不動産収入があるあなたに!確定申告で知って得する7つのこと

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不動産収入不動産投資をすることによって、不動産収入がある方は確定申告をする事必要があります。

しかし、不動産収入の計算方法、どのようなものが経費として認められるか、確定申告の流れなどについてあまり把握していない方も少なくないでしょう。

そこで今回は、

  • 安定した不動産収入を得るためのポイント
  • 一般的なワンルームマンションを購入した際の収入・支出のシミュレーション
  • 不動産収入がある場合の税金の計算方法
  • 不動産投資時に認められる12個の必要経費
  • 確定申告をする方法
  • 会計ソフトを利用する
  • 税理士を依頼する場合?税理士の探し方

などについて書いていきますので、不動産収入がある方のご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、安定した不動産収入を得るためのポイント 

2、一般的なワンルームマンションを購入した際の収入・支出のシミュレーション

3、実際に不動産収入がある場合の税金の計算方法

4、不動産投資時に認められる12個の必要経費

5、確定申告をする方法

6、会計ソフトを利用する

7、税理士に依頼する場合の相場は?税理士の探し方

1、安定した不動産収入を得るためのポイント

不動産投資をして、毎月安定した不動産収入を得るためには、物件の選び方が重要となります。具体的には以下のようなポイントがあります。

  • (1)事前に相場価格を知っておく
  • (2)高利回りが期待できそうな物件を探す
  • (3)空室になりにくい物件を選ぶ

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)事前に相場価格を知っておく

購入を検討されている物件の価格は適正であるかをチェックするためには、物件の相場を知っておく必要があります。

実際の不動産の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)高利回りが期待できそうな物件

投資物件の販売図面で一番最初に利回りの数字をチェックする方は少なくないでしょう。

しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断することが重要です。

なお、利回りが高い物件に共通していえることは、やはり「物件価格が割安であること」でしょう。

そのような物件の探し方について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご参照ください。

(3)空室になりにくい物件を選ぶ

空室になりにくい物件とは、つまり賃貸として需要が高い物件のことです。具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • ①  利便性がいい
  • ②  管理・メンテナンスがきちんとしている
  • ③  時代の流れに合った設備・仕様がある

など。詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。

2、一般的なワンルームマンションを購入した際の収入・支出のシミュレーション

以下にて一般的なワンルームマンションを購入した際の収入・支出のシミュレーションを見てみましょう。

不動産情報

物件価格 9,600,000
家賃(月額) 70,000
管理費・修繕積立金(月額) 15,145
PM管理会社管理費(月額) 3,240
不動産諸経費(年間)
固定資産税 25,400
管理・修繕費 181,740
PM会社費用 38,880
損害保険料
(火災・地震保険など)
6,700
合計(①~⑤合計) 252,720
実質利回り計算
年間収入 840,000
年間支出 252,720
年間実質収入 587,280
表面利回り(⑩÷①) 8.75%
実質利回り(⑫÷①) 6.12%

 上記シミュレーションを見て頂ければ分かりますが、表面利回りは⑭「8.75%」ですが、ランニングコストを差し引いた後の実質利回りは⑮「6.05%」でした。

3、実際に不動産収入がある場合の税金の計算方法

次は、実際に不動産収入がある場合の税金の計算方法をみてみましょう。

(1)不動産収入の計算方法

そもそも不動産収入は以下の計算式で算出することが出来ます。

「不動産収入=総収入金額ー必要経費ー青色申告特別控除額」

(2)不動産収入がある場合の税金の金額は?

不動産収入の税金は以下の計算式にて算出することが出来ます。

  • ①所得税額=(総収入金額ー必要経費)☓税率
  • ②住民税=(総収入金額ー必要経費)☓10%+4,000円

つまり、必要経費の金額が大きければ大きいほど支払わなければならない税金額が減ることになります。

4、不動産投資時に認められる12個の必要経費

不動産所持するために必要な費用は必要経費として認められます。節税するためには、経費を漏れなく適正に計上することがポイントとなります。

一般的には以下のような費用は経費として認められています。

  • (1)租税公課
  • (2)損害保険料
  • (3)減価償却費
  • (4)修繕費
  • (5)借入金利息
  • (6)管理費
  • (7)交通費
  • (8)通信費
  • (9)新聞図書費
  • (10)接待交際費
  • (11)消耗品費
  • (12)その他税理士に依頼した費用

詳しい内容については「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」をご参照ください。

5、確定申告をする方法

不動産収入がある場合、確定申告する必要があります。

(1)不動産収入が赤字でも確定申告をしなければいけない?

不動産収入がある場合、不動産投資の収支が赤字でも確定申告する必要があります。

なお、不動産収入の他に給与所得などの所得がある方は、不動産収入と損益通算されますので、不動産投資の収支が赤字の場合、合計所得が減り、納め過ぎた税金が還付されます。

(2)いつ手続きするの?

確定申告の手続きは、毎年の2月16日〜3月15日の1ヶ月間となります。

(3)確定申告手続きの流れ

確定申告は以下の流れにて行います。

  • ①確定申告に必要な書類を準備する
  • ②決算書を作成する
  • ③確定申告書を作成する
  • ④申請手続きを行う

では、それぞれについて詳しくみてみましょう。

①  確定申告に必要な書類を準備する

確定申告する際、以下の書類を用意するようにしましょう。

  • 不動産売買契約書類
  • 固定資産税の通知書
  • 火災保険などの証券
  • 借入れの返済予定表
  • 管理を管理会社に依頼した場合の賃料入金明細
  • 賃貸契約書
  • 修繕に関する見積書、請求書、領収書
  • その他不動産収入に関わる書類
  • 交通費、接待交際費などの経費の領収書

など。不動産収入以外にも給与所得など所得がある方は、「源泉徴収票」などの書類も用意するようにしましょう。

②決算書を作成する

不動産収入がある場合、青色申告決算書を使用します。

青色申告決算書を使用するには、賃貸経営を開始してから2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

忘れずに期限内に提出するようにしましょう。

なお、青色申告特別控除には、「10万円控除」、「65万円控除」の2種類があります。どちらが適用されるかについて詳しくは国税庁の「事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分」にてご確認下さい。

—青色申告決算書—

—収支内訳書—

③確定申告書を作成する

確定申告書は、1月中に管轄の税務署から送られてきます。

しかし、「個人事業の開業届出書」を提出していない場合は、ご自身で税務署からもらうか、国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」から印刷することになります。

不動産収入の場合、「確定申告書B」を使用します。

—申請書のフォーマットー

—申請書の記入例—

④申請手続きを行う

申請書類が揃ったら、申請手続きを行いましょう。

確定申告に関する書類は一般的には直接管轄の税務署に提出しますが、仕事などで忙しくて、税務署にて申告の手続きを行う時間が無い場合にはe-TAXより確定申告をするとよいでしょう。

e-TAXより確定申告を行う流れについて詳しくは国税庁の「確定申告書等作成コーナー」をご参照ください。

なお、申請書類や手続きについて詳しくは「不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」をご参照ください。

6、会計ソフトを利用する

ご自身で確定申告をする際、不慣れな作業で大変だと思われる方も少なくないのではないでしょうか。

確定申告を短時間に簡単にするためには、「クラウド会計ソフト『freee 』」を利用してみるのはいかがでしょうか。

また、税務だけではなく、総務、労務も合せてご利用できる「クラウドソフト『Bizerバイザー 』」があります。

大変利用しやすいソフトなので、ご自身の条件に合せてぜひ利用してみてください。

7、税理士に依頼する場合の相場は?税理士の探し方

仕事で忙しくてなかなかお時間がない方にとっては、税理士に依頼して確定申告してもらうことも選択肢にいれてもよいでしょう。

税理士報酬の相場は、一般的には4、5万円と言われていますが、税理士によって8万円前後かかる場合もあります。

税理士を探す際に、インターネットにて「税理士 確定申告」などのキーワードで検索することができます。

以下のサイトより無料で複数社の税理士事務所を見積りすることができます。費用を比較することも出来ますので、ぜひ利用してみてください。

税理士ドットコム

 
https://secure.zeiri4.com/

まとめ

今回は不動産収入がある場合の収入金額の計算方法や確定申告の方法について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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