積算価格とは?積算価格の計算方法について

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マイホーム不動産投資においてその投資物件の価格が適正であるかどうかを判断するには、実際の取引実績のデータから確認すると同時に、「積算価格」を算出して判断するのも重要だと言われています。

しかし、積算価格という言葉を耳にしたことはありますが、実際に積算価格の仕組みや計算方法について分からない方は少なくないのではないでしょうか。

そこで今回は、

  • 積算価格とは?
  • 積算価格は融資を受けるために重要?金融機関の融資評価基準について
  • 積算価格の計算方法
  • 区分マンションの積算価格計算例

などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、積算価格とは? 

2、積算価格は融資を受けるために重要?金融機関の融資評価基準について

3、積算価格の計算方法

4、土地の積算価格の計算方法

5,建物の積算価格の計算方法

6、区分マンションの積算価格計算例

1、積算価格とは?

(1)積算価格とは?

セミナーそもそも積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額のことを言います。積算価格の算出方法を「原価法」と呼びます。

なお、土地の価値の評価の方法としては路線価や国土交通省の公示価格を利用して価格を算出します。これに対して建物の場合には再度新築した場合の価格を前提に、その価格に残化率(価値が0になるまでの年数に対する新築から経過した年数の割合)を掛け合わせたものから算出されます。

(2)収益価格とは?

一方、収益価格とは、対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益と現在価値を総合した評価額のことを言います。収益価格の算出方法を「収益還元法」と呼びます。

(3)積算価格と収益価格はどちらがよく利用される?

積算価格は、建物を再度建てる場合の「費用面」に着目し、主に自分で使用する場合に不動産価格を算出するために利用されます。

一方収益価格は、対象の不動産から得られる家賃などの「収益面」に着目し、不動産投資をする場合に不動産価格を算出するために利用されます。

つまり、積算価格と収益価格との評価額を算出においては、着目する観点が違うことから評価する側の目的によって違うということになります。

2、積算価格は融資を受けるために重要?金融機関の融資評価基準について

料金チェック金融機関からお金を借りるには相当額の担保が必要となります。

そして金融機関が物件の融資額の評価をする際に、物件の耐用年数、構造などよりも重視しているのは「積算価格」を評価基準にした担保価格です。

つまり、金融機関からお金を借りるにあたっては「積算価格がどのくらい高いか?」が重要となります。

したがって、金融機関から融資で投資物件の購入を検討する場合、まずその物件の積算価格を知っておくことは非常に重要と言えます。

3、積算価格の計算方法

続いて具体的に積算価格の計算方法について見てみましょう。以下の通りです。

「積算価格=土地の価格+建物の価格」

4、土地の積算価格の計算方法

電卓まず、土地の積算価格の計算方法について書いていきます。

(1)土地の評価基準

土地の評価は、主に  

  • 国税庁の「相続税評価額路線価」
  • 市町村の「固定資産税路線価」
  • 国土交通省の「公示価格」
  • 都道府県の「基準地価」

などの価格に対して、土地の形状、接道状況などの要因を事情補正しながら、評価をします。

なお、こちらの価格については資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」からまとめて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

例えば、路線価が23万円/㎡の整形地、土地面積が100㎡の土地の積算価格は「2,300万円」になります。

(2) 土地の形状により積算価格が変わる

実際の取引の中では様々な形をした土地があります。土地の形によって以下のように積算価格の計算方法が変わります。

①   角地の土地

角地の土地の場合は利用価値が高いと言われています。算出方法は以下の通りです。

  • 面する道路の中で一番高い方の路線価で計算した数値を出す
  • 更に1割増しの評価をする

例えば、一番高い路線価が30万円で、敷地面積が200㎡の3面道路に面する角地の積算価格は以下の通りです。

30万円×1.1×200㎡=6,600万円

②二面の道路に面する土地

二面の道路に面する土地の場合、評価額が高い方の数値だけで計算します。

③   旗竿地の形にした土地

旗竿地とは、下記図のように、袋地から伸びる細い敷地で道路に接するような土地のことを言います。

土地として利用しにくいことから、一般的には3割ぐらい低く評価されます。

スクリーンショット 2014-10-23 15.19.39

5,建物の積算価格の計算方法

homerupe建物の積算価格は下記計算式にて計算することができます。

「建物の積算価格=再調達価格(1)×延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数)(2)」

では、それぞれの項目について見てみましょう。

(1)再調達価格

再調達価格とは、建物を再度新築した場合の価格のことを言います。

建物の構造によって、新築時の単価は下記のように決められています。

  • 鉄筋コンクリート(RC)・・・20万円/㎡
  • 重量鉄骨・・・・・・・・・・18万円/㎡
  • 木造・・・・・・・・・・・・15万円/㎡
  • 軽量鉄骨・・・・・・・・・・15万円/㎡

例えば、RCの構造で、延べ床面積が60㎡の再取得価格は「20万円×60㎡=1,200万円」になります。

(2)残耐用年数÷耐用年数

「残耐用年数÷耐用年数」にて、建物の残化率を計算することになります。

建物の構造によって下記のように法定耐用年数が決められています。

  • 鉄筋コンクリート(RC)・・・47年
  • 重量鉄骨・・・・・・・・・・34年
  • 木造・・・・・・・・・・・・22年

例えば、築年数17年の重量鉄骨の建物の残化率は「(34—17)÷34=50%」となります。なお、耐用年数を超えた場合は、無価値をみなされます。

(3)建物の積算価格の計算事例

【例】下記条件の建物の積算価格を計算してみましょう。

  • 構造:木造
  • 建築年数:11年
  • 延べ床面積:200㎡

—計算—

  15万円×200㎡×(11÷22)=1,500万円

6、区分マンションの積算価格計算例

不動産経営では、実際にマンションの積算価格を計算してみましょう。

下記前提条件にて計算します。 

【前提条件】

  • 物件面積:75㎡(バルコニーは共用スペースのため面積に入りません)
  • 建築年数:10年
  • 土地路線価:23万円
  • 建物の敷地面積:1,800㎡
  • 区分マンションの土地の持分:40万分の5,000

(1)土地の積算価格

23万円×1,800㎡×5000÷400000=5,175,000円

(2)建物の積算価格

20万円×(47—10)÷47×75㎡=11,800,000円

(3)土地と建物の合計積算価格

5,175,000円+11,800,000円=16,975,000

まとめ

今回は積算価格について書きましたがいかがでしたでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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