不動産投資|安定した不労所得を得るために知っておきたい全知識

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不動産投資 まとめ株式、FXなど数多い投資商品がある中で、不動産投資をする方が増えています。


その理由は、他の投資商品に比べて投資金額が大きい割にリターンはそこまで大きくはないものの、安定したインカムゲインが得られることが挙げられるでしょう。


また、2013年の後半から不動産価格が上昇していることに加え、インフレ対策として有効であったり、私的年金になるなどのメリットがあるからでしょう。


しかし、そのようなメリットも含めて、「不動産投資とはどのようなものか?」についてきちんと理解されている方は多くないのではないでしょうか。


そこで今回は不動産投資をするさいに知っておきたい情報をまとめてみましたので、不動産投資を検討されている方や実際に不動産投資をされている方のご参考になれば幸いです。


目次 


1、不動産投資とは



2、インカムゲインを得たいなら!不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りについて



3、キャピタルゲインを得たいなら!不動産の価格の推移と今後の予測について



4、不動産投資は儲かるとは限らない! それでも不動産を購入すべき理由



5、不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスク



6、投資用不動産購入の流れは?



7、安定収益を得るための不動産投資物件の選び方のポイント



8、不動産投資ローンを有効に利用するには



9、初心者が不動産投資を始めるまでに知っておくべきこと



10、サラリーマンが不動産投資をする際の注意点



11、アパート経営とは?アパート経営のメリットとデメリットについて



12、新たな不動産投資?シェアハウス経営について



1、不動産投資とは


まず、そもそも不動産投資とは何でしょう。


(1)そもそも不動産投資とは


不動産投資とは、利益を得る目的で不動産を購入することを言います。


(2)不動産投資で利益を得る方法


利益を得る方法は、大きく以下2つがあります。


①インカムゲイン方式


インカムゲイン方式とは、不動産を借主に賃貸して家賃収入で利益を得る方式のことを言います。


②キャピタルゲイン方式


キャピタルゲイン方式とは、投資用の不動産を価格が低い時に購入し、景気や需要の変動によりその価値が上昇した際に、売却することによって利益を得る方式のことを言います。


今の日本の不動産投資では、「インカムゲイン方式」賃貸により家賃収入の投資方法が主流になっています。


なお、詳しい内容については「不動産投資とは?不動産投資で失敗しないために知っておきたい11個のこと」をご参照ください。


2、インカムゲインを得たいなら!不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りについて


投資用不動産の販売図面を見るとき、一番最初に見るのは利回りの数字ではないでしょうか?


不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りに左右されます。


もっとも注意しなければならないことは利回りだけで購入する物件を判断してはいけないということです。


確かに、投資物件検索及び購入を決める際には利回りが判断基準の一つになります。もっとも利回りの数字が高ければ高い程、いい投資物件かというと必ずしもそうとは限りません。


ここでは利回りについてきちんと理解しておきましょう。


(1)不動産投資における利回りとは


利回りとは、簡単に言うと投資したお金に対してリターンしたお金の割合のことを言います。


不動産投資における利回りは、物件価格に対して1年でどれほどの利益(家賃収入−費用)が得られるかを見極める指標です。


(2)不動産投資における利回りの種類


利回りの種類は、大きく以下3つがあります。



  • ①表面利回り

  • ②想定利回り

  • ③実質利回り


(3)利回りの相場や平均値は?


不動産は、築年数によって利回りが変わってきます。


①築年数が古いマンションの場合


一般的には、少し築年数が古いマンション(建設してから10年以上のマンション)の本体価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。


しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは「5〜6%」が多いようです。


②築浅マンションの場合


一方、築浅マンション(建設してから10年未満のマンション)は、本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、表面利回りは「6〜7%」の物件が多いです。


しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「4〜5%」の物件が多いようです。


なお、利回りの計算方法や高利回りの物件の探し方など詳しい内容については「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」にて書いておりますので、参考にしてみてください。


3、キャピタルゲインを得たいなら!不動産の価格の推移と今後の予測について


2013年に引き続き2014年も地価が上昇し、不動産の売買価格も上昇していました。さらに2020年東京オリンピックの開催も決まり、不動産の価格更に上昇しているニュースもよく耳にするようになりました。


このような状況で、「不動産はまだ買い時?」と気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。


(1)現在の投資用不動産市場の状況は?


アベノミクスなどの影響により、2012年12月の政権交代以降不動産価格が上昇していることはご存知でしょう。不動産の価格が上昇している中でも、投資用不動産の取引は、2013年から活発な状況が続いています。


活発であることの要因の一つとして、相続税増税に伴って相続税対策を目的に不動産投資をする資産家が増加しているのが目立っていることが挙げられます。また、株式投資などの投資家も不動産へ資産の組み替えをする人が増えているようです。


(2)新築住宅価格はどうなる?


地価上昇とともに、建築資材の価格アップや人手不足による人件費の高騰により、新築住宅価格のさらなる値上がりが予想されます。


また、地価上昇によって新築マンションや建て売り住宅の用地を仕入れすることが困難になったり、人手不足により着工が遅れたりする事態が生じたりすることで、供給数が絞られる可能性も考えられます。もし供給数が絞られればさらなる値上がりに繋がる可能性があります。


(3)中古不動産の価格は?


下記東日本不動産流通機構が2015年1月に発表した最新データを見て頂ければわかりますが、東京都の中古マンションの価格は2014年に引き続き上昇を見せています。


スクリーンショット 2015-04-09 16.14.22


(4)直近の不動産取引金額の相場は?


国土交通省が運営している下記サイトでは、不動産の取引がどのくらいの金額で行われたかを調べることができます。直近の不動産取引金額の相場はこちらのサイトで確認するとよいでしょう。


http://www.land.mlit.go.jp/


不動産の価格の推移と今後の予測については詳しく「まだ買い時?不動産の価格の推移と今後の予測について」をご参照ください。


(5)オリンピックまでの不動産価格の予測は?


不動産価格の今後の動向を正確に予測することはなかなか難しいと言えます。


もっとも、様々な事情から予測することは可能でしょう。以下は今後上昇傾向となることを推測させる事情です。



  • ①2020年の東京オリンピック

  • ②相続税対策

  • ③外国人が注目している

  • ④さらなる金融緩和


など。オリンピックまでの不動産価格については詳しく「今は買い時?東京オリンピック開催の不動産価格への影響について」をご参照ください。


4、不動産投資は儲かるとは限らない! それでも不動産を購入すべき理由


不動産投資は株式、FXなどの投資商品に比べ、投資金額が大きい割にリターンがそこまで大きくないので投資対効果が必ずしも高いとはいえず、なかなか儲からないのではないかと思う方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。


もっとも、不動産投資にはいわゆるインカムゲインやキャピタルゲインの他にも以下のように様々なメリットがあります。



  • (1)「不動産」という実物資産が残る

  • (2)相続・贈与税対策として有効である

  • (3)借入により少額自己資金で大きな投資ができる

  • (4)生命保険の代わりになる

  • (5)私的年金の確保ができる


では、それぞれについてみていきましょう。


(1)「不動産」という実物資産が残る


株式などの投資商品は、投下した資金はマイナスで、さらに会社の倒産などによりゼロになってしまうことが考えられます。


それらの投資商品に比べ、不動産投資の場合購入した物件その実物の資産が残るのが一つ大きなメリットと言えるでしょう。また、一棟マンション、一棟アパートなどを購入した場合、たとえ建物が老朽化により価値がなくなっても、土地はなくなりません。


 つまり、不動産投資は購入した以上価値がゼロになることはないという他の投資商品にないメリットがあります。


(2)相続・贈与税対策として有効である


現金や有価証券などの相続・贈与税では時価として評価し金額が高くなります。


不動産投資の場合は、不動産が相続や贈与の対象となり、固定資産台帳や路線価などから算出した評価に対して課税するので、納める税金の額を少なくする事ができます。


建物の場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80%位で評価されます。また、賃貸中の場合は、評価額がさらに30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税対策としてもとても有効と言えるでしょう。


不動産を相続・贈与した場合の税金の計算方法などについては詳しく「不動産は相続税として有効?不動産の相続税の仕組みについて」をご参照ください。


(3)借入により少額自己資金で大きな投資ができる


株式を買うのに、資金がないから金融機関から融資を受けるなどの話を聞いたことないでしょう。


しかし、不動産投資の場合、その商品自体を担保にし、金融機関から購入資金を借入れする事が可能です。数ある投資商品の中で、不動産投資が唯一できる商品と言えるでしょう。


不動産投資ローンの審査基準や金利などいついては詳しく「8、不動産投資ローンを有効に利用するには」をご参照ください。


(4)生命保険のかわりになる


不動産購入で融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。


残されたご家族には、無借金の不動産を残し、毎月安定した家賃収入もあります。保険のような役割も果たせるのは、数ある投資商品の中で、不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。


(5)私的年金の確保ができる


日本の公的年金は、少子高齢化により財源不足だけではなく、厚生年金も負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向になります。また、受給年齢も引き上げされて、更に年金に対する不安が高まりました。


従って、今のうちから不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。退職後もゆとりあるセカンドライフを楽しむことが出来るでしょう。


不動産投資ならではのメリットについては詳しく「不動産投資を迷っているあなたが知っておくべき7つのメリット」をご参照ください。


5、不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスク


上記「4、不動産投資は儲かるとは限らない! それでも不動産を購入すべき理由」にて不動産投資のメリットについて書いていきましたが、不動産投資は、毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成していく投資商品であるという点で株やFXなどの投資商品に比べて、リスクが低い投資です。


もっとも投資である以上、リスクや、デメリットがない訳ではありません。


不動産投資は、物件購入時、所有時、売却時によって違うリスクがあります。下記にてまとめてみました。


(1)不動産購入時



  • ①費用リスク

  • ②欠陥・瑕疵物件購入リスク


(2)不動産所有時



  • ①空室リスク

  • ②家賃滞納リスク

  • ③家賃下落リスク

  • ④金利上昇リスク

  • ⑤費用リスク

  • ⑥火災リスク

  • ⑦天災リスク(地震、津波など)

  • ⑧賃貸管理会社倒産リスク

  • ⑨事故物件リスク

  • ⑩借金リスク


(3)不動産売却時



  • ①費用リスク

  • ②流動リスク


リスクの詳しい内容については「不動産投資で失敗しないために知っておくべき14個のリスクまとめ」をご参照ください。


6、投資用不動産購入の流れは?


では、実際に投資用不動産を購入する場合の流れはどうなるでしょう。


 大きく以下のような流れになります。



  • (1)予算決め

  • (2)物件条件を決める

  • (3)不動産投資会社を選ぶ

  • (4)現地確認

  • (5)買付提出

  • (6)重要事項の説明を受ける

  • (7)売買契約を締結(手付金を支払う)

  • (8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローン審査を受ける

  • (9)決済を行う

  • (10)賃貸管理会社を選ぶ


では、順番にみていきましょう。


(1)予算決め


どんな投資でもそうですが、まずはどのくらいの予算規模の投資をするのかを決めなければなりません。


不動産投資の場合、他の投資商品に比べて投資金額が高くなるため、余裕な資金を持ってスタートすることが大切と言えるでしょう。


もし自己資金のみで足りなければ借入れも視野に検討して予算を決めましょう。


(2)物件条件を決める


不動産投資の物件選びは、自分が住みたい物件を選ぶのではなく、この物件なら借りたいという目線から選ぶ必要があります。


一般的には、以下の条件で投資用の物件を選んでいきます。



  • 予算

  • 間取り

  • エリア

  • 最寄り駅までの時間

  • 利回り


など。この他にも様々な条件はあると思いますが、優先順位を決めましょう。


いい投資物件を選ぶためには、以下の記事を参考にしてみてください。



(3)不動産投資会社を選ぶ


条件が決まったら、実際に物件を選んでみましょう。


不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況を教えてくれたり、あなたの条件に合った投資不動産を紹介してくれたり、投資プランを提案してくれます。不動産投資会社を選ぶ基準としては、



  • 資本金

  • 会社規模


から見て、安定性のある会社を選びましょう。


以下のサイトから厳選された不動産投資会社の資料を無料で一括で請求することができます。クオカードがもらえるなどの利用特典もありますので、不動産投資会社を探されている方はぜひ利用してみてください。


不動産投資会社への一括資料請求サービス



http://lp.jutapon.com/


なお、不動産投資会社について詳しくは「あなたの不動産投資をサポートしてくれる投資会社50選」をご参照ください。


(4)現地確認


条件に合った物件が見つかったら、現地まで足を運びましょう。


投資用不動産の場合、入居者が住んでいる状態、つまりオーナーチェンジ物件が多いため、部屋の中まで見ることはできないですが、



  • 物件の外観

  • 共有部分

  • 周辺環境


などから確認するようにしましょう。


(5)買付証明書提出


現地確認をし、問題がなければ、売主に物件を購入する意思があることを伝えるために「買付証明書」を提出します。


(6)重要事項の説明を受ける


無事売主と合意ができたら、不動産投資会社の宅地建物取引主任者が口頭より購入物件に関する重要事項の説明を受けます。


業者によって多少ひな形が違いますが、国土交通省が推奨する「重要事項説明書」のひな形を参考にしてみてください。


重要事項の説明で確認する内容については「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産投資を購入すべき理由」をご参照ください。


(7)売買契約を締結(手付金を支払う)


重要事項の説明を受け、内容に関し問題なく納得できたら、正式に売主と売買契約を締結することになります。重要事項の説明と同じ日に行います。


 一般財団法人不動産適正取引推進機構による「売買契約書」のひな形を参考にしてみてください。


売買契約書で確認する内容については詳しく「(チェックリスト付き)不動産売買契約書でチェックすべき9つの注意点」をご参照ください。


(8)(融資を受ける方のみ)不動産投資ローンの審査を受ける


売買契約が締結できたら、融資を受ける方のみですが、不動産投資ローンの審査を受けます。一般的には2〜4週間が審査期間となります。無事審査が通りましたら、不動産投資ローンの正式な契約を結びます。


不動産投資ローンについては詳しく「8、不動産投資ローンを有効に利用するには」をご参照ください。


(9)決済を行う


残りの代金を売主に支払うことにより、物件の引き渡しを受けます。


(10)賃貸管理会社を選ぶ


不動産投資会社が仲介してくれた場合、そのまま物件の管理をしてくれるケースが多いでしょう。


7、安定収益を得るための不動産投資物件の選び方のポイント


急遽お金が必要になったりで、購入した投資用不動産を売却しなければならないこともあるでしょう。その際に、なかなか売却ができなかったり、安い金額でのたたき売りにされたりなどの事態にならないためには、購入の段階で資産価値が落ちにくい不動産を選ぶことが大切と言えます。


(1)不動産価値の計算方法 


まず、不動産を購入する前に、その不動産の価値を知っておきましょう。


不動産の価値を算出するには、大きく以下の2つの算出方法があります。


①主に居住用不動産の価値を算出する「積算価格」


積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額のことを言います。原価法とも呼びます。


具体的な計算方法などについて詳しくは「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。


②主に投資用不動産の価値を算出する「収益価格」


収益価格とは、以下の2つの価値を合計したモノを言います。



  • 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益 

  • 現在価値を総合して算出される不動産の価値


詳しい計算方法などについては「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。


(2)どんな不動産が資産価値落ちにくい?資産価値の落ちにくい不動産を選ぶ際のポイント 


上記「(1)不動産の資産価値の計算方法」にて紹介した方法でその不動産の資産価値を知った上で、以下のポイントをおさえて資産価値の落ちにくい不動産を選びましょう。


資産価値の落ちにくい不動産を選ぶには大きく以下のようなポイントが挙げられます。



  • ①最寄り駅からの距離

  • ②住みたい街ランキングから選ぶ

  • ③分譲会社ブランドから選ぶ

  • ④近辺賃貸物件の相場を調べる


詳しい内容については「投資用不動産の購入を失敗しないために知っておくべき7つのこと」をご参照ください。


(3)どちらの資産価値が落ちにくい?一戸建てそれともマンション


一戸建てとマンションのどちらの資産価値が落ちにくいでしょう。実は一戸建てとマンションに対する住居ニーズが違うことから一概には言えません。


①一戸建ての場合


一般的には、一戸建ての建物の建築年数が20年を経過するとほとんど評価されなくなると言われています。従って、一戸建てを選ばれる際には、土地の資産価値を重視して選ぶといいでしょう。


土地の資産価値を把握する方法を含めて一戸建ての選び方については詳しく「不動産を購入するなら一戸建て?マンション?メリット・デメリットについて」をご参照ください。


②マンションの場合 


マンションの資産価値を判断するにあたっては、一戸建てと異なり以下の点がポイントとなります。



  • 最寄り駅から徒歩10分以内など立地がいい 

  • 日頃からきちんと掃除されているなど管理状況がいい 

  • 分譲個数が100戸以上など規模の大きい物件


マンションを選ぶ際のポイントなどについて詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。



(4)不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておくべきこと 


年数が経っていても資産価値があまり落ちない物件とは、管理が行き届いた物件です。新築時ほぼ同じ資産価値の物件であっても、その後の管理状況によって、中古物件としての資産価値が大きく違ってきます。


従って、不動産価値を維持するために持ち主は以下の点に気をつけましょう。



  • ガス、水道など定期的に物件のメンテナンスを行う 

  • 共有部の掃除などをきちんと管理してくれる管理会社を選ぶ


8、不動産投資ローンを有効に利用するには


不動産投資をするにあたって融資を利用しようと考えている方は多くいらっしゃると思います。しかし、不動産投資ローンの仕組み、住宅ローンとの違い、審査基準などについてご存知の方は少ないのではないでしょうか。


ここでは不動産投資ローンについて説明していきます。


(1)不動産投資ローンとは


①そもそも不動産投資ローンとは


不動産投資ローンとは、投資用マンションなどの投資用不動産の購入資金を金融機関から融資を受けることをいいます。


②住宅ローンとの違いは?


よく耳にする住宅ローンと、今回取り上げた不動産投資ローンの違いを正確に把握されていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。


住宅ローンと不動産投資ローンは大きく以下3つの違いが挙げられます。



  • 貸付の目的が違うにより、審査基準が違う

  • 不動産投資ローンの方が住宅ローンに比較して審査が厳しい

  • 金利の設定が違う


(2)現金一括購入と比較した場合の不動産投資ローンを組むことのメリット・デメリット


①不動産投資ローンを組むことのメリット


一見するとローンを組むことは借金をするという悪いイメージがありますが、実は、不動産投資ローンを利用するには以下2つのメリットがあります。



  • レバレッジを効かせられる

  • 自分のお金が溜まるのを待つことなく不動産投資を開始できる


②不動産投資ローンを組むデメリットは?


不動産を購入する資金は不動産投資ローンを利用することによって、上記のメリットがありますが、現金で購入する場合と比較し、デメリットはなんでしょう。


大きくは以下の3つが挙げられます。



  • 空室によりローンの返済が厳しくなる

  • 売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある

  • もし収入がなくなって返済できなくなったら?


不動産投資ローンの金利や積極的に融資を行っている金融機関などについては詳しく「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照ください。


(3)頭金なしで不動産投資ローンを受けるには?


頭金なし、つまり手持ち資金なしでも不動産投資始められるか気になる方は少なくないのではないでしょうか。


結論から申し上げますと、かなり厳しいですが、頭金なしのフルローンで不動産投資できる可能性はあります。


頭金なしでもお金をかしてくれるケースなどについて詳しくは「頭金なしでも不動産投資をするために知っておくべき4つのこと」をご参照ください。


9、初心者が不動産投資を始めるまでに知っておくべきこと


不動産投資で得られる不労所得に興味がありつつも、「不動産投資って初心者でもできるの?」と思い、なかなか一歩踏み込めない方も少なくないのではないでしょうか。


また、始めてみたいものの、どうやって始めたらいいのか分からない方も多くいらっしゃると思います。


(1)初心者がやってしまいがちな失敗事例


初めての投資で失敗してしまうケースには、知識不足、確認不足などがあります。不動産投資を成功させて頂くため、特に初心者にはやってしまいがちな失敗事例を下記にて挙げてみました。



  • ①ファミリータイプにして予想外の出費で失敗したケース

  • ②新築マンションにして家賃下落により失敗したケース

  • ③自己資金「0」円の投資ローンによる失敗したケース

  • ④短返済期間の無理な返済計画による失敗したケース

  • ⑤相場より高価格の購入による失敗したケース

  • ⑥サブリース解除による失敗したケース


など。初心者がやってしまいがちな失敗事例については詳しく「不動産投資で失敗しないために知っておきたい10個の失敗事例」をご参照ください。


(2)不動産投資初心者が読んでおくべき本・ブログについて


不動産投資の初心者として投資を始める前には、当メディアはもちろん、是非本や他のブログなどでも情報収集しておくことをおすすめします。以下では読んで頂きたい本やブログについてご紹介します。


①不動産投資の初心者が読んでおくべき本


下記3冊の本是非不動産投資始める前に読んでみましょう。


■「不動産投資 家賃収入&売却利益 両取りのルール」


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不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール 


■「不動産投資 1年目の教科書」


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不動産投資1年目の教科書:これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え


■「不動産投資の学校[入門編]」


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不動産投資の学校[入門編] 


その他不動産投資について勉強になる本については詳しく「不動産投資を考えるサラリーマンが読んでおきたい本11選」をご参照ください。


②不動産投資の初心者が読んでおくべきブログ


実際に不動産投資をされている方が、ご自身の不動産経営に関する実録などを書いてあるブログもたくさんあります。


不動産投資の初心者にとって、かなり参考になる内容が多く書かれておりますので、是非読んでみてください。


不動産投資について勉強になるブログについては詳しく「不動産投資初心者が読んでおくべき11個のブログ」をご参照ください。


③不動産投資でもう一つ重要なことは?


不動産投資は「情報が命」です。特に不動産投資は多額の資金を使う事になりますので、慎重にスタートしないと大きな損失を負ってしまう可能性があります。


従って、情報収集の為に不動産投資会社が主催の不動産投資セミナーに参加されるといいでしょう。


不動産投資セミナーの選び方などについては詳しく「あなたの不動産投資に役に立つ不動産投資セミナー10選」をご参照ください。


一方、最近では、新しい形で情報収集が出来る不動産投資情報交換会が開催されるようになりました。

 

一方的に話を聞かされることが多いセミナーと違って、情報交換会のメリットとして、



  • 参加者の全員と自由に不動産投資に関する悩みを相談したり、意見交換する事が出来る

  • 不動産投資経験者から不動産投資のアドバイスをもらう事ができる

  • 同じく不動産投資に意識が高い方々と人脈構築が出来る

  • 不動産投資セミナーでは聞けないオフレコ情報を聞く事ができる



などが挙げられます。

 

ご興味のある方は、「安定収益への近道?不動産投資情報交換会とは?」をご参照ください。

10、サラリーマンが不動産投資をする際の注意点


ここ数年、サラリーマンの方が不動産投資をするケースが増えています。


 本業が忙しいサラリーマンにとっては、細かく動向をチェックしなければいけない株やFXなどの投資商品と比較して、不動産投資は日頃の管理や運営などを管理会社に委託すれば、かなり手間が省かれることも人気の理由です。


(1)不動産投資に適したサラリーマン


下記不動産セミナーに参加したサラリーマンのアンケートをご覧頂ければ分かりますが、実際に不動産投資をしているサラリーマンの方のボリュームゾーンは、年齢30〜40代で年収700〜1,000万円の方々です。


スクリーンショット 2015-04-09 16.18.40
出典:ネクスト


つまり、不動産投資に適したサラリーマンの条件として、



  •  仕事がある程度安定している

  • 手元に資金の余裕がある

  • 年収が高い


といった点が挙げられるでしょう。


(2)サラリーマンが購入すべき物件


不動産投資と言っても、不動産のタイプ、エリア、様々な条件があります。では、サラリーマンの方が購入すべき物件はどのような物件でしょうか。


以下では大きなポイントを挙げていきます。


①都市部VS地方


どこのエリアの物件を購入すべきかと悩まれている方は少なくないのではないでしょうか。


 毎月安定した家賃収入を得られるため、地方と比べ、人口が多い都市部の方が賃貸に対するニーズは高いと言えるでしょう。つまり、都市部の方が空室になりにくいのです。


内容について詳しくは「サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべき9つのこと」をご参照ください。


②一棟VS区分


まず、売買価格は圧倒的に一棟の方が高くなります。


また、管理の面でも一棟は修繕計画や定期点検など手間がかかります。一方、区分の場合は、ほとんど管理会社にて管理してもらえるので、手間がかからないのが大きなメリットです。 


本業で忙しいサラリーマンにとっては、手間のかからない区分の方が適していると言えるでしょう。


区分マンションの選び方などについて詳しくは「これからマンション投資は儲かる?安定収益を得るために知っておくべき5つのこと」をご参照ください。


③新築VS中古


一般的には、立地や間取りが同じ条件の場合、中古より新築の方が高くなります。具体的な価格の違いとしては、築浅の中古物件は、新築分譲時価格の7割前後で購入することができます。


また、新築物件は物件価格が高くなっている分に見合う家賃を取れるわけではないので、収益性も中古物件より低くなる事が多いようです。


中古物件のメリットやデメリットなどについて詳しくは「ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき5つのこと」をご参照ください。


④ファミリータイプVSワンルームタイプ


部屋の面積が広いファミリータイプの売買価格はワンルームタイプより高くなる事が一般的です。


この点を踏まえると、ファミリータイムよりもワンルームタイムを購入すべきといえるでしょう。


(3)サラリーマンが不動産投資をするにあたり注意すべきこと


不動産投資は一回のクリックで売買をして利益が確定されるような手軽な投資ではありません。購入金額も高額になることから、事前に、以下のような点に注意するようにしましょう。



  • ①管理会社に管理を丸投げしない

  • ②実質利回りをきちんと確認する

  • ③いい物件を探すのは大変


など。内容について詳しくは「損しないサラリーマン大家になるために!不動産投資について知っておくべき8つのこと」をご参照ください。


11、アパート経営とは?アパート経営のメリットとデメリットについて


ワンルームマンション投資と比較して、アパート経営を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。


(1)アパート経営とは?


そもそもアパート経営とは、アパートの所有者として各部屋を入居者に貸すことによって、毎月に賃料収入を得るという不動産投資の一種です。


(2)ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のメリット


ワンルームマンション投資と比較したアパート経営にはどのようなメリットがあるでしょう。


大きく以下の4つのメリットがあります。



  • ①建物の価値が無くなっても土地の価値が残る

  • ②部屋数を分割することによって、空室率を低く抑える事ができる

  • ③相続・贈与税対策の効果が高い

  • ④高利回りが期待できる


では、詳しく見てみましょう。 


①建物の価値が無くなっても土地の価値が残る


アパート経営の場合、たとえ建物は老朽化により価値が無くなっても、土地の価値が残ることは、アパート経営の最も大きなメリットと言えます。


なお、一般的に木造の建物は築15年で評価額はほぼゼロになると言われています。


②部屋数を分割することによって、空室率を低く抑える事ができる


ワンルームマンションの場合、部屋数1つしかないため、空室になったため家賃収入がゼロになります。


一方、アパート経営では、複数の部屋があるため、例え1つや2つの部屋が空室であっても、家賃収入がゼロになることはありません。空室のリスクが分散できるというメリットがあります。


③相続・贈与税対策の効果が高い


上記「2—(1)—②相続・贈与税対策として有効である」でも書きましたように、不動産の相続・贈与税を計算する際に、



  • 土地:公示地価の80%


となっており、アパート経営の場合、ワンルームマンションと比較して、土地の割合が大きいため、相続・贈与税対策として更に効果が高いと言えるでしょう。


④高利回りが期待できる


アパートの構造は木造となっていることが多いため、


■新築



  • 建物のコストが低い


■中古



  • 築年数が15年以上の場合、建物の評価がなく、土地だけの評価額で購入することが出来る


などのメリットがあります。なお、アパート経営の表面利回りは一般的には新築は5%前後、中古は8%前後だと言われています。


(3)ワンルームマンション投資と比較したアパート経営のデメリット


ワンルームマンション投資と比較して、アパート経営には以下デメリットがあります。



  • ①投資金額が大きい

  • ②経営管理に手間がかかる

  • ③流動性が低い


では、詳しく見てみましょう。


①投資金額が大きい


アパート経営の場合、ほとんど「土地+建物」の購入になりますので、区分マンション投資などと比較して高額になります。都内だと木造アパートは6,000万円程度からになることが多いようです。


一方、区分マンションは1,000万円前後から投資が可能です。


②経営管理に手間がかかる


アパート経営の場合は、入居者の管理もそうですが、建物の修繕、設備の定期的の点検などコストや手間がかかります。


一方、ワンルームマンションの管理は、管理会社に任せる事ができるので、オーナーはほとんど手間がかからないと言えるでしょう。


③流動性が低い


急遽資金が必要になり、アパートを売却する必要に迫られることも考えられます。


一般的には区分マンションの売却では大体3ヶ月がかかると言われています。アパートの場合、金額が大きかったり、購入するターゲットが区分マンションと比較して少なくなるので、更に時間がかかる(流動性が低くなる)と言えるでしょう。 


なお、失敗しない収益物件の選び方やアパート経営をする前に知っておきたいことなどについて詳しくは「アパート経営とは?アパート経営を成功させるために知っておきたい10のこと」をご参照ください。


12、新たな不動産投資?シェアハウス経営について


新たな不動産投資として、シェアハウス経営の人気が上がっています。


(1)そもそもシェアハウスとは


シェアハウスとは、複数の入居者がそれぞれの個室を持ち、リビングやキッチンなどの設備を共有しながら暮らす共同住宅のことを言います。


(2)増えるシェアハウス!シェアハウス市場の現況について


下記グラフを見て頂ければ分かりますが、2006年以後シェアハウスの数が大幅に上昇し、近年では、年率30%程度で供給数が増加しているようです。


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出典:シェアハウス市場調査2013年版


シェアハウス経営のメリットやデメリットなど詳しい内容は「新たな不動産投資?シェアハウス経営のメリットと始め方」をご参照ください。


まとめ


今回は不動産投資のメリット・デメリット、投資物件の選び方、不動産投資の始め方などについて書いていきましたが、いかがでしたでしょうか。


もちろん投資をするにあたっては儲けるということも重要ですが、不動産投資にはそれだけではなく節税効果や私的年金、インフレのリスクヘッジなどのメリットがあります。


今回の内容が不動産投資を検討されている方にご参考になって頂けると幸いです。

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