昇により、利回りが少し下がりましたが、住居系では、5〜6%、事務所系では、6〜7%、テナント系では7〜8%が相場になっているようです。

なお、これらは表面利回りです。

以上をみると住居系の利回りが一番低くなっていますが、事務所系とテナント系に比べ空室リスクが低い、管理費・修繕費などのランニングコストが安くおさえられるなどメリットがありますので、表面利回りが相対的に低くても実質利回りは相対的に高くなることがありますので、その点にご注意下さい。

(4)収益性が高いとローンが通りやすかったりフルローンの可能性もある

収益物件を購入する際に、融資を利用したいと考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

収益性が高いほど、つまり利回りが高いほど、ローンが通りやすくなりますし、場合によってはフルローンで購入できる可能性があります。

2、いい収益物件を選ぶためのポイント

収益物件は、毎月の家賃収入から収益を得ることが目的ですから、空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えるでしょう。

また、どのくらいの収益が上げられるかも重視されるポイントと言えます。

具体的には、いい収益物件は以下のポイントが挙げられます。

  • (1)空室になりにくい物件
  • (2)高利回りが期待できそうな物件

では、詳しく見てみましょう。

(1)空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、つまり賃貸として需要が高い物件とのことです。では、どんな物件なら借りてくれるでしょう。

以下のような条件が挙げられます。

  • ①   利便性がいい
  • ②   管理・メンテナンスがきちんとされている
  • ③   時代の流れに合った設備・仕様がある

では、それぞれについて見てみましょう。

①   利便性がいい

住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。

交通の面では、最寄り駅から徒歩10分以内、利用できる路線が多い、ターミナル駅に出やすいなどのポイントをチェックしましょう。

また、周辺環境としては、近くにコンビニエンスストアがあったり、飲食店が多いなどがチェックポイントと言えるでしょう。

なお、ファミリー向けの物件でしたら、近くに公園があるなどの公共施設も重用視とされることになります。

②   管理・メンテナンスがきちんされている

管理会社の雇った管理人が常駐し、共有部分などは常にきれいにされており、クレームなども迅速に丁寧に対応してくれるような管理状態が大切と言えるでしょう。

また、修繕計画がきちんとあるか、定期点検も行っているかもチャックするようにしましょう。

③   時代の流れに合った設備・仕様がある

主に住居系の収益物件ですが、賃貸の条件として、利便性もそうですが、間取りや広さ、設備なども重視されています。例えば、バストイレが一体の物件に比較して別々の方が人気があります。

その他最近では、セキュリティが借り手のニーズとして高まっていて、オートロックや防犯カメラの設置がされているかどうかもチェックしましょう。

(2)高利回りが期待できそうな物件

収益物件の販売図面で一番最初に利回りの数字を見る方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。

ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右されます。しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

なお、利回りが高い物件は、やはり「物件価格が安い」ことが大切な要因と言えるでしょう。そんな都合のいい物件の探し方は詳しく「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」にてご確認ください。

3、収益物件を探すには?

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

また、以下の不動産投資会社でもあなたの不動産投資を成功に導いてくれる会社はあります。そのような会社の見分け方は「4、不動産投資を成功させるには不動産投資会社選びが重要!いい不動産投資会社を見分けるポイントは?」をご参照下さい。

(1)区分マンション投資物件

①シノケンハーモニー(新築物件)

スクリーンショット 2016-09-25 10.08.19
⇒公式サイトはこちら

 

②日本不動産イニシアティブ(中古物件)

スクリーンショット 2016-09-25 10.12.27
⇒公式サイトはこちら

 

③東京ネットワース(新築物件)

スクリーンショット 2016-09-25 10.16.48
⇒公式サイトはこちら

 

④スカイコート(新築物件)

スクリーンショット 2014-08-25 10.52.17

⇒公式サイトはこちら

 

一方、住居ではなくオフィス投資にご興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。その場合ぜひボルテックスの資料請求をしてみて下さい。

スクリーンショット 2016-12-05 17.56.30

⇒公式サイトはこちら

 

(2)一棟投資物件

①アイケンジャパン(新築一棟)

スクリーンショット 2016-03-04 16.20.25

⇒公式サイトはこちら

 

②OMパートナーズ(中古物件)

スクリーンショット 2016-07-08 14.24.32
⇒公式サイトはこちら

 

4、いい不動産投資会社を選ぶポイント

数多くある不動産投資会社の中で、いい不動産投資会社をどのよう探せばいいかと悩んでいる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

HPなどの情報で判断できる情報で挙げられるポイントは以下の通りです。

  • (1)資本金
  • (2)従業員数
  • (3)入居率

では、それぞれについて見てみましょう。

(1)資本金

資本金の金額が大きいのは会社の規模が大きいと推測されます。また、規模が大きいのはそれだけのクライアントも多く、信頼されているということです。

従って、資本金の金額の大きさが信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。

(2)従業員数

従業員の数が多いのは、それほど多くの人を雇える程の利益が出て、健全な経営をされている可能性が高く、多くのクライアントに信頼されていると推測されます。

従って、従業員の数の多さは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。

(3)入居率

入居率が高ければ高いほど、その会社の客付けの能力が高いと言えます。万が一空室になったとしても、短期間にて次の入居者を見つけてくれることができると言えるでしょう。

従って、入居率が高いのは信頼できる不動産投資会社かを判断するポイントになるでしょう。

以下のサイトで厳選された不動産投資会社の資料を無料で一括で請求できます。クオカードがもらえるなどの利用特典もありますので、不動産投資会社を探されている方は是非利用してみて下さい。

不動産投資会社への一括資料請求サービス


http://lp.jutapon.com/

また、上記の条件を踏まえて、以下の3つの不動産仲介業者を挙げてみましたので、参考にしてみてください。

株式会社シノケンハーモニー

スクリーンショット 2014-09-11 16.53.49
http://www.fudosantoushi.jp/

ランドネット

スクリーンショット 2014-09-11 16.54.43
http://landnet.co.jp/

日本財託

スクリーンショット 2014-09-11 16.55.35
http://www.nihonzaitaku.co.jp/

なお、不動産投資会社は詳しく「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」にて紹介してありますので、ご確認ください。

まとめ

今回は収益物件について書いていきましたがいかがでしたでしょうか?収益物件の購入を考えている方のご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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