不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却するために知っておきたいことまとめ

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POINT!一生住むつもりで購入した不動産でも、転職や生活スタイルの変更など様々な理由で売却することも考えられます。


その際に高額かつスムーズに売却するためには、不動産を売却際の流れや諸費用、また高く売るための注意点などを知っておくことが重要です。


そこで今回は、不動産の売却において知っておきたいことをまとめてみました。満足いく不動産売却のためのご参考になれば幸いです。



もし、この記事をお読みの方の中に「数多い不動産売却査定サイトがある中でどのサイトを利用したらいいのだろう」と悩まれている方がいらっしゃいましたら、以下の「不動産を損せずに売却するなら?オススメ不動産売却査定サイト10選」の記事をご参照下さい。


実は当メディアには同様の相談が数多く寄せられており、実際、今まで600名以上の方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。


そんな当メディアが厳選した査定サイト10選をご紹介していますので、是非参考にしてみてください。


不動産を損せずに売却するなら?オススメ不動産売却査定サイト10選」 



 




 


目次


1、不動産売却時の流れ 



2、不動産売却時の諸費用について



3、不動産売却で損しないためには?売却時の注意点について 



4、より高額で不動産を売却するためのポイント 



5、不動産を売却後に確定申告をする必要がある



6、相続した不動産を売却するには? 


7、不動産を売却する方法には「仲介」以外に「買取」という方法もある!



1、不動産売却時の流れ


不動産を効率よくスムーズに売却するには、まず売却の流れについて知っておきましょう。不動産を不動産会社に依頼して売却する際(※「仲介」による売却)には、大きく以下のような流れになります。



  • (1)不動産売却の相場を知る

  • (2)不動産売却の簡易査定を依頼する

  • (3)対象物件に関する資料を用意する

  • (4)不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する

  • (5)売却希望価格を決定して売却活動を開始する

  • (6)購入希望者と交渉する

  • (7)売買契約を締結する

  • (8)決済・不動産を引き渡す


では、順番にみていきましょう。


※なお、不動産の売却方法には不動産会社に依頼して売却する「仲介」による売却の他に「買取」による売却方法があります。詳しくは「7、不動産を売却する方法には「仲介」以外に「買取」という方法もある!」をご参照下さい。


(1)不動産売却の相場を知る


不動産の売却を検討される際に、まず自分の不動産の今の市場価値を知っておく必要があります。


国土交通省の「土地総合情報システム」にて、今行われている不動産の実際の取引価格を調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。


なお、相場を調べる方法について詳しくは「マンションを高く売却するには?マンション売却の相場を調べる方法について」にて紹介してありますので、参考にしてみてください。


(2)対象物件の査定を依頼する


相場が分かったら、続いて自分の不動産の価値を知るために査定を受けましょう。


①3つの査定方法


不動産の査定では、大きく以下の3つの査定方法が使われています。



  • 取引事例比較法

  • 収益還元法

  • 原価法


詳しい内容については「不動産の売却に備えて知っておきたい3つの査定方法について」をご参照ください。


②無料の簡易査定サイト


一般的に不動産の査定を受けるにあたっては、不動産の簡易査定サイトより簡易査定を受けてから、対応が良かった何社かに訪問査定を依頼し、更に正確な価格査定をしてもらう流れが一般的です。


以下にて利用者数が多い3つの簡易査定サイトをピックアップしました。短時間にて無料で査定金額がわかるので、まず自分の不動産の市場価値を知っておきたい方はぜひ利用してみてください。


■ HOME4U


住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!


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      • 500万人利用

      • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級

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近隣の物件の相場を確認することが可能なので、周辺の物件相場も把握したい方にオススメ!!


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一都三県の物件を売却予定の方は、対応エリアを一都三県と限定したソニー不動産の査定サイトを利用してみてください。



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なお、査定価格の仕組みなどについては詳しく「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。


(3)対象物件に関する資料を用意する


不動産を売却する際に、不動産仲介業者の担当者に物件について詳しく知ってもらう必要があります。


物件に関連する書類一式を事前に用意しておきましょう。物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が挙げられます。



  • 物件の権利書

  • 登記済証

  • 付帯設備表

  • 物件状況報告書

  • 固定資産税などの納税通知書

  • その他物件に関する資料


など。不動産を売却する際に必要な書類について詳しくは「(チェックリストつき)不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。


(4)不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する


①信頼できる不動産仲介業者の選定方法


不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産仲介業者を選定することがとても大切と言えます。


では、数多い不動産仲介業者の中から信頼できる仲介業者を選ぶポイントの内容はどのようなものでしょうか。


具体的に大きくは以下のようなポイントが挙げられます。



  • 資本金の金額が大きい

  • 従業員数が多い

  • 取り扱っている不動産の仲介件数が多い


詳しい内容については「(チェックリストつき)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」をご参照ください。


②媒介契約を締結する


信頼できる不動産仲介業者を選んだら、その会社と契約を結ぶことになります。


契約には大きく以下の3種類があります。



  • 売却依頼業者1社及び買主と直接契約がNGの「専任専属媒介契約」

  • 売却依頼業者1社のみの「専任媒介契約」

  • 売却依頼御者複数可能の「一般媒介契約」


どの契約形態にするかは売主の自由ですが、不動産会社からすれば、自社とだけ契約をしてくれた方が仲介手数料をもらえる可能性が高まるので、



  • 専任専属媒介契約

  • 専任媒介契約


の方が短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります。


契約形態の詳しい内容については、「不動産を売りたい方必見!高額で不動産売却する方法」をご参照ください。


(5)売却希望価格を決定して売却活動を開始する


査定価格を目安に、ご自身の事情も考慮した上で、不動産会社の担当者と相談しながら対象不動産の売却希望価格を決めましょう。


(6)購入希望者と交渉する


購入希望者から問い合わせがあったら、物件価格や引渡し時期などの交渉をすることになります。


事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば、条件に該当しない購入希望者の場合、不動産会社の方で断ってくれます。


(7)売買契約を締結する


買主の購入条件と合えば、いよいよ売買契約を結ぶことになります。


契約の内容が自分に不利にならないよう、契約書を事前にきちんと確認することが大切と言えます。


不動産売買契約書のひな形には、場合によってご自身の契約に不要な内容も記載されています。物件や買主の属性によって変更となる以下の項目に注意して作成・確認するようにしましょう。



  • ①売買物件の表示

  • ②売買代金、手付金などの額、支払日

  • ③所有権の移転と引き渡し時期

  • ④公租公課の精算

  • ⑤ローン特約

  • ⑥付帯設備等の引渡し

  • ⑦手付解除

  • ⑧契約違反による解除

  • ⑨瑕疵担保責任


など。


詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」をご参照ください。


なお、売買契約を締結する際に、買主から物件価格の1〜2割の手付金をもらうことになります。


(8)決済・不動産を引き渡す


一般的には、売買契約締結後2〜3週間程度で決済手続きをし、物件の引渡しを行います。


中には、買主が住宅ローンの審査を通らず、解約される場合もあります。


時間や手間が無駄にならないよう、契約締結の前に、買主は住宅ローンの仮審査を行ったかどうかを確認しておくとよいでしょう。


なお、詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご参照ください。


2、不動産売却時の諸費用について


不動産を売却する時も購入時と同じように諸費用が発生します。


費用の種類は大きくは以下の通りです。



  • (1)不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」

  • (2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」

  • (3)税金


では、順番にみていきましょう。


(1)不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」


①そもそも仲介手数料とは?


仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことを言います。


仲介手数料は成功報酬であり、取引が成立しなかった場合には支払う必要はありません。


②仲介手数料の計算方法


法律により、売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています。


例えば、1,000万円のワンルームマンションを売却した際の仲介手数料の上限額はいくらでしょうか。


<計算方法>


1,000☓3%+6万円=36万円(税別)


なお、仲介手数料額に関して法律上で定められているのはあくまでも「上限」のみです。従って、不動産仲介業者との交渉ができれば、10万円でも、また支払わなくても問題ありません。






















不動産の売買価格


手数料の上限
200万円以下 5%
200万円超 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

仲介手数料の支払うタイミングや値引き交渉などについて詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。


(2)(融資を受けた場合)金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」


不動産購入時銀行などの金融機関にて融資を受けたが売却時にローンが残っている場合、売却によって融資を受けた金融機関に対して残っていたローンの残債を一括繰上げ返済することになります。


この時、一括繰上げ返済手数料が発生します。


金融機関によって異なりますが、大体3,000円〜5,000円程度です。固定型ローンでは3万円〜5万円が必要となります。


住宅ローンの場合の繰り上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」をご参照ください。


(3)税金


不動産を売却する際には大きく以下のような税金がかかります。



  • ①売買契約書に貼付する印紙税

  • ②(抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税

  • ③(売却益が出た場合)不動産譲渡所得税


税金の計算方法や節税する方法などについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。



(4)不動産売却時に戻ってくるお金


不動産を売却することによって、一括で払い過ぎた費用が戻ってくることがあります。


具体的には以下のような費用があります。



  • ①固定資産税・都市計画税清算金

  • ②管理費・修繕積立金清算金


など。


詳しい内容については「不動産の売却時にかかる手数料と税金まとめ」をご参照ください。


3、不動産売却で損しないためには?売却時の注意点について


せっかく不動産売却で損しないためには以下のような点に注意しましょう。



  • (1)相場を知る

  • (2)売却時の費用をきちんと把握する

  • (3)内覧時に部屋をキレイにする

  • (4)購入希望者と交渉の姿勢を持つ

  • (5)売却時に必要な書類を用意する

  • (6)不動産売買契約書でチェックすべき注意点


では、それぞれについてみてみましょう。


(1)相場を知る


不動産を売却するときには、きちんと相場を知っておく必要があります。


詳しい内容については上記「1−(1)不動産売却の相場を知る」をご参照ください。


(2)売却時の費用をきちんと把握する


不動産の売却価格を決めるにあたっては、どんな費用がかかるかを事前に把握しておく必要があります。


詳しい内容については「2、不動産売却時の諸費用について」をご参照ください。


(3)内覧時に部屋をキレイにする


購入希望者による内見の対応時、できるだけ部屋をキレイにすることを心がけましょう。


買主は内覧時に部屋が綺麗かもチェックするので、荷物を散乱させたりすることは避けましょう。


また、設備や床など部屋中の汚れがひどいとクリーニング代がかかるという理由で購入希望者から減額交渉されることも考えられるので、その意味でもきちんと掃除しておくことは重要です。


(4)購入希望者と交渉の姿勢を持つ


不動産を売却する際に、購入希望者から



  • 売却価格

  • 入居時期


など様々な交渉が入ります。その際、もちろん大事な不動産なので安売りする必要はありませんが、自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢を持つことが大切と言えます。


もちろん、購入希望者は自分に有利になるよう交渉してきますので、その際には担当者と相談をしながら対応するといいでしょう。


(5)売却時に必要な書類を用意する


不動産の売却をスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。


①対象不動産に関連する書類


対象不動産の種類によって必要な書類が異なりますが、詳しい内容については上記「1−(2)対象物件に関する資料を用意する」をご参照ください。


②売主ご自身に関する書類


不動産の売買契約を締結するには、売主には以下の書類を用意する必要があります。



  • 身分証明書

  • 実印

  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)

  • (売買代金を振り込んでもらうための)銀行口座の通帳

  • (住宅ローンを利用の場合)ローン残高証明書


など。


③チェックリストをダウンロードする


必要な書類の用意が漏れないよう、不動産売却に必要な書類のチェックリストをダウンロードし、活用してみてください。


(6)不動産売買契約書でチェックすべき注意点


不動産を売却したあとにトラブルにならないよう、不動産売買契約書をきちんと確認しておくことが大切です。


詳しい内容については上記「1ー(7)売買契約を締結する」をご参照ください。


4、より高額で不動産を売却するためのポイント


一方、より高額で不動産を売却するには、以下のようなポイントが挙げられます。



  • (1)査定は複数社に依頼する

  • (2)信頼できる担当者を選ぶ

  • (3)物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える


では、それぞれについてみていきましょう。


(1)査定は複数社に依頼する


上記「1ー(3)対象物件の査定を依頼する」にも書きましたが、不動産の査定には3つの査定方法があります。


不動産会社によって査定方法が異なりますので、複数社に依頼された方がより正確な査定価格を得られると言えるでしょう。


査定価格については詳しく「不動産の価格査定について知っておくべき5つのこと」をご参照ください。


(2)信頼できる担当者を選ぶ


不動産の売却を検討される際に、信頼のできる不動産会社を選ぶことはもちろん重要ですが、実は、あなたの物件をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる信頼できる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。


①信頼できる担当者を判断するポイント


信頼のできる担当者かどうかは以下のポイントで判断してみるといいでしょう。



  • 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明をしてくれるか

  • ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか

  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか

  • 確認事項に丁寧に対応してくれるか

  • きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか


また、不動産の売却活動中においても、購入希望者との交渉、業者との交渉、契約書の作成など色々な手続きは全て不動産会社の担当者が行うことになります。


ですので、信頼のできる担当者を選ぶことによって、物件を高額で売却するだけではなく、スムーズに売却まで進むことにも繋がります。


以上を踏まえると、信頼できる担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。


②チェックリストをダウンロードする


信頼できる不動産会社担当者を選ぶ際の「不動産会社担当者のチェックリスト」をダウンロードし、ぜひ利用してみてください。


(3)物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える


「管理会社がきちんと管理を行っている」、「近隣トラブルが起きたことがない」など物件に関してプラスになるような情報はもちろん、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。


この時、マイナスの情報は伝えづらいかもしれません。


しかし、きちんとマイナスの情報を伝えないと後でトラブルに繋がる可能性があります。また、信頼できる担当者を選んでおけば、その担当者がマイナス情報も悪い印象にならないように伝えてくれる可能性が高いので、情報はきちんと伝えるべきでしょう。 


5、不動産を売却後に確定申告をする必要がある


不動産を売却した場合、売却した年度末に確定申告をする必要があります。


(1)そもそも確定申告とは


確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた全ての所得を計算し、確定申告書を提出して申告・納付する手続きです。


一般的にサラリーマンの方でしたら、会社にて年末調整の手続きを行ってもらえるので確定申告する必要はありません。


しかし、給与所得の以外に収入がある場合、ご自身で確定申告しなければなりません。不動産を売却すると収入が発生するので確定申告する必要があります。


(2)確定申告をしなかったら?


確定申告をすべきなのにしないと、



  • 法定納期限の翌日から完納の日まで


の「延滞税」がかかります。


ですので、必ず期間内に確定申告をするようにしましょう。


(3)不動産売却後の確定申告は2種類ある!


不動産売却後の確定申告には大きく以下の2種類があります。



  • ①譲渡所得の確定申告

  • ②譲渡損失が出た場合の確定申告


では、それぞれについてみてみましょう。


①譲渡所得の確定申告


譲渡所得とは、不動産の売却により生じた所得(利益)のことを言います。その譲渡所得に対して譲渡所得税という税金が課されます。


譲渡所得税の計算方法や確定申告の流れについて詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。


②譲渡損失が出た場合の確定申告


一方、売却によって損失が出る場合もあります。その場合、税法上では確定申告する必要はありません。


ただ、一定の要件を満たせば、不動産を売却した年度の給与など他の所得と損益通算する事ができ、得をするケースがあります。


また、その年度に損失の控除がしきれなかった場合、譲渡の年の翌年以後最大3年間繰り越すことができる場合もあります。


利用できる特例や申告の流れなどについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」をご参照ください。


6、相続した不動産を売却するには?


相続によって取得した不動産の売却を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。


相続によって取得した不動産を売却する際には、まず



  • 相続登記


によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。


相続した不動産の売却する方法について詳しくは「相続した不動産を売却する際に知っておきたい6つのこと」をご参照ください。


7、不動産を売却する方法には「仲介」以外に「買取」という方法もある!


ここまでは「仲介」による売却方法について書いていきましたが、不動産を売却するには「買取」という方法もあります。


以下ではそれぞれの違いについて説明していきます。


(1)「仲介」による売却する方法


そもそも仲介による売却方法とは、不動産会社に仲介してもらって不動産を売却する方法です。


(2)「買取」による売却する方法


一方、買取により売却する場合は、一切広告活動を行われず不動産買取会社などの業者に直接売却する方法です。


(3)「仲介」と「買取」の違いについて


「仲介」と「買取」の売却方法は以下のような違いがあります。



  • ①売却価格

  • ②売却期間

  • ③瑕疵担保責任

  • ④売却時の諸経費

  • ⑤売却の流れ


詳しい内容については「どっちが得する?不動産の2つの売却方法について」をご参照ください。


(4)どちらの売却方法が得する?


どちらの売却方法が自分に適しているかは、売主の性質によって異なりますので、一概には言えません。


①仲介による売却が適している方


時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい、という方には仲介による売却が適していると言えるでしょう。


②買取による売却が適している方


一方で、多少割安になってもいいという方は買取による売却を検討してもよいかもしれません。


具体的に買取による売却が適しているかを判断するにあたっては、ご自身の不動産売却において、一番重視するポイントを決めた上で、以下の点を確認してみてください。


該当する項目が多い場合、買取による売却方法を検討されるとよいでしょう。



  • 売却価格が少し低くても、短期間で売却したい

  • 瑕疵担保責任を免除して欲しい

  • なるべく諸費用を節約したい

  • あまり手間をかけずに売却したい

  • 他人に知られずに売却したい


買取による売却の流れなどについて詳しくは「知らないと損!不動産を「買取」で売却する際に得する方法」をご参照ください。


まとめ


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今回は高額にて不動産売却が出来るために知っておきたいことをまとめてみましたがいかがでしたでしょうか。不動産の売却を検討される際のご参考になれば幸いです。

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