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  • 2017/4/6

ビル売却で失敗したくない方必見!ビル売却特有の事情と不動産業者の正しい選び方

所有されているビルの売却をご検討中ですか?一般の住宅よりも高額の取引になるビル売却だけに失敗したくないという気持ちを一層強くお持ちなのではないでしょうか。 

ビルの売却は戸建住宅やマンションなどの住居用不動産の売却とは流通事情や取引形態などにも違いがあるため、売却に関する一連の業務を任せるパートナーである不動産業者選びが成否に大きく関わると言われています。 

そこでこの記事では、ビル売却に際して知っておきたい基本的事項から売却までの流れ、税金、そして不動産業者の選び方など実践的な情報をまとめました。 

大切な資産であるビルの売却を成功につなげるため、ぜひ最後までお読みください。  


1、ビル売却に際して知っておきたいこと 

ビルの売却を検討するにあたって、まず知っておきたいこと、押さえておきたいことがあります。 

(1)こんな人はビル売却の検討を 

ビルの売却を検討することには、いくつかの理由や背景があります。ビルの売却を検討すべき3つの状況を挙げてみました。これに該当する方は、今検討されているビルの売却を具体的に進めるべきだと言えます。 

テナントの空きが増えてきた 

空室が増えることはビルの賃貸経営において収支に直結する大きな問題です。そのままビルを所有し続けていても経営状態が赤字になるようであれば、ビルを持っているだけで損失が膨らんでしまうので、売却を検討すべきタイミングです。 

ビルの赤字経営はいずれローンの返済に影響を及ぼす可能性も高く、そうなる前に売却してしまうのが得策だと言えます。 

相続税対策をしておきたい 

現在所有しているビルには将来の相続時に相続税が課税される可能性が高く、その時に現金を用意しておかなければならない事態が考えられます。相続税が課税される時までに現金を用意できるほど収益のあるビルであれば問題ないかも知れませんが、ビルの経営が赤字であるなど相続税の納税に支障をきたす可能性がある場合は、早めの売却が有望な選択肢となります。 

現金が必要 

ビル経営以外に事業をしている方の中には、多額の現金が必要になることもあるでしょう。そんな時、まず検討されるのが手持ちのビル売却です。CRE戦略()の一環として本社ビルの売却に踏み切る大企業もあり、キリンやソニーのビル売却事例は有名です。 

ビル売却は必ずしも苦し紛れに現金を調達する手段というわけではなく、健全な経営のために有効な戦略のひとつだと考えるべきです。 

CRE戦略…Corporate Real Estateの略で、不動産に関する企業の経営戦略のことです。本社を含むビル売却もその一種で、企業価値を高める有効な手段として広く採用されています。 

(2)実は意外に難しいビル売却 

ビルの売却は不動産売却の一種なので戸建住宅やマンションなどを売却する時と同じだと思われがちですが、実は根本的に異なる部分があります。 

まず考えられる違いは、住宅と比べると流動性が低いことです。買い手となるのは投資家であり、住宅のように個人が自己居住用に購入するというケースは考えられません。その分だけ買い手の絶対数が少なく、住宅用不動産ほどの流動性はありません。 

もうひとつの違いは、物件によっては売りに出していることを知られたくないケースがあるという点です。 

例えば本社ビルの売却となると、「本社を売却するほど経営が危ないのか」という噂が立つことも考えられるため、住宅のように大々的に宣伝をして買い手を探すのが難しいのです。 

本社ビルでなくてもビルを売却するとなると、そのビルに入居しているテナントに無用な憶測を広める可能性もあります。そのため売却を依頼するパートナーである不動産業者選びが住宅よりも重要になると言って良いでしょう。 

(3)ビル売却とテナントの関係 

ビル売却に特有の事情としてもうひとつ考慮しておきたいのが、入居者の存在です。もちろん買い手もそれを認識した上で購入するわけですが、その前の段階で入居者の存在が売却においてマイナス要因になることがあります。 

かといってオーナーの一存だけで退去してもらうことはできないので、ビルの売却を検討している段階で入居者の存在が気になるということを不動産業者に相談しておくことをおすすめします。  

2、ビル売却までの流れ 

ビル売却を検討してから実際の引き渡しまで、おおまなか流れをまとめました。 

(1)不動産業者に査定を依頼 

売却したいビルがどれくらいの価格で売れるのかという調査、査定を依頼する業者を選定します。すでに付き合いのある不動産業者がある場合は、まずはその業者に依頼することになりますが、それ以外の業者を探す場合は一括査定サイトなどを利用してパートナーとなる不動産業者を探すことになります。 

その際の探し方については「4、ビル売却を依頼する不動産業者の選び方」をご参照ください。 

(2)売却ビルの調査、査定 

ビル売却で重要なのは、そのビルの相場観を正確に把握することです。相場を把握していないと売却期間が長引いてしまったり、不利な条件で売却してしまうなどの失敗を招きます。 

不動産業者による査定から最適な売り出し価格の設定、売り出しの方法などの提案があるので、それをもとに最適な売却戦略を立てていきます。この際の提案内容や熱意も媒介を依頼する業者選びのポイントになるので、最も納得できる提案をしてくれた業者に依頼するのもひとつの手です。 

媒介契約、売却ビルの売り出し 

ビルの売り出しにあたり、不動産業者と媒介契約を締結します。 

ビル売却の特性として広く売り出しを宣伝するか否かの判断も必要になるので、最適な方法を不動産業者と相談をしながら最適な売り出し方法を決めます。 

その他にも瑕疵担保責任負担の有無や劣化部分の修繕など、どうすれば最も有利な売却ができるかという戦略を立てて売り出しを行います。 

)売買契約 

購入希望者が見つかり、その買い手候補によって購入意思が示され、条件の合意が成立したら売買契約の締結に進みます。この時に手付金として購入代金の一部が授受されます。 

)代金授受と引き渡し 

物件の引き渡しと残代金の授受を終えて、ビル売却は完了です。 

ビル売却を依頼する不動産業者の選び方 

ビル売却は戸建住宅やマンションとは流通形態など異なる部分が多く、こうした住居用不動産よりも売却の成否にパートナーとなる不動産業者選びが売却の成否に与える影響が大きいと言われています。 

そこで、失敗しないビル売却のために押さえておきたい不動産業者の選び方を解説します。 

(1)一括査定サイトを利用する 

すでにパートナーとして付き合いのある不動産業者がある場合は関係がないかも知れませんが、複数の不動産業者から信頼できる業者を選びたいという場合は、一括査定サイトを利用するのが有効です。 

一括査定サイトを利用するメリットは、以下の通りです。 

  • 一度の査定依頼で複数の不動産業者に査定依頼ができて効率が良い 
  • 一括査定サイト側で不動産業者を精査しており優良業者に当たる可能性が高い 
  • 複数の業者に相談することにより業者も熱心に提案してくれる 

一括査定サイトを利用する有効性については、「不動産売却で成功するには信頼できる仲介業者選びが重要!知っておくべき3つのポイント」にも詳しい解説があります。不動産業者を選ぶ際のポイントを全体像としてつかみやすい記事となっていますので、ぜひ併せてお読みください。 

「RE-Guide収益不動産一括査定サイト」には収益物件を特化した不動産会社と大手不動産会社がバランスよく登録されており、450社の不動産会社から最大10社まで一括査定依頼することができます。運営11年目の老舗サイトとして査定の実績もかなり豊富です。

RE-Guide収益不動産一括査定

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(2)担当者に相談してみる 

先ほどの(1)一括サイトを利用するでは、不動産業者を選ぶ方法について解説しました。業者としての信頼感を持つことができた後で重要になるのは、担当者との信頼関係です。ポケットマネーで売買するようなスケールの商品ではないので、担当者との信頼関係を築くこともビル売却の成否には大きなポイントとなります。 

良い担当者とはどんな担当者なのか?という疑問をお持ちの方は、「不動産会社担当者のチェックリスト」がありますので、こちらでいくつチェックを入れることができるか試してみてください。チェックが入った数が多いほど、良い担当者であると判定できます。 

(3)不動産業者は途中からでも変更できる 

不動産業者および担当者との信頼関係がとても重要なビル売却なので、話が進んでいるうちに疑問や不信を抱いてしまったら、妥協せず不動産業者を変更することもひとつの選択肢です。 

特に報告が無いまたは遅い、折り返しの電話が無いまたは遅いというのは信頼関係に大きく影響する部分なので、パートナーの変更も視野に入れてみてください。その際の方法は「不動産売却で成功するには信頼できる仲介業者選びが重要!知っておくべき3つのポイント」の中にある「3、媒介契約期間中に仲介業者を信頼できなくなってしまった場合の対処方法」で詳しく解説していますので、そちらもご参照ください。 

4、ビルをより高額で売却するための3大ポイントと注意点 

(1)ポイントその1:情報を収集して相場観を把握しておく 

ビル売却をより高額するための前準備として、正確な情報の収集は必須です。売却予定のビルにどれくらいの価値があるのか、その相場観を査定依頼の前に自分でつかんでおくと、不動産業者の査定価格を判断する際の物差しを持つことができます。 

国土交通省が「不動産取引価格情報検索」というサービスを提供しています。不動産取引を実際に行った人からの調査結果なのでそれほどデータは多くありませんが、近隣の類似物件があれば相場観を知るのに役立ちます。 

(2)ポイントその2:戦略に基づいた売り出し価格の設定 

不動産の売却は、情報の鮮度が大きな意味を持ちます。売り出し期間が長くなればなるほど売れ残っている印象を持たれやすくなるため、最初の売り出し価格「どんぶり勘定」ではなく、戦略的である必要があります。 

より高く売りたいという一心で高値に設定して、売れないからとズルズルと価格を下げると売り急いでいるとして足元を見られてしまう可能性もあるので、最初の売り出し価格は現実味のある価格を設定しましょう。 

売却のパートナーである不動産業者から、このような情報の鮮度を重視した提案があれば、それは本気で有利な売却につなげようとしてくれているという判断材料にもなります。 

(3)ポイントその3:売却提案を精査する 

収益ビルの売却は、どうやって魅力をアピールするか、誰にアピールするかなど、入念な売却戦略がモノを言います。不動産業者の売却提案はそのまま売却価格に直結するので、売却提案を精査して高く売ってくれる業者を比較検討するのも一考です。 

(4)注意点:ビル売却時の注意点 

収益ビルを売却する際には、そのビルにテナント入居している可能性があります。原則としてテナントが入居しているビルの売却は、賃貸借条件をそのまま引き継いで所有権が移転します 

テナントの賃料入金状況がビル売却に影響を及ぼすことがあるので、不動産業者に査定を依頼する場合にはその点も含めて情報を共有しましょう。  

、ビル売却と税金 

ビル売却となると多額の資金が動くため、それに伴う税金についても押さえておく必要があります。ビル売却に関わりのある2つの税金について解説します。 

(1)消費税 

ビル売却となると多くの場合は事業用の不動産取引なので、その場合は売却代金に消費税が課税されます。もちろんこの消費税は売主ではなく買主が負担するものなので、売却代金の総額に消費税が加算されることを念頭に置いておいてください。 

その消費税は売主の手元に残るお金ではありませんが、買主はビル購入価格に上乗せして支払うことになるため、買主は代金の一部として見ていることを意識しておきましょう。 

(2)譲渡所得税 

購入した時の価格よりも売却した時の価格が高くなった場合、その差額が所得として見なされるため、譲渡所得税が発生します。ここで重要なのが、購入時と売却時に発生した費用を差し引くことができるので、その費用に何が含まれているのかです。 

以下に、その詳細を列挙します。 

購入した時の費用として見なされるもの 

  • 物件の購入代金 
  • 物件の改良費、設備修繕費 

売却した時の費用として見なされるもの 

  • 仲介手数料 
  • 測量費 
  • 契約書の印紙代 
  • (入居者を退去させた場合)退去料 
  • (建物を取り壊した場合)取り壊しの費用 

これらの費用を売却益から差し引いて申告することができます。詳しくは国税庁のホームページ「譲渡所得の計算のしかた(分離課税) 」をご覧ください。 

まとめ 

ビル売却に関して知っておくべきことを実際の取引事情や売却までの流れ、税金や不動産業者の選び方まで解説してきましたが、いかがでしたか?予想通りだったこと、予想と異なっていたこと、それぞれを失敗しないビルの売却にお役立ていただければと思います。

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