• 不動産投資
  • 2015/4/16

成功する大家になるには?絶対に知っておきたい8つのこと

不動産投資をして「大家になりたい」と思われている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、大家になるにはどんな知識が必要で、どのようなステップで進めたらいいのか分からず不安を抱いている方も少なくないでしょう。

そこで今回は、

  • 大家になる流れ
  • 不動産投資をして大家になるメリットとデメリット
  • 不動産投資をして大家になる前に知っておきたいこと
  • 優秀な不動産投資会社の探し方?
  • 収益物件を探すには?
  • 失敗しないためには?自分に適した物件を選ぶポイント
  • 自己資金が0円でも大家になれる?不動産投資ローンについて
  • 不動産所得の確定申告について

などについて書いていきますので、参考にして頂けると幸いです。

新築一棟投資法

1、大家になる流れ

まず、大家になる大まかな流れについてみてみましょう。

大家になるには大きく以下のような流れになります。

  1. 失敗しない不動産投資をするための知識を身につける
  2. 予算決め
  3. 物件条件を決める
  4. 不動産投資会社を選ぶ
  5. 現地確認
  6. 買付証明書を提出
  7. 宅地建物取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受ける
  8. 売買契約書を締結(手付金を支払う)
  9. (融資を受ける方)不動産投資ローンの審査を受ける
  10. 決済・引渡しを行う
  11. (管理会社を依頼する場合)賃貸管理会社を選ぶ

詳しい内容については、「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」をご参照ください。

2、不動産投資をして大家になるメリットとデメリット

不動産投資をして大家になるのはメリットとデメリットがあります。

(1)大家になるメリット

まず、大家になるメリットについてみてみましょう。

具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

  • ①安定した家賃収入を得られる
  • ②キャピタル・ゲインによる売却益を得ることができる
  • ③借入れにより少額自己資金から始められる
  • ④高利回りが期待できる
  • ⑤相続・贈与税対策として有効である
  • ⑥生命保険の代わりになる
  • ⑦節税効果がある

では、具体的にみてみましょう。

①安定した家賃収入を得られる

大家になる最大の魅力は、インカムゲインによる毎月安定した賃料収入を得られる点にあると言えるでしょう。

以下のグラフをご覧になって頂ければ分かりますが、マンションの賃料水準はほとんど変化なく、安定しています。

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出典:東京カンテイ(2015年4月13日)

②キャピタル・ゲインによる売却益を得ることができる

不動産投資では、インカムゲインによる安定した家賃収入を得られる事ができる他に、キャピタル・ゲインによる売却益を得ることも可能です。

下記グラフをご覧になって頂ければ分かりますが、2013年に引き続き不動産の価格が上昇しており、売却するタイミングによって、売却益が得られることができると言えるでしょう。

スクリーンショット 2015-04-09 16.14.22

③借入れにより少額自己資金から始められる

不動産投資は、数多い投資商品の中で、唯一その商品自体を担保にし、金融機関から購入資金を借入れすることが可能です。ローンを活用すれば、少額の自己資金で不動産を購入することが出来、家賃収入の収益を得る事ができます。

不動産投資ローンの金利や審査の基準などについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。

④高利回りが期待できる

株式投資やFXなどの金融商品では、ハイリターンが得られる反面、ハイリスクの商品でもあります。

それらと比較して、不動産投資は家賃収入により安定して高利回りが得られる点が魅力と言えるでしょう。

マンションの築年数によって多少変わりますが、都内の中古マンションの利回りは5%前後が相場になっているようです。

不動産投資の利回りの計算方法については詳しく「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご参照ください。

⑤相続・贈与税対策として有効である

不動産を相続や贈与の場合、時価ではなく、固定資産台帳や路線価などから算出した評価にて課税となりますので、納める税金の額を少なくすることが出来ます。

建物の場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80%位で評価されます。また、投資用不動産で第三者に賃貸することで、評価額がさらに30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となります。

例えば、市場価値では2,000万円のマンションの相続税の評価額は、大体700万円になります。

税金を抑えた上に家賃収入も得られるのは、不動産投資ならではの魅力と言えるでしょう。

不動産の相続税の仕組みや計算方法などについて詳しくは「不動産は相続税対策として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照ください。

⑥生命保険の代わりになる

不動産の購入資金を金融機関から融資を受ける場合は、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。 

残されたご家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。 

残される家族には保険のような役割も果たせるのは、数ある投資対象の中で、不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。

⑦節税効果がある

不動産投資では、給与所得とは別に、家賃収入を「不動産所得」として申告することが可能です。 

不動産経営での年間収支が計算上で赤字になった場合は、給与収入と損益通算をし、確定申告をすることによって納めすぎた「所得税」を還付させる事が出来ます。 

また、所得税の納税額をもとに算出する「住民税」も節税する事が可能です。

サラリーマンの方が大家になる場合の注意点などについて詳しくは「損しないサラリーマン大家になるために!不動産投資について知っておくべき8つのこと」をご参照ください。

なお、不動産投資のメリットについて詳しくは「不動産投資を迷っているあなたが知っておくべき7つのメリット」をご参照ください。

(2)大家になるデメリット

一方、投資である以上デメリットもあります。

大家になるには以下のようなデメリットが挙げられます。

  • 空室により収入減もしくはゼロ
  • 投資金額が大きい
  • 流動性が低い

など。詳しい内容については「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」をご参照ください。

3、不動産投資をして大家になる前に知っておきたいこと

大家になるには、何らかの資格が必要ではないかと思われている方も少なくないでしょう。

実は、大家になるには特に資格は必要ありませんが、大家業を成功させるには、始める前に不動産投資について勉強しておく必要があります。

  • (1)初心者がやってしまいがちな失敗事例を知る
  • (2)本を読み基礎知識を学習する
  • (3)ブログを読み経験者の経験を参考にする
  • (4)不動産投資セミナーに参加する

では、それぞれについてみていきましょう。

(1)初心者がやってしまいがちな失敗事例を知る

初めての投資の場合、知識不足、確認不足などにより失敗してしまう方は少なくありません。

特に初心者の方がやってしまいがちな失敗事例を下記にて挙げてみました。

  • 短返済期間の無理な返済計画による失敗したケース
  • 長期間賃貸の利回りを信じて失敗してしまったケース
  • 自己資金「0」円の投資ローンによる失敗ケース
  • 相場より高価格の購入による失敗したケース

など。詳しい内容については「不動産投資で失敗しないために役立つ10個の失敗事例」をご参照ください。

(2)本を読み基礎知識を学習する

不動産投資を始める前に、本にて基礎知識を勉強されるとよいでしょう。

以下人気のある本をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

①「不動産投資の学校[入門編]」

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不動産投資の学校[入門編]

②「不動産投資 家賃収入&売却利益 両取りのルール」

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不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

③「不動産投資 1年目の教科書」

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不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

など。不動産投資の本について詳しくは「不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本11選」をご参照ください。

(3)ブログを読み経験者の経験を参考にする

実際に不動産投資をされている方が、ご自身の不動産経営に関する経験談などを書いてあるブログもたくさんあります。

不動産投資の初心者にとって、かなり参考になる内容が多く書かれていますので、ぜひ読んでみてください。

詳しくは「不動産投資初心者が読んでおくべき11個のブログ」に書いてありますので、参考にしてみてください。

(4)不動産投資セミナーに参加する

不動産投資会社が主催されている不動産投資セミナーがたくさんあります。不動産投資に関する基礎知識や不動産投資市場の動きの最新情報を収集する事ができます。

サラリーマンのための分かり易い”効率的”マンション経営セミナー

⇒お申込みサイトはこちら

②「都内ではじめる一棟土地付きアパート経営セミナー

⇒お申込みサイトはこちら

不動産投資セミナーの選び方などについては詳しく「あなたの不動産投資に役に立つ不動産投資セミナー10選」にて書いてありますので、参考にしてみてください。

4、優秀な不動産投資会社の探し方?

不動産投資で失敗しないためには、やはり優秀なパートナーつまり、不動産投資会社を探すことが大切と言えます。

以下のサイトで厳選された不動産投資会社の資料を無料で一括で請求することができます。利用特典もあるので、不動産投資会社を探されている方はぜひ利用してみてください。

不動産投資会社への一括資料請求サービス

イッカツさん ビッグバナー
⇒公式サイトはこちら

なお、不動産投資会社について詳しくは「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」にて説明しているので参考にしてみてください。

5、収益物件を探すには?

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に売れてしまっているケースが多いのです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。

以下にて、物件種類別に不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

(1)区分マンション投資物件

①株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)


⇒公式サイトはこちら

②プロパティエージェント(新築物件)

⇒公式サイトはこちら 

③日本不動産イニシアティブ(中古物件)

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⇒公式サイトはこちら

(2)一棟投資物件

①アイケンジャパン(新築一棟)

スクリーンショット 2016-03-04 16.20.25

⇒公式サイトはこちら

②スマートライフ(新築一棟)

⇒公式サイトはこちら

6、失敗しないためには?自分に適した物件を選ぶポイント

(1)どのような物件がいい?

不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々な種類があります。

大家になりたいという不動産投資初心者には、最初から一棟モノの投資はリスクが高くとても危険です。

区分マンションは一棟モノに比べ、

  • 投資金額が少ない
  • 築年数がたっても価値が下がりにくい
  • 管理コストや手間もかからない

などの理由から、初心者向きの投資物件と言えるでしょう。 

(2)収益物件の選び方

一般的には、収益物件は以下のようなポイントで物件を選んでいきます。

  • ①価格が安いか
  • ②空室になりにくい物件か
  • ③高利回りが期待できそうな物件か

では、それぞれについてみてみましょう。

①価格が安いか

購入を検討されている物件の価格が割安かどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。

実際の不動産の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べることが出来ますので、ぜひ利用してみてください。

②空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、つまり賃貸として需要が高い物件ことです。では、どんな物件なら借りられるでしょう。

具体的には以下のような条件が挙げられます。

  • ①   利便性がいい
  • ②   管理・メンテナンスがきちんとされている
  • ③   時代の流れに合った設備・仕様がある

など。詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照ください。

③高利回りが期待できそうな物件

ご存知の通り、いくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右されます。しかし、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件の収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

利回りが高い物件は、やはり「物件価格が安い」ことが大切な要因と言えるでしょう。

そんな都合のいい物件の探し方について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご確認ください。

7、自己資金が0円でも大家になれる?不動産投資ローンについて

頭金なし、つまり手持ち資金なしでも不動産投資を始められるか気になる方は少なくないではないでしょうか。

結論から申し上げますと、不動産投資ローンは住宅ローンと違い審査基準がかなり厳しくなっているため、フルローンで融資を受ける事は難しいのが実情です。

(1)不動産購入時に自己資金について

収益不動産購入時、一般的には物件価格の10〜20%前後の自己資金が必要だと言われています。

(2)その他必要な諸経費

不動産を購入する際に、頭金と別に以下のような諸経費がかかります。

  • 不動産仲介手数料
  • 司法書士へ支払う報酬
  • (融資を受ける場合)銀行に支払う手数料
  • 保険料

など。

一般的には、諸経費は物件価格の8〜10%かかると言われており、2,000万円の物件の場合、200万円前後の諸経費がかかるでしょう。

(3)頭金なしでもお金を貸してくれるケースは?

審査が厳しい不動産ローンを頭金なしで融資してもらえるのはどんなケースでしょう。

具体的には以下のようなケースが挙げられます。

  • 収益物件の売値と銀行の概算評価額に差がないケース
  • 住宅ローンを利用して融資を受けるケース
  • 年収が高水準のケース
  • 物件の想定利回りが高いケース

など。詳しい内容については「頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと」をご参照ください。

(4)諸経費は不動産投資ローンに含まれない

ここで注意して頂きたいのは、諸経費は不動産投資ローンに含まれていないということです。

不動産投資ローンのフルローンでも、物件の売却価格だけであって、諸経費はローンに入れることはできず、ご自身で用意する必要があります。

8、不動産所得の確定申告について

大家になり、家賃収入による不動産所得がある場合、確定申告を行う必要があります。

不動産所得の確定申告の必要な書類や流れについては、詳しく「確定申告時に知っておくと得する不動産所得の12個の経費とは」をご参照ください。

まとめ

今回は不動産投資をして大家になる流れやメリットなどについて書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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