• インタビュー, 不動産投資
  • 2017/3/2

「新築区分投資マンションを検討されているあなたへ」坂東 多美緒「株式会社デュアルタップ 常務取締役」☓八木チエ「(株)不動産投資の教科書 CEO」特別対談

いつもメディア「不動産投資の教科書」をお読み頂き有難うございます。

不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、東京都港区に本社を構える不動産投資会社「株式会社デュアルタップ」の常務取締役、坂東 多美緒さんと対談させて頂きました。

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画開発販売管理まで一括して手がけています。国内の投資家向けだけではなく、シンガポール、台湾、香港など海外の投資家にも積極的に投資マンションを販売し、クライアントさんの国籍は日本を含め11カ国という実績があります。昨年(20167)に会社が設立11年目で東証JASDAQに上場を果たしました。

今回の対談では、上場に至るまでの想いや、デュアルタップさんが販売する物件の特徴、管理体制、社員教育体制などについて詳しく伺わせて頂きました。新築区分マンションの投資を検討されている方はぜひ読んでみて下さい。

新築物件情報を追加しました!

1、デュアルタップさんが上場した理由について

八木
昨年の7月に上場されましたね。おめでとうございます!
坂東常務
ありがとうございます。
八木
数多くある不動産投資会社の中で上場した会社は少ないと思いますが、御社が上場を目指した理由を伺ってもよろしいでしょうか。
坂東常務
一般的に新興不動産ディベロッパーの上場にはデメリットの方が多いと言われています。

実際のところ私たちも業界の先輩たちから上場なんて止めておけと何度も忠告されました(笑)

ただ、代表の臼井とは創業時から「必ず上場する、社会的責任を負った上場企業になってからがスタート」だと話していました。

目先のデメリットメリットの勘定よりも、取引所、証券会社、監査法人のチェックを受けながら世界中の投資家に対して責任を負うことで、初めて本当の意味での社会の公器になれると考えています。

八木
透明性のある取引をみなさんに見て頂きたいということですね。
坂東常務
そうですね。全て透明性のある取引が前提で、業績を伸ばし続け、顧客満足度を向上していかなければなりません。上場してみると、上場を維持することもまた大変で、社会的責任の大きさを日々実感しています。
八木
社会的責任というのは?
坂東常務
ただ、会社が儲かればいい、お客さんが儲かればいいではなく、世の中に貢献しないといけないという想いが強くなりました。
八木
なるほど。御社が上場したことでお客さんからどのような反応がありましたか?
坂東常務
上場企業になったことで取引が健全で法令を遵守していると判断して頂ける様になりました。実は、上場前はお客さんから「帝国データバンクの点数を持ってこい!」「経常利益の直近三か月分を教えろ!」と信用調査されたことがありました(苦笑)
八木
そうなんですか(笑)数千万円もするお買い物だから、信頼できる会社じゃないと不安ですよね。上場することによって、インターネットからでも株価や業績などの情報を簡単に調べることができますので、上場していない会社より、信頼性が高いと感じる方も多いのではないかと思います。
坂東常務
仰る通りですね。特に弊社のお客さんは上場企業にお勤めの方が多いので、上場したことによって、「上場企業」という点でお客さんとの共通点が増え、距離が近づいたと感じています。
八木
お客さんとの共通点が多いのは大切なことですよね。
坂東常務
はい、そして上場した今からが勝負です。この先業績を伸ばし、会社の規模を拡大して、顧客満足度をいかに高めていくかが大事だと思っています。

2、デュアルタップさんが扱う新築ワンルームマンションの特徴とは 

八木
数多くの新築マンションのディベロッパーがあると思いますが、御社ブランドのクオリティーや他社との違いを教えて頂けますか?
坂東常務
圧倒的にクオリティーが高いという自負があります。フローリングから、窓枠のサッシまで、コストをかけて上質なものを使い、またデザイン性生活利便性などにもかなりこだわってモノづくりをしているからです。
八木
素材の一つ一つに拘っているんですね。しかし、これから不動産投資をする方は「まだ素人」という方もいらっしゃると思うので、その部分を見ても素材の良さを分からない方が多いのではないでしょうか。
坂東常務
おっしゃる通りです。素材の違いは不動産投資初心者だとなかなか分からないものです。実は、弊社の物件のオーナーさんには、大手不動産会社にお勤めの方が多く、素材の良さが分かっている業界の方に高く評価されています。また、入居者さんには弁護士や医者など、いい部屋を知っている方も多く入居されています。
八木
モノの良さがわかる方に選ばれているんですね。また、弁護士やお医者さんなど比較的社会的に信頼性の高い職業の方に入居してもらえているのは、オーナーさんにとっても安心ですね。
坂東常務
それに、弊社の平均入居率は97%〜98%あります。家賃を相場より安く設定すれば自然と入居率も上がりますが、弊社の物件は築10年を経ってもほとんど家賃を下げずに入居が決まります。物件の素材の良さを実感してもらっている証だと思います。
八木
築10年でもほとんど家賃を下げずに入居があるのは、本当に物件にご満足頂いている証拠ですね。なお、入居率には物件の立地にも大きく関係していると思いますが、御社の物件の立地について、どのような基準で選ばれているのでしょうか?
坂東常務
基本23区内駅から徒歩10分圏内など、単身者のニーズが高いエリアを基準に選んでいます。とはいえ、23区であればどこでもいいというわけではなく、弊社の物件に入居できる方が多いエリアかどうかなどトータル的に判断しています。
八木
オーナーさんにとっては、信頼性の高い入居者に住んでもらうことで、安定して家賃収入を得られますよね。

3、海外投資家にも物件を販売

八木
御社は日本国内だけではなく、海外の投資家向けにも積極的に物件を販売していると伺いました。具体的にどのように販売しているか詳しく教えて頂けますか。
坂東常務
はい、弊社は年間7回ほど海外で外国人投資家向けにセミナーを開催しています。
八木
年間7回も開催されているんですね。ちなみに、どちらの国で開催されているのでしょうか?
坂東常務
主に、シンガポール香港上海台湾の4カ国です。オーナーさんの国籍は日本を入れて11カ国もあります。
八木
11カ国もいらっしゃるとは驚きです。
坂東常務
色々なご縁がありまして、オーナーさんの中にオランダやオーストラリアの方もいますよ。
八木
日本にゆかりのある方が多いのでしょうか?
坂東常務
もちろんゆかりのある方もいればそうじゃない方もいます。例えば、中国の投資家からは、日本の不動産は安いし、きちんとした賃貸経営ができることから安心感もある、という理由で、日本に一度も来たことがない方もいます。また、資産を「円」で持ちたい方が多いようです。
八木
弊社にお問合せ下さる中国の投資家も同じことを仰ってました。リスク分散のため海外で資産を持ちたい、とはいえ、金融資産だとインフレに弱いので、そこで不動産を選ばれる方が多いです。それに、アメリカなどの国と比較して、日本は中国から近いというのも人気がある一つの理由として挙げられるでしょう。
坂東常務
日本が大好きな方が多いです。弊社は、8か国語対応することができ、更に上場企業であることから、海外の投資家から「安心して投資できる」と高く評価して頂いております。

4、社員教育を徹底してお客さんに最高の不動産投資を

八木
不動産投資をする際に、会社はもちろんそうですが、信頼できる担当者を選ぶことも非常に重要だと思います。御社はどのような社員教育をされているのでしょうか?
坂東常務
弊社営業マンの平均年齢は27~28歳前後で、実は結構若いんです。一方、お客さんは30代後半の方がほとんどです。人生の先輩にあたる方々の前で、我々が不動産のプロフェッショナルであり続けるには、月1回は欠かさずに勉強会を開催しています。
八木
担当者が不動産投資に詳しいことは極めて重要ですよね。
坂東常務
仰る通りです。また、弊社が最も大事にしているのは「誠実である」ことです。特に不動産投資はそのままだと不確実性が高く、故にリスクも高い投資商品です。不確実性の高い投資商品を無責任に売るのではなく、できるだけリスクを下げられるよう、誠意を持ってお客さんに接することが大切だと思っています。
八木
「誠意」は伝わりますよね。
坂東常務
そうですよね。だから、弊社は社員に「私たちはモノ売りではない、お客さんの投資目的をきちんと理解し、その目的が達成できるよう一生懸命誠意を持ってサポートすることが我々の役目」と話しています。

八木
一生懸命誠意を持ってお客さんに接していれば、きっとその気持ちがお客さんにも伝わりますよね。

5、オーナーさん同士で交流できる懇親会も開催

八木
オーナーさん同士の懇親会があると伺いました。
坂東常務
はい、3ヶ月に1度のぺースですが、大きく2種類の懇親会を開催しています。1つは著名な方を招いて経済などについて勉強する会です。もう一つはオーナーさんのご家族みんなで集まって、クリスマスやハロウィンなど季節行事を楽しむパーティーです。
八木
楽しそうですね。どのくらいの人数が集まるんですか?
坂東常務
大体平均して40人前後です。去年のクリスマスパーティーは100人近くの方に参加して頂きました!
八木
それだけ多くの方が集まるということが、御社のサービスの満足度が高いことを証明してますね。

坂東常務
そう言って頂けると嬉しいです。不動産はただの投資商品ではなく、自分に万が一何かあった時に、家族への贈り物でもあります。弊社では、ご家族がいらっしゃるオーナーさんだけですが、ご成約した時に、家族宛てにメッセージカードを書いてもらったりもしています。

<イメージ>

八木
なんて素敵なアイディア!
坂東常務
中にはご家族にサプライズで、将来に資産を残しておくという目的で不動産を購入された方もいらっしゃいます。そういう場合、「想いをカタチに残そう」というコンセプトで家族写真とともにメッセージを書いてもらっています。

八木
ご家族への素晴らしい贈り物ですね。 

6、個人面談が「大変勉強になった」と大好評!

八木
現在御社はセミナーを開催しておらず、個人面談のみ実施していると思いますが、その面談は、過去に何度も不動産投資の話を聞いたことがある方でも、大変勉強になったと高い評価を得ていると伺っております。面談ではどのような内容が聞けるか教えて頂けますか?
坂東常務
弊社のお客さんの多くはサラリーマンの方で、不動産投資をきっかけに税金について勉強を始めた方がほとんどです。面談では具体的にどのような税金がかかるのかや、節税ができる仕組みについて説明しています。
八木
サラリーマンの方はご自身で確定申告をしたことがない方が多いので、税金について詳しく説明してもらえるのは嬉しいですね。
坂東常務
弊社の面談を受けることによって、「資産形成」、「利回り」、「税金」、「生命保険」といった4つの項目についてしっかり理解することができます。
八木
不動産投資を成功させるために必要な知識ですね。そういえば、御社では「35年のシミュレーション表」を出してると伺っておりますが、35年に拘っている理由は何でしょうか?
坂東常務
それは、ほとんどの方が35年のローンを組まれているからです。不動産投資は長期に渡って資産形成していく投資商品ですから、きちんと35年間という長期のシミュレーションを購入前に知ってもらうことが大切だと思っています。
八木
しかし、35年も先のシミュレーションは簡単ではないですよね?
坂東常務
簡単ではありません。20年も、30年も先の物価や家賃は不確実なものです。でもお客さんに後悔のない不動産投資をしてもらうために、様々な変化を想定し、できるだけ確度の高いシミュレーションを提示しています。

7、オーナーさんが簡単に利用できる管理システムを導入している

八木
オーナーさんが自分の物件状況を確認したい場合もあると思いますが、その時はどのような形で確認することができるのでしょうか?
坂東常務
弊社にはオーナーさん専用の「オーナーWEB」というシステムがあり、収支データや入居者の情報確認など24時間いつでも自由に確認できます。海外のオーナーさんも多いことからシステムでは4ヶ国語を対応しています。
八木
いつでもどこでも利用できるのは大変便利ですね。
坂東常務
また、海外のオーナーさんなど遠方の方のために、物件周辺の様子が分かるよう、3ヶ月に1回のペースで写真をアップしています。地震などが起きた時も情報を随時アップするようにしています。

八木
これなら海外にいても安心ですね。

8、なぜデュアルタップは新築マンション投資をオススメするのか?

八木
マンション投資を検討されている方の中で、新築にするか、中古にするかと迷われている方は多いと思いますが、新築マンション投資のメリットを教えて頂けますか?

坂東常務
新築マンションのメリットとして、大きく3つ挙げられます。まず最初のメリットとしては、建物が新しいので、維持管理費を安くおさえることができます。

八木
中古マンションと比較すると管理費や修繕積立費は安くなりますよね。
坂東常務
2つ目のメリットは、融資を受ける時の金利が比較的安く設定されています。
八木
なるほど。金利が安いにこしたことがないですよね。
坂東常務
3つ目のメリットは、下記国土交通省のグラフを見て頂ければ分かりますが、中古マンションの価格は右肩上がりなのに対して、首都圏の新築マンションの価格は東京オリンピックの開催が決定した直後と比較して、「5.0%」も下落しています

<新築マンションの価格推移>

出典:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート

<中古マンションの価格推移> 

出典:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート

八木
本当ですね。新築マンションの価格も上昇し続けていると思ってましたが、実は下がっているんですね。でもこれってメリットなんですか?

坂東常務
メリットです。よく新築マンション投資だと手取り金額が少ないからという理由で中古マンションを選ばれる方が多いですが、実は中古マンションの価格が高くなる一方で家賃はそれほど上がっておらず、また、新築物件と比較して管理修繕費や金利も高いなどの理由から、中古マンションの物件でも手取り金額が少ない物件が多いのは実情です。それであれば、最新の設備や間取りで入居者が決まりやすく、空室リスクを最小限におさえることできる新築を選ばれた方がいいでしょう。

八木
なるほど。空室リスクを最小限におさえることができることも中古マンションと比較した新築マンションのメリットなんですね。一方、デメリットはありますか?
坂東常務
デメリットは立地です。
八木
立地がデメリットなんですか?
坂東常務
そうです。土地が高騰していて、新築の物件は都心の駅近に建設することが難しいんです。物件は都心でも駅から少し離れていたり、駅近だけど都心ではない、というものが多くなっています。
八木
そのデメリットは大きいのでしょうか?
坂東常務
いえ、そんなことはありません。立地は物件があるロケーションと家賃のバランスが大事だと思っています。弊社は立地を選ぶ際に、きちんとエリア分析をし、適正な賃料設定はいくらなのか、その賃料が長期的に維持することができるかどうかを見極めています。結果、弊社の物件はベストな立地ではなくても、空室率は極めて低いのです。

9、デュアルタップは家賃保証契約の保障率が低い?

八木
御社も家賃保証契約を提供されていると伺っていますが、保障率はどのくらいでしょうか?
坂東常務
弊社は実質家賃の「85%」という保障率を設定しています。
八木
保障率が「90%」前後の会社が多く、御社の保障率は少し低めに感じますが、いかがでしょうか?
坂東常務
保障率だけで見ると、確かに弊社の保障率は少し低く見えるかもしれません。ただ下記シミュレーション表を見て頂ければ分かりますが、弊社の物件の家賃設定は、同じような立地の他社さんの物件より高いので、実質的に手取り家賃はほとんど変わりません。

<ワンルームマンションの物件から得られる利率比較表>

デュアルタップ物件賃料 他社物件賃料
家賃 10万円 9万5000円
家賃保障率 85% 90%
手取り家賃 8万5000円 8万5500円

八木
元々の家賃が高い分、手取り金額が高く取れるんですね。

坂東常務
一般的には、家賃保証契約に関しては、2年ごとに更新されます。そのタイミングで、家賃についても見直されます。しかし、過去10年間に関しても家賃をほとんど変更しないで保証しています。そのため、より安定した収入を保つことができると言えます。
八木
10年間もほとんど家賃が変わらないのはオーナーさんにとって大変嬉しいことですね。安定した収入を得られることによって、次の投資プランも立てやすくなりますね。
坂東常務
おっしゃる通りです。家賃が頻繁に下がることによって、投資プランに影響が出てしまいます。弊社のお客さんに複数の物件を所有されている方が多いのは、安定した収益を得られることが要因となっています。
八木
御社ほどの資金力があるディベロッパーだからこそ、できるサービスと言えるでしょう。なお、管理契約は家賃保証契約のみでしょうか?
坂東常務
一般の管理委託もやっています。物件を購入した段階でどっちの管理委託にするかを自由に選ぶことができ、今では3:7の割合で圧倒的に家賃保証契約を選ばれる方の方が多いです。
八木
御社の家賃保証システムは満足度が高いということですね。

最後にみなさまにひとこと

坂東常務
どんな物件を買うかも大切ですが、誰から買うかはもっと大切です。なぜなら、不動産は買った後の維持管理の仕方によって、資産価値や収益率が大きく変わるからです。物件の維持管理においても、入居者の対応も含め、結局人対人になります。これからも「誠意」を持ってお客さんに接し、上場企業として増収増益を続けていきたいと思っています。

対談を終えて

今回の対談を通して、デュアルタップさんのお客さんを大切に想う気持ちが強く伝わってきました。不動産投資が成功するために重要な要素の一つに担当者の「誠意」があります。今回の内容でデュアルタップさんがその誠意を持って業務に取り組まれていることをご理解頂けたのではないでしょうか。

新築マンションの投資を検討されている方は、是非、デュアルタップさんの個別面談に参加してみて下さい。

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プロフィール

株式会社デュアルタップ
常務取締役
坂東 多美緒(ばんどう たみお)

1978年、東京都生まれ。中学を卒業後、単身で渡米する。

日本に帰国後、様々な仕事を経て、不動産会社の立ち上げに参画。

2007年に株式会社デュアルタップに入社。アセットマネジメント事業部のマネージャーなどを経て、2011年、取締役兼アセットマネジメント事業部部長となる。プロパティマネジメント事業部部長、リーシングマネジメント部統括などを歴任後、現在はアセットマネジメント、プロパティマネジメント、リーシングマネジメントを統括する、常務取締役と株式会社デュアルタップインターナショナルの社長を兼任。

国内外すべての販売、運用、管理部門の統括責任者として、アジア圏でのグローバル展開を進めている。

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