• 不動産売却, 高く売却するコツ
  • 2017/4/11

大切な住まいをスムーズかつ高く売りたい方へ|一戸建て売却に必要な知識まとめ

現在お住まいの一戸建て住宅の売却をお考えですか?もしくは、今すぐではなくても将来的な一戸建て売却をご検討ですか?

一戸建て住宅は土地と建物がセットになっているので区分マンションとは使い勝手が異なりますが、売却の際にもさまざまな違いがあります。一戸建て売却を成功させるには、一戸建てを売却する際に関わる特有の事情などを知っておく必要があるでしょう。

そこで、この記事では一戸建て売却に必要な情報を、以下ようにまとめています。

  • 一戸建て売却にあたって知っておきたいこと
  • 一戸建て売却の流れ
  • より高額で売却するためのポイント
  • 税金や手数料など必要な費用

失敗しない一戸建て売却のために、ぜひこれらの情報をご活用ください!


1、一戸建て売却にあたって知っておきたい概要

(1)一戸建て売却が他の物件売却と異なる点

一戸建て売却とは一戸建て住宅を手放す、つまり売却するという意味ですが、一戸建て住宅は不動産の一種なので売却の方法や流れは他の不動産と同じです。ただし、一戸建て売却には特有の事情もあるので、他の不動産物件を売却する時との主な違いを押さえておきましょう。

主な違いには、以下のようなものがあります。

  • 隣地との境界を確定する必要がある
  • 建物の遵法性が売却に大きく影響する
  • 集合住宅より建物の価値が低く見積もられやすい

隣地との境界や建物の遵法性などについては、マンションの売却であればあまり考慮しなくても良い部分です。土地がついていることは戸建て住宅の魅力ですが、それゆえに特有の事情も考慮する必要があるというわけです。

一戸建て住宅の多くは木造建築なので、法定耐用年数は22年です。鉄筋コンクリート造の建物が47年であることを考えると半分以下なので、やはり築年数が経ってくると建物の価値が低く見られがちです。住んでいる人にとっては「住めているのに」と感じているとしても、それを購入する人の感じ方が同じとは限りません。

(2)一戸建て売却を検討している理由と売却結果の関係

一戸建て売却を検討することに至った理由は、人によってさまざまです。しかし、その理由によって売却結果に大きな違いがあるようです。

「住み替え」「家族構成の変化」「結婚」などといった理由の場合は、それほど売却を急ぐ必要はないでしょう。良い条件が出れば売却するという余裕を持った戦略を立てることができるからです。

その一方で、「離婚」「お金が必要になった」「売り時だと思った」などの理由で一戸建て売却をする場合は売主の意向よりも外部的な要因によって売ることになってしまったというニュアンスが強くなります。こうした理由の場合は早期売却を希望することが多く、早く売りたいという意向が上回った結果、売却価格を下げざるを得ないという傾向が見られます。

一戸建て売却を検討されている方は、まずその理由が何なのかを再確認してみてください。より有利な一戸建て売却を進めるための第一歩は、「己を知る」ことから始まります。

(3)住宅ローンが残っていても売却できる?

住宅ローンを返済中の一戸建て住宅を売却したいという方も少なくないと思いますが、結論から述べるとそれは可能です。ただし、住宅ローンが残っている一戸建て住宅を売却する場合には条件があります。

その条件とは、抵当権が抹消されていることです。抵当権を抹消するには住宅ローンを完済している必要があるので、それでは意味がないとお感じかも知れません。その場合は、受け取った売却代金で住宅ローンを完済、その上で抵当権を抹消して引き渡すという条件での売却となります。

しかし、ここでもうひとつ問題があります。一戸建て売却を完了しても住宅ローンの完済には足りないという場合です。住み替えを理由に現在住んでいる一戸建て住宅を売却して次に新たな住居を購入する場合は、次の住宅ローンに旧住宅ローンの残債を上乗せして組むことができます。いわゆる買い替えローンと呼ばれるもので便利ではありますが、ローン返済額が増えるため周到な返済計画が求められます。もちろん、その分審査も厳しくなるので前回は審査に通ったからといって今回も通るとは限らないことを留意しておく必要があります。

2、一戸建て売却の流れ

一戸建て売却の検討段階から引き渡しまで、一連の流れをまとめました。

(1)相場観を知っておく

不動産業者へ査定依頼を出す前に、まずは自分でおおよその相場観をつかんでおきましょう。そうしておくことで、不動産業者からの査定結果や提案について自分である程度の物差しを持っておくことができます。

相場を調べるには、国土交通省が提供している「不動産取引価格情報検索」が便利です。売却したい一戸建て住宅のある場所から検索して、「土地と建物」に絞り込むことで類似物件の取引実績と価格を見ることができます。

(2)簡易査定の依頼

売却したい一戸建て住宅の査定を依頼するにあたって、担当者が実際に訪問をして詳細な査定を行う訪問査定の前に、ネットで簡単に依頼できる簡易査定を利用するのが得策です。

簡易査定は売却したい一戸建て住宅のおおよその価格を知るだけでなく、不動産業者の対応や提案などを比較検討する判断材料としても活用できます

簡易査定を依頼するには一括査定サイトを利用するのが便利です。ここでは、以下の3サイトをご紹介します。

すまいValue(すまいバリュー)

公式サイトはこちら

HOME 4 U

公式サイトはこちら

スモーラ

スクリーンショット 2016-09-21 11.56.49

公式サイトはこちら

(3)訪問査定依頼

対応や提案が気に入った不動産業者があれば、その業者に訪問査定を依頼します。名前の通り、担当者がやって来て詳しく調査をした上でより正確な査定価格が提示されます。

訪問査定の正確性を向上するために、現在住んでいる一戸建て住宅に関する情報はできるだけ多く提供するのが良いでしょう。「購入時の契約書」「登記簿謄本」といった書類を用意しておくと、よりスムーズになります。

訪問査定についてさらに詳しく知りたい方は、「不動産の売却前に!査定について知っておくべき4つのこと」も併せてお読みいただくと、より理解が深まると思います。

(4)媒介契約締結

買い手探しを依頼するために、不動産業者と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

ここでは「専任媒介契約」をおすすめします。その理由については、「3−(2)媒介契約は「専任」で」で解説します。

上の2つは「専任」で、下の1つは「一般」です。一般媒介は「そのうち売れたら」という程度の意向で売却を考えている人には適していますが、明確な目的をもって一戸建て売却をしたいという場合には不向きだとお考えください。 

(5)売り出し

提示された査定価格や実勢相場などを参考にしながら、売り出しを行います。不動産の売却は情報の鮮度がとても重要なので、不動産業者とも相談をしながら適正な価格での売り出しを心がけてください。「欲しい金額」ではなく、「売れる金額」を設定して売り出すと早期売却だけでなく、結果として高値売却につながります。

(6)交渉、売買契約締結

購入を希望する人が見つかったら、価格や条件についての交渉となります。買主は少しでも安く、売主は少しでも高く交渉を成立させたいという思惑を持っているので、この段階でも不動産業者と緊密に連絡を取りながら落としどころを探ってください。どうしても価格が合わない場合は、断っても構いません。

交渉が成立して売買条件に合意ができたら、売主と買主との売買契約締結となります。合意事項や条件などを契約書に盛り込み、双方が署名捺印することで売買契約が成立します。

この契約時に、一戸建て住宅の売却代金のうち1割から2割程度の手付金を買主が売主に支払うのが通例です。

(7)引き渡し

残りの売却代金を決済すると、一戸建て住宅を引き渡して売却は完了です。 

3、より高額で売却するためのポイント5つ

一戸建て住宅を少しでも高値で売却したいというのは、売主に共通する願いです。そのためにできることを、5つのポイントで解説します。

(1)事前の情報収集で相場観を知っておく

一戸建て売却を成功させるには、事前の情報収集が大切です。「2ー(1)相場観を知っておく」で解説したように、国土交通省が提供している取引価格の検索サービスを利用してある程度の相場観をつかんでおきましょう。

これは不動産業者に査定依頼をする前の段階であることが重要で、ある程度の相場観をつかんだ上でファーストアクションを起こしましょう。こうしておくことで買い取りを提案してくる業者の「安すぎる査定」に惑わされることなく、適正価格もしくはそれ以上の価格での売却の可能性が高くなります。

(2)媒介契約は「専任」で

不動産業者に対する仲介依頼には、3つの種類があります。以下が、その3種類です。

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

この3つのうち、一戸建て住宅を確実に売却したいということであれば「専任媒介」をおすすめします。一般媒介だと複数の業者に依頼できるので間口が広がるように見えますが、あちこちの業者が同時に同じ物件の売り出し広告を出すので情報が陳腐化しやすく、かえって売りづらくなることもあります。

その意味もあって、媒介契約は「専任」であるほうが望ましいでしょう。「専属専任媒介」と「専任媒介」の大きな違いは自分で買主を見つけても良いかどうかです。ある程度自由度を担保しておきたい場合は、「専任媒介」が良いでしょう。

(3)内覧に備えて清潔・整頓

一戸建て住宅を売りに出して購入希望者が現れたら、その購入希望者は必ず内覧を希望します。内覧とは家の外側だけでなく中に入って状態や様子を見に来ることなので、内覧を希望している時点で購入希望者の気持ちはある程度購入に傾いていると言って良いでしょう。その気持ちを実際の購入につなげるには、内覧で好印象を与えることが極めて重要です。

整理整頓や清潔を心がけるのはもちろんのこと、他にも内覧を成功させる秘訣があります。詳しくは「不動産を早期に高額で売却するには内覧が大事?知っておくべき知識まとめ」もぜひお読みください。

(4)担当者と信頼関係を構築する

一戸建て売却を成功させるのに、売却のパートナーである不動産業者選びが重要であると述べましたが、さらに重要なのは担当者との関係です。担当者が信頼に値する人物なのか、大切な資産である一戸建ての売却を任せられる人物なのかという見極めは、一戸建て売却の成否に大きく関係します。

より高く売却するためにも、以下の点に注目して担当者を見極めてください。

  • 売却物件や売主の状況などに真摯に耳を傾けているか(→親身になってくれるかどうかの人間性が分かります)
  • 提示する金額に根拠が示されているか(→査定価格の正確性が分かります)
  • 確認事項への対応は丁寧か(→仕事に対する姿勢が分かります)
  • 十分な知識と、それを伝える能力があるか(→買主との交渉力に直結します)
  • 人間的な相性は合うか(→人間同士のやり取りなので重要)

以上の点に注目して担当者を見極め、気になるところがある場合は媒介を依頼しないほうが良いかも知れません。一戸建て売却は取引額が高額になるため、わずかな行き違いや信頼の欠如から大きな不審を招くこともあります。

高額売却だけでなく、スムーズな売却という意味でも担当者選びには慎重になるべきでしょう。

(5)マイナス要因もちゃんと伝える

少しでも高く売りたい気持ちから、都合の悪い部分や不具合などはできるだけ言いたくないものです。しかし、不都合な部分が隠されているかも知れない一戸建て住宅を買おうという人はいません。中古物件なので何も不具合がないはずはないと思っているので、マイナス要因も仲介業者にちゃんと伝えた上で売却活動をしてください。

仮に不具合を隠したまま売却したとしても、買主が知り得なかった瑕疵(不具合のことです)を後から知った場合は瑕疵担保責任によって売主が欠陥の修繕をしなければならず、高値で売却できたとしてもその分を持ち出すことにもなりかねません。

不動産取引は売主と買主の信頼関係も大切なので、誠実な取引が結果的には高値売却につながるのです。 

4、一戸建て売却に必要な費用

一戸建て売却にあたり、売主が支払うことになる費用として税金と手数料をそれぞれまとめました。

(1)売却に伴う税金

一戸建て売却に伴う税金は、以下の3つです。

  • 譲渡所得税
  • 売買契約書の印紙税
  • 抵当権抹消登記の免許税 

それでは、1つずつ解説していきましょう。

①譲渡所得税

一戸建て住宅が購入時よりも高く売れた場合は、その差額が譲渡益となるため、その譲渡益に対する所得税がかかります。逆に言うと、譲渡益が出ず購入時よりも安値での売却になった場合は課税されません。

②売買契約書の印紙税

不動産売買契約を締結する際に作成する契約書に貼る印紙代金という形で、印紙税が発生します。

③抵当権抹消登記の免許税

住宅ローンが残っている状態で一戸建て売却をした場合、受け取った売却代金などによって住宅ローンを完済した上で所有権を移転します。この際に抵当権の抹消手続きが必要なので、その際の免許税が必要です。1件あたり千円なので大きな負担ではありませんが、その手続きを司法書士に依頼するケースが多いため、その場合は司法書士に1万円程度の報酬が必要になります。

なお、ここで解説した譲渡所得税と印紙税については売買代金や一戸建て住宅の所有期間によって税額が変わります。その詳細は「不動産の売却時にかかる手数料と税金まとめ」で解説しています。節税のノウハウも解説しているため、ぜひ併せてお読みください。

(2)売却に伴う手数料

一戸建て売却に伴う手数料は、仲介を依頼した不動産業者への仲介手数料という形で支払います。仲介手数料は法律による規定があり、それは以下の通りです。

売却した一戸建て住宅の価格

上限手数料

200万円以下

5%

200万円~400万円以下

4%2万円

400万円~

3%6万円

ここにある手数料額は「上限」なのでこれ以上は禁じられていますが、これ以下であることに問題はありません。そのため、実際には依頼をした不動産業者との交渉によって決まります。仲介手数料についての詳細は「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」に詳しい解説があります。この記事では仲介手数料の値引き交渉についても解説していますので、ぜひご参考にしてください。

まとめ

一戸建て住宅のスムーズな売却、そして少しでも高く売却する方法について解説してきましたが、いかがでしたか?

すでにご存じだったこと、新たに知ったこと、意外だったことも含めて、これから始まる大切な住まいの売却に役立てられるよう、ここでご紹介している別の記事にある情報も含めてお役立ていただければ幸いです。

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