• 不動産投資
  • 2017/3/16

戸建賃貸とは?土地の有効活用にもう一つの選択肢

相続などで取得した土地の活用方法を検討されている方の中で、一棟アパート賃貸経営にするか、戸建賃貸経営にするかと迷われている方も多いのではないでしょうか。

実は、変形地や狭小地など特殊な形をした土地の場合、一棟アパートを建築するより戸建賃貸経営の方が適しています

そこで今回は、

  • 戸建賃貸を始める前におさえておきたい基本的な知識
  • 戸建賃貸のメリットとデメリット
  • 実際に始める時の流れ

など、戸建賃貸を成功させるために知っておくべき知識をまとめました。これから戸建賃貸経営を検討されている方のご参考になれば幸いです。

目次

1、そもそも戸建賃貸とは

戸建賃貸とは、戸建て単位に人に貸すことにより賃貸経営を行うことを言います。

入居者のターゲットとしては、ファミリー層がメインとするのが特徴です。

2、一棟アパート経営と比較した戸建賃貸のメリット

土地活用を検討される際に、一棟アパート賃貸経営にするか、戸建賃貸経営にするかと迷われている方も少なくないでしょう。

以下にて一棟アパート経営と比較した戸建賃貸経営のメリットとデメリットをまとめましたので、参考にしてみて下さい。

(1)狭小地など変形した土地でも活用できる

土地の形がキレイな整形地の場合、一棟アパートのプランニングを立てやすいのですが、変形地や狭小地の場合、アパートだとデッドスペースが生じやすく、土地をフル活用できないと言えるでしょう。

一方、戸建の場合、建物が一棟一棟と独立していますので、土地の形に合せてプランニングをすることができ、土地をフル活用することができます。

また、法律や規制などによって大規模な住宅を建てられない土地であっても、戸建住宅であれば建てられるというのも大きなメリットとして挙げられます。

(2)供給量が少ないため競争率が低く、家賃が崩れにくい

供給量が多い一人暮らし用のアパートと比較して、戸建住宅の供給量が少ないため、賃貸としての競争率が低いといえます。

また、競争率が低いことに対して、入居者の需要ニーズが高く、家賃相場の値崩れも起きにくいというメリットが挙げられます。

(3)入居期間が長いことから空室リスクをおさえることができる

一人暮らしの賃貸と比較して、ファミリーの場合は子どもの入学などの関係で、生活環境を簡単に変えられないことから、長く入居する傾向が高いです。

入居期間が長いことから、空室リスクをおさえることができ、安定した賃貸経営ができると言えるでしょう。

(4)出口戦略(売却)が立てやすい

長く賃貸経営を続けるつもりでも、途中で売却することも考えられます。一棟アパートの価格が高く、投資物件としか売却ができないこともあり、買主は投資家に限定してしまうため、売却に時間がかかってしまう場合が多いです。

一方、戸建の場合、まとめて売却する必要がなく、1棟ずつ売却することができることから物件価格をおさえることができます。また、投資物件としてではなく、普通の住居物件としても売却することができますので、買主のターゲットを広げることができることから、売却(出口戦略)しやすいといえます。

(5)マンションでは満たされない下記の入居ニーズに対応できる

ファミリーの方が賃貸を探される時は、戸建てとマンションを比較される方も多いでしょう。マンションでは満たされない下記の入居ニーズから戸建てを選ばれる方が多いのも実情です。

  • 上下階の人との騒音や振動トラブルと無縁
  • ペットを飼うのに制約がない
  • 子どもを遊ばせる庭がある
  • 駐車場を確保する必要がないから、駐車場の費用を節約することができる
  • 室内に持ち込みたくない荷物を置くスペースがある

3、一棟アパート経営と比較した戸建賃貸のデメリット

上記にて戸建賃貸のメリットについて書きましたが、続いて戸建賃貸のデメリットもみてみましょう。

(1)空室が長期化しやすい

戸建賃貸の入居ターゲットは、ファミリーがメインとなります。

そのため、長期的に入居して頂けるというメリットがある反面に、一旦退去してしまうと、次の入居者が決まるまで長期化になりやすいというデメリットが挙げられます。

特に、転勤、子どもの入学などファミリーが最も多く引っ越しをされる1〜3月のピークシーズンではない時期に退去されてしまうと、空室期間が長期化になりやすいといえます。

(2)庭のメンテナンスなどメンテナンス費用が高くなりやすい

庭があるのは戸建賃貸ならではのメリットであるのと同時に、メンテンスが大変とデメリットとしても挙げられます。

戸建賃貸の場合、庭のメンテンスはオーナーの負担になりますので、定期的に庭の手入れや雑草の処理を行うには、1回の作業で数万円かかる場合もあります。

スポットで依頼すると高くなるケースが多いので、定期的に比較安い業者を探すようにしましょう。

(3)隣人とのトラブルが起きやすい

庭の草が境界線を超えたり、ゴミの出し方が徹底されてないなど戸建ならではの隣人トラブルが起きやすくなります。

そのため、庭の定期的な手入れ、ゴミ出しの明確なルール決めなどきちんと管理規則を決めておく必要があります。

(4)住宅ローンの低金利により家賃を上げにくい

単身の方と比較して、ファミリーの場合マイホームの購入を検討される方も少なくありません。特に低金利が続いているこの時期に、購入するタイミングだと思われている方も多いでしょう。

例えば、4,000万円の戸建てを35年間変動金利1.5%で試算した場合、月々の返済額は「12万円」ちょっとで購入することができます。

つまり、購入した場合の月々の返済額より高く家賃を設定してしまうと、入居が決まりにくいというリスクが考えられます。

そのため、戸建賃貸を検討する際に、周辺の戸建ての売買価格も調べられるといいでしょう。

なお、一棟アパート経営について詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるため絶対に知っておきたい12のこと」を参考にしてみて下さい。

4、戸建賃貸経営を始める前のチェックポイント3つ

土地があるから賃貸経営をするのではなく、戸建賃貸経営を成功させるためには以下の3つのポイントをチェックするようにしましょう。

(1)賃貸物件として適している立地であるか

賃貸経営は、その物件は賃貸物件として適している立地であるかどうかを見極めることが大切です。まずはその土地に戸建住宅を建てたとして入居者にとって魅力的な立地であるかどうかをチェックしましょう。

戸建てを探されている方は、公園が近くにあるなど住み環境を重視される場合が多いため、若干駅から離れた場所であっても需要ニーズがあります。とはいえ、あまり最寄り駅から離れてしまうと徒歩以外の交通手段が使えるかを考慮する必要が出てくるため、おおむね最寄り駅から徒歩15分までというのが目安になるでしょう。

(2)土地があるエリアの家賃相場で賃貸経営として成り立つのか

家は広ければ広いほどいいと言いますが、その分家賃も高くなります。そのため、物件があるエリアの家賃相場に合った家賃設定をしないと、いい物件であっても、なかなか借り手はつきにくいと言えるでしょう。

従って、物件を建てる前に、周辺の家賃相場をきちんと確認し、その家賃を設定しても賃貸経営として成り立つ物件を建てることが大切といえます。

(3)戸建賃貸を専門とする賃貸管理会社を選定できているのか

賃貸経営には管理会社の存在が不可欠です。一口に賃貸管理会社と言っても、区分マンションの管理が専門、一棟アパートが専門と得意とする管理物件のタイプが異なります。そのため、戸建の場合、戸建の賃貸管理のノウハウが豊富な賃貸管理会社に管理依頼をする必要があります。

インターネットにて「戸建の賃貸管理」などのキーワードで管理会社を調べることができます。

5、戸建賃貸に適している人とは?

不動産投資において、マンション経営や一棟アパート経営と様々な投資物件タイプがありますが、戸建住宅の賃貸経営にはどんな人が適しているのでしょうか。

具体的には以下のような特徴が挙げられます。

  • 相続などで取得した土地を有効活用したい人
  • 所有している土地が変形地や狭小地のため、一棟物件を建てにくい
  • 土地は賃貸ニーズがあるエリアにある

6、実際に戸建賃貸を始めるには

最後に実際に戸建賃貸経営を始める大まかな流れを紹介します。ここではすでに土地を所有している方を想定した流れになります。

  • (1)所有している土地は賃貸ニーズがあるかどうかを調べる
  • (2)複数の建築会社から建築費用の概算を把握する
  • (3)家賃相場を調べ、賃貸経営のシミュレーションをする
  • (4)建築会社を選定する
  • (5)工事請負契約を締結し、融資の申込みをする
  • (6)管理会社を選定する

では、それぞれについて詳しくみてみましょう。

(1)所有している土地は賃貸ニーズがあるかどうかを調べる

土地を活用したいから戸建住宅を建てるのではなく、まずその土地があるエリアは賃貸のニーズがあるかどうかを調べる必要があります。

その場合、賃貸物件サイトを活用して近隣に戸建賃貸住宅があるかどうか、また、家賃相場がいくらで取れているのかなどの情報を確認するようにしましょう。

賃貸物件の検索は以下の賃貸ポータルサイトを活用しましょう。

(2)複数の建築会社から建築費用の概算を把握する

戸建住宅を新築するにあたり、建築会社に費用の見積もりを依頼しましょう。同じ仕様や設備でも、建築会社の特徴などによって建築費用が異なってきます。リスクヘッジや適切な相場を把握するには、複数の建築会社から見積もりを取得することをオススメします。

数多い建築会社の中からどのように会社を選んだらいいのかと悩まれている方は、下記サイトより無料にて複数の建築会社から一括見積りを取得することができます。より近い条件で費用の比較をするには、同じ仕様で依頼するといいでしょう。

(3)家賃相場を調べ、賃貸経営のシミュレーションをする

所有している土地に戸建住宅を建てた場合、家賃相場がどれくらいになるのか、また、その家賃で賃貸経営として成り立つかのシミュレーションもするようにしましょう。

家賃相場を調べるには下記無料にて利用できるポータルサイトを活用してみて下さい。

(4)建築会社を選定する

見積もりを依頼した複数の建築会社の中から、予算や提案内容を比較して建築会社を選定します。

提案内容の比較ポイントとして、予算はもちろん大切ですが、賃貸という観点から、赤、ピンクなどあまり特徴の強い設備の色合いやデザインではなく、ベージュなど落ち着いた色合いのデザインであるかどうかの確認もしましょう。

また、将来的には一般の住居物件として売却する可能性も考えられますので、使い勝手のいい間取りであることも大切と言えるでしょう。

(5)工事請負契約を締結し、融資の申込みをする

建築会社が決まりましたら、工事請負契約を締結しましょう。それと同時に金融機関への融資申請も行いましょう。

戸建賃貸の融資は、不動産投資ローンを行っている金融機関であればほとんど利用できるようになっています。

(6)賃貸管理会社を選定する

物件が無事に着工しましたら、戸建賃貸経営のノウハウが豊富な賃貸管理会社を探しましょう。

上記にも書きましたように、管理会社にはそれぞれに得意とする分野が異なります。一棟アパート管理しかやっていない管理業者に依頼してもなかなか満足のいく管理をしてもらえないと言えるでしょう。

その場合、インターネットにて「戸建賃貸管理」などのキーワードで検索してみて下さい。また、地場の賃貸事情が詳しい不動産管理会社に問合せしてみるのもいいでしょう。

まとめ

今回は戸建賃貸のメリット・デメリット、実際に始める時の流れなどについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。

戸建賃貸には、変形地や狭小地など一棟物件には不向きな土地をフル活用することができるという大きな特徴はありますが、土地があるエリアによって戸建賃貸として適していない場合があります。戸建賃貸で成功するには、

  • 賃貸物件として適している立地であるか
  • 土地があるエリアの家賃相場で賃貸経営として成り立つのか
  • 戸建賃貸を専門とする賃貸管理会社を選定できているのか

などのポイントをきちんとおさえることが大切といえます。

これから戸建賃貸を検討されている方にこの記事が参考になれば幸いです。

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